아파트 매매계약 순서 및 절차

 

1. 가계약금 입금하기 (찜하기)

집이 마음에 드니 실제 계약서 쓰기 전까지 다른 사람들에게 보여주지 말라는 의미로 가계약금을 보낸다. 아파트 매물이 넘쳐나서 이것 저것 고를 수 있는 매수자 우위 시장에서는 가계약금 없이 진행하는 것도 가능하다. 그러나 매물이 귀한 매도자 우위 시장에서는 가계약금을 보내 집을 빨리 잡아야한다.

가계약금은 입금하는 순간 법적으로 받을 수 없다. 매도자에게 사정하고 빌면 착한 매도자는 반정도는 주기도 한다. 이건 정말 흔치 않은 경우다.

 

예약금, 가계약금 돌려받을 수 있을까?

예약금, 가계약금 돌려받을 수 있을까?

 

가계약금을 보내고 매수인의 변심으로 계약 해지를 하면 가계약금은 돌려받을 수 없고 매도인이 계약 해지를 하면 가계약금의 2배를 물어줘야한다. (배액배상)

가계약금은 통상 매매대금의 1%이다. 그러나 부동산 상승장에서는 하루가 다르게 집값이 올라가니 매도자가 배액배상을 못하게 가계약금을 많이 보내는 것이 좋다.

가계약금은 꼭  등기부등본 상의 집주인 계좌로 입금해야한다.

 

가계약금 보내기 전 확인사항

1) 등기부등본 확인

등기부상의 주소와 실제 소유자 확인, 대출있는지 확인

 

등기부등본 보는 방법

등기부등본 보는 방법

 

2) 주민등록증 확인

등기부상의 소유자와 매도인 신분증과 일치 확인

 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

 

 

3) 계약서 쓰는 날 정하기, 중도금 여부, 잔금일 협의, 부동산 중개 수수료 협의  

계약 해지 방지를 위해 가계약금을 보내기 전에 미리 협의를 한다. 가계약금을 보내면 끝이다. 미리 부동산 중개보수료도 협의를 해놓자.

 

 

임차인이 있는 경우 세끼고 나온 물건

확인사항 : 임대차계약서 사본, 임차인 계약만기날짜, 임차인 미수금, 임차인 변동여부, 장기수선충당금, 임차인 월세 선불인지 후불인지, 마지막달 월세는 누가 받을것인가

 

임차인이 있는 집을 매매해서 실입주시

매수인 실입주시 임차인의 명도확인서 받기

구두로만 약속받은 경우 이사비용을 요구하는 경우가 있다.  

 

 

2. 계약서 쓰기

 

1) 매수인 필요 서류 : 신분증, 도장

 

2) 등기부등본과 매도인의 신분증을 확인한다.

등기부등본 상 출력일자가 오늘 날짜인지 주소, 소유자, 융자 등을 확인한다.

대상물건 소재지 : 등기부등본상 주소 쓰기

매수인, 매도인 주소 : 주민등록등본상 주소 쓰기

계약서를 처음부터 끝까지 꼼꼼히 확인하고 오타가 있다면 꼭 수정하여 계약서를 작성한다. 이후에는 계약서 수정이나 재작성이 불가능하다. 잔금일은 유동적으로 설정할 수 있다. 

 

3) 이체한도 미리 상향 신청해놓기, OTP카드 챙기기 

보통 매매대금의 10%를 계약금으로 입금한다. 가계약금으로 1%를 보냈으니 매매대금의 9%를 계약금으로 집주인에게 입금한다. 매수인과 매도인이 부동산 사무실에 모여서 서류 확인을 하고 계약서를 작성하고 마지막으로 계약금을 입금한다. 폰뱅킹으로 계좌이체하는게 편하니 미리 은행에 가서 한도 상향 신청을 해놓는게 좋다.

 

4) 특약사항

6개월 이내 중대한 하자(누수)가 있을 시 매도자는 손해배상을 한다.

잔금일 전까지 대출받거나 압류, 가압류 등 권리 변동시 계약은 취소되고 매도자는 매수인에게 배액손해배상을 한다.

근저당 설정시는 잔금 납부와 동시에 근저당 말소한다. (필요서류 : 국세완납증명서, 지방세완납증명서)

6월 1일 이후 계약시 7월, 9월 부과되는 재산세는 매도인이 부담하기로 한다.

 

아파트 매매시 재산세는 누가 내지?

아파트 매매시 재산세는 누가 내지?

 

아파트 매매 계약서 특약사항

아파트 매매 계약서 특약사항

 

 

대리인 계약

대리인이 나올 경우 위임장이 있어야한다. 집주인은 남편 명의이고 부인이 대리인으로 위임장없이 나오는 경우가 있다. 부부나 자식이라도 위임장을 꼭 확인해야한다. 인감증명서의 도장과 위임장의 도장이 일치하는지도 확인한다.   

 

대리인 계약시 준비서류

위임장, 인감증명서, 위임자 신분증, 위임자 서류, 대리인 신분증, 대리인 도장

 

위임자(집주인)에게 전화를 걸어 계약사항을 다시 한번 확인한다.

 

 

3. 대출받기

 

주택담보대출 신청시 필요한 서류

1) 신분증, 주민등록초본, 주민등록등본(주민센터 발급), 인감도장  

2) 매매계약서

3) 등기부등본(인터넷 등기소 발급)

4) 담보주택의 전입세대열람확인서 (주민센터 발급)

5) 인감증명서 2통 (주민센터 발급)

6) 건강보험자격득실확인서 (국민건강보험공단 발급)

7) 전년도 + 전전년도 (2개년) 소득금액 증명원 (홈텍스 발급)

8) 가족관계증명서 ( 배우자와 분리세대이거나 단독세대주(미혼차주)인 경우만 준비)

 

위 서류는 모두 1개월 이내 발급된 것만 유효하다.

 

4. 법무사 알아보기

 

법무사가 하는 일은 근저당설정 등기와 소유권 이전 등기이다.

주택담보대출을 받으면 근저당권 설정(담보설정)을 하기 위해 은행과 협약이 된 법무사가 온다. 내가 따로 선택할 수 없다.

소유권 이전 등기를 위한 법무사는 따로 구하거나 은행 법무사에게 근저당권 설정과 소유권 이전 등기를 모두 맡기면 된다.

법무사가 직접 오진 않고 사무장이나 사무직원이 온다.

일반적으로 은행의 법무사는 수수료가 비싸서 근저당 설정등기와 소유권이전등기를 각각 따로한다. 2명의 법무사와 일을 진행하는 것이다.

 

법무사 선택 방법

 

1) 은행 법무사에게 소유권 이전 등기까지 모두 맡기기

2) 부동산에서 법무사 소개받기

3) 직접 수수료가 싼 법무사를 찾아 의뢰하기 - 법무통

어플 법무통을 이용하면 견적을 받고 그 중 가장 저렴한 가격을 제시한 법무사를 선택할 수 있다.

4) 셀프 등기

대출을 받으면 은행에서 금융 사고에 대한 우려로 셀프 등기를 제한하는 곳도 있으니 대출받는 은행에 문의해야한다.

 

 

5. 중도금 입금하기

중도금은 꼭 지불할 필요는 없다. 매도인과 매수인의 협의로 중도금을 생략할 수도 있고 입금할 수도 있다. 중도금을 보내기 전 등기부등본 확인은 필수이다. 매도인에게 계좌이체할 때마다 등기부등본을 때서 그 사이에 대출을 받았는지 확인해야한다.

일반적으로 중도금은 매매대금의 40%이다. 중도금을 넣으면 일방적인 계약 파기를 할 수 없다. 그래서 매도자 우위 시장에서는 매수자는 중도금을 꼭 넣는게 좋다.

 

6. 잔금 입금하기

일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월로 한다. 중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 40%를 입금한다. 중도금없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체한다.

1) 평일

소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야한다.

 

2) 잔금 입금 전 매수할 집 확인

가구가 모두 빠진 집에 누수, 곰팡이, 결로, 깨진 창문 등 하자 체크를 한다.

천장 LED 등, 도어락 등을 때어가는 경우도 있다.

 

3) 등기필증, 등기부등본 확인

 

4) 관리비 및 각종 세금 영수증 확인 : 재산세, 국세완납증명서, 지방세완납증명서

 

잔금날 매수인 준비서류

1) 아파트 매매계약서

2) 주민등록 등본

3) 도장

4) 가족관계증명서 상세

5) 세금 및 법무사 비용 : 취득세, 등록세, 인지세 등, 소유권 이전 법무사 비용

6) 중개 보수료 : 소득공제용 현금영수증 받기

7) 선수관리비 매도자에게 주기 : 아파트 입주할 때 한 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비

 

 

일주일에서 보름이 지나면 우편으로 등기권리증(집문서)이 온다.