'부동산/매매'에 해당되는 글 10건

1. 매도타이밍 

12 ~ 2월 겨울방학 : 11월에 내놓기 

7 ~ 8월 여름방학 

2. 시세를 정확히 파악하라 

주위 신축 입주물량을 파악해서 현재 시세에 맞춰서 내놓아야 한다. 

로얄동, 로얄층인지 아니면 못난이 인지 파악한다. 

못난이라면 경쟁자가 없어야 빨리 팔 수 있다. 성수기 때는 매물이 너무 많아서 못난이는 팔리지 않으니 비수기 때 매물이 없을 때 한여름에 팔자. 

부동산에 전화해서 "얼마에 팔릴까요?" 물어보지 말고 매도우위장, 상승장에서 얼마에 팔아달라고 말하자 

부동산 지인 사이트(https://www.aptgin.com)에서 매매가, 전세가 상승 곡선일 때 팔자 

인테리어 한 가격을 모두 받을 순 없다. 인테리어는 아주 주관적이고 개인 취향에 안 맞을 수도 있다. 그래서 아파트가 오래될 수록 인테리어가 안된 기본집을 선호한다. 

3. 매도가 정하기 

1) 네이버 부동산에 나온 매물의 호가를 살펴본다. 비슷한 층수, 같은 평수, 같은 동의 최고가를 확인한다.  

2) 국토교통부 실거래가, 호갱노노, 아파트 실거래가 어플을 활용한다.  

3) 현장조사 방문, 전화 : 부동산에 매수자로 가장하여 전화를 해서 적정 매도가를 확인한다. 

4. 중개 보수를 후하게 줘라 

공인중개사에게 매수 의뢰를 하면서 내 집을 먼저 보여준다. 집의 장점과 단점을 미리 공인중개사에게 알려준다. 미리 단점을 알려줘야 손님이 단점을 지적했을 때 중개사가 대응을 할 수 있다. 

예시 )

장점 : 정남향, 올수리, 샷시교체, 층간소음없다. 조망이 좋다.   

단점 : 호불호가 나뉘는 탑층이다.

단점 보완 : 샷시 교체를 해서 겨울에도 춥지 않다. 맞통풍이 되어 여름에도 덥지 않다. 

중개사가 내 집을 먼저 보여주고 홍보하고 내 편에서 거래를 해줄 수 있도록 보수에 메리트를 부여하라. 

"집 빨리 팔아주면 중개보수 더 드릴께요" 이렇게 모호하게 말하지 말고 구체적이고 분명하게 금액을 제시하라.

"법정복비의 2배를 드리겠다."

"100만원 더 드리겠다." 

5. 여러 중개소에 내놓는다. 

최대한 많은 부동산 중개소에 노출하여 매도 속도를 올려야한다. 

최소 5군데 이상 (집근처, 옆동네, 중심 상권 등)

네이버 부동산에서 많은 매물을 보유하고 있는 곳에 의뢰한다.  

매도자 우위 시장에서는 여러 군데 뿌려서 부동산끼리 경쟁을 시킨다. 저가 매물부터 소진되는 걸 확인하면 매물 가격을 올린다. 

6. 집 보여주는 시간

현관에서 들어왔을 때 첫인상, 집의 느낌이 가장 중요하다. 밝고 포근한 느낌을 주는게 좋다. 

집 보여줄 때 채광이 잘 드는 시간에 약속을 잡는다. 

남서향은 오후, 남동향은 오전에 해가 들어온다. 해가 들어올 때 집을 보여준다. 

여름엔 해가 안들어오는 시원한 시간에 보여준다. 남서향은 오전, 남동향은 오후에 보여준다.  

특히 겨울엔 해가 들어오는 따뜻한 시간에 보여준다.  

겨울엔 보일러를 돌려 따뜻하게 해놓고 여름엔 에어컨을 틀어 시원하게 해놓는다. 

7. 청소는 인테리어의 기본이다. 

가장 이상적인 집은 빈 집 상태이다. 갈아타기의 경우 미리 이사를 위해 쓸모없는 짐을 최대한 줄인다. 

집 보러 오기 전에 겨울엔 따뜻하게, 여름엔 시원하게 해놓는다. 

<현관>

현관에 서서 우리집 내부를 둘러본다. 첫 인상이 가장 중요하다. 현관에 신발을 모두 치우고 현관바닥을 깨끗이 닦아놓는다.

<거실>

특히 거실의 지저분한 물건은 전부 눈에 보이지 않게 정리한다.

발코니에 있는 묵은 살림들은 전부 창고 안으로 넣는다. 발코니 유리창, 화장실 유리파티션을 깨끗이 닦으면 더욱 집이 환해보인다.  

<주방>

집의 의사결정은 여성이 한다. 주부가 가장 신경써서 보는 부분은 주방이다. 

주방 렌지 후드와 싱크대 타일, 가스렌지 주변의 기름때를 청소한다. 싱크대 위 물건들은 모두 싱크대 안으로 치운다. 

손님이 오기 전에 환기를 시켜 나쁜 냄새를 빼고 원두 커피를 내려 커피향이 나도록 한다. 

<방>

모든 방에 불을 다 켜놓는다. 

침대 시트 정리, 방과 거실의 커텐과 블라인드를 모두 걷는다. 

행거에 걸린 옷들은 모두 옷장에 모두 수납한다. 

8. 집은 언제든지 볼 수 있어야한다. 

손님이 언제든 볼 수 있게 믿을 수 있는 부동산은 비밀번호를 알려준다. 그러나 매도자에게 구경하는 집으로 쓰일 수 있으니 조심한다. 

9. 집 보러 왔을 때

1) 집 보는 동안 거실에 가만히 있는다.

집 너무 좋다고 자랑하지 않는다.

손님이 물어볼 때만 대답해준다. 집 빨리 팔아야한다는 늬앙스를 주지 않는다.

집을 대충보고 집주인에게 별로 물어보지도 않은 사람들이 집을 산다. 집을 살 사람들은 집 칭찬하지않고 깍기 위해서 단점을 계속 지적한다. 

2) 성공 스토리를 만들어라 

왜 이사가냐고 손님이 물어보면 이 집에 들어와서 잘되서 더 큰평수, 좋은 동네로 이사간다고 한다.

돈 많이 벌었다. 승진했다. 이 집에 들어와서 성공했다. 등등 

10. 가격 조정 

일정 범위 내에서 최대치를 미리 생각해두자. 

5억 5500만원으로 해놓고 500만원은 깍아준다고 미리 부동산에 말해두자 

1. 복비는 가계약금 넣기 전에 협의한다. 

복비 안 깍아준다고 계약파기하고 가계약금 날릴 것도 아니니 가계약금 쏘고 나면 게임 오버 ~! 

복비를 깍는 것보다 복비 좀 더 줄테니 집값을 깍아달라고 하는게 낫다. 

복비 2배로 줄테니 매매가에서 천만원 깍아달라고 하자 

2. 전세 준 집은 사지말자.

집주인이 실거주 한 집이랑 세준 집은 집상태가 천지차이다. 세준 집은 겉으론 깨끗해 보였는데 짐 빠지고 나니 집상태가 쓰레기다. 집주인이면 어느 정도 고치고 살았을 텐데 세입자는 망가진 그대로 방치하면서 사는 경우가 많아서 집상태가 너무 안좋다. 

실제로 인테리어하려고 장판을 걷어내니 밑에 마루가 나왔다. ㅜ.ㅜ 전세줄 집이라 마루 철거도 안하고 강마루 위에 장판을 깔아서 마루 철거 비용이 더 추가됐다. 

3. 계약서 특약사항 미리 요청하자 

공인중개사가 알아서 어련히 계약서 특약사항으로 기본적인 건 써놨겠지 싶었는데 왠걸... 

기본적인 것도 아예 안써놔서 그 자리에서 요청하니 이미 계약서를 다 써놓은 상태라 수정하기 귀찮다고 그런 특약 안 넣어도 된다는 식이었다. 

아파트 매매 계약서 특약사항

계약서 적기 전에 미리 내가 원하는 특약사항을 요청해놓자. 

4. 계약서에 실측한다는 특약을 넣자 

요즘 코로나땜에 집을 안보여주는 세입자가 너무 많다.

집 살때는 그나마 집을 보여주더니 계약금 넣고 인테리어 실측을 하려니 집 보여주기 싫단다. 

세입자가 싫다고 하면 법적으로 방법이 없다. 잔금치고 세입자 짐 빠질때까지 기다리는 수 밖에... 

요즘같은 코로나 시대에는 미리 계약서에 인테리어 실측할테니 협조해라고 특약으로 적어놔야한다. 

아님 계약서 쓸 때 집을 한번 더 보겠다고 하고 인테리어 업체를 데려가서 바로 실측을 하거나 셀프로 실측해서 치수를 다 적어놓는다. 이 때 집 사진도 될 수 있는한 많이 찍어놓자. 시간지나니 집 상태가 어땠는지 가물가물하다. 

< 실측할 내용 >

1) 현관 : 신발장 사이즈, 중문 설치 시 사이즈, ㄱ자 파티션 여부, 현관타일 덧방 상태, 도어락 상태

2) 거실 : 강마루 상태, 장판이 깔려있다면 밑에 마루가 깔려있는지 체크(마루 철거 안하고 강마루 위에 장판을 까는 경우도 많다.), 인터폰 상태, 일반등인지 led등인지, 마이너스몰딩인지 갈매기 몰딩인지, 걸레받이 상태, 등박스 및 우물천장 유무 

3) 베란다 : 보일러 연식, 샷시치수, 베란다 타일 (바닥만 타일인지 벽까지 타일인지), 도장 상태

4) 싱크대 : 그대로 쓸지 교체할지, 싱크대 치수, 하부장, 상부장 높이, 후드, 개수대 크기, 위치, 배관, 가스렌지인지 인덕션인지, 냉장고 놓을 위치 및 치수, 뒷베란다 보조주방 사이즈 

5) 욕실 : 욕실문 상태(욕실문은 물때문에 아래부분이 터진 경우가 많다), 타일 몇회 덧방인지, 타일 두드려서 상태보기, 수압, 뜨거운 물 나올 때 수압, 세면대 물빠짐, 욕조여부, 젠다이 여부, 세면대 높이

6) 방 : 안방 및 작은방 가로, 세로 치수, 시스템장 설치 시 문여는 공간 빼고 사이즈 재기

7) 문 : 필름 시공 가능한지 문을 전체 교체해야하는지 체크(시멘트를 칠했다면 필름 시공은 불가능하다 ), 문턱여부, 문사이즈 

8) 에어컨 : 에어컨 배관, 실외기 위치, 실외기 앵글 

9) 가구 : 붙박이장 사이즈

10) 커튼 : 커튼박스 여부, 커튼 설치 시 가로, 세로 치수 

11) 콘센트 : 벽걸이 티비를 설치할 예정이라면 바닥에서 거실 콘센트까지 높이, 인터넷선 위치, 각방 콘센트 위치, 콘센트 증설 여부   

12) 매도자가 이사갈 때 가져가는 물건 체크 : 인덕션, 붙박이장, 에어컨 실외기 앵글, 비싼 조명 등

5. 은행 법무사가 확실히 비싸다. 

근저당설정비는 은행에서 모두 내고 소유권 이전 등기를 은행 법무사에게 맡겼더니 다른 곳보다 확실히 비쌌다. 영수증에는 법무사비에 30% 할인한 금액이라고 나와있는데 법정 수수료보다 더 비싸게 잡아놓고 할인해준다고 눈가리고 아웅이다. 

법무통으로 견적서를 받아보니 확실히 법무통이 싸다. 법무통으로 받은 견적서를 가지고 은행 법무사랑 딜을 했다. 어차피 근저당설정때문에 와야하니 이 금액 정도로 싸게 해달라고 

결과는 법무통 견적으로 10만원깍음. 

왠지 10만원 깍아도 비싸게 보이지만 이 정도에서 만족하자. 

소유권 이전 등기 / 은행 법무사 VS 법무통

소유권 이전등기 법무사비 영수증 보는 법

6. 로얄동, 로얄층보다 집값 뛰는 아파트의 못난이가 더 낫다 

정남향, 로얄층, 트인 뷰에 목숨 걸다가 망했다. 미친 불장에도 집값 뛰는 차이가 너무 많이 난다. 

똑같은 아파트 1차, 2차 중에서 2차가 더 잘나가고 집값이 더 비쌌다. 

같은 돈으로 1차 rr 과 2차 못난이 중에서 고민하다가 결국 1차 로얄동, 로얄층을 택했는데 부동산 상승기에 우리집 5천 오를때 2차 못난이는 억단위로 오르더라. 

7. 확장된 집을 사자 

베란다 확장하려니 베란다 철거비, 단열비에 구청에 확장한다고 행위허가 신고까지 해야한다. 도면까지 제출해야해서 업체에 행위허가 신고 대행을 맡기는 돈만 50만원에 주민들한테 동의서까지 받아야한다. 

옛날엔 신고 안하고 다 했지만 요즘 코로나로 집에 있는 사람들이 많아지면서 확장공사하면 민원이 장난아니다. 주민들이 구청에 신고해서 신고안한게 걸리면 공사 중지된다. 

확장을 해도 안추우려면 단열을 엄청 잘해야한다. 단열을 공부해보니 베란다 바닥, 벽, 천장까지 모두 아이소핑크로 단열을 해야하는데 알아본 턴키 중에서 이렇게 해주는 곳이 없다. 대부분 벽만 단열한다고 하고 아이소핑크도 안쓰고 은박지같은 로이단열재로만 한단다. 

베란다 타일도 철거하고 10cm 정도 깨서 아이소핑크를 넣고 난방배관을 깔아야하는데 철거할 때 소음과 진동이 장난아니다. 아파트 전체가 지진난 것 처럼 울리니 민원이 폭발한다. 그래서 업체에서는 살짝만 깨서 난방배관만 두르고 바로 시멘트로 미장해버리는 곳이 많다. 조금만 철거하니 두꺼운 아이소핑크를 넣으면 바닥면이 고르지 않아 크랙이 생긴다. 

제대로 된 단열 시공 업체 찾기도 어렵고 네이버 셀인 카페에서 어벤져스를 수소문했지만 워낙 인기가 많아서 공사가 다 찼다. 내년에 시공 가능하다고 해서 포기했다. 

이래저래 확장은 포기했다. 확장된 집을 살껄... 

집이 확장되어 있다면 이중창인지 확인하고 단열했는지 터닝도어인지 확인한다. 부실공사가 많아서 제대로 단열했는지 인테리어 할 때 깨서 다시 단열하는게 좋다. 

8. 구축 탑층은 너무 춥다. 

추우면 보일러 틀고 더우면 에어컨 틀면 되지 뭐 층간소음은 답도 없다라며 탑층으로 왔는데 이건 추워도 너무 춥다 

안방에서 자는데 야외취침인줄.. 벌칙수행인가... 

샷시틈으로 우풍이 들어와서 얼굴에 싸늘한 찬바람이 분다. 결국 샷시 교체를 할 수 밖에 없었다.  

근데 20층 이상 고층 탑층은 샷시 교체도 돈이 많이 든다. 고층 탑층이라니 아예 샷시 못한다고 선언한 업체도 있었다. 

20층 이상은 사다리차가 불가능하고 원치(크레인)를 써야하는데 저층 사다리차 비용 20만원 낼때 고층은 장비대만 150만원 든다. 

주택을 매매할 때 은행에서 주택담보대출을 받았다면 꼭 법무사를 통해서 소유권이전등기를 해야한다.

법무사 영수증을 받아보면 항목은 엄청 많고 뭐가 뭔지 일반인들은 알 수가 없다. 호구당하지 않는 법무사 견적서 보는 방법을 알아보자. 

필수 비용

빨간 박스 안에 든 항목은 어느 법무사에게 견적을 받던지 똑같이 고정된 금액이다. 셀프 등기를 해도 똑같은 금액으로 지불해야하고 반드시 들어가는 비용이다. 

1) 취득세 : 조정대상지역과 비조정대상지역에 따라 매매가의 1~ 12%

2) 지방교육세 : 취득세의 0.1%

3) 농어촌특별세, 농특세 : 전용면적 85 제곱미터 이하에는 부과되지 않고 그 이상에는 0.2% 세율을 적용

4) 증지대 : 등기신청 수수료로 매매가액에 상관없이 일괄적으로 납부한다. 인터넷 등기소에서 등기신청서를 작성하면 13,000원이고 직접 방문하여 종이 신청서를 작성하면 15,000원이다. 

5) 인지대 :  정부수입인지 구입 비용으로 주택담보대출을 받아서 저당권을 설정할 때 납부하는 세금이다. 대부분의 아파트는 10억원 이하로 15만원이다. 

매매가 10억원 초과 : 35만원 

1억원 초과 ~ 10억 이하 : 15만원 

5천만원 초과 ~ 1억원 이하 : 7만원 

3천만원 초과 ~ 5천만원 이하 : 4만원

6) 국민주택채권매입비용 : 국민주택채권은 국민주택 사업 및 건설에 필요한 자금을 조달하기 위해 정부가 발행하는 국채이다. 국민주택채권은 의무적으로 매입해야하며 보유기간 5년동안 일정 이자를 지급하고 매입과 동시에 매도가 가능하다.

국민주택채권은 매입해서 동시에 바로 매도하는 것이 일반적이다. 국민주택채권 매입비용이란 매입해서 바로 매도하는 비용을 말한다. 

※ 국민주택채권할인액 계산방법 

1. 주택도시기금 사이트에 접속한다. 

http://nhuf.molit.go.kr/

2. 청약/채권 → 제1종 국민주택채권 → 매입대상금액조회

매입용도와 대상물건지역을 선택한다. 건물분 시가표준액은 공시지가를 입력한다. 공시지가는 법무사 영수증 상단에 보면 나와있다. 

법무사 수수료 계산서에 공시지가가 나와있지 않다면 건물분 시가표준액 옆에 있는 공동주택가격열람을 클릭해서 매매한 부동산의 주소를 넣으면 공시지가를 알 수 있다. 아파트는 공동주택으로 일반 주택은 단독주택으로 열람하면 된다. 

건물분 시가표준액까지 기입하고 채권매입(발행)금액조회를 클릭하면 채권매입금액 4,600,000원이 나온다. 여기서 끝이 아니다 

3. 청약/채권 → 제1종 국민주택채권 → 고객부담금 조회 

발행금액에 앞에서 나온 채권매입금액 4,600,000원을 입력하고 조회를 누르면 고객부담금이 나온다. 여기서 즉시매도시 본인부담금 116,990원이 최종적으로 내야할 돈이다. 

고객부담금은 조회 일자에 따라서 달라질 수 있다. 정확한 금액은 등기치는 당일에 조회한 금액이다. 금액은 몇천원 차이지 큰 차이는 없다. 

부가비용

부가 비용에 해당하는 모든 항목은 법무사의 수수료에 해당한다. 이 비용을 모두 수수료로 넣으면 수수료가 비싸게 보이니까 다양한 항목을 만들어 여기 저기 나눠 놓았다. 법무사마다 비용이 달라서 유의해서 봐야한다. 

1) 수수료, 보수계 : 법무사 수수료  

법무사비는 법정 보수 요율표가 정해져있다. 매매가액에 따라 산정 방법이 다르므로 보수요율표보다 많이 책정해놓고 할인해준다는 식은 바가지니까 조심하자. 

매매가 346,000,000원 일 때 법무사비를 계산하면

374,000원 + 46,000,000원 X 8/10,000 = 410,800원 이다. 

법무통 어플로 부동산 등기비용을 계산하니 법정수수료 410,800원이 정확하게 나온다.

그러나 대부분의 법무사비 견적서에는 기본 수수료가 법정수수료보다 높게 책정되어 있었다. 영수증에는 30%나 할인해줘서 엄청 싼 것 같지만 다른 부가비용을 모두 계산하면 법정수수료보다 많이 나왔다. 

2) 부가세 : 법무사 수수료의 10%

3) 교통비 : 수수료를 더 받으려고 만든 항목이다. 부동산, 법무사 사무실, 법원이 모두 걸어갈 수 있는 거리에 있는데도 교통비로 3만원이나 넣어놨다. 

4) 등(초)본, 대장 / 제증명 : 이것도 교통비와 마찬가지로 수수료를 더 받기 위한 꼼수다. 셀프 등기를 하면 몇천원 밖에 들지 않는다. 

이 외에도 채권매입매도대행, 세금납부대행 등의 항목이 있다. 

필수 비용은 고정 비용이니 그대로 두고 부가 비용을 깍아야한다. 은행 법무사, 부동산에서 소개해준 법무사가 가장 비싸고 법무통이 가장 저렴했다. 

최종적으로 법무통 견적으로 은행 법무사와 협상을 했다. 후기는 아래 링크를 클릭~! 

소유권 이전 등기 / 은행 법무사 VS 법무통

셀프 등기 

은행 법무사나 법무통 보다 셀프 등기가 가장 싸다. 조금 복잡하고 번거롭지만 요즘 유튜브나 인터넷에 방법이 자세히 나와있어서 따라하기만 하면 된다. 

나도 셀프 등기를 하고 싶었지만 은행에서 주택담보대출을 받아서 매매했기 때문에 셀프 등기를 할 수 없었다. 은행에서 주담대 대출을 받으면 원칙적으로 셀프 등기는 할 수 없고 꼭 법무사를 써야한다. 은행에서 개인이 등기하는 걸 믿을 수 없다나... 

은행 법무사 

은행에서 주택담보대출을 해주면 근저당 설정과 소유권 이전 등기를 해야한다. 근저당 설정은 무조건 은행 법무사를 써야한다. 근저당 설정 법무사비는 은행이 모두 지불하고 개인은 수입인지액과 채권할인비용만 내면 된다. 

잔금일 당일 오전 9시 이전에 대출금이 들어오고 동시에 수입인지액과 채권할인비용이 출금된다. 

소유권 이전 등기는 은행에 대출 신청을 하면 은행 법무사를 쓸건지 따로 쓸건지 물어본다. 소유권 이전 등기 법무사는 아래 방법 중에서 선택하면 된다. 

1. 은행 법무사 1명에게 근저당 설정과 소유권 이전 등기까지 모두 맡긴다. 

장점 

은행 법무사는 근저당 설정때문에 어차피 잔금일에 부동산 사무실로 와야만 한다. 한명이 모두 처리하니 서류도 한명에게 모두 주면 되고 간편하다. 

단점 

비싸다. 

다들 은행 법무사가 비싸다고 하길래 견적서를 받아보니 진짜 다른 곳보다 비쌌다. 

영수증에는 법무사 보수액을 30%나 할인해주며 엄청 저렴한 걸로 위장하고 있지만 실제로는 기본 수수료 480,800원 자체가 가격이 높게 책정되어 있다. 

좀 깍아달라고 하니 이미 30%나 깍아준 금액이라며 더 할인해주지 않았다. 

2. 은행 법무사에겐 근저당 설정만 맡기고 법무통으로 소유권 이전 등기 법무사를 구한다. 

장점 

싸다. 

은행 법무사보다 법무통에서 받은 견적서가 확실히 더 저렴했다. 

단점 

잔금일에 법무사 2명(은행 법무사와 법무통 법무사)이 와야해서 번거롭다. 

법무통 견적서가 많이 안 올 경우 비교가 어렵다. 

서울은 법무통에 견적 의뢰를 올리면 견적서가 많이 와서 거기서 제일 싼 곳으로 고르면 된다는데 

부산은 법무통에 올린지 일주일이 지났지만 견적서가 1통밖에 오지 않았다. 

법무통 견적서는 국민주택채권비용이 빠진 금액으로 국민주택채권비용을 10만원이라고 한다면 은행 법무사와 그닥 차이가 나지 않는다. 

은행 법무사 견적 : 4,464,416원 

법무통 견적 : 4,276,000원 + 국민주택채권 100,000원 = 4,376,000원 

법무통이 88,416원 정도 싸다. 

3. 법무통이 아닌 개인 법무사를 알아본다. 

혹시나 싶어서 법무통과 은행 법무사가 아닌 다른 법무사에게도 견적을 요청했다. 다주택자인 지인에게 단골 법무사를 소개받았다. 

와~@.@

어떻게 은행 법무사보다 더 비쌀 수가 있지? 

소개해준 지인에게 여태껏 바가지 쓴거라고 여긴 은행 법무사보다 더 비싸다고 알려줬다. 

다주택자 지인은 그런 푼돈은 신경쓰기 싫다며 그냥 달라는대로 준단다. 

나한텐 푼돈이 아니거든요... ㅡ.ㅡ;; 

4. 은행 법무사에게 법무통 견적으로 깍는다. 

법무통에서 받은 견적서를 캡쳐해서 은행 법무사에게 보냈다.

어차피 근저당 설정때문에 와야하지 않냐

법무통에서 받은 견적서인데 가격 차이가 10만원 정도 난다.

법무통 견적서만큼 깍아달라.

안되면 소유권 이전 등기는 따로 하겠다고 하니

쿨하게 바로 깍아줬다. 

최종적으로 받은 견적서. 

제일 처음 받은 견적서와 비교하면 93,216원 정도 깍았다. 

법무통 견적서가 좀 더 많이 왔으면 이 것보다 더 깍을 수 있었는데 1통밖에 안와서 어쩔 수 없었다. 

엄청 싸게 한 것 같진 않지만 바가지는 아닌 것 같으니 이 가격으로 진행했다. 

글쓰면서 다시 보니 바가지 같기도 하고.. ㅠ.ㅠ 

일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월 이내로 한다. 중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 40%를 입금하고 중도금없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체한다.

잔금 전 체크사항 

1. 잔금일은 평일로 한다.

주택담보대출을 받았다면 근저당설정과 소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야한다. 공인중개사를 통해서 계약을 했다면 계약서 쓸 때부터 잔금일은 평일로 잡으니 크게 신경안써도 된다. 

2. 은행 이체한도 상향, OTP카드 준비 

잔금은 현금이나 수표를 끊어서 현금거래를 하는 것보다 거래내역이 남는 계좌이체를 하는 것이 가장 안전하다. 잔금 계좌이체를 위해 주거래은행이나 주택담보대출을 받은 은행의 1일, 1회 이체한도를 상향신청한다. 이체한도 하향신청은 인터넷이나 스마트폰 어플로 가능하지만 이체한도 상향은 신분증을 지참하고 해당 은행 지점을 방문해야한다. 

잔금일에는 잔금외에 나가는 돈이 많다. 복비, 선수관리비, 취득세 및 등록세가 포함된 법무사비 등이 있다. 그래서 이체한도 상향신청 금액을 잔금 금액보다 넉넉하게 신청을 한다.

OTP카드의 배터리가 충분한지 체크한다. 잔금일 당일에 배터리가 다되어 OTP카드 전원이 꺼지는 일도 발생한다. 미리 체크해서 배터리가 없으면 은행을 방문해서 새걸로 교체하자. 

3. 법무사와 잔금일 약속잡기 

잔금날짜와 시간이 정해졌다면 법무사에게 날짜, 시간, 장소를 알려준다. 주택담보대출을 받는다면 근저당설정을 위해 은행 법무사를 써야한다. 은행에서는 대출받으면 셀프등기는 할 수 없고 꼭 은행 법무사를 이용해야한다. 

은행 법무사에게 근저당설정과 소유권이전등기까지 모두 맡겨도 되고 소유권이전등기는 다른 법무사를 구해도 된다. 대게 은행 법무사는 수수료가 비싸서 법무통(http://www.bmtong.co.kr) 어플로 법무사를 구해서 소유권이전등기는 따로 하는 사람들도 많다. 이 경우에 잔금일에 부동산사무실로 법무사가 2명이 와야하는 번거로움이 있다. 

미리 법무사에게 상세내역 견적서를 받아서 비용을 깍고 근저당권설정과 소유권이전등기에 필요한 서류를 잔금일에 가져온다. 

매매 잔금일 진행순서 

1. 잔금 치르기 30분~1시간 전 매수할 집 확인

잔금날 약속한 시간보다 조금 일찍가서 짐이 모두 빠진 매입할 집을 확인한다. 

가구가 모두 빠진 집에 장롱 뒤나 냉장고 뒤에 누수, 곰팡이, 결로가 있는지 확인하고 깨진 창문 등 하자 체크를 한다. 이사짐을 옮기면서 장판이 찢어지거나 벽지가 벌어지거나 창문틀이 틀어지는게 있는지도 체크한다. 간혹 임차인이 천장 LED 등, 도어락, 장판 등을 때어가는 경우도 있다.

하자가 발견되었다고 해서 계약을 파기할 수 있는 건 아니지만 중대한 하자(누수, 벽에 금이 갔다거나)의 경우엔 집주인과 협의가 필요할 수도 있다. 수리가 필요한 경우 매매잔금에서 수리비를 빼고 준다.  

2. 등기필증, 등기부등본 확인

부동산 사무실에 매도자, 매수자, 법무사가 모두 도착했다. 잔금을 보내기 전 잔금일 당일에 출력한 등기부등본을 다시 확인해서 근저당설정, 가압류, 가등기 등 권리관계가 추가된 것이 있는지 확인한다. 

등기부등본 보는 방법

매도자의 등기필증도 확인한다. 등기필증은 자신의 소유권을 증명할 수 있는 효력이 가장 강력한 서류이다. 

3. 관리비 및 각종 세금 영수증 확인

잔금일 당일까지의 관리비 완납 영수증, 공과금(전기, 수도, 도시가스) 정산 영수증, 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 확인한다. 

매도인의 국세완납증명서는 세무서에서 지방세 완납증명서는 시, 군, 구청 또는 주민센터에서 발급이 가능하다. 인터넷으로 정부24와 국세청 홈택스 사이트에서 매도인 본인이 공인인증서로 열람 및 출력할 수 있다.

그러나 매매 계약시 등기부등본이 깨끗하고 압류되어있지 않다면 관행상 따로 확인하지 않고 진행한다. 전세의 경우에는 임대차 기간 중에 집주인이 세금을 미납하면 집에 세금 압류를 할 수 있지만 매매의 경우 부동산 등기가 넘어간 이후로는 매수인 부동산에 압류가 들어올 수 없기 때문이다. 

4. 잔금입금, 선수관리비 입금 

스마트 뱅킹으로 잔금과 선수관리비를 매도자에게 입금한다.

선수관리비는 아파트가 준공된 후 첫 입주할 때 한 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비이다. 선수관리비는 집을 살 때 매도자에게 주고 집을 다시 팔 때 매수자에게 받으면 된다. 

5. 복비 입금, 현금영수증 받기 

복비를 입금하고 소득공제용 현금영수증을 받는다. 

복비에 부가세가 붙었다면 공인중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지 확인해야한다. 국세청 홈택스(http://www.hometax.go.kr)에서 공인중개사 사업자등록번호를 입력하면 알 수 있다. 지난해 총 매출이 4,800만원 이상이면 일반 과세자로 분류되어 부가세 10%를 따로 받을 수 있다. 하지만 4800만원 미만이면 간이 과세자여서 부가세가 붙지 않는다. 

부동산 중개업은 현금영수증 의무 발급업종이다. 복비가 건당 10만원 이상이면 고객이 요구하지 않아도 영수증을 끊어줘야한다. 현금영수증을 받으면 30%를 연말정산 때 소득공제 받을 수 있다. 현금영수증을 거부하면 복비의 50%를 과태료로 내야한다. 

6. 법무사비 입금(근저당권 설정, 소유권 이전등기), 소유권 이전 서류 주기  

미리 견적서를 받은 근저당권 설정과 소유권 이전등기 비용을 법무사에게 지불하고 필요한 서류를 준다. 

< 소유권 이전 시 매수인 준비서류 >

1) 아파트 매매계약서

2) 주민등록등본 2통

세대원 주민번호 공개, 주소변동사항 포함을 체크해서 정부24(http://www.gov.kr)에서 출력한다. 

3) 신분증, 도장

도장은 인감도장이 아닌 막도장도 가능하다. 

4) 가족관계증명서 상세용 1통

2020년 1월 1일부터 추가된 서류로 매수인 주민등록번호가 모두 공개되어야 한다. 

전자가족관계등록시스템(http://efamily.scourt.go.kr)에서 무료로 출력할 수 있다. 

5) 주택유상거래 취득 세대원 정보기재 서식 

취득세 신고서 작성 시 필요한 서류로 서식은 법무사가 준비해준다. 

< 소유권 이전 시 매도인 준비서류 >

1. 등기필증 (등기권리증)

분실 시 법무사 사무실에서 확인서면을 작성한다. 

2. 부동산매도용 인감증명서 1통

일반용이 아닌 부동산매도용 인감증명서가 필요하다. 인감증명서는 인터넷으로 발급할 수 없고 해당 주민센터에 신분증을 가지고 직접 방문해야한다. 인감증명서에는 매수자 인적사항(성명, 주민번호, 주소)이 기재되어야한다. 

3. 주민등록초본

매도인의 주소변동사항이 포함된 것으로 정부24(http://www.gov.kr)에서 무료로 출력할 수 있다. 

4. 신분증, 인감도장 

7. 아파트 비밀번호, 현관 비밀번호, 음식물쓰레기카드 받기 

아파트 열쇠, 카드키, 도어락 비밀번호와 음식물 쓰레기 카드도 받아둔다. 

8. 전입신고하기 

전입신고와 확정일자 총정리

9. 등기권리증 받기

일주일에서 보름이 지나면 우편으로 등기권리증(집문서)이 온다.

잔금일이 변경된 경우 

잔금일이 변경된 경우 계약서를 새로 작성하지 않고 수정하면 된다. 매도자, 매수자, 공인중개사가 다시 모여 잔금일자 삭선(빨간줄 긋기) 후 매도자, 매수자, 공인중개사의 도장을 찍는다. 

계약서 상 잔금일을 수정하지 않아도 소유권 이전 등기는 가능하다. 매매 계약서 상 잔금일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 취득 시기로 본다. 

재산세 과세 기준일은 6월 1일

6월 1일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 사람이 1년치 재산세를 7월, 9월에 반씩 나눠서 낸다. 재산세는 작년치를 올해내는게 아니다. 6월 1일 소유권자가 누구인가만 따지면 된다.

< 재산세 납부기간 > 

1. 50%는 7.16 ~ 7.31까지

2. 50%는 9.16 ~ 9.30까지

(20만원 미만은 7.16 ~ 7.31까지 일시 부과)

계약일이 아닌 소유권명의 이전일 기준

재산세는 6월 1일의 아파트를 소유한 명의자가 납부하므로 아파트 매매시 계약일이 아닌 잔금일을 기준으로한다. 보통 잔금일에 잔금을 입금하고 소유권 명의이전을 하기 때문이다. 잔금일과 소유권 명의 이전일이 다르다면 소유권 명의 이전일이 기준이다.

5월 31일 잔금, 소유권 이전 → 6월 1일 소유권은 매수자 → 재산세는 매수자부담

6월 1일 잔금, 소유권 이전 → 6월 1일 소유권은 매수자 → 재산세는 매수자부담

6월 2일 잔금, 소유권 이전 → 6월 1일 소유권은 매도자 → 재산세는 매도자부담

7월 2일 잔금, 소유권 이전 → 6월 1일 소유권은 매도자 → 재산세는 매도자부담

6월 2일 ~ 7월 15일 잔금을 내고 소유권 이전 등기까지 완료했는데 집으로 재산세 고지서가 날라온다. 이미 계약이 모두 끝난 상황에서 매도자에게 재산세를 내라고 하거나 반반 내자고 하면 이미 늦다.

계약서 특약사항에 7월, 9월 재산세는 매도자 부담이라고 명시하거나 부동산 계산기로 계산을 해서 미리 받는게 좋다.

7월 16일 ~ 9월 15일 잔금을 내고 소유권 이전 등기 시 7월 재산세 납부 영수증을 확인한다. 9월에도 나머지 1/2의 재산세를 납부해야하므로 계약서 특약사항에 9월 재산세는 매도자 부담이라고 기입한다.

9월 16일 이후 계약시 7월, 9월 재산세 납부 영수증을 확인한다.

즉, 매도자는 6월 1일 이전에 팔고

매수자는 6월 1일 이후에 사는게 유리하다.

아파트 매매계약 순서 및 절차

아파트 매매 계약서 특약사항

문재인 정부 부동산 대책 총정리

관리비

선수관리비(0000원)는 매매대금과 별도로 매수인이 부담하고 승계한다.

제세공과금 및 기타 관리비는 잔금일 기준으로 매도인이 부담한다.

7월, 9월 재산세는 매도인이 납부한다.

아파트 매매시 재산세는 누가 내지?

잔금일자

상기 계약금 금 000만원은 계약시에 지급하고 나머지 금 00만원은 00년 00월 00일까지 지급한다.

잔금일자는 0년 0월 0일까지 상호 협의하여 조정할 수 있다.

매수인은 매매대금의 잔금을 위해 금융기관의 대출되는 날이 잔금일보다 늦어질 경우 매매대금의 잔금일은 대출되는 날로 한다. (단, 매매대금 잔금일로부터 15일 이상 경과하면 매도인은 해지할 수 있다.) 

계약해지

민법 580조 (매도인의 하자담보책임)

① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러지 아니하다.

민법 제582조 (전2조의 권리행사기간)

전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 내에 행사하여야한다.

일방의 계약해제 또는 계약위반에 따른 손해배상으로 매도인은 계약금의 두배 상환을 위약금으로 약정하고 매수인은 계약금을 위약금으로 약정한다.

이중계약일 경우 본 계약을 해제할 수 있고 이에 따른 손해배상액은 계약금으로 한다.

권리관계

매도인은 계약체결 당시의 등기부등본상 권리관계를 잔금일까지 유지한다. 권리의 변동이 있을 경우 본 계약은 무효로 하며 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 손해배상한다.

전세권 설정은 잔금시에 말소하기로 한다.

계약 체결일 현재 등기부등본상의 근저당설정 (00은행 채권최고액 금 000원정)은 잔금시 매도인이 상환하고 말소한다. (필요서류: 국세완납증명서, 지방세완납증명서)

매도인은 0월 0일까지 근저당권 및 가압류를 말소하지 않을 경우 본 계약은 해제하며 매도인은 계약금의 배액을 상환하여야한다.

시설물

현시설물 상태로 매매계약을 체결한다. 

붙박이장은 무상으로 매수인에게 넘겨준다.

현재 주택에 부착되어 있는 종물과 부속물 및 00등 기타 일체에 현상태로 매매 목적물에 포함된다.

하자담보책임

소유권 이전 후 6개월 이내의 중대한 하자(누수, 창문깨짐, 샷시 틀어짐 등)는 매도인이 수리비를 부담한다.

소유권 이전 후 건물에 중대한 하자가 발생한 경우 매수인은 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임 즉 손해배상을 청구할 수 있다.

건물의 누수 등 하자 발생 시 매도인은 잔금일로부터 6개월까지 하자 담보 책임이 있다.

매도 후 6개월 지난 후 하자발생시 수리비는 매도인이 부담한다.

소유권이전

매도인은 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며 위 부동산의 인도일은 0년 0월 0일로 한다.

6.17 부동산 대책 전문_21번째

문재인 정부 부동산 대책 총정리

아파트 매매계약 순서 및 절차

1. 가계약금 입금하기 (찜하기)

집이 마음에 드니 실제 계약서 쓰기 전까지 다른 사람들에게 보여주지 말라는 의미로 가계약금을 보낸다. 아파트 매물이 넘쳐나서 이것 저것 고를 수 있는 매수자 우위 시장에서는 가계약금 없이 진행하는 것도 가능하다. 그러나 매물이 귀한 매도자 우위 시장에서는 가계약금을 보내 집을 빨리 잡아야한다.

가계약금은 입금하는 순간 법적으로 받을 수 없다. 매도자에게 사정하고 빌면 착한 매도자는 반정도는 주기도 한다. 이건 정말 흔치 않은 경우다.

예약금, 가계약금 돌려받을 수 있을까?

가계약금을 보내고 매수인의 변심으로 계약 해지를 하면 가계약금은 돌려받을 수 없고 매도인이 계약 해지를 하면 가계약금의 2배를 물어줘야한다. (배액배상)

가계약금은 통상 매매대금의 1%이다. 그러나 부동산 상승장에서는 하루가 다르게 집값이 올라가니 매도자가 배액배상을 못하게 가계약금을 많이 보내는 것이 좋다.

가계약금은 꼭  등기부등본 상의 집주인 계좌로 입금해야한다.

가계약금 보내기 전 확인사항

1) 등기부등본 확인

등기부상의 주소와 실제 소유자 확인, 대출있는지 확인

등기부등본 보는 방법

2) 주민등록증 확인

등기부상의 소유자와 매도인 신분증과 일치 확인

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

3) 계약서 쓰는 날 정하기, 중도금 여부, 잔금일 협의, 부동산 중개 수수료 협의  

계약 해지 방지를 위해 가계약금을 보내기 전에 미리 협의를 한다. 가계약금을 보내면 끝이다. 미리 부동산 중개보수료도 협의를 해놓자.

임차인이 있는 경우 세끼고 나온 물건

확인사항 : 임대차계약서 사본, 임차인 계약만기날짜, 임차인 미수금, 임차인 변동여부, 장기수선충당금, 임차인 월세 선불인지 후불인지, 마지막달 월세는 누가 받을것인가

임차인이 있는 집을 매매해서 실입주시

매수인 실입주시 임차인의 명도확인서 받기

구두로만 약속받은 경우 이사비용을 요구하는 경우가 있다.  

2. 계약서 쓰기

1) 매수인 필요 서류 : 신분증, 도장

2) 등기부등본과 매도인의 신분증을 확인한다.

등기부등본 상 출력일자가 오늘 날짜인지 주소, 소유자, 융자 등을 확인한다.

대상물건 소재지 : 등기부등본상 주소 쓰기

매수인, 매도인 주소 : 주민등록등본상 주소 쓰기

계약서를 처음부터 끝까지 꼼꼼히 확인하고 오타가 있다면 꼭 수정하여 계약서를 작성한다. 이후에는 계약서 수정이나 재작성이 불가능하다. 잔금일은 유동적으로 설정할 수 있다. 

3) 이체한도 미리 상향 신청해놓기, OTP카드 챙기기 

보통 매매대금의 10%를 계약금으로 입금한다. 가계약금으로 1%를 보냈으니 매매대금의 9%를 계약금으로 집주인에게 입금한다. 매수인과 매도인이 부동산 사무실에 모여서 서류 확인을 하고 계약서를 작성하고 마지막으로 계약금을 입금한다. 폰뱅킹으로 계좌이체하는게 편하니 미리 은행에 가서 한도 상향 신청을 해놓는게 좋다.

4) 특약사항

6개월 이내 중대한 하자(누수)가 있을 시 매도자는 손해배상을 한다.

잔금일 전까지 대출받거나 압류, 가압류 등 권리 변동시 계약은 취소되고 매도자는 매수인에게 배액손해배상을 한다.

근저당 설정시는 잔금 납부와 동시에 근저당 말소한다. (필요서류 : 국세완납증명서, 지방세완납증명서)

6월 1일 이후 계약시 7월, 9월 부과되는 재산세는 매도인이 부담하기로 한다.

아파트 매매시 재산세는 누가 내지?

아파트 매매 계약서 특약사항

대리인 계약

대리인이 나올 경우 위임장이 있어야한다. 집주인은 남편 명의이고 부인이 대리인으로 위임장없이 나오는 경우가 있다. 부부나 자식이라도 위임장을 꼭 확인해야한다. 인감증명서의 도장과 위임장의 도장이 일치하는지도 확인한다.   

대리인 계약시 준비서류

위임장, 인감증명서, 위임자 신분증, 위임자 서류, 대리인 신분증, 대리인 도장

위임자(집주인)에게 전화를 걸어 계약사항을 다시 한번 확인한다.

3. 대출받기

주택담보대출 신청시 필요한 서류

1) 신분증, 주민등록초본, 주민등록등본(주민센터 발급), 인감도장  

2) 매매계약서

3) 등기부등본(인터넷 등기소 발급)

4) 담보주택의 전입세대열람확인서 (주민센터 발급)

5) 인감증명서 2통 (주민센터 발급)

6) 건강보험자격득실확인서 (국민건강보험공단 발급)

7) 전년도 + 전전년도 (2개년) 소득금액 증명원 (홈텍스 발급)

8) 가족관계증명서 ( 배우자와 분리세대이거나 단독세대주(미혼차주)인 경우만 준비)

위 서류는 모두 1개월 이내 발급된 것만 유효하다.

4. 법무사 알아보기

법무사가 하는 일은 근저당설정 등기와 소유권 이전 등기이다.

주택담보대출을 받으면 근저당권 설정(담보설정)을 하기 위해 은행과 협약이 된 법무사가 온다. 내가 따로 선택할 수 없다.

소유권 이전 등기를 위한 법무사는 따로 구하거나 은행 법무사에게 근저당권 설정과 소유권 이전 등기를 모두 맡기면 된다.

법무사가 직접 오진 않고 사무장이나 사무직원이 온다.

일반적으로 은행의 법무사는 수수료가 비싸서 근저당 설정등기와 소유권이전등기를 각각 따로한다. 2명의 법무사와 일을 진행하는 것이다.

법무사 선택 방법

1) 은행 법무사에게 소유권 이전 등기까지 모두 맡기기

2) 부동산에서 법무사 소개받기

3) 직접 수수료가 싼 법무사를 찾아 의뢰하기 - 법무통

어플 법무통을 이용하면 견적을 받고 그 중 가장 저렴한 가격을 제시한 법무사를 선택할 수 있다.

4) 셀프 등기

대출을 받으면 은행에서 금융 사고에 대한 우려로 셀프 등기를 제한하는 곳도 있으니 대출받는 은행에 문의해야한다.

5. 중도금 입금하기

중도금은 꼭 지불할 필요는 없다. 매도인과 매수인의 협의로 중도금을 생략할 수도 있고 입금할 수도 있다. 중도금을 보내기 전 등기부등본 확인은 필수이다. 매도인에게 계좌이체할 때마다 등기부등본을 때서 그 사이에 대출을 받았는지 확인해야한다.

일반적으로 중도금은 매매대금의 40%이다. 중도금을 넣으면 일방적인 계약 파기를 할 수 없다. 그래서 매도자 우위 시장에서는 매수자는 중도금을 꼭 넣는게 좋다.

6. 잔금 입금하기

일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월로 한다. 중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 40%를 입금한다. 중도금없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체한다.

1) 평일

소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야한다.

2) 잔금 입금 전 매수할 집 확인

가구가 모두 빠진 집에 누수, 곰팡이, 결로, 깨진 창문 등 하자 체크를 한다.

천장 LED 등, 도어락 등을 때어가는 경우도 있다.

3) 등기필증, 등기부등본 확인

4) 관리비 및 각종 세금 영수증 확인 : 재산세, 국세완납증명서, 지방세완납증명서

잔금날 매수인 준비서류

1) 아파트 매매계약서

2) 주민등록 등본

3) 도장

4) 가족관계증명서 상세

5) 세금 및 법무사 비용 : 취득세, 등록세, 인지세 등, 소유권 이전 법무사 비용

6) 중개 보수료 : 소득공제용 현금영수증 받기

7) 선수관리비 매도자에게 주기 : 아파트 입주할 때 한 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비

일주일에서 보름이 지나면 우편으로 등기권리증(집문서)이 온다.

국번없이 126번으로 전화를 하면 전반적인 세금 문제를 상담받을 수 있다. 2010년 기존 14개였던 국세청 상담전화를 단일 대표전화로 통합하였다. 일반 상담은 평일 오전 9시부터 오후 6시까지 진행되며 탈세신고는 24시간 이용 가능하다. 

유선전화 이용 시 시내요금이 적용되기 때문에 통신비도 절감할 수 있다. 

국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 '성실신고지원 →종합부동산세 → 세액계산 및 신고안내 동영상 → 간편세액계산' 으로 들어가면 엑셀 프로그램을 다운받아 간단하게 세액 계산을 할 수 있다. 

국세청 홈택스 사이트(www.hometax.go.kr)에 접속해서 상담/제보 서비스를 이용해 인터넷 상담을 신청하면 24시간 이내 답변을 받을 수 있다. 상담/제보 → 상담사례검색으로 가면 포털사이트보다 정확하고 다양한 정보들이 올라와있다. 

홈택스에서 법령 정보를 클릭하거나 국세법령정보시스템의 홈페이지에 접속한다. 

http://txsi.hometax.go.kr/docs/main.jsp

이 사이트에서 게시판 → 세법해석 질의안내 로 들어가면 복잡하고 어려운 세법을 문의할 수 있다. 

서면 질의란 민원인이 국세청장에게 세법해석과 관련된 문제를 서면질의 신청서를 작성하여 신청하면 서면으로 답변해주는 제도이다. 신청서는 국세법령정보시스템에서 다운로드할 수 있다. 

세법해석 사전 답변이란 납세자가 실명으로 자신과 관련된 특정한 거래의 세무관련 의문사항에 대해 법정신고기한 전에 구체적인 사실관계를 명시하여 질의할 경우 국세청장이 명확하게 답변을 주는 제도이다. 팩스는 받지 않으며 우편으로 보내거나 홈택스를 통해 신청해야한다. 

세미래 콜센터, 홈택스 인터넷 상담과 어떻게 다를까? 

이 제도는 납세자의 권리가 침해되지 않도록 납세자들의 세금 문제를 도와주는 일을 전담한다. 납세자보호담당관은 국세청 1층에 사무실이 있으니 세금 문제가 생겼을 때 찾아가면 도움을 받을 수 있다. 

국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)에서 국세정보 → 납세서비스 → 납세자보호담당관 메뉴에서 해당 지역의 전화번호를 알 수 있다. 간단하게 126번으로 전화해도 된다.

세무사들이 재능기부를 통해 세무 상담을 해주는 제도이다. 행정안전부 홈페이지(www.mois.go.kr)에서 업무안내 → 지방재정경제실 → 마을세무사 → 마을세무사 찾기 로 들어가면 가까이에 있는 마을 세무사를 쉽게 찾을 수 있다.

한국납세자연맹 홈페이지(www.koreatax.org)의 세테크계산기를 클릭한다. 연말정산 계산기, 신용카드 계산기, 취득세 계산기, 양도세계산기, 맞벌이 부부 절세 계산기 등을 이용해서 간단하게 세금 계산을 할 수 있다. 특히 직장인 연말정산 정보와 맞벌이 부부 맞춤형 절세 정보가 유익하다. 

부동산 114 홈페이지(www.r114.com)에 접속하여 '서비스+ → 부동산계산기'로 들어간다. 부동산에 관련된 세금을 간단하게 계산할 수 있는 계산기가 있고 청약가점제, 전월세계산, 반전세계산기 등 다양한 서비스를 무료로 제공하고 있다. 

※ 이전 포스팅 보기 

부동산관련 세금 총정리

주택의 분류 단독주택과 공동주택

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

세금은 모든 부동산 거래를 완료한 후에 매겨진다. 집을 사고 팔 때, 보유 중일 때 어떤 세금을 내야하는 지 알아보자. 

재산세 

집을 가지고 있다면 재산세를 매년 내야한다. 재산세 부과 기준일은 매년 6월 1일이다. 6월 1일에 집을 가지고 있는 소유자에게 세금을 부과한다. 

6월 1일까지 가지고있다가 6월 2일에 팔았더라도 매도자(집을 판 사람)는 재산세를 내야한다. 반면 5월 31일까지 가지고 있다가 6월 1일에 소유권이 넘어가면 재산세를 내지 않아도 된다. 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기 날짜와 잔금을 납부한 날짜 중 더 빠른 날짜이다. 

그래서 집을 판다면 5월 31일까지는 잔금을 받는 게 유리하고 집을 산다면 6월 1일을 넘기고 잔금을 처리하는 것이 유리하다. 만약 정확히 6월 1일에 잔금을 치른다면 부동산을 사는 사람, 즉 매수자가 재산세를 내야한다. 

재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 낸다. 재산세는 세율이 1%도 채 되지 않기 때문에 부담이 적다. 

◆ 주택의 재산세 과세표준 및 세율 

종합부동산세

종합부동산세는 고가 주택을 가지고 있을 때 내는 세금으로 흔히 '부자세'라고 불린다. 1주택자는 주택 공시가격이 9억원 초과일 때, 다주택자는 주택을 모두 합한 공시가격이 6억원 초과일 때 부과된다. 

취득세는 항상 농어촌특별세와 지방교육세가 따라붙는다. 취득세의 기본은 4%이지만 아파트나 빌라같은 주택은 1%대의 취득세를 낸다. 반면 오피스텔의 취득세는 4%이다. 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 그 부동산이 소재한 지역의 시, 군, 구청에 세금을 신고하고 납부해야한다. 그렇지않으면 신고불성실가산세 20%를 더 내야한다. 게다가 납부불성실가산세도 매일 0.03%씩 붙는다. 대부분 계약을 하고 잔금을 치른 후 법무사를 통해 소유권 이전등기를 하며서 취득세까지 맡긴다. 

1세대 1주택자는 아래 조건을 충족했을 때 양도소득세가 비과세된다. 

< 조건 >

① 1세대가 1주택을 2년 이상 보유할 것 

② 1세대가 2년 이상 거주할 것 

③ 양도가액이 9억원을 초과하지 않을 것 

위 3가지 조건을 모두 충족하면 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않는다. 2017년 8월 2일에 발표된 정부의 '8.2 부동산 대책'으로 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주를 해야한다. 주택을 취득한 이후부터 양도할 때까지의 기간 중 언제든지 2년 이상 거주하면 된다. 지금 당장 거주할 수 없는 상황이라도 향후 거주하면 되는 것이다. 

정부는 올해 '8.27 부동산 대책'으로 투기과열지구와 투기지구를 추가로 선정했지만 시장이 안정되지 않자 추가 후속 대첵을 마련 중이다. 최근 서울을 중심으로 폭등하는 집값을 잡기 위해 정부가 양도소득세의 비과세 요건을 강화하는 방안을 검토하고있다. 실거주기간을 2년에서 3년으로 연장하는 방안이 거론되고 있다. 

종합소득세(종소세)는 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득, 기타소득, 연금소득 등을 합셔서 내는 세금이다. 많이 버는 사람을 세금을 더 많이 내서 부의 재분배를 추구한다는 목적이 있다. 매년 5월에 종합소득세 신고를 한다. 

1주택자는 그 주택에 월세를 놓아서 소득이 발생해도 종합소득세를 내지 않는다. 내 집에 세를 놓아도 우리 가족은 어차피 다른 집에서 세를 들어 살아야하기 때문이다. 부부 합산 1세대 2주택 이상일 때는 소득세를 내야한다. 

전세의 경우 2주택까지는 비과세이다. 3주택 이상부터 소득세를 내는데 3억원을 초과하는 보증금에 대해서만 종합소득세를 과세한다. 

임차인들을 보호하기위해 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 종합소득세는 2018년까지는 비과세이지만 2019년부터는 분리과세를 통해 14%의 세율을 매긴다. 

우리나라는 불로소득에 대해 세율을 높게 매기는 경향이 있기 때문에 증여세 또는 상속세의 세율은 최소 10%에서 최고 50%까지 상당히 높다. 

증여세는 내가 살아있을 때 재산을 무상으로 이전하는 경우 내는 세금이고 상속세는 일생에 단 한번, 사망한 경우에만 발생한다. 우리나라에서 상속세를 내는 사람은 전체 상속자의 2%가 채 되지 않는다. 상속세는 대부분 10억원까지 공제를 받는데 상속세를 낸다는 것은 물려받은 재산이 최소 10억원 이상이라는 것을 의미한다. 그래서 상속세를 낸다는 것은 부의 상징으로 여겨진다. 

오피스텔은 업무용 또는 주거용으로 사용이 가능하다. 따라서 임대유형에 따라 세금이 달라진다. 

보유 중 : 주거용으로 사용하면 주택에 해당한다. 따라서 업무용으로 부가가치세를 환급받았다면 세금 추징될 수 있다. 업무용에서 주거용으로 전환 시 부가가치세를 내야한다. 

양도 : 주거용 오피스텔을 양도하는 경우 주택세제를 적용하고 업무용 오피스텔을 양도하면 일반 건물로 본다. 

※ 이전 포스팅 보기 

주택의 분류 단독주택과 공동주택

부동산 계약 절차

부동산 계약서 작성 방법