등기부등본 보는 방법

전세, 월세, 매매 등 부동산을 거래할 때 등기부등본은 꼭 확인해야 한다. 부동산 중개업소에서 등기부등본을 떼어주지만 이중 거래 등으로 등기사항이 실시간으로 바뀔 수 있다. 그래서 본인이 직접 계약 체결 전, 중도금 주기 전, 잔금 치르기 전, 전입신고하기 전 등 수시로 확인해야 한다. 부동산에서 공인중개사가 등기부를 보여줄 때에도 본인이 직접 인터넷 등기소에 접속하고 출력하는 것까지 눈으로 확인하자. 

등기부등본은 등기사항 전부 증명서라고 명칭이 변경되었다. 2018년 7월부터는 가로 양식에서 세로 양식으로 변경될 예정이다. 가족관계증명서, 주민등록등본 등 다른 증명서가 모두 세로 양식이라 더 편하게 바뀐다. 양식만 바뀔 뿐 등기사항은 변하지 않는다. 

열람 및 발급 

부동산 등기는 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 확인할 수 있다. 집주인이 아니라도 누구나 열람이 가능하다. 인터넷 열람은 700원, 출력은 1,000원을 결제하면 된다. 컴퓨터 화면으로만 보지 말고 출력해서 보관하는 것이 좋다. 

관할 등기소에서도 발급이 가능하고 무인발급기에서도 가능하다. 

등기부등본의 종류

◆ 종류

1. 건물 : 일반주택, 단일상가 , 다가구주택(원룸)

2. 토지 : 대지, 도로, 전답, 임야

3. 집합건물 : 오피스텔, 아파트, 빌라, 연립주택, 아파트형 공장, 다세대주택 

표제부 (1동의 건물의 표시) 

1. 등기사항전부증명서(말소사항 포함) : 현재 유효한 사항뿐만 아니라 예전에 말소된 등기 사항까지 포함해서 보여준다. 

등기사항전부증명서(현재유효사항) : 등기된 내용 중 말소된 사항은 배제하고 현재 유효한 사항만 보여준다. 

2. 집합건물 : 아파트의 주소지, 계약서에 기재된 주소와 같은지 확인한다. 

3. 고유번호 : 이 부동산 등기부 등본의 고유번호

4. 표제부 (1동의 건물의 표시) : 1동 건물 전체에 대한 기본 정보

5. 표시번호 : 등기가 접수된 날짜대로 순서를 매긴 번호 

6. 접수 : 집이 지어진 날짜, 1995년에 지어져 23년 된 아파트이다. 

7. 소재지번, 건물명칭 및 번호 : 집의 정확한 주소

주소가 도로명 주소로 바뀌면서 이전 주소는 빨간 줄로 말소되고 표시번호 2번에 새로 기재되었다. 

8. 건물내역 : 총 층수와 각 층의 면적

집 면적이 일치하는지 확인한다. 14층은 297.72㎡이다. 등기부에는 단위가 ㎡(제곱미터)로 만 표시되어 있다. 몇 평인지 알고 싶다면 0.3을 곱하면 된다. 평수 계산하는 법을 자세히 알고 싶다면 아래 링크된 이전 포스팅을 클릭하면 된다. 

㎡(제곱미터) 평(평수) 계산하는 방법

9. 등기원인 및 기타사항 : 여기서는 크게 중요하지 않다. 

10. 대지권의 목적인 토지의 표시 : 아파트에도 대지가 있다. 아파트 전체의 토지에 관한 지번과 지목, 면적, 등기원인이 기재된다. 대지의 면적이 계약서와 같은지 확인한다. 

표제부 (전유부분의 건물의 표시) 

1. 표제부 (전유부분의 건물의 표시) : 1동의 건물에서 개인별로 소유한 부분을 표시, 내가 원하는 14층 1407호 아파트의 정보를 알 수 있다. 

2. 건물번호 : 아파트, 연립, 빌라인 경우 집의 층수와 호수, 계약서와 일치하는지 확인한다.  

3. 건물내역 : 전용면적이 나온다. 공용면적이나 분양면적이 아니니 주의해야 한다. 

전용면적, 공용면적이 뭘까? 자세한 사항은 아래 링크된 이전 포스팅을 클릭~! 

전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적

4. 대지권의 표시 : 1407호의 지분

5. 대지권 종류 : 주로 소유권 대지권이다. 

6. 대지권의 비율 : 아파트라도 대지권의 비율을 꼭 확인해야 한다. 같은 전용면적이라도 지분에 따라 재건축시 보상이 달라진다. 여기서 단위는 평이 아니라 ㎡이다.

7. 등기원인 및 기타 사항 : 대지권을 등기한 날 

집합건물 등기부등본에 대지권의 표시가 없는 경우에는 토지 등기부등본을 발급받아야 한다. 

갑구 (소유권에 관한 사항)

갑구는 이 집이 누구 것인가, 소유자에 대해 알 수 있다. 

1. 순위번호 : 등기를 접수한 날을 기준으로 등기에 순서를 매긴 번호이다. 갑구 안에서는 이 순위 번호로 우선순위를 정한다. 

2. 등기 목적 : 등기를 한 목적 

  1) 소유권보존 : 맨 처음 집을 산 사람

  1-1) 등기명의인 표시변경 : 소유자의 주소나 이름을 변경할 때 

        전거 : 주소 이전(이사)이나 권리 변동 사항을 표기한 것이다. 

  2) 가압류 : 국민은행에서 가압류를 했다. 

  3) 가압류 등기말소 : 돈을 갚아서 가압류가 해제되었다. 

가압류가 말소되지 않고 살아있다면 웬만하면 매매하지 않는 것이 좋다. 

  4) 소유권이전 : 매매로 소유자가 변경되었다. 

3. 접수 : 등기를 접수한 날짜, 갑구와 을구끼리의 분쟁이 생겼을 때는 순위 번호가 아니라 접수번호에 의해 결정된다.  그러나 접수번호는 1년마다 갱신되므로 같은 해에 등기된 권리가 아니라면 등기가 접수된 해를 기준으로 순위를 정한다. 

4. 권리자 및 기타 사항 : 제일 아래 5-1에 있는 사람이 현재의 소유자이다. 최종 소유자가 계약하는 집 주인과 일치하는지 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 이곳에 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 압류, 경매개시결정 등이 개재된다.  

소유자 : 단독 소유일 경우 소유자, 공동명의일 경우는 공유자로 표시되어있다. 

을구 (소유권 이외의 권리에 관한 사항)

을구는 집을 담보로 진 빚이 얼마인지 알 수 있다. 소유권 외에 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 표시되어 있다. 

1. 순위번호 : 등기를 접수한 날을 기준으로 등기에 순서를 매긴 번호이다. 을구 안에서는 이 순위번호로 우선순위를 정한다. 

2. 등기목적 

  1) 근저당권 - 주ㅇㅇ에게 5천만원 돈을 빌렸다. 

  2) 전세권설정 - 2006년에 전세금 9천만원에 이ㅇㅇ 에게 2년간 전세를 줬다. 

  3) 1번 근저당권 설정등기 말소 : 5천만원 다 갚았다. 

  4) 2번 전세권설정 등기말소 : 2년 전세계약 만료 

빨간 줄이 그어져있는 건 현재 말소된 사항이다. 

3. 접수 : 날짜가 같아도 접수 순서가 빠르면 먼저 보호를 받는다. 

4. 권리자 및 기타사항 : 빚의 액수 

채권최고액 : 은행에서 돈을 빌려줄 때 저당잡는 금액, 돈의 원금과 이자를 합한 금액으로 실제 대출받은 원금의 100~ 150% 수준이다. 

채무자 : 대출을 받은 사람

근저당권자 : 돈을 빌려준 사람 

26년된 집이라 을구에서 돈을 빌리고 갚은 내역이 많이 나온다. 빨간줄 그인 말소사항때문에 보기 불편하다면 현재유효사항으로 다시 출력하면된다. 

현재 유효한 등기는 12번과 14번이다. 한화손해보험과 신용협동조합에서 총 2억 1,460만원을 빌렸다. 임대차 거래 시 보증금과 근저당의 액수가 집값의 60%를 넘는다면 집이 경매로 넘어갔을 때 위험하다. 집값의 60%를 넘으므로 이 집은 계약하지 않는 것이 좋다. 

갑구 밑에 --이하여백-- 이라고 되어있고 을구가 아예 없다면 대출이 하나도 없는 것이다. 융자가 없는 깨끗한 집이라고 덜컥 계약하지 말고 별도 등기가 있는지 살펴보자. 

등기원인 및 기타사항에 "별도등기 있음 1토지(을구 1번 근저당권 설정등기)" 라고 되어있다면 이 등기부 외에 토지 등기부등본에 근저당이 설정되어 있다는 것이다. 집합건물 등기부에는 대출이 없어도 토지 등기부에는 어마어마한 융자가 숨어있을 수 있다. 

별도등기가 있는 집을 계약할 때에는 특약사항으로 "별도등기는 잔금일에 말소한다"라고 기재하고 잔금일에 말소를 확인해야한다. 

맨 밑에는 발급 날짜가 나온다. 오늘 날짜인지 확인하자. 

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