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※ 누수 VS 결로 

누수와 결로는 모두 물과 관련되어 있지만 발생하는 원인과 해결 방법이 전혀 다르다. 그래서 결로인지 누수인지 구별하는 것이 매우 중요하다. 

1. 계절에 따른 차이 

결로는 실내와 외부의 온도차로 인해 발생하는 물방울이다. 대게 따뜻한 공기는 차가운 공기쪽으로 이동하려는 성질을 가지고 있다. 이 과정에서 벽면을 빠져나가지 못하는 수증기가 실내에 이슬방울과 같은 형태로 맺히게된다. 그래서 결로는 주로 겨울철에 많이 발생한다. 

누수는 물이 지나다니는 배관이 노후되었거나 외벽의 균열로 물이 새어들어오는 것이다. 누수는 계절에 상관없이 발생할 수 있다. 겨울철에는 물이 얼면서 누수로 인한 피해가 줄어들고 비가 많이 오는 장마철에 심해진다. 

2. 젖은 벽면의 부위

벽면 모서리는 열이 이동하는 과정에서 고르게 분배되지 못하는 사각지대이다. 베란다 벽면이나 내벽 모서리는 다른 벽면에 비해서 온도가 현저하게 낮다. 그래서 결로는 모서리 부근에 집중적으로 발생한다.

또한 가구나 물건을 적재해둔 뒷벽은 환기, 통풍이 잘 되지 않아 습기가 외부로 빠져나가지 못해 물기가 많이 생긴다. 뒷벽에 곰팡이나 습기가 있다면 결로일 가능성이 매우 높다. 

누수의 원인은 아주 다양하지만 대부분 베란다 샷시 근처, 천장, 마루 밑에서 많이 발생한다. 

3. 자국의 형태 

결로는 구슬 모양처럼 자글자글한 흔적을 남긴다. 페인트 칠한 벽면에 결로가 생기면 들뜨거나 부풀어오른다. 

누수는 물이 흥건하게 맺혀있는 모양 그대로 지도를 그리듯 넓게 퍼져나간다. 페인트 칠한 벽면에 누수가 생기면 자글자글하지 않고 한 번에 많은 부위가 부풀어 오르게된다. 

누수는 건물 외부에서 콘크리트를 통과해 내부로 들어오기 때문에 반드시 시멘트와 물이 반응한 백화(수산화 칼슘) 현상이 있다.

백화현상이란 콘크리트 내에 존재하는 수산화칼슘물, 알카리 금속화합물이 물에 반응하여 탄산칼슘 형태로 남는 현상으로 우유를 뿌려놓은 것처럼 흰색을 띈다. 또한 누수된 주변의 페인트 표면이 기저귀에 오줌을 싼 것 같이 얼룩이 생긴다. 

4. 벽지를 뜯어보자

벽지에 곰팡이가 폈다면 원인은 누수나 결로 둘중의 하나다. 곰팡이가 발생된 부분의 벽지를 시멘트가 들어날 정도로 뜯어보자. 

벽지 내부에 물기와 곰팡이가 없고 단지 벽지 외부에만 곰팡이가 있다면 결로일 가능성이 크다. 하지만 물기와 곰팡이가 시멘트 부분부터 벽지 내부까지 스며들어있으면 누수일 가능성이 크다. 

※ 누수의 원인 

1. 외벽 콘크리트의 균열 

콘크리트는 수백만개의 작은 구멍과 미세한 균열 등이 있는 다공질 구조이다. 물이 콘크리트의 공극 사이로 침투되고 동결되면 부피가 약 % 팽창하여 공극과 모세관을 확장시킨다. 이렇게 발생한 균열이 점점 깊어져 철근까지 닿게되면 철근 부식이 가속화되어 녹슬게된다. 철근이 녹슬게되면 체적이 팽창하게 되고 팽창력에 의해 균열의 폭이 넓어진다. 

부식 정도가 심한 콘크리트는 기온변화에 따른 열팽창 계수가 높아져 같은 환경에 있는 건물에서도 균열의 폭이 크게 나타나고 수분을 많이 흡수한다. 그래서 건물이 노후될수록 균열이 증가하게된다. 

외벽 누수 현상은 강수량이 작은 비에는 외벽이 젖어 있는 정도로 진행되다가 다시 건조되면서 누수 현상이 발생하지 않고 강수량이 많은 장마기에 발생한다. 비가 그치면 단기간 내에 누수 현상이 사라진다. 많은 비가 온 다음 누수가 발생하게되면 외벽이나 옥상에서 샐 확률이 90%이다. 

2. 옥상 방수층 하자 

옥상 바닥의 경우 노출 우레탄으로 시공을 많이 하는데 우레탄은 태양빛에 바로 노출되므로 시간이 지날수록 우레탄이 들뜨거나 파손되는 하자가 빈번하게 발생한다. 옥상 누수 현상은 물이 고여 강수량과 상관없이 지속적으로 누수가 되는 경우가 많다. 

옥상 방수 공사의 하자담보 책임기간은 '주택법 시행령' 별표 6에 따라 사용검사일로부터 3년이므로 건살사를 통해 보수공사를 받으면 된다. 아파트가 준공된 지 10년 이상이 되었다면 더이상 건설사로부터 보수를 받을 수 없다. 이 때 관리책임은 입주자 대표회의에 있으므로 입주자 대표회의를 통해 옥상 방수 하자에 대한 보수를 청구해야한다. 

장마철에는 누수가 없었는데 겨울과 봄에만 천장에서 물이 새는 경우는 옥상 단열의 문제이다. 단열층에 결로가 생겨 천장으로 물이 떨어지는 누수 현상이 발생한다. 

3. 화장실 방수층 손상  

화장실 바닥은 타일과 색시멘트(메지)로 시공되어 있다. 바닥타일에는 방수층을  형성하여 물이 스며들지 않도록 방수공사를 한다. 타일 바닥의 방수층이 손상되어 누수가 발생할 경우 물을 많이 사용할 때만 누수가 되는 경우가 많다. 

4. 배관의 파손 

집 안에서 쓰는 물은 크게 온수, 냉수, 난방 배관으로 구분되어 있다. 냉수는 외부 수도 시설과 내부 바닥 아랫면에 깔려있는 수도 배관과 직결로 연결되어있다. 온수는 냉수가 보일러와 직수로 연결되어 있고 보일러 내부의 히터관을 통해 물이 따뜻해진다. 

상수도 배관은 일정 압력이 계속 유지되기 때문에 누수가 생기면 물이 줄줄 샌다. 

보일러 배관이 파손된 경우 보일러가 가동될 때만 온수배관에 압력에 생겨 누수가 된다. 보일러를 많이 사용할 때에만 물이 새고 보일러를 많이 사용하지 않을 때에는 비가 와서 새는지 배관에서 새는지 알기 어렵다. 보일러 물공급을 차단한 후 난방을 돌려 물부족 체크불이 뜨는지 확인하여 누수 점검을 할 수 있다. 

※ 매매 후 누수 

1. 민법 

민법 제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)

매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 

민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)

① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정에 준용한다. 그러나 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러지 아니하다. 

② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. 

민법 581조 (종류 매매와 매도인의 담보책임)

① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다. 

② 전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다. 

민법 제582조 (전2조의 권리행사기간)

전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야한다. 

2. 매도인의 하자담보책임 

매도인의 하자담보책임이 성립하려면 아래의 요건을 성립해야한다. 

1) 매매계약이 유효하게 성립해야한다. 

쌍방간의 합의를 통해 부동산에서 계약서를 작성했다면 매매계약은 유효하다. 

2) 부동산 계약시점에 하자가 있어야한다.

판례에서는 계약시점을 계약 체결일부터 잔금일까지로 본다. 매수인은 계약 시점부터 하자가 발생했다는 것을 증명해야한다. 

3) 매수인이 선의이어야하며 과실이 없어야한다. 

계약 전 공인중개사와 함께 본 주택을 방문했을 때 누수를 발견하지 못했고 공인중개사가 작성한 계약서와 확인설명서에도 누수에 관련된 내용이 없었다면 이를 근거로 매수인은 선의 및 무과실을 주장할 수 있다. 

매수인이 악의(이미 알고있었다.)이거나 과실이 있다면 매도인이 입증해야한다. 

4) 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.

민법 제582조에는 하자를 안 날로부터 6개월 내에 매도인에게 손해배상 청구를 할 수 있다고 나와있다. 이는 소유권 이전 후 6개월이 지났더라도 조건을 갖추면 매도인 하자담보책임을 물을 수 있다. 하지만 판례는 계약일로부터 6개월 이내로 제한해 해석하는 경우가 많다. 

※ 탑층 누수 

아랫집에서 누수가 있으면 통상 원인은 윗집에 있다. 아랫집의 거실이나 침실 천장에서 누수가 있다면 윗집의 화장실 방수층에 균열이 생겼거나 싱크대 하부에서의 세대 난방 분배기 등에서 누수가 있을 가능성이 높다.

그러나 탑층은 윗집이 없기 때문에 탑층에서 생기는 누수는 거의 공용 부문에서 생기는 누수이다. 공용부문은 관리사무소 소관이라 관리실에 처리해달라고 하면 된다. 아파트의 공용부분(테라스, 지붕, 옥상 균열, 스프링쿨러 등)에서 일어난 누수는 관리사무실에서 매달 관리비에서 나가는 장기수선충당금으로 보수를 해줘야한다. 

관리사무소에서 뾰족한 해법을 제시하지 않고 누수가 아니라 결로라며 질질 끌면서 책임 회피를 할 가능성이 높다.

※ 내용증명서 

이럴때 마냥 기다리지 말고 관리사무실에 누수 증거 사진을 찍어서 내용증명서를 보내자. 내용증명서란 어떠한 내용을 고지하거나 통보할 때 우편을 통해 제3자인 우체국에서 공적으로 증명하는 문서이다. 내용증명서는 우체국에 직접 가서 제출해도 되고 인터넷으로도 가능하다.

인터넷우체국에서 내용증명 문서를 인터넷으로 작성하여 발송할 수 있다. (https://service.epost.go.kr/econprf.RetrieveEConprfReqSend.postal)

일반적으로 내용증명서는 3부를 작성하여 1부는 수취인(건설사, 관리사무실, 입주자대표회의 등)에게 발송하고 2부는 발송인과 우체국에서 각각 보관한다. 딱히 정해진 양식은 없고 문제되는 상황을 객관적이고 사실적으로 기록하고 해결방안에 대한 요구사항을 적으면 된다. 

누수된 부분에 사진촬영을 하고 누수진단 전문업체의 진단과 그에 따른 보수공사 견적서를 받아본다. 이 자료를 근거로 내용증명서를 보내어 아파트 하자보수를 요구한다. 내용증명상 정해진 기간 내에 하자보수가 이루어지지 않으면 직접 보수하고 건설사, 관리사무실에 하자보수비 반환을 청구한다. 

직접 보수할 경우 공사전, 공사중, 공사후 모든 과정에 대해 사진촬영을 해두어야한다. 

※ 국토교통부 하자심사, 분쟁조정위원회

내용증명서를 보내면 2주 내에 회신을 줘야한다. 그러나 회신도 없고 내용증명을 보내고 해결되지 않으면 

국토교통부 하자심사, 분쟁조정위원회(http://www.adc.go.kr/)에서 하자심사 신청을 하면 된다. 하자 증거사진과 동영상을 첨부하고 소송 내용을 작성하여 수수로 10,000원을 결제하면 된다. 

침대 머리 방향 

1. 회두극좌

평소에 풍수인테리어로 가장 유명한 말이 '머리를 북쪽에 두고 자면 안된다'는 것이다. 흔히 북쪽으로 머리를 두는 건 묘자리에 쓰인다고 하여 꺼려한다. 풍수지리에 의하면 태어난 년도에 따라서 절대로 머리를 두면 안되는 방향이 정해져있다. 이를 '회두극좌'라고 한다.  

위 표는 음력 기준이다. 중(中)에 해당되는 사람들은 동서남북 상관없이 어느방향으로 자도 된다. 가장 첫번째로 회두극자 방향을 피한다. 

2. 침대헤드는 벽에 붙인다.

두번째 피해야할 곳은 창문이다. 침대헤드는 베란다나 창문이 아닌 벽에 붙인다. 벽은 자신의 뒷배경으로 안정감을 준다.

창문으로 침대헤드가 가게되면 산만해지고 고독해질 확률이 높다. 두꺼운 암막커튼도 소용이 없다. 침대 머리 위에 옷장을 두거나 방 한가운데 두는 것도 좋지 않다. 

침대는 침대 헤드가 크고 침대 밑에 다리가 있어 바닥과 띄워져 있는 프레임이 좋다. 기운이 순환되는 구조이다. 

3. 머리를 화장실 쪽으로 두지마라. 

세번째 피해야할 곳은 화장실이다. 화장실은 수맥이 흐르는 곳이기 때문에 침대는 화장실과 가까이 하지 않는 것이 좋다. 흔히 욕실 쪽으로 머리를 두면 지저분한 일이 생긴다고 한다. 

안방에 화장실이 있다면 화장실문은 꼭 닫아둔다. 

4. 침대는 옆벽과 띄워준다.

벽이나 모서리는 탁한 기운이 모인다고 하여 침대와 벽 사이에는 공간을 확보하는 것이 좋다. 

모서리에는 협탁을 놓고 스탠드로 은은하게 불을 밝혀준다. 

5. 방문과 대각선 방향에 침대를 놓는 것이 좋다.

방문에서 가장 거리가 멀고 대각선 방향에 가장 구석진 곳을 '재위'라고 한다. 재물이 모이는 위치이다. 누웠을 때 방문이 한 눈에 보이는 자리가 좋다. 

방문과 정면으로 마주보는 방향은 안좋다. 방문과 침대헤드가 나란하게 되면 '길충'이라 한다. 길과 부딪힌다는 뜻이다. 특히 현관, 방문, 침대 머리가 일직선상에 놓이면 상당히 안좋다. 

발이 방문쪽으로 있으면 관이 나가는 구조이기 때문에 아주 안좋다. 어쩔 수 없이 이 방향으로 침대를 놓아야한다면 침대와 방문 사이에 파티션이나 커텐으로 막아주면 괜찮다. 파티션의 높이는 침대 헤드 정도면 충분하다. 침대에 누워있을 때 방문만 안보이면 된다. 

화장대 거울의 위치

화장대는 거울의 위치가 가장 중요하다.  

1. 침대에 누웠을 때 거울에 내가 비치지 않는 곳에 배치해라. 

침대와 거울이 정면으로 마주 보고 있는 것은 풍수 상 좋지 않다. 

붙박이장에 거울이 있는 경우 침대에 누워있을 때 내 모습이 비친다면 불투명한 시트지로 가려주는 것이 좋다. 

2. 방문과 마주보게 화장대 배치하는 건 좋지 않다. 

거울이 정면으로 들어오는 기운을 내보내고 있다. 

3. 침대머리 옆에 배치하자.

안방에서 가장 이상적인 거울의 배치는 침대머리 옆에 화장대를 두는 것이다. 

풍수인테리어의 기본은 청소와 정리정돈, 환기다. 집안에 사용하지 않는 잡동사니를 청소와 정리정돈으로 내보내고 좋은 에너지가 들어올 수 있게 해야한다. 

2017년부터 시작된 문재인 정부의 부동산 대책을 총정리했습니다. 

2020년 6월 17일자까지 총 21번째 대책이 나왔네요. 

다음 달에 곧 22번째 대책이 나온다고 합니다. 

너무 자주나와서 헷갈리네요. 아래 표를 보고 정리하시죠. 

6.17 부동산 대책 전문_21번째

5.6 부동산 대책 전문 (수도권 주택공급 기반 강화 방안)

19.12.16 부동산 대책 전문 _18번째 규제

19년 12월 16일에 발표된 18번째 부동산 대책입니다. 

글 하단에 주택시장 안정화 방안 전문을 다운받을 수 있습니다. 

20번째 부동산 대책은 규제가 아닌 공급에 관한 내용입니다. 

첨부파일을 올려드리니 다운받아서 천천히 읽어보세요. 

21번째 발표된 6. 17 주택 시장 안정화 대책의 주요 내용을 캡쳐했습니다. 

글 하단에 부동산 대책 전문 파일을 올렸으니 다운받아서 보세요. 

6.17 부동산 대책 전문 파일

6.17 부동산 대책이 반영된 부동산 세법을 1장으로 총 정리한 파일입니다. 

다운로드해서 참고하세요. 

< 부동산 중개소 사장님들 유형 >

1. 그 지역 토박이라 단독 매물이 많은 곳 

2. 단독 매물은 없고 열심히 매물을 알아봐주는 곳 

3. 본인이 해당 아파트 소유자 또는 조합원 인 곳 

해당 단지의 고급정보는 3번 부동산중개소에 가서 죽치고 앉아 잘 모르는 척 이것저것 물어봐서 알아내고 

시세는 2번에서 파악하고 계약은 1번에 가서 저렴하게 하면 완벽하다. 

가양 부동산 중개소에 가서 등촌하고 가양을 고민하고 있다고 하면 등촌동의 단점을 아주 자세히 말해준다. 반대로 등촌 부동산 중개소에 가면 가양동의 단점을 알 수 있다. 필요한 것만 취사선택 하면 된다. 

< 재개발 입주권 계산법 >

매수가격 = 권리가 + 프리미엄

초기투자금 = 권리가 + 프리미엄 - 이주비 대출 

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가 

재개발 입주권 최종 가격 = 매수가격 + 분담금 

< 재개발의 사업단계 >

정비구역 지정 → 조합설립 → 건축심의 → 사업시행인가 → 관리처분 → 철거 → 일반분양 → 착공 → 준공 → 입주

1. 감정평가 이전의 매물 

아직 감정평가를 받지 못한 재개발 사업장이라면 내가 매수하려는 주택의 가치에 대해서 분석해야한다. 아직 주택의 가치가 확정된 것이 아니기 때문에 주택이 감정평가를 1억 정도 받을 줄 알고 샀다가 감정평가를 9천만원 받으면 바로 1천만원 손해가 나기 때문이다. 

그런데 이부분은 상당히 어렵고 고수의 영역이므로 초보자라면 사업시행인가를 획득한 재개발 사업장에 투자하는게 좋다. 

2. 감정평가 이후의 매물 

재개발 사업장의 사업성만 분석하면 된다. 대신 그만큼 프리미엄이 감정평가 받기 전보다 더 붙기때문에 초기투자금(초투)이 많이 들어간다. 

< 사업단계 선정 후 매수하기 > 

1. 입지, 재개발 투자 시점 결정 

투자금을 정하고 어떤 입지, 어떤 사업단계에 있는 사업장에 들어갈 수 있는지 3개 정도 추려낸다. 

2. 사업성 분석 

1) 비례율 

보통 비례율이 100%보다 높으면 ㄴ사업성이 좋은 것이다. 초기 비례율을 100%로 맞추려는 사업장이 많다. 지금은 비례율이 낮지만 추후에 높아져서 환급받을 수 있는 사업장을 고르는 것이 핵심이다. 

일반 분양 세대수가 늘어날 수 있는지 알반 분양가가 높아질 수 있는지 이 2가지가 가장 중요한 요소이다. 일반분양 세대수는 사업시행인가 변경을 추진하고 확인하면 된다. 

2) 용적률 

건물을 높게 지을 수 있는걸 보여주는 지표이다. 용적률이 높을수록 일반분양 물량이 많고 사업성이 좋다. 

3) 조합원 비율 

조합원 비율이 낮으면 조합원수가 적으므로 갈등이 적고 이주도 빠른편이다. 

3. 매물찾기 

네이버부동산에서 매물 유형을 재개발로 설정하고 검색하거나 네이버 블로그에 해당 재개발 사업장 매물을 검색한다. 부동산중개소 3군데 정도 전화해보면 된다. 

4. 임장 

아직 사업단계가 많이 남은 곳이라면 전세가 잘 나갈지 감정평가는 잘 받을 수 있을지 보기 위함이고 사업단계가 많이 진행된 단지라면 부동산 중개소에 가서 정보를 얻고 분위기를 파악하러 가는 목적이다. 

5. 매수 

계약서를 쓸 때 매도자가 조합원 자격 상실 등의 문제가 생길 경우 계약을 무효로 하는 특약을 추가한다. 조합사무실에 전화해서 매도자가 해당 사업장의 조합원 자격을 갖고 있는지 문의하는 것도 좋다. 

※ 특약 예시

1) 건물이 비어있는 공가라면 공가 확인됐다고 기입

2) 배정도니 평형, 감정평가액, 비례율, 권리가액, 추첨이 끝났다면 동호수까지 기입

3) 이주비 대출한 경우 해당 금액 기입 

4) 관리처분내역서, 동호수 추첨서, 등기사항전부증명서를 계약서 뒤에 첨부

6. 잔금 외 

잔금을 치르고 등기가 나오면 매수자, 매도자 간에 이주비 대출을 승계한다. 매수자는 조합사무실을 방문해 조합원 승계를 하고 은행과 법무법인을 방문해 이주비 대출 승계를 완료하면 끝난다. 

< 재개발 투자 십계명 > 

1. 입지는 사업성을 이긴다. 

상급지는 일반분양이 적어도 사업이 성공한다. 

2. 사업추진속도는 사업성보다 중요하다. 

사업성이 좋아도 사업추진 속도가 늦으면 수익이 적다. 

3. 사업추진속도나 현황은 조합원도 알기 쉽지 않다. 

4. 따라서 입지와 사업성을 고려해 투자한다. 

5. 입지가 좋으면 사업 초기부터 투자금이 많이 든다. 

6. 투자 가능한 금액에 따라 입지와 사업단계가 정해진다. 

상급지를 갖고 싶으면 초기 사업단계에 들어가는 리스크를 감수해야한다. 하급지도 괜찮다면 리스크가 적은 후기사업단계에 들어갈 수 있다. 

7. 동일한 입지인 경우 사업성이 좋다고 해서 투자금이 많이 드는 건 아니다. 

8. 입지를 정했다면 투자할 사업장별로 사업장을 분석해야한다. 

9. 사업성을 분석하는 지표를 이해한다. 

비례율, 용적률, 조합원 비율 등 

10. 재개발, 재건축은 여윳돈을 가지고 투자하는 것이다. 

다른 부동산에 비해서 환금성이 떨어지고 하락장에서 가장 빠르고 크게 조정이 온다. 

< 프리미엄 적정가 구하기 > 

재개발 사업장의 조합원 분양가 + 프리미업 + 취득세 

VS 

분양권의 분양가 + 프리미엄 

VS 

신축 아파트의 매매가 + 취득세 

3가지 가격을 비교해보면 어떤 것이 더 저렴한지 알 수 있다. 

< 돈되는 아파트 감별법 > 

1. 투자시작하기 

1) 청약 당첨되기

2) 분양권을 프리미엄주고 구매하기 

3) 재개발, 재건축 입주건을 프리미엄 주고 구매하기 

4) 신축, 준신축, 구축 아파트를 구매하기 

5) 주상복합이나 오피스텔 구매하기 

처음으로 주택을 사는 사람에게는 4번을 추천하고 싶다. 4번이 부동산의 가장 기본이기 때문이다. 

※ 집값이 상승되는 호재 

1) 지하철 : 예타를 통과하고 5년 안에 준공될 곳 

2) 일자리 : 입주 기업의 계약이 체결된 곳 

3) 신축 주변, 뉴타운 입주, 분양예정 단지 

※ 이런 호재는 패스 

1) 고속도로 개통 

2) 리모델링 

3) 재건축, 재개발 조합 설립 : 10년 뒤의 호재이다. 

4) 도로 지하화, 공원, 도서관 등 편의시설 : 이런 호재 없는 곳이 없다. 

2. 지역분석하기 

1) 일자리 

부동산 지인 앱에서 '경제지도 → 국민연금'을 눌러 해당 지역 국민연금 가입자수를 토대로 일자리의 개수를 추산한다. 일자리가 많은 지역 주변은 수요가 튼튼한 편이므로 해당 지역 주변에 투자하는 것이 좋다. 

2) 교통 

호갱노노 앱에서 '분석 →개발호재'를 눌러 추후 개통예정인 지하철로 교통호재를 파악할 수 있다.

3) 인프라 

호갱노노 지도를 확대하면 벼원, 백화점, 마트 등의 편의시설이 표시되어 있다. 

4) 학군 

호갱노노에서 '분석 → 학원가'를 누르면 학원수가 나온다. 

3. 저평가 단지 찾기 

1) 인기단지 

호갱노노에서 '분석 → 신고가'를 누르면 어떤 단지가 인기 있는지 알 수 있다. 

2) 조건 검색 

부동산 지인과 호갱노노에서 필터 기능을 이용해 내가 원하는 조건의 단지를 찾는다. 

3) 시세 증감율 

부동산 지인에서 증감 메뉴를 사용해 최근 시세 변화를 파악한다. 색깔이 검정에 가까울수록 구축이고 파랑, 초록, 노랑에 가까울수록 신축이다. 

4) 실거래가 

네이버 부동산에서 시세/실거래가를 확인한다. 전세가와 매물수를 파악해 갭투자가 가능한지 확인한다. 

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4. 부동산 매물 찾기 

부동산에 전화해서 아래와 같이 물어본다. 

1) 갭투자나 실거주하려고 하는데 추천해줄 물건이 있나요? 

2) 물건이 없다면 전세맞추면서 진행할 물건은 있나요? 

3) 시중에 나와있는 매물은 몇개 정도이고 가장 최근에 계약된 매물의 가격은 얼마인가요? 

4) 전세 매물은 몇개인가요? 

5) 전세가 잘 나가는 편인가요? 인접한 학교는 인기가 있나요?

6) 세입자들은 주로 누구인가요? 

7) 선호하는 동이 있나요? 

8) 갭투자자들이 들어왔나요? 언제들어왔나요? 요즘 분위기는 어떤가요? 

9) 주변에 개발 호재가 있나요? 

10) A랑 B 고민 중인데 어떤 곳이 나을까요? 그렇게 생각하는 이유는 무엇인가요? 

부동산 지인 앱에서 '전출입'을 보면서 인구변화를 파악하고 입주, 거래량, 초등학교도 체크해본다. 

호갱노노 앱에서 실거주자들의 이야기를 보면서 장단점을 파악한다. 

5. 임장가기 

집 내부 : 가격을 조정하기 위한 흠집 찾아내기 

6. 계약하기 

렘군 책 후기 / 당신에겐 집이 필요하다 / 10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

양정 포레힐즈 스위첸 84A 모델하우스 후기

빠숑 김학렬소장 특강 - 2020 지금 사야할 아파트는?

처음엔 부동산 코너 베스트셀러에 있던 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?" 부터 먼저 접했다. 이 책이 너무 좋아서 렘군이 그 전에 쓴 "당신에겐 집이 필요하다"까지 찾아서 읽게되었다. 

당신에겐 집이 필요하다는 부동산 입문서로 적당하다. 저자인 렘군이 전세로 살면서 겪은 설움과 부동산에 대해 아무것도 몰랐을 때의 경험담이 잘 담겨있어 초보자로서 너무 공감이 갔다. 

대신 방법론 적인 부분은 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?"가 훨씬 상세하게 나와있다. 

'당신에겐 집이 필요하다'에서 나온 부동산 공부하는 방법 

1. 부동산 뉴스보기 

네이버 부동산 또는 각종 신문사의 부동산 코너 글을 매일 살펴본다. 현장보다 신문은 1년 정도 느리다. 어느 지역이 많이 올랐다는 기사를 접하고 투자하면 무조건 실패한다. 

2. 부동산 투자 카페에서 매일 게시물 읽기 

네이버, 다음 등에서 부동산 재테크 카페에 가입을 50개에서 100개 정도 닥치는대로 가입을 한다. 투자 사례, 성공담, 실패담, 발품 후기 등 카페의 특정 게시판을 지정해놓고 매일 읽어본다. 게시글을 읽을 때 과거 2~3년 전의 글부터 최신순으로 읽어본다. 과거의 평가와 현재 부동산 시세를 보고 체크해본다. 

3. 호가, 실거래가 확인하기 

관심있는 아파트의 호가와 실거래가를 확인해본다. 

4. 부동산 관련 책읽기 

렘군은 매주 도서관에서 부동산 책을 10권씩 빌려서 읽었다고 한다. 이렇게 3개월만 하면 도서관이 비치된 웬만한 부동산 책은 다 읽게 된다. 

5. 부동산 관련 세금 공부하기 

부동산 세금에 관한 책을 10권 정도만 읽으면 기본적인 지식을 알 수 있다. 부동산 살때 내는 취득세, 보유할때 내는 재산세, 팔때 내는 양도 소득세가 가장 기본이다. 

6. 오프라인 정기모임과 강의 활용하기 

요즘 유튜브에도 좋은 정보가 많지만 오프라인 정기모임에 참석하면 현장의 가장 발빠른 정보를 알 수 있다. 

7. 손품과 발품 팔기 

1) 국토종합계획 

구글에서 '국토종합계획'을 검색하면 상단에 '제5차 국토종합계획 2020-2040' 파일이 뜬다. 광대한 분량을 모두 읽을 순 없으니 여기 나오는 사진만이라도 숙지를 하자. 

2) 교통관련 개발계획 

한국도로공사에서는 고속도로 개발계획, 한국철도시설공단에서는 전국 철도 개발계획. 

3) 발품 - 임장가기 

10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 

부동산 관련 책을 닥치는대로 읽다보면 패턴이 똑같다.

서론은 왜 부동산에 투자해야하는지에 대해 말한다. 많은 재테크 중에서 왜 부동산이어야만 하는가. 그리고 책 제목에 따라 경매, 상가, 토지, 아파트 중에서 왜 이 종목을 해야하는지 이유를 서술해놓는다. 

그리고 자신이 무주택자였고 부동산에 대해서 아무것도 몰랐던 과거 자신의 경험담을 말해준다. 이 부분이 가장 공감이 간다. 

그리고 어떻게 아파트를 사야하는지에 대해 나오는데 수요, 공급, 미분양, 입주물량 등이 중요하다고 하지만 정작 세세한 방법론은 가르쳐주지 않는다. 공급물량을 보려면 어디서 확인해야하고 막상 공급물량 그래프를 봐도 이걸 어떻게 해석해야하는지는 알려주지 않는다. 

마지막으로 자신의 투자 성공담을 늘어놓으며 끝이난다. 

그래서 도서관에서 책을 빌려다가 '아~ 이것도 별 내용없구나'하고 던져버린게 수없이 많다. 

계속 방법론을 찾던 나에게 이 책이 답을 주었다. 손품파는 법, 그래프 보는 법까지 상세하게 나와있다. 2017년도에 출간된 책인데 왜 이제서야 봤을까 ㅠ.ㅠ 아쉽다. 

이 책은 요약하기에 내용이 너무 방대하니 꼭 사서 읽어보는 걸 강추한다. 

지난 주말 롯데백화점 광복점 문화센터에서 빠송 김학렬 소장님의 강의가 있었다. 유명세답게 350인 좌석이었는데 홀이 꽉 찼다. 

요즘은 강연 티켓도 콘서트 티켓처럼 나오는구나. 

전반적으로 부동산 기본 강의였고 특정 지역을 찍어주진 않았다. 부산보단 서울에 중점된 강의였다. 

서울은 투자수요보다 실수요가 많다. 그래서 집이 부족하고 부동산 가격은 계속 상승한다. 

부산은 일자리가 부족하기 때문에 인구가 계속 감소하고 있다. 

인기 많은 곳은 매물이 없고 비싸고 비인기 지역은 매물이 많고 가격도 저렴하다. 양극화가 점점 심해지고 있으니 이럴 때 아무거나 사면 안된다. 

부산시 전체 평균으로 부동산 가격이 상승했는지 하락했는지 따지는 건 아무 의미가 없다. 구별, 개별 아파트 단지별로 봐야한다. 

호갱노노 사이트 강추! 

투자하기 좋은 곳 

1. 실수요가 많은 지역, 이사오는 사람이 많은 지역

학군이 좋은 곳, 학원이 많고 혐오시설이 없는 곳 (예, 해운대신시가지)

2. 재개발, 재건축 good! 

신규택지개발은 하지마라. 

3. 신축에 투자해라. 입지가 좋아도 구축은 안오른다. 

입지가 안좋은 신축은 구축되기 전에 팔아야한다. 최대 5, 6년차에 팔아야한다. 

4. 싸고 좋은건 없다. 싼건 싼 이유가 있다. 실거주가 수용할 수 있는 가격이면 된다. 

5. 미분양을 공략하라. 미분양관리지역에 투자하자. 

입지좋은 신축인데 미분양이거나 미분양관리지역에 있으면 사라. 

6. 랜드마크를 사라. (예, 압구정 현대, 엘시티, 창원 용지아이파크, 울산 문수로 아이파크 등) 

엘시티는 평당 3천만원 이상 갈거다. 

하지마! 

1. 2년 미만의 단기 갭투자는 선수들의 영역이다. 공부를 엄청해야하니 전문가가 아닌 이상 하지마라. 

2. 2020년 금리는 더 내려간다. 월세 수익이 5%가 넘지 않으면 수익형 부동산 하지마라. 노후 대비용으로 현금이 꼭 필요한 사람만 해라. 

부산의 평단가는 1,014만원이다. 부산도 드디어 천만원이 넘었다. 부산시 평단가보다 비싼 지역을 우선 공략하자. 수영구, 해운대구, 연제구, 남구, 동래구, 금정구부터 둘러봐라. 그 외 지역은 구축이 아닌 신축을 사야한다. 

수영구는 해운대구와 공동 운명체이다. 수영구를 해운대구에 포함되어 있는 동네로 생각하면 된다. 

앞으로 평당 3천만원까지 갈 건 무엇인지 찾아야한다. 

금정구는 예전부터 부자들이 많은 동네였다. 

2019년 12월 16일 18번째 주택시장 안정화 방안이 발표되었다. 

복잡한 규제가 많지만 대부분 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 내 주택에 해당되는 규제가 많다. 부산은 해수동(해운대구, 수영구, 동래구)도 조정지역이 해제되어 이번 대출 규제에 큰 영향을 받지 않는다. 

또한 이번 규제는 시가 9억원 초과 아파트 LTV 강화와 초고가 아파트(시가 15억 초과) 대출 금지가 가장 크다. 그러나 시가 9억원이 넘는 아파트라... 평범한 서민에겐 해당되지 않는다. 

종합부동산세는 부자세라서 나도 좀 내봤으면 좋겠네. 

이렇게 저렇게 나한테 해당안되는 거 다 빼고 나니 규제가 별로 없다. 

1. 6억원 이상 구입시 자금조달계획서 제출 

자금조달계획서 제출 대상은 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어 있었다. 그러나 부산, 울산, 경남 등 부동산 비규제지역에서 6억원(실거래가격) 이상 주택을 취득할 때 자금조달계획서를 제출해야한다. 

① 증여·상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계

② 현금 등 기타 항목 자산 종류 
③ 계좌이체·현금지급 등 자금 지급수단 

④ 주담대와 신용대출 구분 등

위 4가지가 포함된 지금수단을 추가로 기재해야한다. 추후 위반가능성이 있어 실거래 조사를 할 때는 자금조달확인서도 징구한다. 

2020년 3월 부동산거래신고법 시행령 등 개정 후 즉시 시행된다. 

2. 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 

기존에는 전세대출 받은 후 2주택 이상 보유한 경우 전세대출 보증의 만기연장이 제한되었다. 앞으로는 전세자금 대출을 이용한 갭투자를 막기위해 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 적발 즉시 전세대출을 회수한다. 

9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게된다.  

다만, 불가피한 전세 수요로 전세대출 필요시에는 보증을 유지할 수 있다. 전세 대출이 필요한 경우가 어떤 경우인지 구체적인 예외 조항이 정해지지 않아 혼란이 가중될 수 있다.  

3. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 

1세대 1주택자는 거주기관과 상관없이 보유기간만을 기준으로 했으나 거주 기간도 추가한다. 그러나 이는 실거래가 9억원 초과하는 주택에 관한 규제이고 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간, 거주기간 등 요건 충족 시 비과세된다. 

4. 분양권도 세제상 주택수에 포함

대출, 청약 시에는 분양권과 조합원 입주권을 모두 주택수에 포함하나 다주택자를 따질 때 주택수에는 입주권만 포함되고 분양권은 포함되지 않았다. 대책안 발표 후 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권이 포함된다. 

조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수에 포함된다. 

2021년 1월 1일 양도분부터 시행된다. 

5. 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세 인상 

주택수 및 지역과 무관하게

1년 미만 보유 후 분양권, 조합원 입주권 양도 시 양도소득세율 50%

2년 미만 보유 후 양도시 양도소득세율 40% 적용된다.  

세금폭탄을 맞지 않으려면 2년 이상 보유해야 기본 세율을 적용받을 수 있다.

2021년 1월 1일 양도분부터 적용된다. 

6. 청약 제한 강화 

2019년 12월 16일 발표된 주택시장 안정화 방안 파일 다운로드 

< 현재 부동산 시장 >

전세가는 그대로인데 매매가만 올라가서 갭이 커지고 있다.

2006년 8.31 대책으로 다주택자 규제가 나왔을 때와 지금 상황이 비슷하다.

2006년부터 2007년까지 똘똘한 한채를 잡기 위해 대형 아파트 가격이 상승했다. 

2007년엔 해운대 아이파크와 제니스 등 대형 아파트가 분양했다. 

2008년 해운대 신시가지 가격이 상승했고 서브프라임 모지기 사태가 터지고 해운대 거래가 일어나지 않는다. 

2009년 ~ 2011년 다주택자 규제 풀리고 공급 물량이 없어서 소형 아파트가 상승했다. 해운대 빼고 나머지 동네가 상승했다.  

< 2020년, 2021년, 2022년 전망 >

2021년 입주 물량이 없다. 특히 동부산권(기장군, 해운대구, 남구, 수영구) 해운대에 대형 아파트 입주 물량이 없다. 이 때 반짝 상승한다. 명지도 상승한다. 

지하철 1호선 라인은 계속 분양 물량이 있다. 

2022년부터 다시 하락한다. 역전세가 나온다. 

< 서울 >

2022년에는 역전세로 인해 전세 대란이 일어난다. 수도권은 2022년 전에 내집 마련을 해야한다. 

< 실거주와 투자 > 

신축 + 분양 + 메이져 1군 건설사 + 대단지를 골라라. 애매한 건 패스!

초기 프리미엄이 3천만원 이하 분양권이 좋다. 

입지좋은 + 구축 + 50평대 이상 대형 평수 + 싼 가격에 사는 것도 좋다. (동래 럭키, 수영 현대, LG 메트로시티, 대연혁신, 거제홈타운, 거제 월드메르시앙 등)

① 역세권 

② 상업시설, 편의시설이 갖추어진 곳 

③ 대단지가 모여있는 곳 

< 기본 >

입주물량이 많으면 구축 소형 아파트 전세가 안나간다. 신혼부부가 모두 신축 소형아파트로 가기 때문이다. 

구축 아파트 주위에 신축 아파트가 지어져야 새로운 인구가 유입되고 젊은 층이 많아지면서 동네가 살아난다. 신축 아파트 입주시에 구축 아파트 가격이 위협을 받지만 모두 입주된 후에는 동네의 가치가 올라간다. 

예) 동래 럭키 + 동래 래미안 

신축 아파트 입주 시에는 잔금을 쳐야하므로 급매가 나온다. 이 때가 가장 싸다. 

입주 2년차 : 매물이 넘친다. 

아파트 보유 시 2년차에 전세 만기가 돌아오기 때문에 한꺼번에 매물이 쏟아진다. 입주 2년 6개월에는 매물이 없을 시기이다. 

< 청약 >

온천4구역, 2구역, 거제 2구역 청약을 하자. 초기 프리미엄을 저렴하게 잡는 것도 좋다. P 1억 이상은 사지마라. 

< 뭉쳐야 산다 >

나홀로 아파트는 안된다. (서면 센트럴 스타, 화명동 카이져, 오륙도 SK뷰 등)

사직동처럼 대단지 아파트가 뭉쳐있어야 학생이 많고 학군이 좋아지고 주거 인프라가 발달한다. 애키우기 좋은 동네가 된다. 

고립된 아파트는 피하라 (오륙도 SK뷰, 이편한 세상 사하 등 )

< 명지 >

저밀개발이다. 법원 근처에 상가가 너무 많고 도로가 너무 넓어서 아파트끼리 단절이 된다. 뭘하려면 차타고 이동해야한다.  

신평역부터 다대포해수욕장역까지의 다대포 일대는 별로. 

하단부터 서대신역 구간이 명지와 북항으로 출근하기 좋다. 특히 괴정

< 일광신도시, 해운대 신시가지 >

2020년 일광 신도시 입주 시 해운대 신시가지 구축 소형 아파트 급매물이 많이 나온다. 이때 사라. 신시가지는 동부산권의 일자리로 인해 급부상은 아니지만 살아남는다. 

일광신도시는 저밀개발로 세대수가 부족하다. 장기적으로 보면 일광, 정관보다 부산 도심으로 들어와야한다. 

< 명륜동 >

학군이 좋아질 것이다. 

< 화명동 >

롯데 캐슬 카이저는 슈퍼 나홀로 아파트

카이저보다 롯데 낙천대나 코오롱 하늘채 화명 2차가 좋다. 

< 북항 재개발>

북항으로 출퇴근이 가능한 부산 남구, 수영구 남천동은 계속 상승한다. 영도는 지금은 나홀로 아파트가 많아서 별로고 신축 대단지가 뭉쳐지면 잠재적인 실수요자가 많다. 대신동은 대학 병원이 3개가 있고 대학교 캠퍼스까지 있어서 고소득자가 많다. 대신동도 앞으로 미래가 밝다. 

광안대교처럼 새로운 랜드마크로 급부상할 것이다. 북항과 얼마나 가까우냐에 따라 집값이 결정된다. 

< 만덕 >

만덕은 오르막이 많아서 3호선 역세권 라인의 평지가 좋다. 만덕 3터널이 개통되면 숙등 재건축 단지도 좋다. 금정산 이편한 세상은 별로. 

< 센텀 > 

장기적으로 계속 상승할 지역이다. 

< 부산 진구 >

연산 자이보다 양정 1, 2, 3 재개발이 좋다. 촉진지구가 개발되고 부전역에 역사가 지어지면 동네가 부촌이 된다. 

< 매도 타이밍 >

현재는 가지고 있고 2021년 말부터 2022년 초에 매도해라

이머징 마켓

한 때 사람들은 이머징 마켓을 위험 부담이 큰 시장으로 인식했다. 이머징 마켓이란 급성장하는 아시아 국가들을 중심으로 형성된 신흥 시장을 말한다. 최근에는 위기를 딪고 다시 떠오른 다는 의미로 리이머징 마켓이 주목받는다. 

가장 주목받는 리이머징 마켓은 중국이다. 

금융세계화

1832년 영국 선장인 윌리엄 자딘과 제임스 매디슨은 중국 남부 광저우항에 무역 회사를 세우고 아편과 마약을 팔았다. 중국에서는 아편이 금지되어 있었다. 1839년 중국 관료가 아편 무역을 원천 봉쇄하고 아편을 모두 바다에 버린다. 막대한 피해를 본 선장은 영국에 파병을 요청한다.

1840년 홍콩에 영국 군함이 온다. 영국 해군은 쉽게 중국의 해군을 무너뜨린다. 

중국 남서부는 아편 시장이 개방되고 중독자가 늘어나고 폭동이 일어난다. 중국은 무정부 상태에 빠졌다. 자딘매디슨 사는 사업을 확장한다. 

최초의 금융세계화는 세계 1차 대전때문에 막을 내렸다. 

세계 경제의 주축이 무역에서 금융으로 넘어간다. 

1914년 오스트리아 제국의 후계자가 암살된다. 이 사건은 세계 금융 시장에 엄청난 파국 효과를 가져온다. 금융 위기와 함게 금융 세계화도 사라지게 된다. 그러나 전쟁 직전까지 투자자들은 금융 시장의 붕괴를 몰랐다. 전쟁 직전까지 금융 시장은 청신호였기 때문이다. 

한 세대에 걸쳐 구축된 안정된 체계라고 해도 단 몇일 만에 붕괴될 수 있다. 

IMF, 세계은행

1944년 승전을 앞둔 연합국은 새로운 금융 제도를 만든다. 무역은 자유화하고 국가간 자금 이동은 반드시 정부를 통하도록 했다. 이 때 IMF 국제통화기금과 국제부흥개발은행(세계은행)이 탄생한다. 이로써 금융 세계화가 다시 시작된다. 

1970년대 중동 산유국들이 엄청난 돈을 벌어들인다. 서부은행들은 이 돈을 유치해서 대출에 재투자하자 국제기구들은 규제를 완화했다. 이로써 금융세계화가 다시 열렸다. 

1982년 멕시코 정부는 대외채무를 갚을 수 없다고 선언했다. 남미 지역은 막대한 돈을 빌리고 얼마 후 남미 대륙 전체가 파산 위기에 몰린다. IMF와 세계은행이 이런 문제를 맡는다. 대출을 해주는 대신 구조조정 정책으로 긴축 재정을 구축하라고 압박했다. 

재귀성 이론 

퀀텀 펀드의 조지 소르스 사장은 인간의 불완전성과 금융시장의 불완전성에 대한 이론으로 유명하다. 소르스는 재귀성 이론에 따르면 금융시장은 완벽하게 효율적이거나 이성적일 수 없다. 시장에서 형성되는 가격은 비이성적인 투자자들의 무지와 편견을 반영한 것이기 때문이다. 사람의 기분이 들떴다가 가라앉는 것처럼 금융 시장은 호황과 불황을 반복한다. 

퀀텀 펀드는 공매도로 막대한 수익을 올렸다. 공매도란 가격 하락을 예측하고 주식을 고가로 매도한 후 가격이 떨어지면 낮은 가격에 재매수해 되갚는 방식이다. 1992년 영국의 파운드화는 유럽환율제도를 통해 독일 마르크화와 연동되어 있었다. 독일이 통일비용 지출로 금리를 인상하자 영국도 금리를 인상해 대출금 이자부담이 가중되었다. 소로스는 영국이 유럽환율제도에서 탈퇴해 파운드를 평가절하할 것을 예측했다. 결국 영국이 유럽환율제도에서 탈퇴하고 파운드화는 폭락했다. 소르스는 이때 엄청난 돈을 벌었다. 

투자법의 공식 

1993년 미국 그린위치의 한 사무실에서 수학 천재 두명이 만났다. 노벨 경제학상을 수상한 마이런 숄스와 로버트 머턴이다. 두 사람은 퀀츠, 즉 수리모델의 기초로 한 투자프로그램으로 돈을 버는 투자자들의 원조다. 그들이 고안안 수익모델은 옵션 계약을 기반으로 한다. 

공식의 관건은 옵션 가격을 결정하는 방식이다. 주식을 일정 시점에 매입한다고 할 때 일정 기간의 가격 변동을 감안해서 옵션 가격을 산출하는 것이다. 한치의 오차도 허용되지 않게 정확히 계산해야한다. 그들은 옵션 가격을 산출하는 공식을 완성했다. 

롱텀 캐피탈 매니지먼트 

머턴과 숄스는 롱텀 캐피탈 매니지먼트를 설립했다. 롱텀 캐피탈은 저평가된 주식을 대량 매수하여 수익률을 올렸다. 1997년 롱텀 캐피탈의 부채는 산더미처럼 늘어난다. 그들의 계산에 따르면 위험은 제로였다. 

옵션이 높은 가격에 거래되자 투자자들의 불안 심리도 높아졌다. 그러나 롱텀 캐피탈은 주식 시장 변동성이 감소할 것이라고 예측했다. 그래서 옵션가를 낮추고 대량 매도했다. 

그 이후 두사람은 노벨 경제학상을 받으며 승승장구했다. 

1998년 8월 17일 정치불안, 석유수출대금 감소, 사유화 정책의 실패로 러시아 금융이 붕괴되었다. 러시아 정부는 채무불이행을 선언했고 주가는 폭락했다.

롱텀 캐피탈의 계산이 틀린 것이다. 주식 변동성이 커지자 옵션 거래가 늘고 10일만에 회사의 자산가치는 45%까지 추락했다. 이후 파산신청을 하고 구제 금융으로 회생했다.

그들이 금융 시장의 불완전성과 투자자들의 불안한 군중심리를 간과한 것이 문제였다. 또한 1987년 주식 대폭락 사태를 고려하지 않았다.

차이메리카 

차이메리카는 니알 퍼거슨 교수가 최초로 사용한 용어로 미국과 중국의 경제적 공생 관계를 말한다.

중국의 금융시장은 오랜 역사를 자랑한다. 무역 불균형과 정치 변동이 심화되었는데도 주가는 급등했다. 중국 충칭은 가장 빠른 경제 성장을 이루었다. 중국은 충칭을 금융의 중심으로 건설하려고 한다. 

최근의 중국은 이머징 마켓에 불어닥친 금융위기를 피해갔다. 중국이 금융위기가 없었던 이유는 투자 자금을 해외에서 지원받는 것이 아니라 자국 내 저축에서 조달하고 직접 투자를 했기 때문이다. 

2007년 미국은 극심한 무역 적자를 기록했다. 8,000억 달러를 세계 각국에서 빌려야 했다. 반면 중국은 미국의 적자보다 25% 이상 많은 무역 흑자를 기록했다. 이렇게 중국이 축적한 자금 대부분을 미국에 빌려주었다. 

중국은 값싼 노동력을 바탕으로 제품을 대량 생산해 미국에 수출했다. 위완화의 환율 강세를 막고자 외환시장에서 수십억 달러를 사들였다. 미국은 중국에 수십억달러의 채권을 판매하여 자금을 확보했고 미국 내 금리를 낮추었다. 미국과 중국은 서로 윈윈하는 경제적 공생관계였다. 

2007년 서브프라임 모기지 사태가 일어나자 미국 재무부는 7,000억 달러의 규모에 이르는 금융구제 법안을 내놓았다. 2008년 6월 미국 경제는 침체기에 접어들었다. 중국은 미국의 금융위기로 중국의 대미수출에 차질이 생겼지만 내수가 급증했고 중국은 8% 이상 성장했다. 

하지만 미국과 중국의 관계는 공생과 경쟁을 반복하다 대립의 구조로 갈 수 있다. 

사람들은 안전적인 자산으로 집을 꼽는다. 은행도 집을 담보로 돈을 빌려주는 걸 가장 좋아한다. 대출금을 갚지않으면 집을 가져오면 되니까.

너도나도 사람들이 집을 소유하자 금융시장도 변화하게 된다. 서브 프라임 대출도 많아진다. 서브 프라임 대출금은 신용 등급이 낮은 사람이 집을 담보로 받는 대출금이다. 

영국 

과거에는 상류층만 부동산을 소유했다. 

1830년대까지 영국은 대주주 귀족이 큰 돈을 벌었다. 귀족들은 토지를 맹신하고 토지를 담보로 큰 돈을 빌린다. 1840년대 중반부터 빌린 돈을 갚기가 힘들어진다. 곡물 가격이 하락하고 땅값이 하락했기 때문이다. 이렇게 귀족들은 몰락해갔다. 

미국 디트로이트 - 뉴딜 정책 

1920년대 미국의 자가 거주자 비율은 40%에 불과했다. 1929년 대공항이 일어나고 대불항에 시달린다. 미국 디트로이트는 실업자들이 넘쳐난다. 

1932년 포드사의 실업자 5천여명은 실업 수당 지급을 촉구하며 공장으로 향했다. 비무장 시위를 하는 노동자들에게 경찰들이 총을 쏴 5명이 죽었다. 

미국은 대공항을 극복하기 위해 뉴딜 정책을 시행한다. 재산 소유 민주주의를 도입하고 연방주택청에선 장기간 저금리로 주택담보 대출(모기지 대출)을 해준다. 미국 정부는 1938년 주택 산업을 부양하고자 금융기관 '패니 메이'를 만든다. 매월 갚아야할 융자가 줄어들자 많은 사람들이 집을 장만하게 된다. 뉴딜 정책으로 교외에 많은 주택이 지어진다. 

신용등급 - 프라임, 서브 프라임 

어느 지역에 사느냐에 따라 대출이 달랐다. 백인이 사는 구역에만 대출이 허용됐다. 흑인들이 사는 지역에는 신용불량을 이유로 대출을 해주지 않았다. 주택 정책으로 도시가 양분되었고 인종차별이었다. 흑인이 집을 살 수가 없었다. 

1980년대에 이는 프라임과 서브 프라임으로 나타난다. 프라임은 신용도가 높은 우량 등급이고 서브 프라임은 신용도가 낮은 비우량 등급이다. 

1967년 디트로이트에서는 인종차별로 격렬한 시위가 일어난다. 이 사건으로 흑인들에게 주택을 보급하기로 한다. 

영국과 미국은 주택 소유를 장려하고 나서 물가 안정을 위해 금리를 인상했다. 이로 인해 영국과 미국의 부동산 시장이 폭락하고 서브 프라임 사태를 일으킨다. 이는 전세계 금융위기를 초래한다.

희대의 금융 사기 - 저축 대부 조합 

저축대부조합은 구조조정 전문기관으로 금융기관의 부실 자산이나 채권을 취급한다. 

레이건 대통령은 금융 규제를 완화한다. 이로 인해 저축대부조합은 수익을 위해 다양한 대출 상품을 개발한다. 금리를 인상해서 예금자로부터 돈을 모은 뒤 그 돈으로 대출을 해줬다. 예금자의 돈은 정부가 보장해줬다. 

엠파이어 저축대부조합은 미국 텍사스의 미개발 지역을 두고 부동산 사기를 친다. 이 회사는 고금리 예금으로 고객을 유인하고 이 돈으로 집을 지었다. 헐값에 땅을 사서 땅값을 부풀려 비싸게 팔고 자신의 회사에서 대출을 받게 했다. 

1991년 사기죄로 수감되었다. 이 사건으로 저축대부조합 200여곳이 내부 부정행위로 파산한다. 피해규모가 1530억 달러(160조)에 이른다. 

서브 프라임 사태

2002년 조지 워커 부시 대통령은 모든 시민들에게 내 집 마련의 꿈을 이뤄주겠다고 했다. 금융 규제를 완화하자 신용 등급이 낮은 사람(서브 프라임 등급)도 대출을 받게 해줬다. 소득에 관계없는 닌자 대출(NINJA)을 해줬다. 

NO 

INCOME  소득없음

NO

JOB, NO 직업없음

ASSETS 재산없음

1980년대부터 대출 기간이 짧아지고 만기 전까지 금리만 갚는 방식을 선호하게 된다. 이는 금리 상승에 취약한 구조이다. 은행은 서브 프라임 등급이 대출을 갚지 못할 경우를 대비해 증권화를 한다. 증권화는 금융시장에서 증권을 통해 자금 조달 및 운용이 확대되는 것이다. 은행은 여러 서브프라임 대출을 묶어서 등급이 낮은 걸 최고 등급으로 속여 다시 팔았다. 

금리가 오르고 모기지 대출을 받은 사람들이 이자 조차 제대로 내지 못하게 된다. 

2007년 일어난 서브 프라임 사태는 해지 펀드가 무너지고 은행이 파산하고 기업들은 빚더미에 오르게 한다. 이 사태는 전세계로 확산된다. 노르웨이 시민들이 낸 세금으로 서브프라임 증권에 투자해 투자 원금의 85%를 잃었다. 일본은 부동산 가격이 75% 하락했다. 

집값은 언제든지 오르고 내릴 수 있고 부동산은 안정적인 자산이 아니다. 

개발도상국의 재산 소유 민주주의 

에르난도 데 소토 경제학자는 빈민가에 부가 잠재되어 있다고 주장한다. 극빈층이 모여사는 판자촌인 아르헨티나의 길메스의 주민들은 무허가로 집을 지었다. 그들은 정부에 집의 소유권을 요구했고 정부는 임대료를 잘 내면 20년 후 소유권을 줬다. 

가장 확실한 담보는 소득이다. 

볼리비아에서는 소액 금융이 활발히 일어난다. 소액 금융이란 저소득 및 소외계층을 대상으로 소액 대출, 예금, 보험 등의 금융 서비스를 하는 것이다. 볼리비아 금융가는 무담보로 대출을 해준다. 담보가 없어도 남성보다 여성이 신용등급이 높다. 볼리비아 대출 기관은 여성들에게 대출 제도를 이해시키고 교육을 시킨다. 

민간보험의 구조적인 모순 

2005년 허리케인이 미국 뉴올리언스를 강타했다. 세인트버나드 지역은 15분만에 물에 잠겼다. 그러나 시민들이 가입한 민간 보험은 보장을 해주지 않았다. 

담배회사가 폐암경고를 알리지 않았다며 담배소송에서 이긴 스크러그스 변호사는 14억 달러를 벌었다. 세인트버나드의 피해 주민들은 그에게 집단 소송을 의뢰했다. 그는 보험 약관이 너무 어렵고 복잡하니 쉽게 수정해야한다고 주장했다.

그러나 그는 판사에게 뇌물을 준 혐의로 5년 형을 받는다. 이를 틈타 보험회사들은 뉴올리언스 일부 지역에 보험이 적용되지 않는다고 선언했다.

주민들은 새 집을 짓거나 떠나야했다. 세인트버나드의 인구는 1/3로 줄어들고 경제도 악화되었다. 

보험의 창시자 

1744년 영국 스코틀랜드의 성직자 로버트 월리스와 알렉산더 웹스터는 동료 성직자가 죽고 유가족이 생활고에 시달리자 이를 구제할 방법을 생각했다. 그들은 성직자에게 거둔 보험료를 유가족에게 전달한게 아니라 보험료로 기금을 만든 후 수익사업에 투자하고 수익금을 유가족에게 지급했다. 이를 발판으로 보험이 등장했다. 

이후 보험 가입자가 많을 수록 관리가 쉽다는 걸 알게된다. 개인의 수명을 파악할 순 없지만 집단의 평균 수명을 계산하기는 쉽다. 

복지국가 

1880년에는 보험료를 낼 수 없는 가난한 사람들까지 도와주자는 여론에 따라 국가가 국민을 요람에서 무담까지 보장해주는 복지국가가 등장한다. 강력한 복지국가로는 일본이 있다. 일본의 복지국가는 전쟁에 필요한 군인들과 노동자들을 만들기 위해 시작되었다. 

일본은 미국과의 전쟁에 패하면서 나라는 황폐해졌다. 이를 복구하기 위해 복지정책을 펼친다. 이 후 경제대국이 된다. 

그러나 연금 기금은 바닥나고 노령화로 인해 2025년에는 근로자 2명이 퇴직자 1명을 부양해야한다. 복지 제도가 국가 경제를 침체시키고 있다. 

복지국가의 실패 

1970년, 영국을 비롯한 유럽에서는 복지 정책과 자본주의 경제가 맞지 않았다. 자본주의 경제는 열심히 일한 사람이 많은 돈을 벌고 일하지 않는 사람은 돈을 못 버는 것이다.

그래서 스테그 플레이션이 나타났다. 스테그 플레이션은 경제 불황과 물가 상승이 동시에 발생하는 상태이다. 밀턴 프리드먼은 통화량이 증가하면 물가가 오른다는 화폐수량설을 내세운다.

MV = PQ (통화량*화폐의 유통속도 = 물가 *총거래량)

그러나 복지 국가의 실패 원인은 파악하지 못한다. 

1973년 칠레에는 군사쿠테타가 일어나 공산주의 정권이 무너지고 군사정권이 들어온다. 칠레의 경제학자 호세 피네라는 복지 국가의 해체를 주장한다. 그는 공적 연금을 민간 연금으로 전환하는 새로운 연금 제도를 도입한다. 더이상 월급에서 연금을 원천징수 하지 않는다. 이 제도의 핵심은 시민의 노후를 국가가 아닌 시민 스스로 책임지는 것이다.

연금 개혁으로 칠레 경제는 활성화된다. 비정규직이나 빈곤층은 개인 연금에 가입할 수 없지만 경제가 성장하면서 빈민층이 50%에서 15%로 감소했다. 

해치펀드 

미래를 대비하는 수단으로 보험과 복지국가가 전부는 아니다. 요즘은 해치펀드를 이용한다. 해치펀드란 국제 증권 및 외환시장에 투자해 단기이익을 올리는 민간 투자기금이다. 

위험관리를 뜨하는 해치는 농업분야에서 유래했다. 농부들은 파종기에 미리 판매가격을 확정하고 그 가격에 상인들이 사는 일종의 선물 계약을 했다.

선물 계약이란 미래의 일정 시점에 일정량의 특정 상품을 미리 정한 가격에 매매하기로 맺은 계약이다. 상인은 가격이 오르지 않게 농부는 가격이 떨어지지 않게 미리 가격을 정해놓은 것이다. 

해치펀드로 선물 시장이 등장한다. 1874년에 설립된 선물거래는 상품의 거래가 일반적이었으나 새로운 개념의 선물, 옵션이 등장한다. 선물 계약은 기존 자산에서 나온 것으로 파생상품이다. 이 파생상품 중에 '옵션'이 있다. 파생상품은 이익과 함께 엄청난 손실도 가져온다. 워렌 버핏은 파생상품은 금융상품의 대량 살상 무기라고 했다. 

주식 시장의 탄생 

채권시장 다음엔 주식회사와 유한책임회사가 나타난다. 이 회사는 주식 시장을 기반으로 한다. 

주식회사란 주식을 방행해 여러 사람들에게 자본을 조달받는 회사로 자본과 경영이 분리되는 회사의 대표적인 형태이다. 

유한책임회사란 주주가 채권자에 대하여 출자한 지분만큼만 책임을 지는 회사이다. 

엔론 사태 

엔론사는 중남미에 거대한 송유관을 건설하여 '미국에서 가장 혁신적인 회사'로 1996년부터 2001년까지 6년 연속 선정되었다.

그러나 2001년 회계부정 사건으로 파산신청을 한다. 이를 엔론 사태라고 부른다. 엔론사는 장부를 조작하고 유령회사를 만들어 돈을 빼돌리고 주가가 상승할 것이라 소문을 내며 주식을 팔기 시작한다. 결국 엔론사는 파산되고 부채금액은 380억 달러에 이른다. 직원 4,500명이 해고되었지만 그 전 날 임원들에게는 마지막 보너스가 지급된다. 임원들은 구속되어 징역형을 선고받는다. 

이러한 엔론사의 분식회계 방식은 여러 회사에 퍼지고 금융시장이 부패하게 된다. 

동인도 주식회사 

전세계에서 활동하는 네델란드 상인들은 공동으로 출자해서 동인도에 회사를 6개나 세운다. 동인도는 향신료가 가득해 아주 인기있는 곳이었다. 시민들에게 회사에 투자하라고 권유하고 이사진이 만들어진다. 이사진에게는 미래에 발생할 권리인 주식을 나눠줬다. 이 주식을 투자자에게 되팔 수 있었다.

이것이 세계 최초의 주식회사이다. 동인도 회사는 향신료 무역을 독점하고 주주들은 동인도 회사의 주식 매매를 통해 엄청난 부를 축척한다. 

존 로 

1716년 영국 출신의 존 로는 프랑스 파리로 간다. 당시 프랑스는 잦은 전쟁으로 나라는 빚더미에 오르고 3번이나 국가 부도가 났다. 존로는 정부와 은행을 통합하여 정부의 빚을 은행 주식으로 전환하고 군주는 화폐를 찍어낼 수 있는 방법을 제시한다. 이로 인해 프랑스 왕은 절대권력을 갖게된다. 

그는 아메리카 신대륙과의 독점구매권을 따내고 독점 무역 회사인 미시시피 회사를 설립한다.  시민들은 주식 투기에 빠지고 미시시피의 주가는 10배 이상 상승한다. 전국민이 이 회사의 주주가 되고 존로가 이 회사의 대표이사이다.

이는 통화 팽창 정책이다. 통화 수축에 따른 불황상태에서 경제 성장을 위하여 통화를 조금씩 늘려 구매력을 높이고 물가를 올리는 정책이다. 시민들은 주식 매매에 빠지고 회사의 주가는 상승한다. 이 때부터 백만장자라는 말이 나온다. 

존로는 프랑스의 재무장관의 자리에 오른다. 그는 독점 무역회사와 은행을 가지고 있었다. 회사의 주가를 더욱 끌어올리기 위해 자신의 은행과 회사가 내부거래를 한다.

이를 폰지 사기라고 한다. 고수익률을 제시하며 투자자를 끌어들여 뒤에 들어오는 투자자의 원금으로 앞사람의 이익을 챙겨주다 끝내는 수법이다. 이로 인해 1720년대 초 프랑스는 투자 광풍에 휩싸이고 거품이 만들어진다. 

존로의 사업에 문제가 있다는 소문이 퍼지자 주가가 하락한다. 그는 프랑스 국민에 쫓겨 베네치아로 떠나고 프랑스 왕가의 재정은 파탄난다. 이 재정 파탄이 프랑스 혁명을 일으켰다. 

채권시장의 탄생 

채권은 정부, 공공기관 등이 일반인으로부터 돈을 빌리고 발행하는 차용증서이다. 

채권시장이 포화상태가 되면 자산가치가 높은 집값은 하락한다. 서브프라임 사태 이후 자산은 안정적인 국공채에 몰렸다. 

이탈리아 중세시대는 채권 시장을 통해 전쟁 자금을 지원한다. 르네상스 시절 주변국의 재산을 몰수하기 위해 용병징집인을 고용한다. 용병징집인은 돈을 받고 전쟁에 나가 싸운다.

이 때 피렌체는 전쟁으로 부채가 산더미처럼 쌓이게 된다. 정부는 시민들에게 세금을 부과하는 대신 의무적으로 시민들에게 돈을 빌린다. 시민들은 그 대가로 이자를 받는다. 이것이 채권이다. 이 채권으로 도시 붕괴를 막았다. 

로스차일드 가문

1815년 나폴레옹 1세가 이끈 프랑스군이 영국, 네델란드, 독일과 벨기에 남동부 워털루에서 워털루 전투를 벌이게 된다. 전쟁자금을 약탈에 의존했던 프랑스와 채권에 의존했던 영국의 금융싸움이었다.

이 전투에서 로스차일드가문의 셋째아들 네이선 로스차일드는 가문을 국제 금융계의 거물로 성장시킨다. 네이선 로스차일드는 런던 채권시장의 황제, 전쟁의 조정자가 된다. 

영국은 전쟁을 위해 엄청난 채권을 발행한다. 영국군이 우세라는 걸 안 네이선은 영국이 질 거라는 거짓 소문을 퍼트린다. 소문을 들은 영국시민들은 채권을 헐값에 모두 팔았고 이 채권을 네이선은 모두 사들인다. 이렇게 막대한 부를 축척했다. 

영국은 채권대신 군인에게 지급할 급료가 필요했다. 그래서 네이선은 채권을 금으로 바꿔 웰링턴 공작에게 가져간다. 영국 정부는 네이슨을 영국 정부의 대리인으로 임명한다. 네이선은 유럽의 금과 은을 최대한 많이 모아 전쟁터로 보내는 임무를 맡는다. 유럽 전역에 뻗어있는 로스차일드의 은행을 이용해 전쟁 자금으로 금을 조달한다. 

전쟁이 장기전이 될 줄 알고 로스차일드가는 금괴와 은괴를 끌어모은다. 그러나 워털루 전투는 영국이 쉽게 승리한다. 전쟁이 끝나면 금값은 폭락하게 된다. 

엄청난 손실을 코앞에 두고 네이선은 채권시장을 통해 도박을 하기로 한다. 네이선은 영국 채권을 1년동안 계속 대량 매입한다. 채권가격이 40%까지 상승하자 채권을 팔기 시작했다. 시세 차익으로 6억 파운드를 벌었다. 

로스차일드가는 유대인이기 때문에 반유대주의가 일어난다. 

미국 남북전쟁 

워털루 전투가 끝나고 50년 후 미국 남북전쟁이 일어난다. 남북전쟁은 1861년에서 1865년까지 미합중국의 붑부와 남부가 4년에 걸쳐 벌인 내전이다. 

이 전쟁의 배후에도 채권시장이 있었다. 남부가 전쟁에 패한 진짜 이유는 재정 문제 때문이었다.

이 당시 남부는 목화가 주수출품이었다. 남부연합은 시민들에게 채권을 팔아 전쟁 비용을 충당했다. 남부연합은 부족한 전쟁자금을 위해 로스차일드가에 손을 내민다. 그러나 로스차일드가는 이미 가치가 하락한 채권을 사지 않았다.

남부연합은 목화를 채권 지급 담보물로 내놓았다. 이자를 지급하지 못할 경우 목화로 대신 주는 것이다. 남부연합에서 목화의 생산을 관리하기 때문에 목화 가격을 조절할 수 있었다. 

남부는 목화로 영국을 위협한다. 영국의 리버풀항으로 향하는 목화의 출항을 중단하고 이로 인해 영국의 모든 방직공장들이 문을 닫게 된다. 영국 경제는 침체에 빠지고 목화 담보 채권의 가격은 상승하고 있었다. 

영국은 중국, 이집트, 인도에서 새로운 목화 공급책을 찾았고 남부의 목화 담보 채권은 하락하게 된다. 

남부는 전쟁자금을 감당하기 위해 돈을 찍어내고 극심한 인플레이션을 가져온다. 물가가 90배나 상승한다. 북부가 남부의 주요 항구를 장악하자 남부가 전쟁에 패한다. 

아르헨티나

물가가 상승하면 (인플레이션) 채권 가격이 하락한다. 아르헨티나를 예로 들어보자. 

아르헨티나는 1946년부터 금융위기를 여러번 겪으면서 악화되기 시작했다. 

아르헨티나는 1970년대 내전과 1982년 영국과의 전쟁으로 인해 위기가 찾아온다. 한달 만에 물가가 10% 상승한다. 한달 만에 달러에 비해 아르헨티나의 화폐 가치는 140% 하락한다.

세계 은행은 아르헨티나의 대출을 동결한다. 정부는 국공채를 발행하지만 아무도 사지 않는다.

돈을 빌릴수도 없고 채권도 팔리지 않자 중앙은행은 화폐를 더 많이 발행하고 화폐를 찍어낼 수록 화폐 가치는 하락했다. 하루에도 수십번 물가가 상승한다.

물가는 1년에 12,000% 상승하고(하이퍼 인플레이션) 중앙은행은 더욱 고액권을 찍어낸다. 그러나 마침내 아르헨티나의 국고가 바닥난다. 종이가 떨어져서 더이상 돈을 찍어낼 수 없는 것이다. 

돈은 곧 믿음이다. 흙이 가치가 있다고 믿으면 흙도 돈이 될 수 있다. 돈을 맡기면 나중에 다시 돌려받을 수 있다는 믿음, 즉 신용이다. 

대부업

초기 대부업자는 천대를 받았다. 

이탈리아 피사에서는 피보나치 수열로 유명한 수학자 레오나드 피보나치에 의해 로마자가 아닌 아라비아 숫자(1, 2, 3,,,)를 쓰게된다.

베네치아는 대부업의 실험장이 된다. 베네치아에 사는 유대인은 천대를 받으며 게토 누오보 지역에 모여살았다. 당시 기독교에서는 대출 이자를 받으면 지옥에 간다고 믿었다. 그래서 유대인들이 천대받는 대부업을 하게된다.

은행을 뜻하는 뱅크는 이 곳의 의자를 뜻하는 방코가 어원이다. 이런 내용은 셰익스피어의 '베네치아의 상인'에 잘 나와있다. 

메디치가 

고리대금업자들은 고객들이 돈을 잘 갚게 하기 위해 덩치를 키운다. 합법적으로 게토 지역에 은행을 만든다. 이 때 메디치가문이 금융업으로 명성을 떨치게 된다. 대부업은 새로운 권력의 수단이 되었다. 메디치가는 아들 3명이 교황의 자리에 오르며 르네상스 시대에 막대한 영향력을 끼친다. 

1390년대 이전에 메디치가는 조폭에 가까웠다. 그 이후 메디치가는 대출 이자가 아닌 환전의 수수료, 가불의 수수료를 받고 이자를 드러나지 않는 형태로 고리대금업이 은행 업무로 진화하게 된다. 

150년만에 메디치가는 조폭에서 금융업의 큰손으로 탈바꿈하게 된다. 그 이후 메디치가는 왕처럼 군림하게 된다. 

미국 테네시주 멤피스 

이탈리아에서 시작된 금융은 미국으로 오면서 달라진다. 이탈리아는 부유층을 상대로 했지만 미국은 누구에게나 돈을 빌려준다. 빚을 갚지 못하는 사람들이 넘쳐나지만 각종 대부업이 성행하고 있다. 자동차 담보, 월급 담보, 주택 담보까지 모자라 담보할게 없으면 피를 판다. (헌혈)

파산 신청을 하면 변호사와 채무이행 계획을 세운다. 대부분 돈을 갚는 대신 파산을 선택한다. 빚을 져도 중세 유럽과 다르게 감옥에 가지 않고 파산신청과 개인회생에 의해 새로 시작을 할 수 있다. 

미국 자본주의의 특징은 파산해도 다시 시작할 수 있다는 것이다. 미국의 법은 기업가를 위해 존재하며 오늘의 파산자가 내일의 억만장자가 될 수 있다. 

Part 1. 가난한 공주, 체질 개선이 필요하다. 

Part 2. 요요 걱정없는 재테크 근육을 길러라 

Part 1, 2에서는 제발 그만 쓰고 돈 좀 모으라고 설득하고 있다.

'이래도 돈 안 모을래? 종자돈이 있어야 투자를 할거 아니냐 제발 돈 좀 모으자~!!" 라는게 핵심이다. 

Part 3. 공부는 내 돈 키우는 필수 영양소 

재테크를 하기 전에 미국의 기준 금리, 한국 경제, 중국과 일본 유럽이 우리에게 미치는 영향, 트럼프의 발언 등등 세계 경제를 알아야한다. 

Part 4. 오늘부터 취미는 재테크 

여기서 부터가 핵심이다. 그래서 부자가 되려면 어떻게 해야되는지에 대해서 나온다. 

1. 경제 기사 읽기 

인터넷에서 더이상 연애기사만 읽지말고 매일 매일 인터넷에서 경제 기사를 읽는다. 따로 신문을 구독할 필요는 없다. 요즘 인터넷에 정보가 넘쳐난다. 

2. 꼭 봐야할 다큐멘터리 

EBS 다큐프라임 '자본주의'

KBS2 '돈의 힘'

유튜브에 검색하면 다 나온다. 자본주의는 5부작, 돈의 힘은 6부작이다. 

3. 꼭 봐야할 영화 

더 울프 오브 윌스트리트

국가 부도의 날 

인사이드 잡 

빅쇼트

마진 콜

겜블 

4. 꼭 읽어야 할 책

환율전쟁

화폐전쟁 4권

하워드 막스의 투자에 대한 생각

나심 니콜라스 탈레브의 행운에 속지마라

임동근, 김종배의 메트로폴리스 서울의 탄생 

5. 모델하우스 투어하기 

이전에 포스팅한 집 보러 갈 때 체크리스트를 한 장으로 정리했습니다. 

집 보러 갈 때 체크 리스트

막상 집 보고오면 깜빡하고 놓친 부분도 있어서 한 장으로 요약본이 필요하더군요. A4용지 사이즈도 들고 다니기엔 너무 커서 A4용지 두번 접은 손바닥 만한 사이즈로 만들었습니다. 아래 파일을 다운로드 받아서 두번 접으면 됩니다. 

집 체크리스트 한장정리.hwp

원룸에 살아보니 생각지도 못한 복병이 나타났다. 밤만 되면 울어대는 냉장고 소음~!! 방 구할 때 수압은 괜찮은지 곰팡이는 없는지 정도만 살펴봤지 누가 냉장고 소리까지 체크한단 말인가. 원룸에 옵션으로 있는 냉장고는 2011년도에 산 삼성 252L 였다. 

이사온 첫날부터 냉장고 소리때문에 잠을 못 잤다. 바로 삼성전자 AS에 전화를 했다. 상담원이 일단 컴프레셔에 먼지가 많이 껴서 그럴 수도 있으니 청소기로 먼지를 빨아내보란다. 시키는대로 했지만 소용이 없다. 

다시 전화해서 출장서비스 신청을 했다. 평일에 오면 출장비 18,000원이고 주말이나 평일 야간에 오면 22,000원을 줘야한다. 

겨울이라 보일러 기사는 바빠도 냉장고 기사는 아주 널널한가보다. 출장서비스 신청을 하니 당일 1시간 뒤부터 바로 올 수 있단다. 

망설이다가 힘들게 집주인에게 전화를 했다. 왠지 집주인에게 전화하는건 언제나 힘들다. 냉장고 소음이 너무 심해서 밤에 귀마개를 끼고 잔다고 수리를 해달라고 했다. 그 전세입자는 그런 말이 없었단다. ㅡ.ㅡ;; 일단 AS 신청을 하고 수리를 하면 청구하면 수리비를 준단다. 휴... 다행이다. 

출장기사가 오기로 한 날 먼저 핸드폰으로 전화가 와서 증상이 어떤지 물었다. 웅~윙~웽~ 거리고 드르륵~ 다다닥~ 쇠구슬 굴러가는 소리가 난다고 했다. 그 말을 듣더니 한다는 말이 "정상입니다. 제가 가도 해드릴게 없습니다."였다. 

하아.. 직접 보지도 듣지도 않고 정상이라니 일단 오라고 했다. 

기사가 왔다. 냉장고 문 한번 열어보지도 않고 무조건 정상이란다. 이 냉장고는 252리터짜리 저가형 모델이라 인버터가 없어서 소음이 클 수 밖에 없단다. 이 소리는 정상이니 이런 저가형 새 냉장고를 사도 똑같이 소음이 난단다. 

온지 1분만에 기사는 "대신 출장비는 받지 않겠다. 다음에 소음으로 또 접수하면 출장비를 받을거다." 라며 나가버렸다. 

무슨 이런 황당한 경우가 다 있나.. 어이가 없어서 다시 기사에게 전화를 걸어 출장비 줄테니 당장 튀어와서 냉장고 뜯고 멀쩡한 거 내 눈으로 확인시켜달라고 했다. 

최소한 점검이라도 해야할 거 아닌가. 냉장실은 뜯을 필요도 없단다. 안에 스티로폼 말고 아무것도 없다고. 

냉동실 음식을 치우고 드라이버로 냉동실을 뜯어 안에 부품을 봤다. 성에낀 것도 없고 얼음이 언 것도 없고 멀쩡하다. 

그럼 컴프레셔 고장이 아니냐고 하니 멀쩡하단다. 그러고 출장비 18,000원을 받아갔다. 

그 뒤로 냉장고 소음으로 폭풍 검색을 했다. 정말 내가 예민한 걸까. 모든 냉장고는 저런 소리가 나는걸까? 이사온 지 일주일밖에 안됐는데 밤마다 잠을 못 자니 이 집이 너무 너무 싫어진다. 당장 다시 이사를 가고 싶다. 꼭 주방이 분리된 곳으로 ㅠ.ㅠ 

검색을 하니 냉장고 소음때문에 고통받고 있는 사람이 아주 많았다. AS 기사를 불러봤자 모두 하나같이 약속이라도 한 듯 정상이라고 한다. 난 인버터도 없는 40만원짜리 냉장고라 시끄럽다고 치자. 근데 400만원짜리 4도어 쉐프 냉장고도 소음이 난단다. 블로그에 피터지게 싸운 흔적들이 너무 많다. 소비자보호원까지 연락하고 겨우겨우 교환을 받았다고 해도 그동안의 스트레스는 누가 보상을 하나. 교환이라도 해주면 다행이지 환불은 하늘의 별 따기다. 난 새냉장고도 아니기에 수리밖에 답이 없다. 

냉장고는 소음 기준 자체가 없다. 현재 환경부가 정한 '소음진동관리법'에는 진공청소기와 세탁기에 관한 저소음 기준만 나와있다. 

핸드폰 어플에 소음측정기 어플을 깔았다. 어플로 측정한 결과 38db에서 심할 땐 48db까지 올라갔다. 핸드폰으로 소리를 녹음까지 해놨다. 

다시 삼성전자 AS에 출장서비스 신청을 했다. 그 전에 온 기사말고 다른 기사를 보내달라. 올 때 꼭 소음측정기를 들고와라. 상담원에게 냉장고 소음의 기준이 뭐냐고 시끄러운게 몇 db부터냐고 물었지만 동문서답만 할 뿐이다. 기준자체가 없는거다. 

드르륵~ 하는건 팬 모터가 돌아가는 소리고 웅~ 거리는 건 냉장고가 돌아가는 소리. 물흐르는 소리는 냉매가 흘러가는 소리이니 모두 정상이라는거다. 

출장기사가 오기로 한 전날. 증상이 어떠냐고 전화가 왔다. 일단 와서 직접 들어보라고 했다. 소음측정기를 꼭 들고가야되냐고 하길래 소음은 아주 주관적인 거니 더이상 논쟁하기 싫으니 들고오라고 했다. 

그리고 D-Day. 만반의 싸울 태세를 갖추었다. 

그런데 오늘따라 냉장고가 너무 조용하다. 쟤 왜저래~ 하루종일 시끄럽다가 왜 갑자기 조용해져~ ㅡ.ㅡ;; 

다행히 기사가 와서 계속 문을 열고닫으며 냉장고를 가동시켰다. 냉장고 소리를 듣기위해 티비도 끄고 집을 아주 조용한 상태로 만들었다. 또 정상이란다. 아오 미치고 팔짝뛰겠네. 울컥해서 어떻게 이런 쇠소리가 정상이냐고 하자 기사가 다시 한번 컴프레셔를 요리보고 죠리보고 툭툭 건드려본다. 결국 컴프레셔 고장이란다. 컴프레셔 교체비용이 23만원 정도 든다고 했다. 허억.. 너무 비싼데... 

수리비가 생각보다 많이 나와 집주인에게 전화해서 AS기사를 바꿔줬다. 집주인이 깍아달라고 했는데 전혀 안먹힌다. 결국 집주인은 수리비가 너무 많이 나와서 냉장고 새로 사는 돈이나 비슷하겠다 냉장고를 새로 사준단다. 

오예~~~!!! 

몇시간 뒤에 집주인이 이 냉장고로 주문했다고 문자가 왔다. 지금 냉장고보다 더 작은 244리터에 대우전자 거다. 삼성에서 대우라니 더 시끄러운거 아냐? 혹시나 기대했지만 역시나 더 좋은 냉장고를 사줄리가 없다. 제발 새 냉장고는 안시끄럽길 바랄 뿐이다. 첫번째 기사가 말했던 이 정도 사이즈의 새 냉장고를 사도 똑같다는 말이 계속 귀에 맴돈다. 

드디어 새 냉장고가 도착~! 역시나 인버터가 없는 모델로 냉장고 뒷편에 컴프레셔가 그대로 노출되어있다. 일단 냉장고 안에 60%만 채워놓고 강도를 약으로 맞췄다. 양옆은 5센치씩 띄우고 뒷면은 벽과 10cm정도 띄웠다. 이렇게 가동을 하니 웅~~ 거리는 냉장고 가동 소리는 나지만 구슬굴러가는 소리나 쇠소리는 전혀 나지 않는다. 

냉장고 문도 자주 열면 더 시끄럽다고 해서 저녁을 먹고 나서는 잘때까지 냉장고 문을 열지않았다. 그러니 밤에는 냉장고가 가동을 거의 하지 않았다. 팬돌아가는 소리도 거의 나지 않는다. 

그래서 지금은 꿀잠자고 있다. 

결론

냉장고가 시끄럽다면 새 냉장고를 사자. 

내가 예민한게 아니다. 

'정상'만 외치던 AS 기사 콱~마~!! 

예약금은 그 아파트를 다른 사람보다 먼저 선점하기 위해 지급하는 것이다. 예약금을 보내면 더이상 다른 사람에게 이 아파트를 소개하지 않는다. 

계약금은 잔금을 치르기 전에 계약서를 작성하고 우선 지급하는 금액으로 보통 매매대금의 10%를 지급한다. 

'가계약금'이라는 용어는 민법에 없다. 정확한 용어는 '예약금'이다. 그러니 실무에서는 가계약금과 예약금을 같은 의미로 혼용해서 사용하고 있다. 

실무에서는 예약금을 보낼 때 보통 계약서를 쓰지 않고 보낸다. 구두계약도 계약으로 볼 수 있을까? 구두계약이란 서류를 작성하지 않고 오직 말로만 맺는 계약을 말한다. 계약서를 쓰지 않아도 매매목적물과 매매대금, 지급 시기 등 계약 체결에 중요한 사항이 서로 확정된 상태라면 구두 계약도 계약으로 성립된 걸로 본다. 

아무 이유없이 계좌로 돈을 보낼 사람은 없다. 예약금을 보낼 때 그 아파트의 동과 호수, 매매급액, 실제 계약서 작성할 날짜 등을 합의하고 보내기 때문에 대부분 구두계약도 계약에 해당된다. 

민법 563조에 따르면 계약은 '그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력'을 인정한다. 서면계약이든 구두계약이든 당사자 합의가 있다면 효력이 생긴다고 봐야한다. 따라서 구두계약이라도 당사자 일방에 의해 계약을 파기한다면 해약금에 대한 지급의무가 발생한다. 

1. 계약서 작성 + 특약 

예약금을 보낼 때도 계약서를 작성하는 것이 좋다. 그리고 몇일 이내 취소했을 때는 예약금을 돌려준다는 특약을 넣었다면 반환받을 수 있다. 

2. 녹취

공인중개사가 예약 취소하면 예약금을 돌려주겠다고 말로만 약속을 했다고 하더라도 녹취를 하거나 서면 계약을 받아놓아 증거가 있어야한다. 증거가 없다면 나중에 공인중개사가 못 준다고 발뺌하더라도 입증할 수가 없어 받을 수 없다. 

3. 문자메세지 + 카카오톡 

계약서를 작성하거나 녹취하기 힘든 상황이라면 구체적인 계약 내용과 특약사항을 문자나 카카오톡으로 전송해놓는다. 

소송을 하면 받을 수 있지 않을까? 소송을 할 경우 가계약금 100만원 찾으려다가 오히려 1,500만원을 내야할 수도 있다. 

판례에 따르면 예약 취소도 계약 파기로 보기 때문에 가계약금인 1,500만원을 모두 해약금으로 지급해야한다. 

법으로 해도 예약금을 돌려받을 수 있는 방법은 없다. 오히려 중개사나 매도인에게 인정에 호소하며 사정하는 것이 더 빠를 것이다. 이 때 예약금의 반만 돌려줘도 감지덕지다. 한번 지급하면 쉽게 돌려받을 수 없으니 공인중개사가 "이 물건은 어제도 누가 보고 갔다. 오늘 저녁에도 누가 보러오기로 했다. 이런 물건은 너무 좋아서 금방 나간다" 라고 꼬셔도 넘어가지 말자. 

가계약금을 보낼 때에는 100% 이 물건에 대한 확신이 들었을 때만 보내자. 

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