확정일자 VS 전세권설정등기

확정일자 

피같은 내 돈! 보증금을 지키기 위해선 이사한 당일 전입신고와 확정일자를 받아야한다. 확정일자란 임대차계약서에 계약 날짜를 확정하는 것이다. 주민센터에서 전입신고 한 후 계약서에 확정일자 직인을 받아야한다. 확정일자는 임대차계약서만 있으면 집주인 동의없이 가능하다. 

2015년 9월 14일부터 확정일자도 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 신청이 가능하다. 평일 16시 이후에 인터넷으로 신청한 경우 다음날에 처리가 될 수 있으므로 주민센터를 방문해서 신청하는 게 낫다. 

주택을 점유하고 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력이 생긴다. 대항력이란 전세집이 경매나 매매로 임대인이 변경되더라도 보증금을 받을 수 있는 권리를 말한다. 

전입신고를 하고 확정일자 도장까지 받으면 우선변제권이 생긴다. 우선변제권은 경매 진행시 다른 채권보다 먼저 배당받을 권리이다. 좀 더 자세한 사항은 아래 링크된 포스팅에 나와있다. 

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전세권설정등기 

보증금을 지키는 방법으로 확정일자 외에 전세권 설정등기를 하는 방법도 있다. 전세권 설정등기란 등기부등본에 전세권을 설정하는 것이다. 

확정일자와 달리 전세권 설정등기는 집주인의 동의가 필요하다. 보통 집주인들이 전세권 설정등기는 등기부등본에 전세권 설정금액이 나오기때문에 잘 안해주려고 한다. 그래서 대부분의 세입자들은 점유 + 전입신고 + 확정일자로 대항력을 갖추는게 현실이다. 

◆ 전세권설정등기 필요 서류 

임대인 : 등기필증(등기권리증), 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본   

임차인 : 신분증, 전세권설정등기 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 도장, 전세권설정등기 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서 

전세권 설정등기를 하면 보증금을 집주인으로부터 돌려받지 못했을 때 소송없이 직접 경매 신청을 통해 변제받을 수 있다. 재계약시에도 그 효력은 그대로 유지되어 말소를 하지 않는 한 사라지지 않는다. 

◆ 비용

대신 전세권 설정등기는 등기비용이 발생한다. 

등록세 : 전세보증금 X 0.2%

교육세 : 등록세 X 20%

증지 : 부동산 건당 15,000원 

만약 전세보증금이 2억원이라고 한다면 

등록세 : 2억 X 0.2% = 40만원

교육세 : 등록세 40만원 X 20% = 8만원 

증지 : 전세보증금 1건 15,000원 

총 495,000원이다. 

법무사를 통해 진행할 경우 추가비용도 발생한다. 

주택이 아닌 상가로 취급되는 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 오피스텔이 주택 취급을 받게 된다. 그레서 임대인은 1세대 다주택자가 되어 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못한다. 그래서 확정일자를 받는 것을 꺼리는 임대인이 있다. 이럴 경우 확정일자 대신 전세권 설정등기를 해서 보증금을 보호해야한다. 

확정일자와 전세권설정등기의 차이점 

구분	확정일자	전세권설정등기
집주인 동의	X	O
절차	주민센터, 등기소, 공증인사무소에서 임대차계약서에 날인	관할 등기소에서 등기
비용	보증금 액수에 상관없이 600원	등록세 : 전세보증금 X 0.2% 교육세 : 등록세 X 20% 증지 : 부동산 건당 15,000원  법무사, 말소등기 비용
대상	일반적인 경우	전전세  집주인이 전입신고를 거부하는 오피스텔
요건	입주 후 전입신고를 해야만 가능	입주, 전입신고 필요없음
보상	건물과 토지가격을 합한 금액에서  보증금 보상	건물 가격에서만  보증금 보상
묵시적  계약 갱신	2년 더 보장	집주인 요구시 6개월 안에 나가야함
소송	보증금반환 소송 후 강제집행	소송없이 강제집행

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