'부동산'에 해당되는 글 112건

특약은 법적으로 특별한 위법사항이 없는 한 계약 당사자 간의 합의로 작성한다. 특약은 임대인이나 임차인 중 어느 일방적인 입장에서 작성할 수 없고 상호 합의로 이루어진다. 너무 많은 특약을 요구하면 계약하는 도중 깨질 수도 있다. 임대차 계약서에는 특약사항을 적는 란이 크지 않다. 각자 꼭 필요한 특약만 1 ~ 2 가지 적도록 하자. 

1. 월세는 선불로 한다. 

월세는 선불 또는 후불로 정할 수 있고 지급 날짜를 명확히 정해야한다. 

일반적으로 전월세의 경우 보증금을 천만원 이상 지불하므로 월세를 후불로 하는 경우가 많다. 월세가 밀렸을 때 임대인은 월세를 보증금에서 공제할 수 있어 후불로 해도 괜찮다. 

그러나 보증금이 없는 무보증 월세나 보증금 대비 월세가 높은 경우에는 선불로 하는 것이 임대인 입장에서 유리하다. 

2. 임차인은 시설물 파손 및 훼손 시 원상복구한다. 

임차인은 임대차 관계 종료시 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야한다. 

민법 제654조와 제615조에는 임차인의 임대차 목적물 원상회목 의무 조항이 있다. 

'임대차가 종료하면 임차인은 임대차 물건을 반환하여야하고 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. '

2번 문구를 특약으로 정하지 않아도 민법 제 654조에 의하여 임차인은 당연히 원상회복 의무를 부담한다. 다만 이 민법은 강행규정이 아니라 임의 규정이다. 당사자간의 특약으로 원상회복 의무를 배제할 수도 있다. 

임차인의 입장에서 이 특약을 수정하자면 마지막에 단서조항을 넣는다. 단, 임차인의 책임없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리한다. 

3. 임차인은 월세 2회 이상 미입금 시 임대인은 계약을 해지할 수 있고 임차인은 퇴실한다. 

임차인은 임대차 기간 중 월차임을 연체 시 임대인에게 임대료의 일정 비율을 가산하여 지급한다. 

2개월 이상 월세가 밀리면 계약해지 사유가 된다. 민법 640조는 '차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있다. 이 때 2기의 차임액이란 2개월치 월세를 말하며 2개월 연속이 아니어도 두달치면 계약 해지 사유가 된다. 

4. 계약 종료로 인한 퇴거 후 청소비는 임차인이 지불한다. 

계약 종료 후 퇴실 시 현 상태를 유지하지 못할 시 청소비 5만원을 보증금에서 차감한다. 

민법 제623조에는 임대인의 의무가 나와있다. 

'다음 세입자를 위해 임대인이 상태를 유지하게 할 의무를 담당하기 때문에 세입자는 그 비용을 지급할 의무가 없다.'

따라서 임차인의 통상적인 사용에 따라 자연적으로 집이 더러워지거나 소모된 것은 통상의 원상회복 의무에 포함되지 않는다. 그래서 임차인은 계약 종료 후 이사나갈 때 도배비용과 청소비용을 물어줄 필요가 없다. 

그러나 4번처럼 계약서 특약사항으로 명시되어 있다면 청소비를 지급해야한다. 임차인의 입장에서 이 조항은 특약에서 빼는게 좋다. 

요즘엔 임대인들이 아주 세부적으로 특약사항을 정해 금지사항을 정하고 있다. 

5. 1인 1실을 기준으로 한다. 계약 기간 중 계약인 이외 2인 거주시 별도의 추가 비용을 납부한다. 

6. 못 박기, 페인트칠은 금지사항으로 한다. 

7. 임대인의 허락없이 케이블 선 연결을 불허한다. 

8. 애완동물은 사육을 금지한다. 

9. 실내 및 복도에서의 흡연을 금지한다. 

1. 월세는 후불로 한다. 

2. 장기수선충당금은 임차인이 대납하고 계약 만료 시 정산하여 임대인은 임차인에게 반환한다.  

아파트, 오피스텔의 경우 관리비 내역서에 '장기수선충당금' 항목이 있다. 장기수선충당금이란 300세대 이상의 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 공동주택의 소유자에게 매달 청구되는 비용이다. 이 비용은 중앙집중 난방장치 보수, 엘리베이터 보수, 아파트 도색작업, 부대시설 변경, 아파트 조경 비용 등에 사용된다. 

장기수선충당금은 원래 집주인이 내야하는 비용인데 매달 관리비에 포함시켜 나오니 편의상 세입자가 먼저 지불한다. 추후 계약 만료 후 이사갈 때 집주인에게 이 비용을 청구해야한다. 

3. 임대인은 방범창을 설치해준다. 

특약으로 넣었을 때에는 임대인은 방범창 설치를 해줘야한다. 그러나 특약에 있지 않다면 '임대인이 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담하지 않는다'는 것이 대법원의 판결이다. 

4. 보일러 고장, 누수, 결로 등 하자 보수는 임대인의 부담으로 잔금 지불할 때까지 완료한다. 

5. 기타 사항은 민법 임대차 보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다. 

6. 관리비는 특약사항에 따로 적는다. 

월세 35만원에 관리비 5만원인 경우 관리비 포함 월세 40만원이라고 적으면 복비가 올라간다. 월세는 35만원으로 적고 관리비는 따로 적는다. 

1. 계약일 현재 현 시설물 상태에서 임대차한다. 

계약 당일 세입자가 본 그 상태 그대로의 방을 계약한다는 뜻이다. 이는 도배나 장판 교체 및 여러가지 추가적인 요구사항을 일체 할 수 없게 된다. 

그러나 '현 시설물 상태'라는 의미는 정확한 의미를 알 수 없는 모호한 특약으로 매도인의 하자담보책임을 면제한 것으로 볼 수 없다는 대법원의 판례가 있다. 좀 더 정확한 표현으로 "잔금 지급 전 하자 여부를 확인하였고 이상없다." 라고 적는 것이 좋다. 

2. 시설물은 온전한 상태에서의 계약이며 시설물 파손 및 훼손 시 원상복구한다. 

3. 임대인은 보일러, 전기, 수도 시설 등의 수리 비용을 부담하되 전구교체, 수도꼭지 등의 수리비용은 임차인이 부담한다. 

보일러가 고장나거나 변기, 수도관 등 기초 설비에 문제가 있는 경우 원칙적으로 임대인이 수리를 해줘야한다. 하지만 임차인 역시 집에 대한 통상의 관리의무를 부담하고 있기 때문에 수도꼭지나 전구교체 등 소규모 파손이나 형광등, 샤워기 헤드 등의 소모성 자재는 스스로 고쳐야한다. 

4. 기간 만료 전 중도 해지 시 임차인은 다음 세입자를 구하고 중개수수료 및 비용은 임차인이 부담한다. 

이 특약에 따르면 전세 2년 계약을 했는데 도중에 이사를 가야한다면 다음 세입자를 구해야 나갈 수 있다. 만약 세입자를 구하지 못하면 그 전까지 전세보증금을 돌려받을 수 없다. 

5. 기타 사항은 주택임대차 보호법에 따르기로 한다. 

1. 계약일로부터 잔금 및 입주 일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않는다. 

현재 등기부등본상의 권리관계를 잔금 익일까지 현 상태로 유지한다. 

이를 위반 시 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다. 

이사당일 전입신고와 확정일자를 받으면 그 다음날부터 우선변제권이 생기기 때문에 입주일 익일(다음날)까지로 기한을 정하는 것이 좋다. 요즘 깡통전세가 많아서 임대차 계약을 먼저 하고 잔금 날짜 전에 임차인 몰래 은행에 대출을 받아 근저당 설정 계약을 할 수도 있다. 이 때 근저당이 1순위, 임차인이 2순위가 된다. 만약 집이 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 완벽하게 보호받을 수 없다. 

2. 임차인의 책임없는 노후 시설의(보일러, 수도 등) 고장은 임대인이 적극 수리한다. 

3. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대차 여부에 관계없이 전세보증금을 즉시 반환해주기로 한다. 

전세 만기일이 다 되었는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 90%의 이유는 아직 다음 세입자를 구하지 못했다는 것이다. 보증금을 받기 위해 집주인보다 오히려 세입자가 적극적으로 부동산에 연락해서 다음 세입자를 구해야하는 경우도 있다. 이를 사전에 방지하기 위하여 위의 특약을 적어놓는 것이 좋다. 

4. 임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 해주기로 한다. 

계약하기 전 미리 집 상태를 점검하고 하자가 있거나 수리가 필요한 부분은 미리 특약으로 정해놓는다. 

5. 계약금 00만원은 계약 당일 (00년 00월 00일) 임대인 000의 은행 계좌(00은행 계좌번호)로 입금하고 00년 00월 00일까지 잔금을 송금한다. 

6. 임대인은 해당 부동산에 설정된 근저당권 (00은행, 채권최고액 일금 00백만원)을 잔금지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다. 

임대인이 전세 보증금을 받아서 대출을 갚을 경우 잔금 지급일에 근저당권이 말소되었는지 확인해야한다. 임대인, 임차인, 공인중개사가 같이 은행으로 가서 직접 눈으로 확인하는 것이 가장 정확하다. 

1. 본 계약은 임대인의 대리인 000과 계약함을 임대인과 통화 후 체결한다. 계약금은 임대인 소유 00 은행 계좌로 입금한다. 

임대인이 바빠서 부인이나 자녀가 대리인으로 나온 경우 임대인과 전화 통화로 계약 여부를 확인한다. 나중에 임대인이 계약한 사실이 없다고 발뺌할 수 없게 특약사항에 적어놓는다. 

2. 본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련 서류 (위임장, 인감증명서)를 제출한다. 

원래 계약서를 작성할 때 대리인은 위임장과 인감증명서를 가져와야한다. 그러나 계약 당일에 서류를 가져오지 않았을 경우 위와 같은 특약을 기재할 수 있다. 

※ 이전 포스팅 보기 

전입신고와 확정일자 총정리

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

전세금 반환보증보험 / 주택도시보증공사 VS 서울보증보험

전세나 월세를 구하고 이사한 날 가장 먼저 해야할 것은 전입신고와 확정일자이다. 

보통 잔금치루는 날을 이사날로 정한다. 잔금을 보내기 전에 먼저 주민센터나 정부 24에 접속해서 전입신고를 먼저하고 잔금을 보내는 것이 좋다. 

방문신청 

▶ 신청 기한 : 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내 

▶ 신청 기관 : 새로운 거주지의 해당 읍면동 주민센터

▶ 처리 시간 : 즉시(근무시간 내 3시간)

▶ 필요 서류 : 주민등록증 

▶ 신청자격 : 본인 또는 대리인

▶ 수수료 : 무료 

인터넷 신청 

토요일이나 일요일, 공휴일에 잔금을 치르고 이사하는 경우 당일에 주민센터는 문을 열지 않기때문에 방문 신청을 할 수 없다. 이 때 정부24(www.gov.kr)에서 인터넷으로 신청을 한다. 정부 24에 회원가입을 한 후 공인인증서 등록을 해야한다. 

온라인 전입신고 완료 후 즉시 주민등록등본을 발급하려면 주민센터에 방문해야한다. 온라인 신청시 최소 1일에서 최대 1주일 정도 걸린다. 

• 수수료 : 무료 

• 신청자격 : 본인 (온라인은 대리인 신청 불가)

온라인 전입신고는 한달(30일)에 1회 신청이 가능하다. 

방법 : 정부24 → 민원서비스 → 확인서비스 → 세대주 확인 

성명, 주민등록번호, 입력확인번호를 넣은 후 공인인증서로 본인 인증을 완료하면 세대주 정보가 제공된다. 

세대주 확인이 필요한 경우 

① 세대주가 아닌 세대원이 전입신고를 신청할 때 

② 전출지의 세대원이 전입지의 세대원으로 세대편입을 할 때 

③ 세대합가 시 전출지 세대주가 신청할 때 

④ 세대합가 시 세대원이 신청하면 전출지, 전입지 세대주의 확인이 필요하다. 

신청 후 일주일 이내에 세대주 확인을 받지 못할 경우 신청된 전입신고는 취소된다. 

1. 1단계 전출입구분 및 신청인 

전입구분 

• 세대구성 : 단독 또는 세대주와 세대원 일부(전부포함)가 새롭게 전입하는 곳에서 세대를 구성하는 경우

• 세대편입 : 이사할 곳에 세대주가 있고 그 곳에 세대원으로 주소를 옮기는 경우 

• 세대합가 : 이사할 곳에 세대주가 있고 그 곳에 주소를 전입신고하면서 세대를 합치는 경우 

전출구분 

• 세대전부전출 : 세대주를 포함하여 세대원 전부가 이사를 가는 경우 

• 세대주를 포함한 세대일부 전출 : 세대주를 포함하여 세대원 일부가 이사를 가는 경우 

• 세대주를 포함하지 아니하는 세대일부 전출 : 세대주는 그대로 있고 세대원 일부만 이사를 가는 경우 

2. 2단계 전입지 및 전출지

이사하기 전에 살던 주소와 이사한 후 현재 사는 곳의 주소를 기입한다. 다가구주택이란 흔히 원룸을 말한다. 다가구주택의 경우 호실을 정확하게 적어야한다. 

3. 3단계 전입자 및 기타 

우편물 전입지 전송 서비스를 신청하면 신청일로부터 3개월 동안 전에 살던 곳으로 배송되는 우편물을 이사한 곳으로 자동으로 배달해준다. 

전입신고는 휴대폰 정부24 어플로도 신청이 가능하다. 이 때 휴대폰에 공인인증서가 설치되어 있어야한다. 

전입신고가 정상적으로 완료되면 주민등록표열람또는 나의 민원에서 확인이 가능하다. 평일 18시 이후나 토요일, 공휴일에 신청하는 경우에는 다음 근무시간(월요일)에 전입처리된다. 

평일에 잔금을 치르고 이사를 하고 전입신고를 하면 당일에 바로 전입신고가 완료된다. 그러나 토요일, 일요일에 이사를 하면 월요일에 전입신고가 완료되고 대항력은 화요일 0시부터 발생한다. 이사를 하고 월요일에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당 설정을 한다면 근저당은 바로 그날 대항력이 생긴다. 그래서 나의 대항력은 후순위로 밀려나게 된다. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우 전세 보증금을 못 받을 수 있으니 왠만하면 평일에 이사를 하는 것이 좋다. 

• 세대주 확인(미접수) : 세대주 확인을 해야 처리가 된다. 

• 처리중 : 읍면동 담당자가 접수하여 처리중이다. 

• 처리완료 : 주민등록표 열람을 통해 완료여부를 확인해야한다. 

• 취소, 처리불가  : 사유를 확인 후 재신청해야한다. 

전입신고는 신청 후 '처리완료'되면 취소가 불가능하다. 처리결과가 '처리중'인 경우 해당 읍, 면, 동 주민센터의 주민담당자에게 전화하여 취소요청을 하면 취소가 가능하다. 

방문신청

확정일자는 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해서 등기소 또는 주민센터에서 임대차 계약서에 계약 날짜를 확정하는 것이다. 법원, 등기소, 공증사무소에서 신청이 가능하지만 주민센터가 가장 찾기 쉽다. 주민센터에 방문신청을 하면 전입신고와 확정일자를 동시에 신청할 수 있다. 우선 전입신고를 한 후 임대차 계약서를 주면 확정일자가 찍힌 도장을 찍어준다. 

▶ 신청 기관 : 새로운 거주지의 주민센터, 공증사무소, 법원, 등기소 

▶ 필요서류 : 계약서 원본, 주민등록증 

▶ 방문시 수수료 : 건당 600원 

인터넷 신청 

주말에 이사를 하는 경우 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 24시간 신청이 가능하다. 온라인 신청은 주택임대차계약증서만 가능하고 일반 사문서, 상가임대차계약증서는 온라인 신청이 불가능하다. 

▶ 신청인 : 해당 주택의 임대인, 임차인, 변호사 또는 법무사, 해당 주택의 계약서를 작성한 개업공인중개사

▶ 온라인 수수료 : 건당 500원 

▶ 필요서류 : 주택임대차계약증서의 원본 스캔본 

계약서에는 임대인과 임차인의 인적정보, 주택의 소재지, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임 및 보증금이 확인이 되어야한다. 계약서의 사본을 스캔하여 첨부할 경우 부여된 확정일자의 효력에 다툼이 생길 수 있다. 

1. 인터넷 등기소에 회원가입을 하고 로그인한다. 본인 확인을 위해 공인인증서가 필요하다. 

2. 상단의 확정일자를 클릭하고 신규를 누르면 신청서가 나온다.

3. 확정일자 신청서를 작성한다.  

부동산 구분 

◈ 집합건물 : 아파트, 다세대, 빌라, 상가 등과 같이 한 동의 건물내부가 구조상, 이용상 독립되어 있는 여러 부분으로 구분되어 있어 그 각 부분에 대한 소유권 이전 등기가 가능한 건물. 다세대주택(빌라)은 집합건물(구분건물)이다. 

◈ (일반)건물 : 구분소유가 허용되지 아니하는 건물. 한 동의 건물 전체에 대하여 하나의 소유권만이 가능하다. 다가구주택(원룸)은 일반건물인 단독주택이다. 

주택의 분류 단독주택과 공동주택

반드시 주택임대차계약서상의 주택 소재지와 동일하게 입력해야한다. 부동산검색 버튼을 클릭해서 부동산 등기 소재지를 확인해야한다. 

평일 근무시간 내 신청한 경우 신청한 당일 확정일자를 부여받을 수 있다. 그러나 평일 16시 이후에 신청하는 경우 다음 등기소 근무일에 처리될 수 있다. 토요일, 일요일에 신청하는 경우 월요일에 확정일자를 부여받는다. 확정일자는 신청일 다음날부터 대항력이 발생한다. 

1. 임대차 계약 후 계약서를 작성한다. 

2. 잔금일 전날, 이사 전날 계약서를 들고 해당 거주지의 등기소 또는 법원, 주민센터에서 확정일자를 먼저 받는다. 전입신고 전에도 확정일자를 받을 수 있다. 

3. 주말에 이사를 하고 정부24 홈페이지에 들어가서 전입신고를 한다. 

4. 그 다음날부터 대항력이 발생한다. 다음날 등기부등본을 때서 새로운 근저당이 설정되진 않았는지 확인해보자. 

우선변제권은 이사하는 주택에 입주를 하고 전입신고와 확정일자를 모두 갖추어야 발생한다. 잔금 치르기 전에 확정일자를 받는다고 하여도 전입신고를 완료해야 확정일자에 대한 효력이 생긴다. 

전입신고와 확정일자를 다른 날에 신청했다면 가장 늦게 신청한 날을 기준으로 그 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 

주민센터에서는 제일 먼저 계약서 상의 입주날짜를 확인한다. 만약 이사가는 집이 현재 빈집이라면 계약서를 작성한 것 만으로도 전입신고를 할 수 있는 조건이 충족된다. 이사 전이라도 임대차 계약서를 들고 방문하면 전입신고가 가능하다. 

그러나 이사가는 집에 다른 세입자가 살고있다면 원칙적으로 불가능하다. 토요일에 이사를 하는데 금요일에 전입신고를 신청하려면 집주인의 동의가 필요하다. 주민센터 담당자가 집주인과 통화를 한 뒤 이사 전날에 신청이 가능하다. 

여러 주민센터 담당자에게 문의를 한 결과 담당자마다 말이 달랐다. 위와 같이 융통성있게 해주는 곳도 있고 전입신고는 원래 입주 후에 신청하는 것이라며 안된다고 딱 자르는 곳도 있었다. 이는 해당 주민센터의 담당자에 따라 조금씩 차이가 있으니 직접 전화로 물어보는 것이 정확하다. 

※ 이전 포스팅 보기

전세보증금 돌려주지 않을 때 받는 방법

확정일자 VS 전세권설정등기

임대차 계약기간 / 초일불산입 VS 초일산입

전세금 반환보증보험 / 주택도시보증공사 VS 서울보증보험

무자격자가 공인중개사 자격증이나 중개사무소 등록증을 대여 받아 중개업소를 차리고 부동산 중개를 한 뒤 매수자의 돈을 떼먹고 잠적하는 사기가 성행하고 있다. 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤 집주인으로 신분을 위장해서 이중 계약으로 전세 보증금을 가로채는 수법도 있다. 

피해자의 대부분은 부동산 계약 경험이 없는 대학생이나 사회 초년생들이다. 이런 무자격자들은 대부분 사업장을 폐쇄하거나 법인을 바꾸기 때문에 피해 발생 시 구제가 쉽지 않다. 

부동산 중개사무소를 자세히 보면 공인중개사 사무소와 부동산 중개인 사무소가 있다. 둘은 무슨 차이가 있을까? 

현재의 공인중개사 자격증은 1984년에 도입되었다. 그러나 훨씬 이전부터 부동산 중개업자들은 소위 '복덕방'으로 불리며 영업을 하고 있었다. 기존의 중개업자들은 1961년 소개영업법의 관리를 받으며 해당 시, 군, 구청에 신고만 하면 영업을 할 수 있었다. 이런 중개업자들을 자격증이 없다고 문 닫게 할 수는 없는 노릇이다. 

그래서 사무소 명칭을 부동산중개인 사무소로 한정해서 사용하게 했다. 이 사무소에 방문하면 벽에 공인중개사 자격증도 걸려있지 않다. 자격증이 없다고 해서 불법이 아니니 안심해도 된다. 

현재 부동산중개인 사무소는 신규등록이 불가능하고 기존 사무소를 폐업할 경우에는 자격증을 따야만 한다. 취급할 수 있는 매물도 공인중개사는 전국 매물이 취급이 가능하지만 중개인은 사무소가 있는 관할 구역 내로 한정된다. 

1. 자격증, 허가증 확인 

보통 중개업소 벽에 공인중개사 자격증과 중개업소 허가증이 걸려있다. 공인중개사 사무소는 반드시 자치단체에서 중개업 허가를 받아야 합법적으로 영업할 수 있다. 간판의 이름과 허가증에 나온 이름이 일치하는지 확인한다. 

중개소에서도 자격증 없이 실장이나 이사 등의 직함으로 일하는 직원들이 있다. 계약은 자격증을 소지한 중개업소 대표와 계약을 체결해야한다. 

한국공인중개사협회 (www.kar.or.kr) 홈페이지에서 정보마당에 들어가면 '개업공인중개사 검색'란이 있다. 여기서 현재 영업중인 사무소를 검색할 수 있다.  폐업한 사무소, 소속공인중개사, 중개보조원은 조회되지 않는다. 

국가공간정보포털 (www.nsdi.go.kr)에서도 중개사무소 조회가 가능하다. 상단의 열람공간을 클릭하면 '부동산중개업 조회'가 나온다. 여기서 지역별로 상세 검색이 가능하다. 

2. 간판 확인 

중개사무소 간판에 공인중개사 사무소 또는 부동산 중개라는 문구가 있는지 확인한다. ㅇㅇ 투자, ㅇㅇ컨설팅, ㅇㅇ종합개발 등의 이름을 사용하는 경우는 불법이다. 

3. 공제증서 확인하기 

공인중개사 사무실이 공제증서를 보유하고 있는지 확인하자. 허가업소라면 공제조합(보증보험) 가입이 의무이다. 부동산 거래 시 문제가 생기면 개인인 개업공인중개사인 경우 1년에 1억원 내로 보상을 해준다. 그러나 이는 부동산 한 건당 1억이 아니라 1년에 총 1억원 한도이다. 내 앞에 계약자가 이미 한도를 초과해서 보상을 받았다면 나는 못 받을 수도 있다. 또한 공제증서는 보증기간이 지나면 효력이 없으므로 보증기간이 유효한지 확인해야한다. 

4. 법에 해박한 공인중개사

임야, 농지 등은 공법상 문제가 복잡하게 얽혀있어 관련 법규를 잘 알아야한다. 부동산의 입지여건 분석 뿐만 아니라 앞으로의 개발 전망과 권리분석은 매우 중요하다. 

이번 9.13 부동산 대책으로 종합부동산세 및 양도세가 변경되었다. 세법은 매년 바뀌고 문재인 정부에서는 계속해서 부동산 대책을 내놓고 있다. 바뀐 세법에 관한 지식이 있는 중개사와 거래를 해야한다. 

※ 이전 포스팅 보기 

9.13 부동산 대책 총정리, 전문

부동산 사기의 유형과 대처법

전세보증금 돌려주지 않을 때 받는 방법

전세는 매월 부담스러운 월세를 내는 사람들에게 내가 낸 보증금을 그대로 돌려받을 수 있는 우리나라에만 있는 제도다. 어쩌면 내 전 재산인 거액의 보증금으로 살고있지만 세입자는 계약 만료가 다가오면 보증금을 때일까봐 노심초사다. 계약기간이 만료됐음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 이유가 뭘까? 대표적으로 2가지가 있다. 

언제 세입자가 구해질지 알 수가 없다. 이는 법적인 근거가 없는 임대인의 주장일 뿐 계약이 해지되었다면 보증금을 돌려줘야한다. 90% 이상이 이 이유에 해당한다. 

임차인은 계약 완료 후 집을 떠날 때 건물을 임차받았을 당시의 상태로 원상복구를 할 의무가 있다. 그래서 집에 입주할 때 짐을 들여놓기 전에 미리 집 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 좋다. 이 때 사진이나 동영상에서 날짜가 확인되면 정확하다. 

원상복구의 의무는 임대차 계약 당시의 상태를 100% 반환해야한다는 의미는 아니다. 건물을 큰 문제없이 통상적으로 사용할 수 있다면 보증금을 받지 못할 이유가 되지 않는다. 벽에 못을 박거나 통상적인 사용으로 인한 제품의 마모나 손상은 원상복구 범위에 들지 않는다. 

보증금에서 원상복구에 들어가는 비용을 빼고 돌려주는 경우 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못했으므로 나머지 금액을 돌려줄 때까지 동시이행항변권을 행사하며 퇴거하지 않을 수 있다. 

임차인은 최소 계약기간 만료일 1달 전에 집주인에게 나간다고 통보를 해야한다. 법적으로는 한달 전이고 통보는 빠르면 빠를수록 좋다. 집주인에게 통보했다는 증거로 문자나 통화를 녹음해둔다. 

내가 상대방과 하는 통화를 녹음하는 것은 상대방에게 알리지 않아도 불법이 아니라는 판례가 있다. 그러나 본인이 참여하지 않은 대화인 제3자들의 대화를 몰래 녹음하는 것은 도청이므로 불법이다. 이 녹음파일은 속기사무소에서 근무하는 속기사가 녹취록으로 작성해야 증거로 제출할 수 있다. 

지금부터 보증금 전액을 돌려받기까지 모든 통화는 녹음하고 문자로 다시 한번 보낸다. 나중에 소송을 할 때 모두 증거자료가 된다. 

내용증명이란 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도이다. 내용증명은 법적인 효력은 없으나 법적 분쟁에서 아주 좋은 증거로 사용되기 때문에 전반적인 상황을 자세히 쓰는 것이 좋다. 

계약 만료일 1 ~ 3개월 전에 계약 연장 의사가 없으니 보증금 반환에 협조해달라는 내용증명을 집주인에게 보내서 계약해지의사를 명확하게 밝혔다는 증거를 남기는 것이 좋다. 그러나 우리나라 정서상 미리 내용증명을 보내면 반감을 사게 되는 경우가 많으니 대게 계약해지는 문자를 보내 증거로 남긴다. 

계약만료일에 보증금을 돌려받지 못하면 바로 내용증명을 작성해서 집주인에게 보낸다. 정해진 서식은 없으나 내용증명 문서 안에는 아래 사항을 기입해야한다. 

< 내용증명 작성 내용 >

① 수신인 성명 (집주인)

② 발신자 성명 (나)

③ 집주소 

④ 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시 

⑤ 임대차목적물 반환 날짜 (이사예정일)

⑥ 임대차목적물 명도 확인 요청 

⑦ 임대차보증금 금액과 지급 협조 요청 (반환 계좌 지정)

⑧ 임대차보증금이 지연될 경우 진행될 절차에 대한 설명 

⑨ 작성 날짜

⑩ 사전 계약해지 의사를 밝혔음에도 보증금이 반환되지 않아 어떤 손해가 발생하였는지에 대한 구체적인 내용 (이사비, 정신적 피해 등)

이 중에서 수신인과 발송인의 성명, 집주소는 꼭 적어야한다. 수신인 집주소는 등기부등본상의 집주인 주소로 보낸다. 작성된 서류는 같은 내용으로 총 3부가 필요하다. 서류를 들고 우체국으로 가서 내용증명 발송을 원한다고 말하면 된다. 1장은 수신인(집주인)에게 등기로 보내고 1장은 우체국이 보관한다. 나머지 한장은 발송인 보관용으로 내가 보관한다. 

집주인이 내용증명을 받기까지 2~3일이 걸린다. 집주인이 등기우편물을 수신 거부하거나 실제로 다른 주소지에 살고 있어서 수령이 안될 경우 '폐문부재'로 반송된다. 

반송된 내용증명, 내 신분증, 계약서를 들고 해당 주민센터에 가면 집주인의 주민등록초본을 때준다. 그럼 현재 집주인이 거주하는 주소를 알 수 있다. 이 주소로 내용증명을 다시 보낸다. 내용 증명은 계속 반송되어 오더라도 명확한 의사를 전달했다는 증거 자료로 쓰인다. 

전세계약 당시 중개사무소를 이용했다면 중개사에게 중재를 요청하는 것도 좋은 방법이다. 공인중개사는 5년간 계약서를 보존할 의무가 있고 임차인과 임대인 사이에서 분쟁 발생 시 중재할 의무가 있다. 여기서 사람이 아닌 법을 믿어야한다. 중개사가 자기를 믿고 기다려달라거나 중재가 제대로 안되면 바로 지급명령 신청이나 전세금 반환소송으로 넘어간다. 

집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 절대 짐을 빼거나 주소를 변경하면 안된다. 그러나 피치못할 사정으로 이사를 해야하는 경우에는 임차권 등기명령을 신청한다. 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 대항력 및 우선변제권을 유지하면서도 다른 집으로 이사할 수 있다. 

임차권 등기명령은 아래 조건이 충족되어야만 신청이 가능하다. 

① 임대차의 계약기간이 만료되어야 한다. 

② 임차인이 점유 + 전입신고 + 확정일자를 갖추어야한다. 

그래서 이사한 당일 전입신고와 확정일자는 필수로 해야한다. 

임차권 등기 후 효력이 발생되기까지 2주 정도 소요된다. 그래서 임차권등기가 완료되었는지 등기사항증명서를 통해 확인한 다음 이사해야한다. 

만약 전세보증금의 일부만 받고 나머지는 차용증만 받고 이사를 했다면 ? 

임차인의 대항력은 소멸되어 집이 경매로 넘어갔을 때 우선변제를 받을 수 없다. 보증금의 일부만 못 받아도 임차권 등기가 완료된 후 이사해야한다. 등기가 완료되면 새로 이사한 집에 전입신고와 확정일자를 받으면 된다. 

임차권 등기를 한 임차인은 집주인에게 전세보증금과 지연이자, 임차권 등기비용까지 청구할 수 있다. '이 집은 문제있는 집이다.'라고 등기부등본에 빨간 줄을 긋는 것과 같은 효과다. 임차권 등기명령 해지는 임차인만 할 수 있고 해지를 하더라도 말소 내용까지 등기부등본에 남는다. 

그래서 마음에 드는 집이 등기사항전부증명서 을구 란에 임차권 등기가 되어있다면 계약을 하면 안된다. 주택 임차권이 등재된 건물에 새로 들어오는 임차인은 우선 변제를 받을 권리가 없다. 주택 임차권 등기가 되어있다는 것은 예전에 살던 사람이 보증금을 못 받은채 이사를 갔다는 뜻이다. 

< 임차권 등기명령 신청 시 제출 서류 >

① 임차권 등기명령 신청서 : 양식은 법원 사이트, 서울시 전월세지원센터 사이트에 있다. 

② 등록세, 교육세 납부 영수증 : 해당 구청의 세무과에 가서 임차권 등기명령에 관한 등록세, 교육세 신청서를 작성하면 지로를 준다. 이 지로를 은행에 납부하고 영수증을 첨부한다. 

③ 인지, 송달료, 증지 납부 영수증 : 비용은 대략 2만원 미만으로 은행이 납부하고 영수증을 첨부하면 된다. 

④ 임차인의 주민등록등본 또는 초본 : 주소변동사항이 기재되어 있는 것으로 주민센터 또는 민원24에서 발급이 가능하다. 

⑤ 확정일자가 찍힌 임대차 계약서 사본 : 반드시 확정일자가 찍혀있어야한다. 

⑥ 건물 등기부등본 : 등기소 또는 인터넷으로 발급 가능하다. 

⑦ 부동산 목록 : 건물 도면은 손으로 간략하게 그리면 되고 부동산의 표시는 등기부등본을 보고 필요사항을 적는다. 

접수가 완료되면 사건번호가 적힌 접수증을 부여받는다. 2주 후부터 법원 홈페이지의 나의 사건검색에서 사건번호로 진행상황을 조회할 수 있다. 

집주인이 보증금을 반환하지 않으려고 공탁제도를 악용해서 보증금의 일부만 돌려주려는 꼼수를 부리기도 한다. 공탁이란 법원에 금전, 유가증권, 기타의 물품을 맡기는 것이다. 임차권 등기명령 신청을 하고 열쇠를 반납해야하는데 집주인이 거부할 경우 집주인이 거주하는 지역의 관할 법원에 열쇠를 공탁하면 된다. 

임차권 등기명령 신청을 완료하고 이사를 했을 때 집주인이 원상회복의무를 들며 시설파손비를 청구할 수 있으니 짐을 뺄 때 집안을 사진과 동영상으로 꼼꼼히 찍어둬야한다. 실시간 TV어플로 영상 촬영일이 언제인지 확실하게 나오는 것이 좋다. 

내용증명을 보냈는데도 보증금을 안주면 관할 법원에 지급명령 신청을 한다. 직접 법원에 가지 않아도 대법원 전자소송 홈페이지에서 진행이 가능하다. 일반 민사소송이 6개월에서 1년 정도 시간이 걸리지만 지급명령은 보통 한달 이내 마무리된다. 

상대방이 2주동안 이의신청을 하지 않으면 법원은 지급명령을 확정한다. 집행문을 부여받으면 강제집행이 가능하며 이 집행문으로 강제 경매신청을 할 수 있다. 

만약 채무자가 이의신청서를 제출하면 일반 민사소송 절차로 전환되게 된다.  

최후의 수단으로 전세금 반환소송이 있다. 소송은 시간도 오래걸리고 비용이 들며 무엇보다 정신적인 스트레스가 심해서 소송 전에 원만하게 끝내는 것이 좋다. 소송을 하려면 반드시 그 집을 점유하고 있어야한다. 만약 이사를 간다면 꼭 임차권 등기명령을 신청해야한다. 

보증금반환청구소송은 일반 민사소송과 달리 보증금이 3천만원을 초과하는 경우에도 소액 사건 심판법에 따라 소송 절차를 신속하게 진행할 수 있는 특례를 가지고 있다. 

보증금 반환소송에서 승소 확정판결을 받게되면 강제 경매를 신청할 수 있다. 소송에서 승소했을 때 보증금 반환 지연 이자와 소송에 들어간 비용을 패소한 임대인에게 청구할 수 있다. 

※ 이전 포스팅 보기 

전세보증금 인상시 계약서 작성방법

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

등기부등본 보는 방법

피같은 내 돈! 보증금을 지키기 위해선 이사한 당일 전입신고와 확정일자를 받아야한다. 확정일자란 임대차계약서에 계약 날짜를 확정하는 것이다. 주민센터에서 전입신고 한 후 계약서에 확정일자 직인을 받아야한다. 확정일자는 임대차계약서만 있으면 집주인 동의없이 가능하다. 

2015년 9월 14일부터 확정일자도 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 신청이 가능하다. 평일 16시 이후에 인터넷으로 신청한 경우 다음날에 처리가 될 수 있으므로 주민센터를 방문해서 신청하는 게 낫다. 

주택을 점유하고 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력이 생긴다. 대항력이란 전세집이 경매나 매매로 임대인이 변경되더라도 보증금을 받을 수 있는 권리를 말한다. 

전입신고를 하고 확정일자 도장까지 받으면 우선변제권이 생긴다. 우선변제권은 경매 진행시 다른 채권보다 먼저 배당받을 권리이다. 좀 더 자세한 사항은 아래 링크된 포스팅에 나와있다. 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

보증금을 지키는 방법으로 확정일자 외에 전세권 설정등기를 하는 방법도 있다. 전세권 설정등기란 등기부등본에 전세권을 설정하는 것이다. 

확정일자와 달리 전세권 설정등기는 집주인의 동의가 필요하다. 보통 집주인들이 전세권 설정등기는 등기부등본에 전세권 설정금액이 나오기때문에 잘 안해주려고 한다. 그래서 대부분의 세입자들은 점유 + 전입신고 + 확정일자로 대항력을 갖추는게 현실이다. 

◆ 전세권설정등기 필요 서류 

임대인 : 등기필증(등기권리증), 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본   

임차인 : 신분증, 전세권설정등기 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 도장, 전세권설정등기 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서 

전세권 설정등기를 하면 보증금을 집주인으로부터 돌려받지 못했을 때 소송없이 직접 경매 신청을 통해 변제받을 수 있다. 재계약시에도 그 효력은 그대로 유지되어 말소를 하지 않는 한 사라지지 않는다. 

◆ 비용

대신 전세권 설정등기는 등기비용이 발생한다. 

등록세 : 전세보증금 X 0.2%

교육세 : 등록세 X 20%

증지 : 부동산 건당 15,000원 

만약 전세보증금이 2억원이라고 한다면 

등록세 : 2억 X 0.2% = 40만원

교육세 : 등록세 40만원 X 20% = 8만원 

증지 : 전세보증금 1건 15,000원 

총 495,000원이다. 

법무사를 통해 진행할 경우 추가비용도 발생한다. 

주택이 아닌 상가로 취급되는 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 오피스텔이 주택 취급을 받게 된다. 그레서 임대인은 1세대 다주택자가 되어 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못한다. 그래서 확정일자를 받는 것을 꺼리는 임대인이 있다. 이럴 경우 확정일자 대신 전세권 설정등기를 해서 보증금을 보호해야한다. 

※ 이전 포스팅 보기 

소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

소액임차인 최우선변제권 요건과 범위

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

임대차 계약 시 계약 기간을 정할 때 초일산입과 초일불산입이 있다. 초일을 산입하느냐 안하느냐에 따라 달라진다. 초일이란 첫째날, 당일을 뜻한다. 

민법 제6장 제155조부터 제161조까지 기간에 대한 규정이 나와있다. 

제157조에서는 '초일불산입'을 규정하고 있다. 계약서를 9월 24일에 작성하면서 중도금은 7일 후에 주기로 한다고 작성했다면 6일 후는 초일인 24일을 빼고 9월 30일이 된다. 

그러나 기간의 첫날은 산입하지 않지만 그 기간이 오전 0시부터 시작하면 초일을 산입한다. 24시, 0시는 초일산입과 불산입에 있어서 중요한 기준이 된다. 

만약 계약서를 9월 24일에 작성하면서 중도금은 '10월 1일부터 6일 후'에 주기로 한다고 작성했다면 10월 1일은 오전 0시부터 시작하므로 6일 후는 1일을 포함하여 10월 6일이 된다. 

기간말일의 종료는 밤 12시를 뜻한다. 보통 이사나가는 사람은 오전 중으로 짐을 빼고 이사 들어오는 사랆은 오후에 도착한다. 그런데 나가는 세입자는 합법적으로 당일 밤 12시까지 점유할 수 있다. 임대인과 싸워서 세입자가 이삿짐을 빼지 않고 버티는 경우를 대비해 계약서를 작성할 때 특약에 이사나가는 시간까지 넣는 것이 좋다. 

부동산 계약은 민법에 근거하여 초일을 불산입하는 것이 원칙이다. 민법 제157조와 159조에 따라 임대차 계약서를 작성할 때 1년은 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일이 아니라 2019년 1월 1일까지이다. 2년이라면 2018년 1월 1일부터 2020년 1월 1일이다. 

초일불산입 임대차기간 

2018년 9월 24일 ~ 2020년 9월 24일 

임대차 계약기간을 따지는 이유는 월세금 정산때문이다. 전세인 경우 임대인과 임차인 간에 크게 다툼이 없지만 월세는 어떻게 기간을 산정하느냐에 따라 하루치 월세를 더 낼 수도 안낼 수도 있다. 상가 임대차의 경우 월세가 300만원이라면 하루치 월세는 10만원이다. 만기일이 언제인가에 따라 10만원을 더 낼 수도 있다. 월세가 비싼 대형 상가인 경우 그 금액 차이는 더 커진다. 

1. 특약 

현실에선 꼭 민법 제157조에 따라 초일불산입을 하는 것은 아니다. 계약 당사자 간에 특약으로 초일산입으로 정한다고 합의하면 그 기간에 따르면 된다. 

초일산입 임대차기간 

2018년 9월 24일 ~ 2020년 9월 23일

2. 오전 0시부터 기산 시 

3. 나이, 연령을 계산할 때 

4. 양도소득세의 보유, 거주기간을 계산 시 

계약기간의 만기가 2018년 9월 24일인데 1년 더 연장계약을 하는 경우 계약의 기산일은 언제 일까? 

재계약의 경우 2018년 9월 24일로 기존 계약은 종료가 되고 9월 24일부터 다시 1년간 새로운 계약을 체결했다고 본다. 그래서 계약 기간은 2018년 9월 24일 부터이다. 

※ 이전 포스팅 보기 

9.13 부동산 대책 총정리, 전문

소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

2013년부터 시행된 전세보증금 반환보증은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관에서 대신 보증금을 지급해주는 상품이다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 전세금 반환보증보험을 운영하고 있다. 

과거에는 전세금 반환보증보험에 가입하려면 집주인의 동의가 필수였으나 2018년 2월부터 집주인 동의없이 가입이 가능하다. 이 보험은 전세 기간이 1년 이상 남아있으면 누구나 신청할 수 있다. 

전세보증금 3억원인 아파트를 2년 계약했다면 주택도시보증공사의 경우 연 0.128%로 2년간 총 보험료는 768,000원이다. 서울보증보험의 경우 보증료율은 연 0.192%로 2년간 총 보험료는 1,152,000원이다. 약 100만원으로 보증금 3억원을 보호받을 수 있다. 

이 때문에 가입자가 급증하고 있다. 올해 1월부터 7월까지 5만여 가구가 11조 4천억원의 전세보증 반환보험에 가입했다. 

※ 이전 포스팅 보기 

9.13 부동산 대책 총정리, 전문

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

1. 시험 시간에 맞춰서 생활

시험 일주일 전부터 모든 생체리듬을 시험 당일과 같이 맞춘다. 일주일동안 같은 루틴을 반복하는 것이다. 같은 시간에 일어나서 시험장 입실 시간에 맞춰 도서관이나 학원 등 자신이 공부하는 장소로 간다. 시험 시간에 맞춰서 모의고사를 치고 쉬는 시간과 점심시간 모두 시험 시간에 맞춰서 쉰다. 

1차시험은 총 100분동안 친다. 평소에 30분이나 60분 단위로 공부를 했다고 하더라도 100분 동안 엉덩이 붙이고 앉아있는 연습을 한다. 시험 치는 도중엔 화장실도 다녀올 수 없다. 

2018년 공인중개사 시험 일정

2. 감기조심 

시험이 환절기인 10월이라 감기나 몸살에 걸리지 않도록 조심해야한다. 머리는 띵하고 콧물은 계속 흐르고 기침까지 난다면 일주일은 공부를 못하게 된다. 시험 당일까지 최상의 컨디션을 유지해야한다. 

3. 암기 

아직도 늦지 않았다. 아직 못 외운 것, 계속 헷갈리는 것들을 정리해서 완벽하게 암기한다. 특히 민법을 이해가 아니라 암기를 해야 문제가 풀린다. 

공인중개사 중개사법 암기팁

공인중개사 공시법 암기팁

공인중개사 민법, 세법 암기팁

전 범위 공부

하루에 한과목씩 보다가 점점 전 범위를 훑는 시간을 줄여나간다. 시험 3일전에는 이틀동안 하루에 3과목씩 총 6과목을 모두 본다. 1차만 치는 경우라면 이틀동안 하루에 1과목씩 총 2과목을 모두 훑는다. 

1. 준비물 챙기기 

수험표, 신분증, 시계, 계산기, 컴퓨터용사인펜, 수정테이프, 연필, 방석, 귀마개, 물 등 준비물을 챙긴다. 시험 당일 챙기면 꼭 하나씩 깜빡하고 빠뜨리는게 생긴다. 그래서 시험 전날 가방에 모두 넣어둔다. 

컴퓨터용 사인펜은 시험 당일에 갑자기 안 나올 수 있으니 여분으로 하나 더 챙기고 부동산학개론에 필요한 계산기도 꼭 챙긴다. 계산기가 없으면 휴대폰도 사용 불가능하니 계산 문제는 다 버려야한다. 내가 시험칠 때에도 계산기를 두고온 수험생이 있었는데 아무도 여분의 계산기는 없었다. 

좀 더 자세한 준비물은 이전 포스팅을 참고하자. 

공인중개사 시험에 필요한 준비물

2. 시험장 위치 알아두기 

시험장의 정확한 위치와 교통편을 미리 확인해두고 시험 당일에 엉뚱한 곳에 가지 않도록 주의한다. 오늘만을 위해 공부했는데 시험장을 잘못 찾아 시험장 입실 시간을 넘겨서 시험을 못 치는 일이 없도록 한다. 

3. 요약집, 암기노트 

다들 이쯤되면 요약집이나 암기노트, 오답노트, 기출문제 정리집 같은 자신만의 책이 한권씩은 있다. 가장 좋은 건 자신이 정리한 요약 노트이다. 요약 노트를 무한 반복으로 보면서 새로운 내용은 넘어가고 아는 것만 제대로 확실히 암기한다. 나만의 요약집 만드는 방법은 아래 링크를 클릭~!! 

28회 공인중개사 합격 후기(2)

4. 하루만에 시험과목 다 훑어보기 

불안한 마음에 공포의 법인 공법만 집중적으로 공부하기 보다는 시험 과목을 하루만에 골고루 훑어봐야한다. 시험 전 날 공부할 수 있는 시간을 시험 과목 수 대로 쪼갠다. 1차, 2차 동시에 시험을 친다면 모두 6과목이다. 아침 9시부터 밤9시까지 공부한다면 12시간 동안 한과목당 2시간씩 총 6과목을 모두 볼 수있다. 한과목 당 1시간씩 잡으면 6시간이면 모두 다 훑을 수 있다. 시험 당일엔 쉬는 시간 30분동안 2과목을 빠르게 훑어야하기 때문에 이렇게 빨리 보는 습관도 필요하다. 

5. 일찍 자고 새벽에 시험장에서 공부하기 

아직 모르는 것 투성이고 공부할 게 산더미라 밤을 새우고 싶은 마음이 굴뚝같다. 그러나 시험 당일에 최상의 컨디션을 유지하기 위해 밤새기는 절대 금지다. 일찍 자고 차라리 새벽에 일어나서 시험장에 1등으로 가는게 낫다. 평소 공부하던 곳이 아닌 낯선 시험장에서 공부하면서 주변 환경에 적응하는 것이 좋다. 

그러나 극도의 긴장감때문에 일찍 누워도 잠은 안오고 숙면 취하기가 쉽지가 않다. 나는 꼭 합격한다는 자기 암시를 하자. 

※ 이전 포스팅 보기 

28회 공인중개사 합격 후기(1)

공인중개사 시험 족집게 100선 VS 기출문제

공인중개사 1차 시험 시간배분 팁

공인중개사 2차시험 시간배분 팁

주복 : 주상복합

모하 : 모델하우스

도생 : 도시형 생활주택 

OP, OT : 오피스텔 

빠끔이(빠꼼이) : 나름대로 아는 것이 꽤 많은 사람 

워킹손님, 워킹 : 공인중개사 사무소에 직접 방문하는 손님 

바지 : 실권자는 드러나지 않고 제 3자가 오는 것 

양타 : 단독 중개를 하여 손님 양쪽에게 중개 보수를 받는 것 

반타 : 공동 중개로 한쪽의 손님에게 중개보수를 받는 것 

단타 : 단기간에 사고파는 단기매매 

쓰리쿠션 : 한사람에게 계약을 2 ~ 3건 하는 것 

1층 부동산 : 동네 부동산, 지역 중개사무소 

시내부동산, 컨설팅 부동산 : 서울 등 대도시의 중심지에서 2층 이상에 사무실을 운영하고 주거용보다는 상가나 빌딩을 전문으로 취급하는 부동산 

기획부동산 : 부동산 사기를 위해 조직적으로 만든 부동산, 주로 쓸모없는 토지를 필지를 나눠서 비싸게 되파는 사기를 친다. 

똠방 : 무허가 중개업자 

나까마 : 분양권 당첨자로부터 싸게 프리미엄을 주고 사서 중개사무소에 이윤을 붙여 넘기는 사람 

피 : 프리미엄

초피 :  분양권 거래에서 처음에 붙은 프리미엄 가격 

무겁다 : 물건의 가격이 높다. 

네고 : 가격을 깎다. 

호가 : 매도인 측에서 제시하는 금액

후려치기 : 물건 값을 터무니없이 깎는 것. 

다운계약 : 부동산 거래 시 양도소득세를 줄이기 위해 계약서에 실제 거래가격보다 낮은 가격을 적는 이중 계약 

업계약 : 주로 매도인이 양도소득세를 납부하지 않은 부동산을 처분할 때 실제 거래가격보다 높은 금액의 계약서를 작성하는 이중 계약. 

실제 거래가격보다 높게 신고를 해서 추후 매수인이 매도할 때 양도소득세를 적게 내려고 하는 것이다. 

교통 : 중간에서 매도인과 매수인을 연결해주는 것 

상황걸기 : 상대방을 속이는 것. 

감기, 감다 : 상대를 속이는 것 

뒷박 : 뒷통수 친다. 

가라 손님 : 가짜 손님

야매, 야메 : 뒷거래, 암거래

단도리 : 입막음, 작업 준비, 사전 작업 

칼질 : 기획부동산에서 토지를 잘게 나누는 것, 큰 물건을 여러 개로 나누는 것 

복등기 : 등기를 동시에 두번 하는 것 

뚜껑닫기 : 잘 팔리지 않은 물건을 팔기 위해 좋은 물건을 감추는 것 

고추가루 뿌리기 : 다른 부동산 중개업자들이 계약 성사가 안되도록 훼방놓는 것 

매물광고 따라하기 : 매물이 없으면서 다른 중개사무소에서 올린 매물을 똑같이 올려 허위 광고 하는 것 

데두리 : 매도인이 제시한 금액보다 중개사무소에서 더 높은 금액으로 접수하여 그 차액을 중개사가 챙기는 것

떴다방 : 천막, 파라솔 등을 펼치고 임시로 부동산 중개 업무를 하는 것 

야시장 , 심야 떴다방 : 늦은 밤 모델하우스 주변에서 천막을 치고 분양권 거래를 하는 것 

딱지 : 불법으로 거래되는 입주권 

껍데기 : 보상금은 사기꾼이 받고 입주권만 파는 것

뚜껑 : 재개발 지역의 무허가 건물 

꺽기 : 계약 성사 

순가중개, 입금작업 : 중개보수로 받는 실수령액 

인정금액 : 중개사가 매도인에게 실제 매도가보다 더 높은 금액을 인정해달라고 해서 매도금액 이상을 중개보수로 챙기는 것

야도치기 : 분양이 안되거나 남은 물건을 대폭 할인하여 통째로 거래하는 것 

원장정리 : 분양계약자를 바꿔치기 하는 것 

깔세 : 보증금 없이 약정된 기간의 월세를 미리 지급하고 사는 것 

찍기 : 중개인이 싸게 나온 매물을 본인이 계약해서 고객에게 비싸게 되파는 것 

돌려치기 : 중개업자가 투기꾼들과 사고 팔기를 반복하면서 매물의 가격을 올리는 것 

기리카이 : 바꾸기, 교체하기 

주전 : 주인이 집을 팔고 그 집에 전세 계약을 하는 것 

※ 이전 포스팅 보기 

소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

소액임차인 최우선변제권 요건과 범위

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

앞에서 소액임차인의 최우선변제권 요건과 범위에 대해 알아보았다. 아래 링크된 최우선 변제권의 요건을 모두 갖추었더라도 보증금을 못 받는 경우가 있다. 

소액임차인 최우선변제권 요건과 범위

소액임차인 제도는 경매가 진행되더라도 100% 무조건 배당받는 것이 아니다. 아래의 경우는 최우선 변제권이 적용이 안되는 경우이다. 

1. 채무초과 

주택의 시세보다 집을 담보로 대출한 금액이 훨씬 큰 '채무초과' 상태인 경우 최우선변제권이 적용이 안된다.  임대인의 채무초과가 충분히 의심되는 상황에서 당시 전세 시세보다 훨씬 저렴한 소액보증금을 내고 임대차 계약을 체결하는 것은 비정상적인 거래로 판단한다. 그래서 임차인은 임대차계약을 체결할 때 등기부등본의 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴봐야한다. 

2. 경매 예정 + 싼 보증금

경매가 진행될 걸 알면서도 시세보다 훨씬 적은 전세금으로 입주한 경우 소액임차인 제도를 악용하여 부당한 이익을 취하고자 하는 사해행위로 본다. 저당권이 복잡하게 얽혀있어도 경매가 진행되면 소액임차인은 1순위로 배당받을 수 있기 때문에 이를 악용해 부당한 이득을 취한 것으로 본다. '급전세'나 '급매물'로 시세보다 아주 저렴하게 나온 경우는 매우 주의해야한다.

임차인의 선의를 판단할 때 보증금의 액수는 적정한지, 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인천 관계등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려한다. 

3. 배당이의 소송 

집을 담보로 대출해준 은행이 집주인에게 대출해준 금액 전액을 회수하지 못할 때 선순위인 소액임차인에 대하여 배당이의 소송을 낸다. 배당이의가 들어온 경우 집행법원은 상대방 채권자에 대한 배당을 일시 유보한다. 법원에 의해 이것이 받아들여진다면 보증금은 못 받게된다. 실무에서는 최우선변제를 노리고 소액임차인으로 배당요구를 한 가장 임차인에게 배당이의를 제기하는 사례가 많다. 

4. 보증금 증액한 갱신 계약 

처음 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. 

5. 주택가액의 1/2 금액만 우선변제 

최우선변제금은 주택가액의 1/2에 해당하는 금액만 우선 변제를 해준다. 전체 세입자들의 최우선 변제금의 합계가 경매낙찰금의 1/2를 초과하지 않아야한다. 초과 시 세입자들은 각각 소액보증금의 비율로 분할변제를 받기 때문에 최우선 변제금을 모두 받지 못할 수도 있다. 

만약 전세보증금이 2,500만원이고 경매부동산이 4,000만원에 낙찰된다면 4,000만원의 1/2의 금액인 2,000만원만 받을 수 있다. 500만원은 못 받게 된다. 

서울에 있는 10개의 원룸으로 구성된 보증금 5,000만원의 다가구주택이 경매로 넘어갔다고 가정해보자. 서울시는 1억 1,000만원 이하인 보증금일 때 3,700만원까지 최우선으로 변제해준다. 소액임차인 최우선 변제금의 합은 3,700만원 X 10개 = 3억 7,000만원이 된다. 

만약 이 집이 4억원에 낙찰되었다면 전체 낙찰 금액의 1/2 범위인 2억으로 원룸 10개의 세입자에게 분배되는 것이다. 따라서 보증금 5,000만원 중에서 3,700만원이 아닌 2,000만원만 돌려 받을 수 있게 된다. 

※ 이전 포스팅 보기 

9.13 부동산 대책 총정리

주택의 분류 단독주택과 공동주택

부동산 계약 절차

우선변제권 = 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자 

우선변제권은 거주하고 있는 주택이 경매나 공매가 되었을 때 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리이다. 우선변제권을 받으려면 주택을 인도받고 전입신고를 하고 확정일자를 받아야한다. 주택의 인도와 주민등록이 각각 다른 날이면 둘 중 더 늦은 날을 기준으로 한다. 

1월 1일에 전입신고와 확정일자를 갖추어도 우선변제권은 다음 날인 1월 2일 오전 0시부터 대항력이 생긴다. 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 그 바뀐 소유자에게 보증금 반환청구를 할 수 있는 권리를 말한다. 즉 소유자가 누구로 바뀌든 전세보증금을 모두 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다. 

최우선변제권 = 주택의 인도 + 전입신고 + 소액보증금 

최우선변제권은 주택임대차계약에서 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 소액 보증금 만큼은 다른 권리보다 최우선적으로 변제해주는 권리이다. 확정신고를 하지 않아도 전입신고를 하고 그 주택에 거주하면 소액 보증금을 받을 수 있다. 

1. 경매 또는 체납처분 

임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해서 매각되는 경우에만 해당된다. 단순히 매매, 교환 등으로 임차주택이 양도되는 경우에는 해당되지 않는다. 

2. 최우선변제 보증금의 범위

보증금이 일정금액 이하여야 한다. 아래 표에 나와있는 최우선변제 임차보증금의 범위에 속해야한다. 각 지역별로 적용되는 보증금이 다르니 유의해야한다. 

< 소액보증금 범위와 최우선 변제금액 >

2018년 9월 18일부터 소액보증금의 범위가 확대되고 과밀억제권역과 광역시의 범위도 달라졌다. 과밀억제권역에는 용인시, 화성시, 세종시가 포함되고 광역시에는 파주시가 포함된다. 

과밀억제권역 : 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)

남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한함)

의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반원특수지역 제외), 용인시, 화성시, 세종시 

광역시 : 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외, 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 

3. 기준시점 

최우선 변제의 기준시점은 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등의 담보물권이 설정된 날을 기준으로 한다. 

만약 서울시에서 전세보증금 1억원으로 2018년 9월 20일에 전입신고를 했다고 가정하자.  보증금이 1억 1,000만원 이하이니 3,700만원까지는 최우선 변제를 받을 것이라 착각하지만 최우선 변제의 기준시점은 전입신고일이 아니다. 

이 주택을 담보로 은행에서 2016년 1월 1일에 근저당 설정을 했다면 이 날짜를 기준으로 최우선 변제 보증금의 범위를 정해야한다. 2016년 3월 31일 이전에 서울의 최우선변제 보증금 상한선은 9,500만원 이하였으므로 최우선 변제를 받을 수 없는 것이다. 

4. 대항요건 

최우선변제권의 대항요건인 주택의 인도와 전입신고를 갖추어야한다. 이 요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속해야한다. 

배당요구의 종기인 경락기일이란 경락대금을 납부한 낙찰자에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다. 

그러므로 이사를 가거나 주소를 다른 곳으로 옮기면 안된다. 가족 모두 일시에 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 원래의 임차 주택으로 주민등록을 한 경우라도 한 번 상실된 계약의 대향력은 되살아나지 않는다. 

5. 배당요구

배당요구는 채권자가 법원에 경매를 통해 얼마를 받아야한다고 신청하는 것이다. 법원에 내야할 서류는 확정일자가 찍힌 임대차 계약서, 주민등록등본, 임차본증금 영수증 또는 은행송금내역서이다. 이 서류는 배당요구 종기일 이전까지 제출하고 배당요구 신청을 해야한다. 이 기간이 지나면 배당받지 못한다. 배당요구 종기일이란 채권자가 법원에 얼마의 돈을 달라고 배당요구를 신청하는 0월 0일까지의 기한에 해당하는 날짜이다. 

◆ 경매 절차 

경매접수 (1월 1일) → 

경매결정, 공고 (1월 7일) 경매시작 → 

배당요구 종기기간 (1월 7일 ~ 3월 1일, 3개월) → 

매각준비기간 (3월 1일 ~ 4월 1일, 1개월) → 

매각공고기간(4월 1일 ~ 5월 1일, 1개월) →

 1차 매각일 (6월 1일) → 

2차 매각일(7월 1일, 낙찰) → 

매각허가 및 이의신청 기간 (7월 1일 ~ 7월 14일) → 

잔금납부 (7월 14일~8월 12일, 30일) → 

소유권 취득(이 때 집을 비워주면 된다. 경매시작 약 8개월 후) → 

채권자 배당 (잔금납부, 약 30일 후) → 끝 .

※ 이전 포스팅 보기

9.13 부동산 대책 총정리

부동산 세금 유용한 사이트 모음

부동산관련 세금 총정리

원룸이나 오피스텔 같은 경우 건물주들은 임대하면서 건물 관리인을 따로 두거나 부동산 중개인에게 권리를 위임하는 경우가 많다. 가장 흔하고 많은 사기 유형 중의 하나는 중개업자가 임대인에게는 월세로 계약을 하고 세입자에게는 전세계약을 해서 전세보증금을 가로채는 방식이다. 집주인에게는 관리인이 꼬박 꼬박 월세를 보내고 세입자에게는 이중 계약서를 쓰는 것이다. 

대부분 이런 유형들은 일반 시세에 비해 전세가가 낮다. 시세와 비교해서 너무 싸면 경매 위기 직전일 가능성도 높기 때문에 의심해봐야 한다. 전세는 대부분 주변 시세에 맞추거나 싸게 내 놓아도 500만원 정도 낮춘다. 그런데 2 ~ 3천만원 싸게 내놓는다는 건 사기꾼들이 빠른 시일 내에 모든 물건을 털고 잠적해야하기 때문이다. 정말 사정상 급매로 내높은 경우도 있지만 주변은 다 월세인데 전세로 나온다면 의심해야한다. 

올해 8월 경남 창원에서 공인중개사가 이중계약으로 세입자 150여명으로부터 전세금 68억여원을 가로채 해외로 달아나는 사건이 발생했다. 계약을 한 세입자가 집주인 명의의 통장으로 직접 전세금을 입금하면 공인중개사가 집주인에게 연락해 입금이 잘못됐다며 전세금을 되돌려 받기도 했다. 

연예인들도 예외가 아니다. 배우 손담비와 김광규씨도 전세 사기를 당했다고 고백했다. 재판까지 진행했지만 결국 전세보증금을 돌려받지 못했다고 한다. 

사기꾼들이 작정하고 속이려고 든다면 당하지 않을 재간이 없다. 최소한 아래 사항이라도 점검하고 돌다리도 두드려보고 건너자. 

1. 부동산 등기부등본 확인

등기부등본은 계약 당일, 보증금을 지급하기 전, 이사 당일에 꼭 떼어본다. 계약하기 전 실제 등기부등본 상 소유주가 누군지 확인해야한다. 위임장에 적힌 소유주와 일치하는지 소유주의 신분증을 확인하고 건물 주소가 위임장에 적힌 주소와 일치하는지 확인한다. 

잦은 소유권 이전과 대출로 등기부등본이 지저분하다면 우선순위에서 제외한다. 등기사항증명서(등기부등본)를 열람해 건물에 융자, 경매, 근저당, 가압류 등 권리관계가 복잡하게 얽혀있다면 계약을 하지 않는 것이 좋다. 

집을 담보로 받은 대출이 매매가의 60% 이상이라면 계약하면 안된다. 만약 매매가 2억인 집에 전세를 1억 5천으로 들어갔는데 그 전에 1억원의 저당권이 설정되어 있다고 가정해보자. 그 집이 경매로 넘어가 1억원에 낙찰되었다면 먼저 은행에서 1억원을 모두 가져가고 전세보증금은 한푼도 못 받게된다. 

전세보증금으로 대출을 갚는다고 할 경우 특약사항에 대출상환에 대한 조건을 명시한다. 이사 당일에 집주인과 대출 은행에 함께 동행을 하거나 부동산 중개인에게 부탁하는 등 대출금을 갚는지 꼭 확인해야한다. 가장 확실한 방법은 대출을 해준 금융권 담당자와 직접 통화 후 그 금융권 계좌로 송금하면 된다. 

등기부 등본에서 가장 중요한 것은 등기 일자이다. 등기일이 하루라로 빠른 권리가 경매 배당 시 가장 먼저 권리를 행사할 수 있다. 만약 세입자가 전입신고와 확정일자를 받은 날짜가 근저당이 잡힌 날짜와 같다면 2순위가 된다. 근저당은 당일 효력이 발생하고 전입신고는 다음날부터 효력이 발생하기 때문이다. 

이 외에 자세한 등기부 등본 보는 법은 아래 링크된 이전 포스팅에 자세히 나와있다. 아래 링크를 클릭~!! 

등기부등본 보는 방법

2. 등기권리증 및 건축물 대장 확인

보통 집문서라고 부르는 것이 등기권리증이다. 등기권리증은 위조하기 어렵고 진짜 소유주가 아니면 가질 수 없는 서류이기 때문에 등기필정보 및 등기완료통지서(등기권리증)를 확인한다. 

건축물대장은 건축물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 기록해 놓은 장부이다. 건축물대장으로 계약서에 표시되어 있는 건축물의 평수와 건축물 대장의 평수를 알 수 있다. 불법 건축물은 건축물대장이 없다. 

3. 모든 대금은 집주인 계좌로 ! 

전세보증금, 계약금 등 모든 거래 대금은 등기부등본 갑구에 나타나있는 소유자 명의의 통장으로 송금해야한다. 부동산 중개업자, 건물관리자, 대리자 통장으로 절대 입금하면 안된다. 

4. 소유주와 통화하기. 

부득이하게 대리인과 계약 시 반드시 소유주와 통화를 하여 중개사에게 모든 권리를 위임하였는지 여부와 전세인지 월세인지 계약 조건 등을 재확인해야한다. 이 때 통화내용을 녹음해두는 것이 좋다. 해외여행을 갔다거나 병원에 있다거나 이런 저런 핑계로 소유주와 만나기 어렵거나 통화가 어려우면 계약하지 않는 것이 최선이다. 

5. 소유주와 대리인의 신분증 확인 

대리인 및 위임자의 신분증, 주민등록등본, 대리인의 가족관계확인서 등의 서류로 위임장 상의 대리인이 맞는지, 위임자와 어떤 관계인지 확인한다. 신분 확인을 위해서 주민등록증이 위조가 된 가짜 신분증은 아닌지 진위 여부를 확인해야한다. 주민등록증 및 운전면허증 진위 확인하는 방법은 아래 링크를 클릭하자~!! 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

6. 위임장과 인감증명서 확인 

집주인이 계약에 불참할 때 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야한다. 위임장과 인감증명서는 같이 놓고 체크한다. 위임장에는 위임자 인적사항, 대리인 인적사항, 등기부등본상 주택 표시, 대리인에게 위임된 권한, 위임일자, 인감도장이 꼭 포함돼야 한다. 

위임장에 찍힌 도장과 위임자의 인감증명서에 찍힌 인감도장은 같아야한다. 인감증명서는 발급인이 대리인이 아닌 위임자(집주인)여야 한다. 임대차계약을 위한 인감증명서의 유효기간은 3개월이므로 발급일자가 계약일로부터 3개월 이내여야 한다. 

7. 임대인의 국세, 지방세 완납증명서 확인 

거주하는 집이 경매로 넘어가면 법원이 낙찰자에게 받은 경매 입찰 금액을 채권자들에게 나눠준다. 이를 배당 순위라고 하는데 경매 낙찰 대금 배당 순위에서 확정일자를 갖춘 임차인보다 국세와 지방세가 우선이다. 그래서 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서 발급을 요구해서 확인해야한다. 국세청 홈택스나 민원24를 통해 온라인으로 쉽게 확인할 수 있다. 그러나 현재의 거래 관행상 납세완납증명서 확인을 요구했을 때 들어주는 임대인은 잘 없다. 앞으로 건전한 거래 관행으로 정착시킬 필요가 있다. 

8. 공제증서 확인 

공제증서는 부동산 계약 시 분제가 생겨 피해가 발생하였을 때 한국공인중개사협회에서 대신 보상해주는 제도이다. 현행법은 중개업자에게 의무적으로 보험(공제)에 가입하게 되어있다. 공제 금액은 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억원 이상이다. 

그러나 공제증서만 믿고있으면 안된다. '내 전세보증금이 사기를 당해도 1억은 보상받을 수 있겠구나' 라고 착각하기 쉽다. 공제금액은 부동산 거래 한 건당 1억원이 아니라 거래 건수 관계없이 1년에 총 1억원이다. 이미 다른 중개사고로 1억원의 지급 한도를 초과했다면 사기를 당했을 때 한 푼도 받지 못하는 경우가 생긴다. 

그리고 중개 거래시 발생된 중개업자의 과실에 대해서만 배상금이 결정된다. 실제 거래의 주체는 세입자 본인이므로 피해자의 과실을 감안해 실제 입은 피해 금액 중 일부만 배상받게 된다. 

9. 부동산 거래 전자계약

부동산 거래 전자계약시스템은 2017년 8월부터 전국적으로 도입되어 시행되고 있다. 전자계약은 종이, 인감없이 온라인 서명으로 모든 부동산 거래 계약을 체결하는 전자 시스템이다. 국토교통부로부터 한국감정원이 위임받아 운영하고 있다. 

전자계약은 시스템적으로 대리 계약 자체가 이루어질 수 없다. 계약서의 위조와 변조가 원칙적으로 불가능하다. 거래 당사자의 신분과 공인중개사의 자격 여부가 철저히 확인이 가능하다. 그래서 이중계약 사기를 막을 수 있다. 하지만 아직까지 서면 계약이 익숙해서 실제 이용률은 매우 낮은 편이다. 

10.  직접 계약 

가장 안전한 방법은 대리 계약을 하지 않는 것이다. 부동산 임대차 계약 시 임대인을 직접 만나 공인중개사, 임대인, 세입자가 모두 있는 자리에서 계약서를 동시에 쓰는 것이 가장 좋다. 

※ 이전 포스팅 보기 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

부동산 세금 유용한 사이트 모음

부동산관련 세금 총정리

주택의 분류 단독주택과 공동주택

2018년 9월 13일 오후 2시에 발표한 부동산대책 전문을 읽고 정리한 내용입니다. 

1. 종합부동산세 최고 3.2% 중과 

현재 3주택 이상 보유자만 추가 과세에 해당되지만 서울, 세종, 부산 등 조정대상지역에 있는 2주택 보유자도 추가과세에 해당한다. 

3주택 이상 보유자에 대해 종합부동산세를 현행보다 0.1% ~ 1.2% 까지 세율을 누진적으로 인상하여 최고 3.2% 까지 과세한다. 또한 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 

2. 2주택자 종부세 부과기준 3억 ~ 6억원 구간 신설 

2주택 보유자의 종합부동산세 과표에서 3억~6억원 구간을 신설해서 세율을 0.7%로 0.2% 인상한다. 수정안을 적용하면 과표기준 3억원(시가 18억원) 주택을 보유한 1주택자는 종부사게 94만원에서 104만원이 된다. 다주택자는 누진세율이 적용된다. 과표 6억원이 넘는 2주택 이상 보유자 또는 조정지역 내 2주택 이상 보유자는 187만원이던 종부세가 415만원이 된다. 

적용시기는 19년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 

결론 : 1주택자라면 그 집이 시가 18억 이하일 경우 종부세 대상이 아니다. 나도 종부세 한번 내봤으면 좋겠네. 

3. 일시적 2주택자 3년 이내 처분 → 2년 이내 처분

조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준도 강화한다. 지금까지 종전 주택을 3년 이내 처분하면 되었지만 2년 이내 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전규정을 적용한다.

1. 2주택 이상 보유자는 규제지역 내 주택담보대출 금지 

2주택 이상 보유한 세대는 규제지역 내 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없다. 다주택자의 주택담보대출을 원천적으로 금지시켰다.

2. 1주택자 예외 허용 

1 주택자도 원칙적으로 규제지역 내에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 받지 못한다. 다만 아래의 조건에 해당되면 주택담보대출이 가능하다. 

1) 기존주택 2년 이내 처분 

① 1주택자가 결혼, 60세 이상 부모 동거 봉양을 위해 규제지역 내에서 일시적으로 주택을 신규 취득하는 경우

② 학교 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유로 인해 규제지역으로 이사해야하는 경우 

2) 신규 주택으로의 전입을 증명하면 기존 주택 보유 인정 

① 부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가 

② 부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 내집마련 목적으로 규제지역에서 신규로 취득하는 경우 (주택구입 후 세대분리 필요)

③ 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양하는 경우 

④ 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우 

3. 9억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지

규제지역 내에서 공시지가 9억원이 넘는 고가주택의 경우 실제 거주 목적을 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없다. 단, 무주택세대가 주택 구입 이후 2년 내 전입하는 경우나 1주택자가 기준주택을 최장 2년 이내 처분해야한다는 조건을 만족하면 예외적으로 대출이 가능하다. 위 조건을 위반했을 때 주택 관련 대출을 3년간 제한한다. 

4. 전세자금 보증(공적보증) 제한

2주택이상자는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 전세자금 보증을 지원하고 보금자리론 소득기준을 초과한 경우 보증요율을 상향한다. 무주택자는 소득과 관계없이 공적보증이 허용된다.  

시행 시기는 대책발표 이후(9월 14일부터) 주택매매계약 체결건부터 적용된다. 

결론 : 집은 한채만 가지자. 2주택자부터는 대출 못해줘. 알아서 사봐. 

1. 공공주택 30만호 공급 

서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고 주택수요가 많은 지역을 중심으로 공공택지 30곳을 조성해 공공주택을 30만호 공급한다. 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률을 높이고 역세권 용도지역을 변경하는 등 규제를 풀어서 공급 물량을 늘린다. 

시세보다 저렴하게 공급되는 공공택지의 분양주택은 3 ~ 8년의 전매제한 기간을 설정하고 공공분양주택은 최대 5년의 거주의무 기간을 설정한다. 

2. 3등급 이하의 그린벨트 활용

그린벨트 평가등급은 1~5등급으로 나뉘며 등급이 낮을수록 환경적 가치가 높다. 3~5등급지를 활용해서 그린벨트를 해제하고 개발한다. 그린벨트 해제를 통해 공급되는 공공분양 주택은 전매제한과 거주요건을 강화할 계획이다. 

1. 양도세, 종부세 중과

주택임대사업자는 현재 공시 가격 기준으로 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택에 대해 양도세와 종부세를 과세하지 않는다. 

그러나 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득하여 임대등록할 경우 양도세를 2주택자는 일반세율 + 10%, 3주택 이상자는 일반세율 + 20%를 중과하고 종부세도 과세한다. 

2. 감면기준 강화

현재 등록된 임대주택의 경우 국민 주택 규모 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 양도세 감면 혜택이 있다. 이번 대책 발표일 이후 새로 취득한 주택부터는 공시 가격 기준으로 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 감면기준을 강화한다. 

3. LTV 40% 규제

▲ 주택 구입시 LTV, DTI 비율

주택임대사업자는 현재 LTV 규제를 받지 않고 금융회사가 자율적으로 60에서 80% 수준의 LTV를 적용하고 있다. 그러나 투기지역, 투기과열지구 내에서는 가계대출과 동일하게 LTV 40% 규제를 적용받도록 하고 고가 주택(공시가격 9억원 초과) 구입 목적으로는 주택담보대출을 받을 수 없다. 

1. 한국감정원에서 운영 

현재 민간 금융전산 기관인 금융결제원에서 위탁하여 청약 시스템을 운영 중이다. 공공기관인 한국감정원에서 청약 시스템을 운영할 계획이다. 

2. 분양권, 입주권 소유자는 무주택자에서 제외 

현재 청약 당첨 후 소유권 이전 등기시부터 유주택자로 간주되고 주택 매각 후부터 다시 무주택기간을 산정한다. 청약 당첨 후 입주 전 전매 시에는 무주택기간으로 계속 인정되어 왔지만 이젠 주택을 소유한 것으로 간주한다. 

이번 대책은 9월 14일 이후 체결되는 주택매매계약부터 적용한다. 9월 21일에는 1차로 지자체 협의가 완료된 공공택지와 공급 입지 및 수량 등 구체적인 방안을 발표할 예정이다. 

3. 분양 추첨제 변경 

분양 추첨 시 무주택자와 유주택자를 구분하여 무주택자를 우선으로 추첨한다. 

4. 분양가 상한제 지역 전매 제도 강화 

시세에 따라 차등으로 3 ~ 8년까지 전매를 제한하고 실거주 의무기간을 5년으로 한다. 

아래 파일은 9.13 부동산 대책 전문입니다. 

[국토부]주택시장안정방안.pdf

주택시장 안정대책.PDF

※ 이전 포스팅 보기 

부동산관련 세금 총정리

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

이사 준비 날짜별 체크리스트

국번없이 126번으로 전화를 하면 전반적인 세금 문제를 상담받을 수 있다. 2010년 기존 14개였던 국세청 상담전화를 단일 대표전화로 통합하였다. 일반 상담은 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 진행되며 탈세신고는 24시간 이용 가능하다. 

유선전화 이용 시 시내요금이 적용되기 때문에 통신비도 절감할 수 있다. 

국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 '성실신고지원 →종합부동산세 → 세액계산 및 신고안내 동영상 → 간편세액계산' 으로 들어가면 엑셀 프로그램을 다운받아 간단하게 세액 계산을 할 수 있다. 

국세청 홈택스 사이트(www.hometax.go.kr)에 접속해서 상담/제보 서비스를 이용해 인터넷 상담을 신청하면 24시간 이내 답변을 받을 수 있다. 상담/제보 → 상담사례검색으로 가면 포털사이트보다 정확하고 다양한 정보들이 올라와있다. 

홈택스에서 법령 정보를 클릭하거나 국세법령정보시스템의 홈페이지에 접속한다. 

http://txsi.hometax.go.kr/docs/main.jsp

이 사이트에서 게시판 → 세법해석 질의안내 로 들어가면 복잡하고 어려운 세법을 문의할 수 있다. 

서면 질의란 민원인이 국세청장에게 세법해석과 관련된 문제를 서면질의 신청서를 작성하여 신청하면 서면으로 답변해주는 제도이다. 신청서는 국세법령정보시스템에서 다운로드할 수 있다. 

세법해석 사전 답변이란 납세자가 실명으로 자신과 관련된 특정한 거래의 세무관련 의문사항에 대해 법정신고기한 전에 구체적인 사실관계를 명시하여 질의할 경우 국세청장이 명확하게 답변을 주는 제도이다. 팩스는 받지 않으며 우편으로 보내거나 홈택스를 통해 신청해야한다. 

세미래 콜센터, 홈택스 인터넷 상담과 어떻게 다를까? 

이 제도는 납세자의 권리가 침해되지 않도록 납세자들의 세금 문제를 도와주는 일을 전담한다. 납세자보호담당관은 국세청 1층에 사무실이 있으니 세금 문제가 생겼을 때 찾아가면 도움을 받을 수 있다. 

국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 국세정보 → 납세서비스 → 납세자보호담당관 메뉴에서 해당 지역의 전화번호를 알 수 있다. 간단하게 126번으로 전화해도 된다.

세무사들이 재능기부를 통해 세무 상담을 해주는 제도이다. 행정안전부 홈페이지(www.mois.go.kr)에서 업무안내 → 지방재정경제실 → 마을세무사 → 마을세무사 찾기 로 들어가면 가까이에 있는 마을 세무사를 쉽게 찾을 수 있다.

한국납세자연맹 홈페이지(www.koreatax.org)의 세테크계산기를 클릭한다. 연말정산 계산기, 신용카드 계산기, 취득세 계산기, 양도세계산기, 맞벌이 부부 절세 계산기 등을 이용해서 간단하게 세금 계산을 할 수 있다. 특히 직장인 연말정산 정보와 맞벌이 부부 맞춤형 절세 정보가 유익하다. 

부동산 114 홈페이지(www.r114.com)에 접속하여 '서비스+ → 부동산계산기'로 들어간다. 부동산에 관련된 세금을 간단하게 계산할 수 있는 계산기가 있고 청약가점제, 전월세계산, 반전세계산기 등 다양한 서비스를 무료로 제공하고 있다. 

※ 이전 포스팅 보기 

부동산관련 세금 총정리

주택의 분류 단독주택과 공동주택

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

세금은 모든 부동산 거래를 완료한 후에 매겨진다. 집을 사고 팔 때, 보유 중일 때 어떤 세금을 내야하는 지 알아보자. 

재산세 

집을 가지고 있다면 재산세를 매년 내야한다. 재산세 부과 기준일은 매년 6월 1일이다. 6월 1일에 집을 가지고 있는 소유자에게 세금을 부과한다. 

6월 1일까지 가지고있다가 6월 2일에 팔았더라도 매도자(집을 판 사람)는 재산세를 내야한다. 반면 5월 31일까지 가지고 있다가 6월 1일에 소유권이 넘어가면 재산세를 내지 않아도 된다. 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기 날짜와 잔금을 납부한 날짜 중 더 빠른 날짜이다. 

그래서 집을 판다면 5월 31일까지는 잔금을 받는 게 유리하고 집을 산다면 6월 1일을 넘기고 잔금을 처리하는 것이 유리하다. 만약 정확히 6월 1일에 잔금을 치른다면 부동산을 사는 사람, 즉 매수자가 재산세를 내야한다. 

재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 낸다. 재산세는 세율이 1%도 채 되지 않기 때문에 부담이 적다. 

◆ 주택의 재산세 과세표준 및 세율 

종합부동산세

종합부동산세는 고가 주택을 가지고 있을 때 내는 세금으로 흔히 '부자세'라고 불린다. 1주택자는 주택 공시가격이 9억원 초과일 때, 다주택자는 주택을 모두 합한 공시가격이 6억원 초과일 때 부과된다. 

취득세는 항상 농어촌특별세와 지방교육세가 따라붙는다. 취득세의 기본은 4%이지만 아파트나 빌라같은 주택은 1%대의 취득세를 낸다. 반면 오피스텔의 취득세는 4%이다. 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 그 부동산이 소재한 지역의 시, 군, 구청에 세금을 신고하고 납부해야한다. 그렇지않으면 신고불성실가산세 20%를 더 내야한다. 게다가 납부불성실가산세도 매일 0.03%씩 붙는다. 대부분 계약을 하고 잔금을 치른 후 법무사를 통해 소유권 이전등기를 하며서 취득세까지 맡긴다. 

1세대 1주택자는 아래 조건을 충족했을 때 양도소득세가 비과세된다. 

< 조건 >

① 1세대가 1주택을 2년 이상 보유할 것 

② 1세대가 2년 이상 거주할 것 

③ 양도가액이 9억원을 초과하지 않을 것 

위 3가지 조건을 모두 충족하면 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않는다. 2017년 8월 2일에 발표된 정부의 '8.2 부동산 대책'으로 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주를 해야한다. 주택을 취득한 이후부터 양도할 때까지의 기간 중 언제든지 2년 이상 거주하면 된다. 지금 당장 거주할 수 없는 상황이라도 향후 거주하면 되는 것이다. 

정부는 올해 '8.27 부동산 대책'으로 투기과열지구와 투기지구를 추가로 선정했지만 시장이 안정되지 않자 추가 후속 대첵을 마련 중이다. 최근 서울을 중심으로 폭등하는 집값을 잡기 위해 정부가 양도소득세의 비과세 요건을 강화하는 방안을 검토하고있다. 실거주기간을 2년에서 3년으로 연장하는 방안이 거론되고 있다. 

종합소득세(종소세)는 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득, 기타소득, 연금소득 등을 합셔서 내는 세금이다. 많이 버는 사람을 세금을 더 많이 내서 부의 재분배를 추구한다는 목적이 있다. 매년 5월에 종합소득세 신고를 한다. 

1주택자는 그 주택에 월세를 놓아서 소득이 발생해도 종합소득세를 내지 않는다. 내 집에 세를 놓아도 우리 가족은 어차피 다른 집에서 세를 들어 살아야하기 때문이다. 부부 합산 1세대 2주택 이상일 때는 소득세를 내야한다. 

전세의 경우 2주택까지는 비과세이다. 3주택 이상부터 소득세를 내는데 3억원을 초과하는 보증금에 대해서만 종합소득세를 과세한다. 

임차인들을 보호하기위해 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 종합소득세는 2018년까지는 비과세이지만 2019년부터는 분리과세를 통해 14%의 세율을 매긴다. 

우리나라는 불로소득에 대해 세율을 높게 매기는 경향이 있기 때문에 증여세 또는 상속세의 세율은 최소 10%에서 최고 50%까지 상당히 높다. 

증여세는 내가 살아있을 때 재산을 무상으로 이전하는 경우 내는 세금이고 상속세는 일생에 단 한번, 사망한 경우에만 발생한다. 우리나라에서 상속세를 내는 사람은 전체 상속자의 2%가 채 되지 않는다. 상속세는 대부분 10억원까지 공제를 받는데 상속세를 낸다는 것은 물려받은 재산이 최소 10억원 이상이라는 것을 의미한다. 그래서 상속세를 낸다는 것은 부의 상징으로 여겨진다. 

오피스텔은 업무용 또는 주거용으로 사용이 가능하다. 따라서 임대유형에 따라 세금이 달라진다. 

보유 중 : 주거용으로 사용하면 주택에 해당한다. 따라서 업무용으로 부가가치세를 환급받았다면 세금 추징될 수 있다. 업무용에서 주거용으로 전환 시 부가가치세를 내야한다. 

양도 : 주거용 오피스텔을 양도하는 경우 주택세제를 적용하고 업무용 오피스텔을 양도하면 일반 건물로 본다. 

※ 이전 포스팅 보기 

주택의 분류 단독주택과 공동주택

부동산 계약 절차

부동산 계약서 작성 방법

주택은 공동주택과 단독주택으로 나뉜다. 공동주택은 구분 소유가 가능하지만 단독주택은 단독 소유만 가능하다. 

분양은 전체를 몇 개로 나누어 양도하는 것을 의미하므로 공동주택은 분양을 하지만 단독주택은 분양을 하지 않는다. 그래서 '주택 분양' 대신 '공동주택 분양'이라고 한다.

층수를 계산할 때 1층 주차장으로 사용하는 필로티는 층수에서 제외한다. 

필로티란 프랑스의 건축가 르코르뷔지에가 만든 근대 건축의 한 방법이다. 건물의 1층은 기둥만 세워 주차장으로 활용하고 2층부터 방을 만드는 건축방법을 뜻한다. 또는 지상층에 면한 부분에 기둥, 내력벽 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조를 말한다.

공동주택은 '하나의 건축물의 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비의 전부 또는 일부를 여러 세대가 공동으로 사용하면서 각 세대마다 독립된 생활이 가능한 구조로 된 주택'을 말한다. 공동주택은 등기부등본을 발급할 때 집합건물로 발급한다. 

공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등을 말한다. 

아파트 

층수가 5층 이상인 주택을 말한다. 

연립주택 

지하 주차장 면적을 제외한 연면적이 660㎡(199.65평)를 초과하는 4층 이하의 건물이다. 세대별로 소유와 등기가 가능하다. 

규모는 다세대 주택보다 크고 아파트보다 작다. 연립주택과 아파트는 건물의 층수만 봐도 대충 구분이 가능하다. 흔히 다세대주택과 연립주택을 통칭해 '빌라'라고 쓰고있다. 

다세대주택 

흔히 빌라라고 부르지만 주택법에서 빌라라는 용어는 없다. 연립주택과 형태는 같지만 면적이 더 작다. 다세대주택, 빌라, 연립주택은 공동주택으로 호수별로 소유주가 다르며 매매나 분양이 가능한 주택이다. 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 660㎡(199.65평) 이하이며 4층 이하의 1개동 2세대 이상의 건물을 말한다.

기숙사 

학교 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동 취사를 하는 구조이다. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 주택을 말한다. 

일반적으로 주택이라고 흔히 부르는 형태이다. 건축법상 면적 제한이 없고  단일 가구를 위해 건축하는 것이다. 개인의 취향에 맞게 내 집(전원주택)을 지을 수 있다. 단독주택은 등기부 등본을 발급할 때 토지+건물로 확인이 가능하다. 

단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관을 포함하는 개념이다. 

다중주택 

학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주하는 고시원, 고시텔, 쉐어하우스 같은 시설을 말한다. 독립된 주거의 형태가 아니라 화장실은 각 실별로 설치가 가능하나 취사시설은 불가능하다. 연면적이 330㎡ 이하이고 3층 이하인 건물이다. 

다중주택, 다가구주택, 다세대주택은 겉으로 보기에 구별하기 쉽지않다. 

최근 대학가를 중심으로 다중주택에 불법 취사시설을 설치해 원룸형 주택으로 둔갑하여 임대하는 사례가 급증하고 있다. 원룸형 주택은 가구당 전용면적 60㎡ 이하는 0.7대의 주차면적을 충족해야하지만 다중주택은 1층에 다수 가구의 주거와 상관없이 1대의 주차장만 확보하면 되기 때문이다.

불법 개조된 다중주택의 입주민은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증에 가입할 수 없다. 또한 원룸형 주택은 세입자가 해당 원룸에만 근저당을 설정할 수 있지만 다중주택은 건물 1채에 모든 세입자가 근저당을 설정해야한다. 그래서 뒤늦게 입주한 세입자는 순위가 뒤로 밀려 대출에 제한을 받을 수 있다. 

다가구주택 

19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 지하층을 제외한 층수가 3층 이하이며 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택을 말한다. 세대별로 주방과 화장실이 방안에 개별로 설치되어 있다. 건물 전체를 집주인 1명이 소유하고 각 호수는 전·월세로 임대하는 경우이다. 전체 건물을 하나로 매매는 가능하지만 호수별로 매매는 불가능하다. 

임대차 계약서 작성시 공동주택은 그 주소를 정확히 기재해야하지만 다가구 주택은 번지만 정확하게 적어도 된다. 일반적으로 원룸을 말한다. 

1명의 집주인에 여러 임차인이 들어가는 다가구 주택은 '깡통전세'를 주의해야한다. 신축된 다가구 주택은 대부분 대출을 끼고있어서 전세로 들어갈 때 주의해야한다. 이미 먼저 들어온 세입자로 인해 후순위로 밀릴 수 있기 때문이다. 등기부등본에서 집주인의 은행대출규모는 확인할 수 있지만 선순위세입자들의 전세보증금은 확인할 수 없다. 임차인이 임대인의 인감증명서, 신분증 사본, 동의서를 받아 선순위 임차보증금과 임차 기간 등의 임대차 계약 현황을 열람할 수 있다. 그러나 실생활에서 거의 불가능하다. 깡통전세 피하는 방법은 이전 포스팅에 자세히 나와있으니 아래 링크를 클릭~! 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

공관 

공적인 거처로 쓰이는 주택으로 관공서 등의 관사를 말한다. 

다가구주택과 다세대주택을 가장 많이 헷갈려 한다. 가구는 구분 등기가 불가능한 소유권이 없는 개념이고 세대는 구분 등기가 가능한 소유권이 있는 개념이다. 

6개의 호실로 구성된 집이 있다. 다세대주택 1채를 가지고 있다면 집을 6채 소유한 것이고 다가구주택을 1채 가지고 있다면 주택 1채를 소유한 것이다. 

다세대주택은 주택 전체를 한번에 양도하더라도 6채의 주택을 양도하는 것이기 때문에 다주택 보유자에 해당된다. 그래서 양도소득과 임대소득 등 과세대상에 해당된다. 반면 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보기때문에 2년 이상 보유하면 양도 시 1세대 1주택 비과세 헤택을 받을 수 있다. 

간편하게 다가구주택은 원룸, 다세대주택은 빌라로 이해하면 쉽다. 

(출처 : 부동산 114)

※ 이전 포스팅 보기 

부동산 계약 절차

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

이사 준비 날짜별 체크리스트

1. 매매계약 전 준비사항 

거주하고싶은 부동산을 선정하고 부동산 중개업체를 선정한다. 주택담보대출, 디딤돌 대출 등 대출 상품과 대출 가능한도를 미리 확인해서 구입자금을 준비한다. 

2. 부동산 등기부등본, 매도인의 등기권리증, 인감증명서, 주민등록증 등 확인 

부동산 계약시 필요한 서류는 반드시 계약 당일 발급한 서류로 확인한다. 자세한 사항은 아래 링크를 클릭하면 된다. 

등기부등본 보는 방법

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

3. 임대차의 경우 차임 정산 

임대차의 경우 차임을 정산하고 보증금을 받는다. 

4. 이자 날짜 조정 

기존에 살고있는 세입자가 있는 경우 서로 협의해서 이사 날짜를 조정한다. 

5. 계약서 작성 

자세한 계약서 작성 방법은 아래 링크를 클릭한다. 

부동산 계약서 작성 방법

6. 대금지급 계획 수립 

계약을 체결하기 전 대금 지급 일정과 금액을 협의한다. 꼭 계약금, 중도금, 잔금의 절차를 따를 필요없이 일시금으로 지급도 가능하다. 관습적으로 계약금은 총 금액의 10%, 중도금은 40~50%, 나머지 금액을 잔금으로 한다. 

7. 중도금 지급 

중도금을 지급 하기 전 등기부 등본을 떼서 권리 변동 사항이 있는지 확인하다. 중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금 일정, 금액, 필요 서류를 확인한다. 

8. 잔금 지급

잔금을 지급하기 전 마지막으로 등기부등본을 확인한다. 잔금을 지급하고 영수증을 받는다. 

9. 법무사 사무장에게 이전 등기 서류 전달 및 날인 

부동산의 소유권이 매도인에서 매수인에게 완전히 이전되기 위해서는 소유권 이전등기를 해야한다. 개인이 처리해도 되지만 법무사를 통해 진행하는 것이 일반적이다. 잔금 지급시 법무사가 동참하여 신속히 이전 등기를 하는 것이 좋다. 

10. 법무사 계좌로 취득세와 비용 등을 입금 

11. 중개보수 정산 

12. 전입신고와 확정일자 받기 

전입신고와 확정일자를 하는 방법은 아래 링크에 자세히 나와있다. 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

13. 계약 후 60일 이내 부동산 거래 신고 

개인이 소유권이전등기를 할 경우에는 계약체결 후 60일 이내 시·군·구청장에게 부동산 거래 신고를 해야한다. 공인중개사를 통하지 않고 거래당사자간 직접 계약을 체결한 경우 부동산 거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)에 접속하여 인터넷으로 신청이 가능하다. 시·군·구청장은 신고인에게 거래신고필증을 교부해준다. 

매수인은 잔금청산일로부터 60일 이내에 거래신고필증, 매매목록, 등기신청서, 기타 필요한 서류를 들고 소재지 관할 등기소에 등기신청을 하면 된다. 등기소에서는 거래신고필증에 기재된 거래가액을 부동산 등기부의 갑구 권리자 및 기타 사항란에 기재하고 등기부 기재가액 자료는 국세청으로 통보된다. 

14. 세금 납부 

부동산 매매계약 후 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를 납부하고 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야한다. 

매도인은 양도 및 취득당시의 계약서 사본, 기타 필요 경비 입증서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고해야한다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하지않으면 20%의 가산세가 부과된다. 

매수인은 잔금청산일 또는 등기일 중 빠른 날짜로부터 60일 이내 취득세를 납부해야한다. 

※ 이전 포스팅 보기 

이사 준비 날짜별 체크리스트

전세보증금 인상시 계약서 작성방법

부동산 중개업소 방문시 뭘 물어봐야 할까?

보통 컴퓨터로 계약서를 작성하고 출력하지만 컴퓨터가 고장났거나 피치못할 사정으로 수기로 계약서를 작성할 경우가 있다. 이 때 쉽게 수정을 할 수 없게 꼼꼼히 작성해야 한다. 

1. 날짜는 두자리 단위로 쓴다. 

1월 1일이면 01월 01일로 기재한다. 

2. 주소, 면적 등은 빈칸없이 붙여 쓴다. 

주소, 면적 등을 쓸 때 칸의 시작점에서 쓰기 시작해서 여백을 남기지 않고 적는다. 면적은 소수점자리까지 숫자로 정확하게 기재한다. 

3. 금액은 문자로 적는다. 

매매 계약시 금액은 아라비아 숫자를 적지말고 문자로 적는다. 금액이 십, 백, 천일 경우 앞에 일을 붙여 일십, 일백, 일천이라고 적는다. '일금이억오천만원정' 처럼 빈칸없이 붙여쓴다. 

전세 계약의 경우 매매 대금은 한글과 아라비아 숫자를 같이 쓴다. 

월세 계약인 경우 금액란에 선불인지 후불인지, 부가가치세가 포함된 것인지, 관리비가 별도인지 여부를 구체적으로 기재한다. 

4. 본인이 서명 후 날인한다. 

당사자가 회사일 경우 회사이름, 대표자 이름을 기재하고 반드시 회사 법인의 인감도장을 날인한다. 

◆ 서명 : 자필로 자신의 이름을 써넣는 것으로 사인보다 자신의 이름을 정자로 쓰는 것이 좋다. 

◆ 날인 : 도장을 찍는 것 

◆ 무인, 지장 : 엄지손가락을 찍는 것으로 손도장, 우무인이라고 한다. 

◆ 기명 : 이름이 인쇄된 것 

5. 수정 및 정정

계약서 내용 중 일부를 수정 및 정정할 때는 빨간 펜으로 두 줄을 긋고 매도인과 매수인 의 도장을 줄 그은 곳 양 끝에 각각 찍는다. 두 줄 위에 정정된 내용을 기재한다. 계약서의 여백에 삭제된 글자 수와 첨가된 글자수를 적어주면 완벽하다. 

6. 간인 

간인은 계약서를 여러장 겹쳐서 찍는 도장을 말한다. 간인은 법적 의무사항은 아니지만 실무에서 흔히 쓰이고 있다. 계약서가 2장 이상이라면 내용이 서로 연결되어 있음을 확인하고 계약서 누락을 방지하기 위해 간인을 찍는다. 간인 방법은 두가지가 있따. 계약서를 두 장 나란히 붙여놓은 다음 두장의 계약서가 맞붙은 정 가운데에 매도인과 매수인의 도장을 찍는다. 그리고 계약서 앞장을 반으로 접어 계약서 뒷장과 경계선 부분에 쌍방의 도장을 찍는 방법이 있다. 

7. 해당 없음 

일시불로 하거나 중도금이 없다면 '해당 없음'이라고 적는다. 

8. 계약서 보관 

계약금을 지불 한 뒤 영수증을 교부받고 매도인, 매수인 계약서를 각 1부씩 보관한다. 계약서는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 확실한 증거력을 가지게 되어 채무불이행시 재판을 통해 집행할 수 있다. 

※ 이전 포스팅 보기 

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

이사 준비 날짜별 체크리스트

아파트 구조 2베이, 3베이, 4베이, 4.5베이

부동산 중개업소 방문시 뭘 물어봐야 할까?

일반적으로 부동산 거래시 공인중개사를 통해 서류를 확인한다. 계약할 때 공인중개사가 필요한 서류를 발급해주지만 계약 당사자인 일반인도 인터넷 등기소에서 언제든지 열람과 발급이 가능하므로 직접 확인하자.

1. 부동산 등기부등본 

제일 먼저 기본 중의 기본인 등기부등본을 확인해야한다. 부동산 등기부등본 보는 방법은 아래 링크에 자세히 나와있다. 

등기부등본 보는 방법

2. 매도인의 등기권리증 

등기권리증이 없는 경우 매도인의 인적사항이 기입된 등기사항 전부증명서를 발급용으로 열람한다. 가계약, 계약, 중도금, 잔금 납부 시에도 모두 등기사항전부증명서를 열람용이 아닌 발급용으로 출력해서 그 사이에 다른 대출을 받았는지 이중계약을 했는지 등기상 변경사항을 확인해야한다. 

등기사항전부증명서는 집이 가지고 있는 땅의 넓이(지분)이 얼마나 큰지 부동산의 표시내용과 소유자를 확인하는 자료이다. 등기상의 소유자와 계약을 위해 나온 당사자가 동일인인지 확인하고 계약을 해야한다. 

등기사항전부증명서 상에 설정되어있는 용익물권(지상권, 전세권 등), 담보물권(근저당권, 저당권 등), 가업류, 압류 등을 잔금 납부 전까지 모두 말소한 상태에서 계약을 한다.

등기권리증에는 이전 매매계약서와 취등록세영수증이 붙어있으니 매도인은 매수인에게 주기 전에 미리 떼어 놓으면 양도소득세 신고시 제출하면 된다. 

3. 건축물 대장, 토지대장 등 부동산 공적장부 확인

A용도로 사용하기 위해 부동산을 샀는데 공부에 B용도로 되어있다면 A용도로 사용할 수 없다. 건축물의 사용 용도나 권리 분석을 위해 건축물 대장, 토지대장 등을 발급받아 확인한다.

4. 매도인의 국세완납증명서 및 재산세 납부 영수증 

소유주의 이름이 맞는지 재산세 납부영수증에서 확인할 수 있다. 급매로 나오거나 매도인이 매도 의사를 번복하는 경우 국세 및 지방세 납부 영수증으로 세금을 모두 냈는지 확인한다. 국세완납증명서는 홈택스에서 발급하고 지방세 완납증명서는 민원24시에서 인터넷으로 공인인증서만 있으면 발급할 수 있다. 

5. 주민등록증 확인  

정부 24 어플을 통해 위조된 주민등록증인지 확인하고 운전면허증의 경우 도로교통공단 홈페이지에서 확인이 가능하다. 자세한 방법은 아래 링크를 클릭하면 된다. 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

6. 대리인의 경우 위임장 확인 

대리인이 참석할 경우 위임장, 주민등록증, 인감증명서를 확인한다. 6개월 이내 작성된 위임장에 날인된 인감과 부동산 소유자의 인감증명서의 인감이 동일한지 확인해야한다. 소유자가 인감증명서를 직접 발급받은 것인지 진위 여부도 확인해야한다. 인감증명서의 유효기간은 존재하지 않으나 매도용 인감증명서의 유효기간은 3개월이며 경매의 경우 6개월이다. 

위임장에는 부동산의 표시 란에 소재지, 건물의 구조, 면적 등 해당 부동산의 자세한 내용을 기입하여 작성한다. 

위임장 외에 직접 소유주와 통화를 해서 계약 사항을 고지하고 녹취해두는 것이 좋다. 부부, 자식 간에도 위임장이 없으면 계약은 원칙적으로 무효가 된다. 

법률적으로 미성년자와의 계약은 미성년자가 언제든지 취소가 가능하다. 그래서 미성년자와의 계약은 반드시 법정 대리인인 부모와 계약을 체결해야한다. 

대금은 대리인이 아니라 진정한 소유권자에게 입금한다. 

7. 계약서 및 확인설명서에 서명, 날인 

반드시 자필로 사인을 한다. 계약서 작성 시 개업공인중개사가 아닌 중개보조원이 서명과 날인을 한 경우 개업공인중개사는 벌금형에 처해질 수 있다. 중개대상물 확인설명서는 필수로 받아서 내·외부 시설물의 상태를 확인한다. 

8. 특약 

기본 시설물 외 샹들리에, 붙박이장, 가스레인지, 비데, 도어록 등의 설치된 시설물의 특약은 거래가에 포함되는 것인지 전소유주가 떼어가는 것인지 확인한다. 

소유주가 개인이 아니라 공유, 합유, 총유인 물건은 전체 동의를 얻어야 매매가 가능하다. 소유주가 3명이면 3명 모두 동의를 받아야 계약서에 날인을 해야 매매가 가능하다. 공유자 중 1인과 계약을 할 때에는 공유자 모두에게 권한을 위임한다는 위임장을 받아야한다. 진정한 권리자에게 대금을 지급하도록 특약을 작성한다. 

9. 공과금 최종 납입 영수증 받기 

도시가스, 수도, 전기요금, 관리비 정산 등 각종 비용을 정산한 후 영수증을 받는다.  

매매시 선수관리비를 정산하고 임대시 장기수선충당금을 정산한 후 영수증을 받는다. 

10. 부동산 실거래신고필증

부동산의 매매계약인 경우 60일 이내에 시, 군, 구청에 신고를 해야한다. 공인중개사를 통해 계약을 했을 경우 계약체결일로부터 60일 이내에 개업공인중개사가 신고한다. 부동산 거래계약신고서에 개업공인중개사가 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출하면 실거래신고필증을 받을 수 있다.  

공인중개사를 통하지 않고 거래당사자가 직접 매매계약을 체결한 경우 60일 이내 방문신고를 하면 되고 부동산 거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)에 접속하여 인터넷으로도 가능하다. 

< 부동산 매매 계약시 준비서류 >  

※ 이전 포스팅 보기 

이사 준비 날짜별 체크리스트

등기부등본 보는 방법

전세보증금 인상시 계약서 작성방법

부동산 계약을 하기 전 상대방의 주민등록증을 꼭 확인해야한다. 위조나 변조된 신분증은 아닌지 주민등록증과 운전면허증의 진위를 확인하는 3가지 방법을 알아보자.