'부동산/전세'에 해당되는 글 15건

1. 계약 만료 3개월 전 집주인에게 통보하기 

재계약을 하고 싶다면 집주인과 협의를 하고 아니면 계약 만료로 나갈 거라고 미리 통보해줘야한다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 내용증명을 보내거나 문자, 카톡, 통화 녹음 등 증거를 남겨놓는다. 

전세보증금 인상시 계약서 작성방법

2. 이사갈 집 알아보기 

월세는 발에 채이게 많지만 전세가 워낙 귀하다보니 계약 만료 3개월 전부터 집을 알아보자. 부동산에 가서 이사까지 3개월 남았다고 하면 기간이 너무 많이 남았다고 두달 뒤에 다시 오라고 한다. 이사갈 동네의 요즘 전세 시세는 어떤지 매물이 많이 나와있는지 분위기를 파악해야하니 대충 한달 정도 남았다고 하고 집을 알아보자. 정말 마음에 드는 집이 나오면 그때가서 다시 일정을 조정하면 된다. 

네이버 부동산에 허위매물이 많았지만 요즘 신고가 잘되서 진짜 매물이 대부분이다. 네이버 부동산을 통해 미리 전화해서 알아보고 시간예약을 한 다음 부동산을 방문한다. 

부동산 중개사무소 고르는 방법

집 보러 갈 때 체크 리스트

※ 원룸 구할 때 꼭 따져봐야할 사항 

1. 분리수거 날짜 확인 : 분리수거를 매일 상시로 할 수 있는지 지정된 날짜와 시간에만 해야하는제 체크한다.  

2. 음식물 쓰레기 버리는 방법 

음식물 쓰레기통에 담아서 밖에 두면 되는지 칩을 따로 사거나 스티커를 붙여야하는지 체크한다. 

3. 화장실, 싱크대 배수구 냄새 확인 

대부분 환기를 시켜놓으면 냄새가 빠지니 가까이가서 냄새를 맡아본다. 

4. 보일러 연식 확인 

5. 관리비 및 주차비 확인 

관리비에 수도세, 인터넷, TV, 전기세 포함인지 확인, 도시가스 개별인지 확인, 타워주차일 경우 주차비가 있는지 확인 

6. 층간소음, 벽간소음, 냉장고 소음 확인 

벽 두드려서 비어있는 소리가 나면 벽간 소음이 심하다 

바닥을 발로 쾅쾅 내려쳤을 때 소리 확인 

냉장고 연식이 얼마나 됐는지 확인하자. 오래된 냉장고일 수록 밤에 소음도 심하다. 

7. 옵션인 에어컨의 리모콘이 제대로 있는지 확인 

8. 콘센트 위치 및 갯수

9. 이전 세입자가 남자였는지 여자였는지 확인

내가 원하는 조건

1. 부엌이 분리되어 있는 투룸 : 방1개, 거실 1개

2. 융자 없는 곳 

3. 전세보증금 반환보증 가입가능한 곳 

4. 역세권 

3. 전세 계약 

마음에 드는 집이 나왔다면 가계약금 보내기 전 중개수수료, 집주인 신분증, 등기부등본, 건축물 대장을 공인중개사에게 확인 

집주인 계좌로 입금 : 계좌이체하고 거래내역서 출력

계약서 작성시 집주인이 나오는지 대리인이 나오는지 확인

중개수수료 확인 : 중개수수료는 부가세 포함하여 지급해야한다. 

가구때문에 집 사이즈를 알아야한다면 부동산에 연락해 다시 집을 방문한다. 

줄자로 집 사이즈 쟤기 : 침대, 책상, 옷장, 냉장고 등  

4. 은행 

은행 전세대출 확인.

1일 1회 이체한도 증액

폰뱅킹 다운받기 

5. 계약서 쓰기 

전세금의 10% 입금 : 폰뱅킹으로 보내고 거래내역서 출력 

신분증, 도장, 계좌이체 시 필요한 OTP카드 준비

당일 발급된 등기부등본 확인, 주민등록증 진위확인, 특약 확인, 집주소 확인,

집주인에게 등기권리증, 인감증명서, 인감도장 확인

계약서는 부동산에서 컴퓨터로 모두 작성이 되어있고 사인과 도장만 찍으면 된다. 

집주인에게 전세권 설정이나 전세금반환보증보험 가입 알리기 

6. 이사짐 센터 예약 

콜밴 이사, 용달이사, 포장이사, 원룸이사 

7. 입주청소 예약 

청소인원, 청소시간, 청소범위(선반 분해, 냉장고, 에어컨 등), 보통 평당 만원 

8. 도시가스 전출신고, 전입신고 예약  

도시가스 전출신고를 하면 이사 당일에 기사가 와서 오늘까지 쓴 요금을 정산한다. 자동이체를 해지해야한다. 

9. 이사당일 

집주인과 부동산에서 만나 전세금 돌려받기

관리비 결산, 관리비 내역 중에서 장기수선충당금 받기 

다음 세입자에게 비밀번호 알려주기 

10. 이사갈 집 도착 

1) 입주청소 확인, 빈 집 상태 체크하기  

신축 입주일 경우 베이크아웃 

2) 잔금 이체 

부동산에서 공인중개사에게 방금 발급된 등기부등본 확인하고 잔금을 폰뱅킹으로 계좌이체, 이사당일에 대부분 집주인은 안온다.  

중개수수료 계좌이체, 현금영수증과 납부영수증 받기

전세보증금은 되돌려받는 금액이라 현금영수증 안된다. 전세금은 연말정산에서 세액공제 못 받고 월세만 받을 수 있다.   

3) 현관 비밀번호 받기, 비밀번호 변경하기  

4) 짐 들여놓기 전에 빈 집 상태 동영상과 사진찍기, 날짜 나오게 Timestamp 어플 활용

웹 드라이브로 올려두거나 메일로 사진을 보내둔다. 저장시간이 나와서 추후에 법정 증거로 사용할 수 있다.  

5) 이사짐 옮기기 

6) 동사무소 방문, 신분증, 계약서 원본 들고 전입신고, 확정일자 받기 

보증 보험 가입에 필요한 전입세대열람내역서, 주민등록등본 발급받기 

7) 경비실에 들려 입주신청하기 

8) 도시가스 전입신고를 하면 기사가 방문해서 등록을 한다. 전입신고 비용은 8,800원으로 계좌 자동이체 신청을 해두면 편하다. 

보증신청서, 개인정보제공동의서, 전세보증금반환보증 확약서, 채권양도동의서(통지용), 위임장은 신청하러 가서 작성하면 되니까 미리 준비할 필요는 없다. 

1. 내 신분증 

2. 전입신고 한 주소가 나오는 주민등록등본 

주민센터에서 발급하거나(수수료 : 400원) 인터넷 정부 24 사이트에서 무료로 출력이 가능하다. 전입신고를 하면 즉시 주민등록등본에 변경된 주소가 나온다. 

3. 확정일자가 찍힌 계약서 사본 

계약서에는 공인중개사 도장과 확정일자가 찍혀야한다. 

잔금을 치르고 신분증과 전세계약서를 들고 주민센터를 방문해서 전입신고와 확정일자를 받는다. 

4. 전세보증금 영수증 

폰뱅킹이나 인터넷 뱅킹을 통해 계좌이체를 했다면 계좌이체 내역서를 출력한다. 내역서에는 임대인의 계좌번호가 모두 나와야한다. 가계약금, 중도금, 잔금을 지급했다면 각각 계좌이체 내역서를 출력한다. 

전세보증금을 현금으로 준 경우 공인중개사에서 영수증을 받거나 임대인이 날인한 영수증을 받아야한다. 

5. 계약일 이후 발급받은 부동산 등기부등본 

인터넷 등기소에서 발급 가능하다. 계약일이란 잔금을 모두 지급하고 입주하는 날이다. 

6. 전입세대열람내역서 

인터넷으로 발급은 안되고 꼭 주민센터를 방문해야만 발급이 가능하다. 신분증과 전세계약서 원본을 들고 지번, 도로명 2장 모두 발급해야한다. 

같은 날 전 세입자가 나가고 내가 이사들어오는 경우 아직 전 세입자가 이사갈 곳에 전입신고를 하지 않아 이중으로 올라와있는 경우가 있다. 이 상태에서도 나의 전입신고는 가능하지만 보증 가입을 위한 전입세대열람 내역서에는 나만 나와있어야한다. 전 세입자가 전출되었는지 확인한 다음 서류 발급을 하면 된다. 

단독주택, 다가구주택의 경우 위 6개에서 몇가지 서류가 더 추가된다. 

1. 건축물 대장 

2. 타 전세계약체결내역 확인서 

준비물 : 신분증, 전세계약서 원본 

신청 : 전입신고, 확정일자

서류발급 : 주민등록등본, 전입세대열람내역서 

신청시기 : 잔금을 모두 지급하고 이사하는 날, 토요일에 이사하는 경우 하루 전날인 금요일에 전입신고가 가능하다. 

모든 서류는 보증보험 신청일로부터 1개월 이내 발급된 서류를 제출해야한다. 

임차인 본인만 신청 가능하고 대리인 신청은 불가능하다. 

가까운 신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, 하나은행, 기업은행, 농협은행 대부계에서 신청이 가능하다. 은행에서 신청이 가능하다고 했지만 은행 2군데를 방문한 결과 전세 대출은 해봤어도 전세보증금 반환 보증은 처음들어봤다며 담당자가 없었다. 나보다 더 모르면 어쩌라는거냐. 괜히 어설픈 은행에서 신청했다가 빠진 서류가 있다며 여러번 왔다갔다할 수도 있다. 주택도시보증공사 지사를 방문해서 처리하는 것이 가장 정확하다. 부산에는 딱 한 곳밖에 없다. 

부산시 동구 초량동 1193-5 현대해상 부산사옥 14층 

051-922-7772

부산시 문현동에 주택도시보증공사 본사가 있지만 본사로 가면 들어갈 수도 없다. 초량에 있는 지사에 가야한다. 14층에 가면 은행처럼 상담창구가 있다. 

임대인의 허락이 필요없는 걸로 바꼈지만 임대인이 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입한다는 것을 알고있어야한다. 그래서 주택도시보증공사에서 임대인에게 채권양도계약서를 보낸다. 채권양도계약서는 통지용과 승낙용이 있는데 대부분 통지용을 보낸다. 임대인이 서류를 받을 수 있는 주소와 연락처를 기재해야한다. 이 때 주소만 정확하게 적으면 된다. 임대인이 일부러 채권양도계약서를 수취거절해도 가입하는 데는 문제없다. 임대인에게 이런 서류가 갈테니 별거 아니라고 말만 하면 된다. 

미혼의 연봉 4천만원 미만 근로자는 저소득가구에 해당한다. 결혼했다면 배우자 포함하여 연봉 4천만원 미만이어야한다. 나도 여기에 해당해서 40% 할인을 받았다. 할인받아서 좋긴 하지만 저소득가구라니 슬픈 현실이네. 

1. 근로소득원천징수영수증 : 회사 직인이 찍혀야한다. 

2. 가족관계증명서 : 정부24 사이트에서 발급이 가능하다. 

3. 건강보험자격득실확인서 : 건강보험관리공단 홈페이지에서 발급한다. 

주택도시보증공사 홈페이지에 접속하면 전세보증금 반환보증 가능여부 확인이 가능하다. (https://khig.khug.or.kr/index.jsp?fromLink=HOME_PAGE&MENUID=200800)

그러나 이것만으로는 뭔가 개운하지가 않다. 직접 상담원에게 가입된다는 말을 들어야 안심이 될 것만 같다. 그래서 1566-9009 으로 고객센터에 전화를 하면 대기자가 많아 기다리라는 멘트만 나온다. 상담원과 통화하기가 너무 어렵다. 겨우 상담원과 연결해서 전세집 주소를 불러주니 가입이 안된단다. 그럼 다시 부동산에 가서 전세를 알아보고 고객센터 전화해서 가입 가능한지 물어보고 무한반복을 해야한다. 

고객센터에 20번 넘게 전화한 결과 혼자서 전세보증금 반환보증에 가입이 가능한지 확인하는 방법을 터득해냈다.

• 임대인은 법인, 외국인이 아닌 개인이어야 한다. 

• 전세계약기간은 1년 이상

• 공인중개사를 통해 계약해야만 한다. 

• 건축물 대장에 위반건축물로 기재되어 있으면 안된다. 

단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트 

주택의 분류 단독주택과 공동주택

1) 아파트, 연립주택, 다세대주택  

가입하기 가장 좋은 집은 아파트이다. 아파트는 근저당이 작고 역전세가 아니라면 대부분 가입이 가능하다. 흔히 '빌라'라고 불리는 연립주택이나 다세대주택도 가입조건이 까다롭지 않다. 

2) 다가구주택 

문제는 원룸같은 다가구주택이다. 다가구주택은 가입 조건이 상당히 까다롭다. 그냥 안된다고 보는게 속편하다. 

원룸은 전세반환보증보험 가입이 안되나?

보증 보험에 가입하려면 해당되는 주택은 아파트처럼 호수별로 소유주가 달라야한다. 집주인 1명이 건물을 올려서 원룸을 짓는 경우는 모든 방의 소유주가 같으므로 해당이 안된다. 

3) 주거용 오피스텔 

오피스텔도 마찬가지로 세대수가 작은 오피스텔의 경우 건물 한 채 모두 집주인이 한 명이 소유하고 있는 경우가 많다. 이런 오피스텔은 보증보험에 가입이 안된다. 

오피스텔을 분양해서 호수별로 소유주가 다른 경우만 가입이 가능하다. 

요즘 건물 외형만 보고는 이게 원룸(다가구주택)인지 오피스텔인지 분간하기 어렵다. 부동산에 전화해서 물어봐도 되지만 컴퓨터로 간단하게 확인하는 방법이 있다. 

일사편리(https://kras.go.kr:444) 사이트에 접속하면 부동산종합증명서를 무료로 열람할 수 있다. 해당 전세집의 주소를 넣고 아무 호수나 2~3개 열람해본다. 소유주가 각각 다르다면 보증보험에 가입이 가능하다. 일사편리에 나오는 부동산종합증명서는 근저당, 가압류 등은 나오지 않는다. 근저당 여부를 알고싶다면 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람해야한다. 

또한 오피스텔은 전입신고가 가능한 주거용 오피스텔만 가능하다. 오피스텔의 본래 용도는 업무용이다. 그래서 등기부등본을 때면 일괄적으로 업무시설(오피스텔)이라고 나온다. 그러나 전입신고를 하고 주거용으로 사용하면 주택으로 본다. 

간혹 오피스텔 중에서 전입신고가 불가능하다고 나온 것이 있다. 이는 임대사업등록자로 등록하고 임대용 오피스텔로 신고해서 세액공제를 받았기 때문이다. 임대용 오피스텔은 부가가치세도 환급받고 종합부동산세도 내지 않는다. 임대용 오피스텔로 등록해서 부가세를 돌려받았지만 주택으로 임대해서 세입자를 받고 부가가치세 환수를 피하려고 전입신고를 못하게 하는 곳이 있다. 전입신고와 확정일자는 보증 보험 가입의 필수 요건이므로 이런 곳은 가입이 안된다. 이 부분은 부동산에 전화해서 전입신고가 가능한 곳이냐고 물어보면 간단하다. 

1번 보증 대상이 통과가 됐으면 이제 이 집에 근저당, 융자가 얼마나 있는지 확인해야한다. 인터넷 등기소에 접속해서 등기부등본을 열람한다. 을구에 경매신청, 압류, 가압류, 가등기, 가처분이 있으면 안된다. 

전 세입자가 전세권 설정을 한 경우 이를 말소해야만 가입이 가능하다. 전 세입자의 전세권 설정을 말소하고 내가 다시 전세권 설정을 한 경우 보증보험 가입이 불가능하다. 권리가 충돌하기 때문에 전세권 설정을 할 것인지 보증보험에 가입할 것인지 둘 중 하나만 선택해야한다. 

주택도시보증공사가 아닌 서울보증의 경우 전세권 설정이 되어있어도 보증 보험 가입이 가능하다. 

등기부등본에 나온 근저당(선순위채권)이 주택가격의 60% 이하여만 가입이 가능하다. 또한 근저당 + 나의 전세보증금을 합한 금액이 주택 가격과 같거나 낮아야만 한다. 

등기부등본 보는 방법

그럼 주택 가격은 어떻게 측정하는 걸까? 네이버 부동산에 나오는 가격을 말하는 게 아니다. 주택 가격을 산정하는 방법은 아파트, 오피스텔과 연립 다세대, 단독 다가구주택별로 다르다. 여기에선 아파트 및 오피스텔의 주택 가격 산정 방법만 다루기로 하자. 주택 가격을 산정하는 기준은 총 5가지가 있으며 1번으로 해서 안나오면 2번으로 하고 그래도 안나오면 3번으로 쭉~ 쭉~ 밑으로 내려간다. 

1) KB 시세 

KB 시세에서 해당 주택의 공급면적 및 전용면적에 해당하는 시세가 나와야한다.

1-1) 한국감정원 부동산 테크 

KB 시세에서 안나오면 한국감정원 부동산테크에서 시세를 검색한다. 

2) 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 

KB 시세와 부동산테크에서도 시세가 안나온다면 등기부등본을 열람해서 최근 1년 이내 매매한 가격이 있는지 본다. 최근 1년 이내 매매한 적이 없다면 3번으로 가야한다. 

3) 국토교통부장관이 공시하는 주택가격의 150%에 해당하는 금액 

말이 너무 어렵다. 간단하게 국세청 홈택스에 접속해서 시세를 확인하는 것이다. 

< 국세청 홈택스 → 조회/발급 → 기타조회 → 기준시가 조회 → 아파트/연립주택, 상업용건물/오피스텔 중 선택 → 법정동 조회 → 번지/호, 건물명 입력 후 조회 → 상세주소 입력, 가장 최근 연도 선택 후 조회 >

이렇게 조회하면 단위면적당 기준시가와 건물면적이 나온다. 

기준시가 X 건물면적 X 150% = 주택가격  

4) 분양가격의 90% 

홈택스에서도 안나온다면 분양가격의 90%를 주택가격으로 본다. 그러나 이는 준공 후 1년이 지나지 않은 신축 주택만 해당된다. 신축 주택이 아니라면 마지막 5번이 남았다. 

5) 전세목적물 소재지 주변 공인중개소 1곳으로부터 확인받은 해당 평형의 시세 

전세 계약을 하는 공인중개소로 부터 주택 시세에 대한 확인서를 받아야한다. 

이렇게 1, 2, 3번을 통과하면 기본적인 사항이 통과되어 가입이 가능하다. 하지만 서류를 넣고 신청을 하면 심사과정에서 임대인의 신용, 채무관계 등에 따라 탈락할 수도 있다. 

고객센터에 전화해서 상담원에게 확인을 하려면 몇가지 정보가 필요하다. 

1. 주택유형

아파트인지 오피스텔인지 등

2. 해당 주택의 주소(지번) : 주소만 알려주면 상담원이 시세를 검색해서 주택 가격을 알려준다. 

3. 등기부등본에 나온 근저당 금액 

4. 전세보증금액

네이버나 다음의 부동산 카페를 통해 임대인과 직거래를 할 수도 있지만 부동산 중개사무소를 통해 안전한 거래를 하는 것이 좋다. 중개업소마다 가지고 있는 물건이 다르므로 여러 곳을 방문해야 마음에 드는 집을 찾을 수 있다. 발품을 많이 팔 수록 내가 원하는 조건에 맞는 집을 찾을 수 있다. 

그 지역에서 10년, 20년 넘게 오래된 베테랑 공인중개사를 찾아야한다. 그 동네 사정을 훤하게 잘 알기 때문에 물건도 많고 집주인이 어떤 사람인지 파악하기도 쉽다. 

부동산 중개사무소 고르는 방법

1. 공인중개사 자격증, 중개업소 허가증 확인 

중개사무소 한쪽 벽에는 공인중개사 자격증과 중개업소 허가증이 걸려있다. 공인중개사 사무소는 반드시 자치단체에서 중개업 허가를 받아야 합법적으로 영업할 수 있다. 간판의 사무소 이름과 허가증에 나온 명칭이 일치하는지 확인하자. 

◆ 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr) → 정보마당 → 개업공인중개사 검색 

◆ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) → 열람공간 → 부동산중개업 조회

여기에서 현재 영업 중인 공인중개사 사무소를 검색할 수 있다. 

2. 간판 확인 : '공인중개사 사무소' 또는 '부동산 중개' 라는 문구가 들어간다. 

3. 공제증서 확인 

자치단체에서 중개업 허가를 받아 합법적으로 영업을 하는 사무소라면 공제조합(보증보험) 가입이 의무이다. 개인인 개업공인중개사가 부동산 거래 시 문제가 생기면 1년에 1억원 한도로 보상을 해준다. 

전세계약은 기본 2년으로 한다. 2년 이상 살지도 모르니 집을 보러 갔을 때 꼼꼼하게 체크를 하자. 거실, 욕실, 주방, 베란다, 보일러를 확인하고 특히 곰팡이와 누수는 없는지 확인해야한다. 집 보러 갈 때 체크리스트는 아래 링크된 포스팅을 클릭하면 자세히 나와있다. 

집 보러 갈 때 체크 리스트

가장 중요한 것이 등기부등본이다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람이 가능하다. 인터넷 열람은 700원, 인쇄는 1,000원을 결제하면 된다. 

등기부등본 을구에 있는 근저당을 확인한다. 집을 담보로 은행에서 대출받은 금액과 보증금의 합이 건물 매매가의 60% 이상이라면 위험하다. 

아파트가 아닌 다가구주택이라면 나보다 먼저 입주한 세입자들의 보증금도 파악해야한다. 

< 등기부등본 을구에 있는 근저당 금액 + 선순위 세입자들의 보증금 + 나의 전세 보증금 > 을 모두 합한 가격이 매매가의 60%를 넘으면 안된다. 

등기부등본 보는 방법

내 전세보증금을 가장 안전하게 지키는 방법은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세만기가 되었는데도 집주인이 보증금을 안돌려준다고 집주인과 싸울 필요가 전혀 없다. 주택도시보증공사에 필요 서류만 제출하면 바로 보증금을 받을 수 있다. 

전세금반환보증보험은 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 운영하고 있다. 가입조건과 보험료는 아래 링크된 포스팅에서 확인할 수 있다. 

전세금 반환보증보험 / 주택도시보증공사 VS 서울보증보험

아픈 사람은 보험사에서 받아주지 않듯이 보증금 때일 게 뻔히 보이는 위험한 물건도 전세금반환보증보험에 가입할 수 없다. 

1. 원룸은 안된다. 

등기부등본을 땠을 때 도시형생활주택, 오피스텔, 다가구주택 등 여러 형태가 있지만 한 건물에 집주인이 한 명인 경우라면 가입이 어렵다. 공인중개사나 집주인에게 확인서를 받으면 가입이 가능할 수도 있지만 그 확인서에 모든 세입자의 보증금과 세입자명, 계약 날짜 등을 상세히 적어야한다. 이런 확인서를 적어줄 임대인은 거의 없다. 

다행히 아주 착한 집주인을 만나 확인서를 적어주더라도 건물에 융자가 많으면 가입이 거절된다. 빚없이 건물 짓는 사람이 몇이나 될까? 대부분 은행에서 최대한의 대출을 끌어당겨 건물을 짓기 때문에 가입이 가능한 원룸을 찾기는 하늘에 별따기이다. 

원룸은 전세반환보증보험 가입이 안되나?

2. 전화로 가입 유무 확인

계약 하기 전 등기부등본을 때고 주택도시보증공사(1566-9009)에 전화를 걸면 간단하게 가입유무 확인이 가능하다. 등기부등본에 나온 주소와 근저당금액, 나의 보증금액, 주거형태 등을 말하면 가입이 가능한지 바로 알 수 있다. 

오피스텔의 경우 등기부등본을 열람하면 주용도에 업무시설이라고 나와있다. 업무용 오피스텔이라도 전입신고를 하고 살고있다면 주거용 오피스텔이라고 본다. 오피스텔의 경우 집주인이 세금 문제때문에 세입자에게 전입신고를 못하게 하는 경우도 있다. 이런 경우에는 전입신고를 못하므로 주거용 오피스텔로 볼 수 없고 전세반환보증보험 가입도 어렵다. 

대출을 해야하는 경우 한국주택보증공사의 보금자리론이나 각 은행의 전세자금대출의 금리를 비교해서 알아본다. 전세보증금은 대부분 1억 이상이기 때문에 계좌이체 한도를 보증금보다 높게 상향 조정한다. 

계약 당일, 계약서를 작성하기 직전에 다시 등기부등본을 열람해서 새로운 근저당이 있는지 확인한다. 

임대인이 진짜 집주인이 맞는지 신분증을 확인한다. 임대인 대신 대리인이 나왔다면 대리인의 신분증도 확인한다. 확인하는 방법은 아래 링크된 포스팅에 자세히 나와있다. 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

모든 대금은 집주인 계좌로 입금한다. 임대인 대신 대리인이 계약하러 나온 경우라도 대리인이 아니라 임대인 계좌로 입금해야한다. 가계약금이나 보증금을 지급했다는 증거를 남겨야하므로 현금으로 찾아와서 주는 것보다 폰뱅킹, 텔레뱅킹 등을 이용하여 계좌이체를 하는 것이 좋다. 

계약은 평일 오후 4시 이후에 하는 것이 좋다. 은행이 16시에 문을 닫으니 그 이후에 계약을 하면 임대인이 대출을 받을 수가 없다. 새로운 권리관계가 생기는 것을 원천봉쇄하는 것이다. 

계약서를 작성할 때 특약사항으로는 어떤 것들이 있는지 아래 링크를 클릭해서 알아보자. 

전세, 월세 계약시 특약사항

계약서를 작성하고 잔금을 모두 지급했다면 가장 먼저 주민센터로 달려가서 전입신고를 하고 확정일자 도장을 받아야한다. 주말이나 공휴일이라 주민센터에 갈 수없다면 인터넷으로도 신청이 가능하다. 

전입신고와 확정일자 총정리

원룸, 투룸 전세를 구하려고 회사 근처 부동산을 돌아다녔다. 

원룸, 투룸, 쓰리룸 이렇게 있는데 지역별로 개념이 조금씩 다르다. 서울에선 방 개수로 방 2개면 투룸, 방 3개가 쓰리룸인데 부산에선 

원룸 : 방 1개, 부엌 분리 안되고 방에 같이 있음

투룸 : 방 1개, 거실 1개, 거실에 싱크대있음

쓰리룸 : 방 2개, 거실 1개 

이렇게 거실도 방 하나로 친다. 투룸에서 거실은 거실이라 부르기도 뭐할만큼 작고 원룸에서 부엌이 분리되어 있는 정도다. 

처음엔 무작정 찾아가면 되겠지하고 뚜벅이로 부동산을 들어갔다. 처음 들어간 부동산에서 투룸 전세 3개를 보여줬는데 모두 원룸 건물에 근저당이 50 ~ 60% 가까이 있었다. 근저당이 너무 많은 거 아니냐고 하자 다들 대출 최대한도로 끌어당겨서 건물 짓지 빚없는 건물이 어딨냐고 오히려 더 큰소리다. 전세금반환보증보험 얘기를 꺼내자 자기는 계약하면서 그런거 해본적 없다고 모른단다. 

여기 물건도 별로 없고 참 불친절하구나 하고 다른 곳으로 갔다. 

하루종일 10군데 이상 돌았는데 처음 간 중개사무실이 가장 전세물건이 많고 제일 친절한 곳이었다. ㅡ.ㅡ;;

"투룸 전세 있나요?" 라고 던지자 반 이상이 "원룸, 투룸은 다 월세지 요새 전세가 어딨냐" 며 손님 취급도 안하고 문전박대였다. 

참 원룸 전세 구하기 힘들구나. 전세 자체도 잘 없고 겨우 몇 개 있어도 다 융자가 최대치로 있다. 오피스텔도 마찬가지다. 수익형부동산이라 다들 월세를 원하지 전세를 놓는 바보는 없다. 있다고 해도 전세가나 매매가가 그닥 차이가 안난다. 

그들이 보기엔 하찮은 몇천만원일지 몰라도 내겐 평생 모은 돈인데 내 보증금 때이면 누가 책임지나... 

목마른 사람이 우물을 판다고 직접 전세금반환보증보험 가입조건을 알아봤다. 

전세금 반환보증보험 / 주택도시보증공사 VS 서울보증보험

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

주택보증공사 상담원과 통화해서 알아보니 

요즘 원룸도 10층 건물 올려서 삐까번쩍하게 짓기때문에 겉만 보고는 이 건물이 원룸인지 오피스텔인지 도시형생활주택인지 알 수가 없단다. 

우선 그 건물의 등기부등본을 때야한다. 여러 개의 방이 있는 한 건물에 집주인이 한명일 경우 각 호수별로 구분 등기가 되어있어야한다. 501호, 203호, 701호 등 각 호실별로 등기부등본을 땔 수 있어야한다. 

그리고 등기부등본 을구에 보면 이 건물에 빚이 얼마나 있는가 알 수 있다. 만약 501호 방이 마음에 들어서 501호 등기부등본을 땠는데 을구에 00은행 근저당 28억이 있다면 이는 모든 호수에 공동 담보로 잡힌 것이다. 이 방 하나의 시세가 28억일 리는 없으니 건물 전체를 담보로 28억을 대출한 것이다. 그래서 203호, 701호 등기부등본을 때도 똑같이 을구에 28억 융자가 나온다. 

이렇게 공동담보로 잡혀있는 경우 전세금반환보증보험 가입이 안된다. 

대부분 다 원룸 건물에 융자가 있기 때문에 원룸은 가입이 안된다고 보면 된다. 

혹시나 가입이 가능하다고 하더라고 넘어야할 산은 또 있다. 

집주인이 확인서를 써줘야한다. 그런데 그 확인서라는 것이 모든 세입자의 전세, 월세 보증금과 계약일자, 세입자 이름 등을 자세히 써야한다. 이 걸 써주는 사람이 과연 있을까? 

2018년 2월부터 전세반환보증보험에 가입하면 집주인 동의를 안받아도 된다. 그러나 여기서 원룸인 다가구주택은 예외다. 가입조건에는 확인서를 받으면 가입이 된다고 나와있지만 어느 집주인이 해주겠나?

현실적으로 전세반환보증보험에 가입하려면 아파트, 빌라, 각 개인별로 분양된 주거용 오피스텔이어야한다. 

1. 공인중개사 사무실에서 원하는 방을 보고 등기부등본을 때달라고 한다. 직접 인터넷 등기소에 접속해서 700원 결제하면 등기부등본을 열람할 수 있다. 

2. 주택도시보증공사 1566-9009 에 전화해서 상담원 연결을 한다. 

3. 등기부등본에 나온 임대주택 주소, 보증금액, 주택 종류 등을 알려준다. 

4. 가입이 가능하다고 하면 전세계약을 하고 전세계약서 사본 + 전입신고 + 확정일자를 모두 마치고 전세금반환보증보험을 신청한다. 

5. 승인되기까지 2~3주 정도 소요된다. 

보증보험에 가입하면 전세 계약 만료 후 보증 사고가 났을 때 받을 수 있다. 

보증사고란 

1. 경매, 공매 

임대주택이 경매나 공매가 진행되어서 법원으로 부터 안내문을 받은 경우 

2. 집주인이 정당한 사유없이 보증금을 안 주는 경우 

여기서 정당한 사유가 안된다는 것은 

① 다음 세입자가 들어올 때 까지 못 주겠다. 

② 집값이 떨어져서 돈을 못 주겠다. 

③ 돈없어서 못 주겠다. 

등 이 모두 포함된다.

거의 왠만하면 다 받을 수 있다. 세입자가 계약 종료 의사를 확실하게 밝혔을 때 해당되니 계약 만료 1달 전에 계약 종료 의사를 밝히고 증빙 서류를 제출하면 1달 이내에 주택도시보증공사에서 전세보증금을 준다. 

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확정일자 VS 전세권설정등기

전입신고와 확정일자 총정리

전세보증금 돌려주지 않을 때 받는 방법

특약은 법적으로 특별한 위법사항이 없는 한 계약 당사자 간의 합의로 작성한다. 특약은 임대인이나 임차인 중 어느 일방적인 입장에서 작성할 수 없고 상호 합의로 이루어진다. 너무 많은 특약을 요구하면 계약하는 도중 깨질 수도 있다. 임대차 계약서에는 특약사항을 적는 란이 크지 않다. 각자 꼭 필요한 특약만 1 ~ 2 가지 적도록 하자. 

1. 월세는 선불로 한다. 

월세는 선불 또는 후불로 정할 수 있고 지급 날짜를 명확히 정해야한다. 

일반적으로 전월세의 경우 보증금을 천만원 이상 지불하므로 월세를 후불로 하는 경우가 많다. 월세가 밀렸을 때 임대인은 월세를 보증금에서 공제할 수 있어 후불로 해도 괜찮다. 

그러나 보증금이 없는 무보증 월세나 보증금 대비 월세가 높은 경우에는 선불로 하는 것이 임대인 입장에서 유리하다. 

2. 임차인은 시설물 파손 및 훼손 시 원상복구한다. 

임차인은 임대차 관계 종료시 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야한다. 

민법 제654조와 제615조에는 임차인의 임대차 목적물 원상회목 의무 조항이 있다. 

'임대차가 종료하면 임차인은 임대차 물건을 반환하여야하고 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. '

2번 문구를 특약으로 정하지 않아도 민법 제 654조에 의하여 임차인은 당연히 원상회복 의무를 부담한다. 다만 이 민법은 강행규정이 아니라 임의 규정이다. 당사자간의 특약으로 원상회복 의무를 배제할 수도 있다. 

임차인의 입장에서 이 특약을 수정하자면 마지막에 단서조항을 넣는다. 단, 임차인의 책임없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리한다. 

3. 임차인은 월세 2회 이상 미입금 시 임대인은 계약을 해지할 수 있고 임차인은 퇴실한다. 

임차인은 임대차 기간 중 월차임을 연체 시 임대인에게 임대료의 일정 비율을 가산하여 지급한다. 

2개월 이상 월세가 밀리면 계약해지 사유가 된다. 민법 640조는 '차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있다. 이 때 2기의 차임액이란 2개월치 월세를 말하며 2개월 연속이 아니어도 두달치면 계약 해지 사유가 된다. 

4. 계약 종료로 인한 퇴거 후 청소비는 임차인이 지불한다. 

계약 종료 후 퇴실 시 현 상태를 유지하지 못할 시 청소비 5만원을 보증금에서 차감한다. 

민법 제623조에는 임대인의 의무가 나와있다. 

'다음 세입자를 위해 임대인이 상태를 유지하게 할 의무를 담당하기 때문에 세입자는 그 비용을 지급할 의무가 없다.'

따라서 임차인의 통상적인 사용에 따라 자연적으로 집이 더러워지거나 소모된 것은 통상의 원상회복 의무에 포함되지 않는다. 그래서 임차인은 계약 종료 후 이사나갈 때 도배비용과 청소비용을 물어줄 필요가 없다. 

그러나 4번처럼 계약서 특약사항으로 명시되어 있다면 청소비를 지급해야한다. 임차인의 입장에서 이 조항은 특약에서 빼는게 좋다. 

요즘엔 임대인들이 아주 세부적으로 특약사항을 정해 금지사항을 정하고 있다. 

5. 1인 1실을 기준으로 한다. 계약 기간 중 계약인 이외 2인 거주시 별도의 추가 비용을 납부한다. 

6. 못 박기, 페인트칠은 금지사항으로 한다. 

7. 임대인의 허락없이 케이블 선 연결을 불허한다. 

8. 애완동물은 사육을 금지한다. 

9. 실내 및 복도에서의 흡연을 금지한다. 

1. 월세는 후불로 한다. 

2. 장기수선충당금은 임차인이 대납하고 계약 만료 시 정산하여 임대인은 임차인에게 반환한다.  

아파트, 오피스텔의 경우 관리비 내역서에 '장기수선충당금' 항목이 있다. 장기수선충당금이란 300세대 이상의 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 공동주택의 소유자에게 매달 청구되는 비용이다. 이 비용은 중앙집중 난방장치 보수, 엘리베이터 보수, 아파트 도색작업, 부대시설 변경, 아파트 조경 비용 등에 사용된다. 

장기수선충당금은 원래 집주인이 내야하는 비용인데 매달 관리비에 포함시켜 나오니 편의상 세입자가 먼저 지불한다. 추후 계약 만료 후 이사갈 때 집주인에게 이 비용을 청구해야한다. 

3. 임대인은 방범창을 설치해준다. 

특약으로 넣었을 때에는 임대인은 방범창 설치를 해줘야한다. 그러나 특약에 있지 않다면 '임대인이 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담하지 않는다'는 것이 대법원의 판결이다. 

4. 보일러 고장, 누수, 결로 등 하자 보수는 임대인의 부담으로 잔금 지불할 때까지 완료한다. 

5. 기타 사항은 민법 임대차 보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다. 

6. 관리비는 특약사항에 따로 적는다. 

월세 35만원에 관리비 5만원인 경우 관리비 포함 월세 40만원이라고 적으면 복비가 올라간다. 월세는 35만원으로 적고 관리비는 따로 적는다. 

1. 계약일 현재 현 시설물 상태에서 임대차한다. 

계약 당일 세입자가 본 그 상태 그대로의 방을 계약한다는 뜻이다. 이는 도배나 장판 교체 및 여러가지 추가적인 요구사항을 일체 할 수 없게 된다. 

그러나 '현 시설물 상태'라는 의미는 정확한 의미를 알 수 없는 모호한 특약으로 매도인의 하자담보책임을 면제한 것으로 볼 수 없다는 대법원의 판례가 있다. 좀 더 정확한 표현으로 "잔금 지급 전 하자 여부를 확인하였고 이상없다." 라고 적는 것이 좋다. 

2. 시설물은 온전한 상태에서의 계약이며 시설물 파손 및 훼손 시 원상복구한다. 

3. 임대인은 보일러, 전기, 수도 시설 등의 수리 비용을 부담하되 전구교체, 수도꼭지 등의 수리비용은 임차인이 부담한다. 

보일러가 고장나거나 변기, 수도관 등 기초 설비에 문제가 있는 경우 원칙적으로 임대인이 수리를 해줘야한다. 하지만 임차인 역시 집에 대한 통상의 관리의무를 부담하고 있기 때문에 수도꼭지나 전구교체 등 소규모 파손이나 형광등, 샤워기 헤드 등의 소모성 자재는 스스로 고쳐야한다. 

4. 기간 만료 전 중도 해지 시 임차인은 다음 세입자를 구하고 중개수수료 및 비용은 임차인이 부담한다. 

이 특약에 따르면 전세 2년 계약을 했는데 도중에 이사를 가야한다면 다음 세입자를 구해야 나갈 수 있다. 만약 세입자를 구하지 못하면 그 전까지 전세보증금을 돌려받을 수 없다. 

5. 기타 사항은 주택임대차 보호법에 따르기로 한다. 

1. 계약일로부터 잔금 및 입주 일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않는다. 

현재 등기부등본상의 권리관계를 잔금 익일까지 현 상태로 유지한다. 

이를 위반 시 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다. 

이사당일 전입신고와 확정일자를 받으면 그 다음날부터 우선변제권이 생기기 때문에 입주일 익일(다음날)까지로 기한을 정하는 것이 좋다. 요즘 깡통전세가 많아서 임대차 계약을 먼저 하고 잔금 날짜 전에 임차인 몰래 은행에 대출을 받아 근저당 설정 계약을 할 수도 있다. 이 때 근저당이 1순위, 임차인이 2순위가 된다. 만약 집이 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 완벽하게 보호받을 수 없다. 

2. 임차인의 책임없는 노후 시설의(보일러, 수도 등) 고장은 임대인이 적극 수리한다. 

3. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대차 여부에 관계없이 전세보증금을 즉시 반환해주기로 한다. 

전세 만기일이 다 되었는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 90%의 이유는 아직 다음 세입자를 구하지 못했다는 것이다. 보증금을 받기 위해 집주인보다 오히려 세입자가 적극적으로 부동산에 연락해서 다음 세입자를 구해야하는 경우도 있다. 이를 사전에 방지하기 위하여 위의 특약을 적어놓는 것이 좋다. 

4. 임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 해주기로 한다. 

계약하기 전 미리 집 상태를 점검하고 하자가 있거나 수리가 필요한 부분은 미리 특약으로 정해놓는다. 

5. 계약금 00만원은 계약 당일 (00년 00월 00일) 임대인 000의 은행 계좌(00은행 계좌번호)로 입금하고 00년 00월 00일까지 잔금을 송금한다. 

6. 임대인은 해당 부동산에 설정된 근저당권 (00은행, 채권최고액 일금 00백만원)을 잔금지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다. 

임대인이 전세 보증금을 받아서 대출을 갚을 경우 잔금 지급일에 근저당권이 말소되었는지 확인해야한다. 임대인, 임차인, 공인중개사가 같이 은행으로 가서 직접 눈으로 확인하는 것이 가장 정확하다. 

1. 본 계약은 임대인의 대리인 000과 계약함을 임대인과 통화 후 체결한다. 계약금은 임대인 소유 00 은행 계좌로 입금한다. 

임대인이 바빠서 부인이나 자녀가 대리인으로 나온 경우 임대인과 전화 통화로 계약 여부를 확인한다. 나중에 임대인이 계약한 사실이 없다고 발뺌할 수 없게 특약사항에 적어놓는다. 

2. 본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련 서류 (위임장, 인감증명서)를 제출한다. 

원래 계약서를 작성할 때 대리인은 위임장과 인감증명서를 가져와야한다. 그러나 계약 당일에 서류를 가져오지 않았을 경우 위와 같은 특약을 기재할 수 있다. 

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소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

전세금 반환보증보험 / 주택도시보증공사 VS 서울보증보험

전세는 매월 부담스러운 월세를 내는 사람들에게 내가 낸 보증금을 그대로 돌려받을 수 있는 우리나라에만 있는 제도다. 어쩌면 내 전 재산인 거액의 보증금으로 살고있지만 세입자는 계약 만료가 다가오면 보증금을 때일까봐 노심초사다. 계약기간이 만료됐음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 이유가 뭘까? 대표적으로 2가지가 있다. 

언제 세입자가 구해질지 알 수가 없다. 이는 법적인 근거가 없는 임대인의 주장일 뿐 계약이 해지되었다면 보증금을 돌려줘야한다. 90% 이상이 이 이유에 해당한다. 

임차인은 계약 완료 후 집을 떠날 때 건물을 임차받았을 당시의 상태로 원상복구를 할 의무가 있다. 그래서 집에 입주할 때 짐을 들여놓기 전에 미리 집 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 좋다. 이 때 사진이나 동영상에서 날짜가 확인되면 정확하다. 

원상복구의 의무는 임대차 계약 당시의 상태를 100% 반환해야한다는 의미는 아니다. 건물을 큰 문제없이 통상적으로 사용할 수 있다면 보증금을 받지 못할 이유가 되지 않는다. 벽에 못을 박거나 통상적인 사용으로 인한 제품의 마모나 손상은 원상복구 범위에 들지 않는다. 

보증금에서 원상복구에 들어가는 비용을 빼고 돌려주는 경우 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못했으므로 나머지 금액을 돌려줄 때까지 동시이행항변권을 행사하며 퇴거하지 않을 수 있다. 

임차인은 최소 계약기간 만료일 1달 전에 집주인에게 나간다고 통보를 해야한다. 법적으로는 한달 전이고 통보는 빠르면 빠를수록 좋다. 집주인에게 통보했다는 증거로 문자나 통화를 녹음해둔다. 

내가 상대방과 하는 통화를 녹음하는 것은 상대방에게 알리지 않아도 불법이 아니라는 판례가 있다. 그러나 본인이 참여하지 않은 대화인 제3자들의 대화를 몰래 녹음하는 것은 도청이므로 불법이다. 이 녹음파일은 속기사무소에서 근무하는 속기사가 녹취록으로 작성해야 증거로 제출할 수 있다. 

지금부터 보증금 전액을 돌려받기까지 모든 통화는 녹음하고 문자로 다시 한번 보낸다. 나중에 소송을 할 때 모두 증거자료가 된다. 

내용증명이란 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도이다. 내용증명은 법적인 효력은 없으나 법적 분쟁에서 아주 좋은 증거로 사용되기 때문에 전반적인 상황을 자세히 쓰는 것이 좋다. 

계약 만료일 1 ~ 3개월 전에 계약 연장 의사가 없으니 보증금 반환에 협조해달라는 내용증명을 집주인에게 보내서 계약해지의사를 명확하게 밝혔다는 증거를 남기는 것이 좋다. 그러나 우리나라 정서상 미리 내용증명을 보내면 반감을 사게 되는 경우가 많으니 대게 계약해지는 문자를 보내 증거로 남긴다. 

계약만료일에 보증금을 돌려받지 못하면 바로 내용증명을 작성해서 집주인에게 보낸다. 정해진 서식은 없으나 내용증명 문서 안에는 아래 사항을 기입해야한다. 

< 내용증명 작성 내용 >

① 수신인 성명 (집주인)

② 발신자 성명 (나)

③ 집주소 

④ 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시 

⑤ 임대차목적물 반환 날짜 (이사예정일)

⑥ 임대차목적물 명도 확인 요청 

⑦ 임대차보증금 금액과 지급 협조 요청 (반환 계좌 지정)

⑧ 임대차보증금이 지연될 경우 진행될 절차에 대한 설명 

⑨ 작성 날짜

⑩ 사전 계약해지 의사를 밝혔음에도 보증금이 반환되지 않아 어떤 손해가 발생하였는지에 대한 구체적인 내용 (이사비, 정신적 피해 등)

이 중에서 수신인과 발송인의 성명, 집주소는 꼭 적어야한다. 수신인 집주소는 등기부등본상의 집주인 주소로 보낸다. 작성된 서류는 같은 내용으로 총 3부가 필요하다. 서류를 들고 우체국으로 가서 내용증명 발송을 원한다고 말하면 된다. 1장은 수신인(집주인)에게 등기로 보내고 1장은 우체국이 보관한다. 나머지 한장은 발송인 보관용으로 내가 보관한다. 

집주인이 내용증명을 받기까지 2~3일이 걸린다. 집주인이 등기우편물을 수신 거부하거나 실제로 다른 주소지에 살고 있어서 수령이 안될 경우 '폐문부재'로 반송된다. 

반송된 내용증명, 내 신분증, 계약서를 들고 해당 주민센터에 가면 집주인의 주민등록초본을 때준다. 그럼 현재 집주인이 거주하는 주소를 알 수 있다. 이 주소로 내용증명을 다시 보낸다. 내용 증명은 계속 반송되어 오더라도 명확한 의사를 전달했다는 증거 자료로 쓰인다. 

전세계약 당시 중개사무소를 이용했다면 중개사에게 중재를 요청하는 것도 좋은 방법이다. 공인중개사는 5년간 계약서를 보존할 의무가 있고 임차인과 임대인 사이에서 분쟁 발생 시 중재할 의무가 있다. 여기서 사람이 아닌 법을 믿어야한다. 중개사가 자기를 믿고 기다려달라거나 중재가 제대로 안되면 바로 지급명령 신청이나 전세금 반환소송으로 넘어간다. 

집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 절대 짐을 빼거나 주소를 변경하면 안된다. 그러나 피치못할 사정으로 이사를 해야하는 경우에는 임차권 등기명령을 신청한다. 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 대항력 및 우선변제권을 유지하면서도 다른 집으로 이사할 수 있다. 

임차권 등기명령은 아래 조건이 충족되어야만 신청이 가능하다. 

① 임대차의 계약기간이 만료되어야 한다. 

② 임차인이 점유 + 전입신고 + 확정일자를 갖추어야한다. 

그래서 이사한 당일 전입신고와 확정일자는 필수로 해야한다. 

임차권 등기 후 효력이 발생되기까지 2주 정도 소요된다. 그래서 임차권등기가 완료되었는지 등기사항증명서를 통해 확인한 다음 이사해야한다. 

만약 전세보증금의 일부만 받고 나머지는 차용증만 받고 이사를 했다면 ? 

임차인의 대항력은 소멸되어 집이 경매로 넘어갔을 때 우선변제를 받을 수 없다. 보증금의 일부만 못 받아도 임차권 등기가 완료된 후 이사해야한다. 등기가 완료되면 새로 이사한 집에 전입신고와 확정일자를 받으면 된다. 

임차권 등기를 한 임차인은 집주인에게 전세보증금과 지연이자, 임차권 등기비용까지 청구할 수 있다. '이 집은 문제있는 집이다.'라고 등기부등본에 빨간 줄을 긋는 것과 같은 효과다. 임차권 등기명령 해지는 임차인만 할 수 있고 해지를 하더라도 말소 내용까지 등기부등본에 남는다. 

그래서 마음에 드는 집이 등기사항전부증명서 을구 란에 임차권 등기가 되어있다면 계약을 하면 안된다. 주택 임차권이 등재된 건물에 새로 들어오는 임차인은 우선 변제를 받을 권리가 없다. 주택 임차권 등기가 되어있다는 것은 예전에 살던 사람이 보증금을 못 받은채 이사를 갔다는 뜻이다. 

< 임차권 등기명령 신청 시 제출 서류 >

① 임차권 등기명령 신청서 : 양식은 법원 사이트, 서울시 전월세지원센터 사이트에 있다. 

② 등록세, 교육세 납부 영수증 : 해당 구청의 세무과에 가서 임차권 등기명령에 관한 등록세, 교육세 신청서를 작성하면 지로를 준다. 이 지로를 은행에 납부하고 영수증을 첨부한다. 

③ 인지, 송달료, 증지 납부 영수증 : 비용은 대략 2만원 미만으로 은행이 납부하고 영수증을 첨부하면 된다. 

④ 임차인의 주민등록등본 또는 초본 : 주소변동사항이 기재되어 있는 것으로 주민센터 또는 민원24에서 발급이 가능하다. 

⑤ 확정일자가 찍힌 임대차 계약서 사본 : 반드시 확정일자가 찍혀있어야한다. 

⑥ 건물 등기부등본 : 등기소 또는 인터넷으로 발급 가능하다. 

⑦ 부동산 목록 : 건물 도면은 손으로 간략하게 그리면 되고 부동산의 표시는 등기부등본을 보고 필요사항을 적는다. 

접수가 완료되면 사건번호가 적힌 접수증을 부여받는다. 2주 후부터 법원 홈페이지의 나의 사건검색에서 사건번호로 진행상황을 조회할 수 있다. 

집주인이 보증금을 반환하지 않으려고 공탁제도를 악용해서 보증금의 일부만 돌려주려는 꼼수를 부리기도 한다. 공탁이란 법원에 금전, 유가증권, 기타의 물품을 맡기는 것이다. 임차권 등기명령 신청을 하고 열쇠를 반납해야하는데 집주인이 거부할 경우 집주인이 거주하는 지역의 관할 법원에 열쇠를 공탁하면 된다. 

임차권 등기명령 신청을 완료하고 이사를 했을 때 집주인이 원상회복의무를 들며 시설파손비를 청구할 수 있으니 짐을 뺄 때 집안을 사진과 동영상으로 꼼꼼히 찍어둬야한다. 실시간 TV어플로 영상 촬영일이 언제인지 확실하게 나오는 것이 좋다. 

내용증명을 보냈는데도 보증금을 안주면 관할 법원에 지급명령 신청을 한다. 직접 법원에 가지 않아도 대법원 전자소송 홈페이지에서 진행이 가능하다. 일반 민사소송이 6개월에서 1년 정도 시간이 걸리지만 지급명령은 보통 한달 이내 마무리된다. 

상대방이 2주동안 이의신청을 하지 않으면 법원은 지급명령을 확정한다. 집행문을 부여받으면 강제집행이 가능하며 이 집행문으로 강제 경매신청을 할 수 있다. 

만약 채무자가 이의신청서를 제출하면 일반 민사소송 절차로 전환되게 된다.  

최후의 수단으로 전세금 반환소송이 있다. 소송은 시간도 오래걸리고 비용이 들며 무엇보다 정신적인 스트레스가 심해서 소송 전에 원만하게 끝내는 것이 좋다. 소송을 하려면 반드시 그 집을 점유하고 있어야한다. 만약 이사를 간다면 꼭 임차권 등기명령을 신청해야한다. 

보증금반환청구소송은 일반 민사소송과 달리 보증금이 3천만원을 초과하는 경우에도 소액 사건 심판법에 따라 소송 절차를 신속하게 진행할 수 있는 특례를 가지고 있다. 

보증금 반환소송에서 승소 확정판결을 받게되면 강제 경매를 신청할 수 있다. 소송에서 승소했을 때 보증금 반환 지연 이자와 소송에 들어간 비용을 패소한 임대인에게 청구할 수 있다. 

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전세보증금 인상시 계약서 작성방법

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

등기부등본 보는 방법

피같은 내 돈! 보증금을 지키기 위해선 이사한 당일 전입신고와 확정일자를 받아야한다. 확정일자란 임대차계약서에 계약 날짜를 확정하는 것이다. 주민센터에서 전입신고 한 후 계약서에 확정일자 직인을 받아야한다. 확정일자는 임대차계약서만 있으면 집주인 동의없이 가능하다. 

2015년 9월 14일부터 확정일자도 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 신청이 가능하다. 평일 16시 이후에 인터넷으로 신청한 경우 다음날에 처리가 될 수 있으므로 주민센터를 방문해서 신청하는 게 낫다. 

주택을 점유하고 전입신고를 하면 그 다음날부터 대항력이 생긴다. 대항력이란 전세집이 경매나 매매로 임대인이 변경되더라도 보증금을 받을 수 있는 권리를 말한다. 

전입신고를 하고 확정일자 도장까지 받으면 우선변제권이 생긴다. 우선변제권은 경매 진행시 다른 채권보다 먼저 배당받을 권리이다. 좀 더 자세한 사항은 아래 링크된 포스팅에 나와있다. 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

보증금을 지키는 방법으로 확정일자 외에 전세권 설정등기를 하는 방법도 있다. 전세권 설정등기란 등기부등본에 전세권을 설정하는 것이다. 

확정일자와 달리 전세권 설정등기는 집주인의 동의가 필요하다. 보통 집주인들이 전세권 설정등기는 등기부등본에 전세권 설정금액이 나오기때문에 잘 안해주려고 한다. 그래서 대부분의 세입자들은 점유 + 전입신고 + 확정일자로 대항력을 갖추는게 현실이다. 

◆ 전세권설정등기 필요 서류 

임대인 : 등기필증(등기권리증), 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본   

임차인 : 신분증, 전세권설정등기 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 도장, 전세권설정등기 등록면허세 영수필확인서, 등기신청수수료 영수필확인서 

전세권 설정등기를 하면 보증금을 집주인으로부터 돌려받지 못했을 때 소송없이 직접 경매 신청을 통해 변제받을 수 있다. 재계약시에도 그 효력은 그대로 유지되어 말소를 하지 않는 한 사라지지 않는다. 

◆ 비용

대신 전세권 설정등기는 등기비용이 발생한다. 

등록세 : 전세보증금 X 0.2%

교육세 : 등록세 X 20%

증지 : 부동산 건당 15,000원 

만약 전세보증금이 2억원이라고 한다면 

등록세 : 2억 X 0.2% = 40만원

교육세 : 등록세 40만원 X 20% = 8만원 

증지 : 전세보증금 1건 15,000원 

총 495,000원이다. 

법무사를 통해 진행할 경우 추가비용도 발생한다. 

주택이 아닌 상가로 취급되는 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 오피스텔이 주택 취급을 받게 된다. 그레서 임대인은 1세대 다주택자가 되어 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못한다. 그래서 확정일자를 받는 것을 꺼리는 임대인이 있다. 이럴 경우 확정일자 대신 전세권 설정등기를 해서 보증금을 보호해야한다. 

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소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

소액임차인 최우선변제권 요건과 범위

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

임대차 계약 시 계약 기간을 정할 때 초일산입과 초일불산입이 있다. 초일을 산입하느냐 안하느냐에 따라 달라진다. 초일이란 첫째날, 당일을 뜻한다. 

민법 제6장 제155조부터 제161조까지 기간에 대한 규정이 나와있다. 

제157조에서는 '초일불산입'을 규정하고 있다. 계약서를 9월 24일에 작성하면서 중도금은 7일 후에 주기로 한다고 작성했다면 6일 후는 초일인 24일을 빼고 9월 30일이 된다. 

그러나 기간의 첫날은 산입하지 않지만 그 기간이 오전 0시부터 시작하면 초일을 산입한다. 24시, 0시는 초일산입과 불산입에 있어서 중요한 기준이 된다. 

만약 계약서를 9월 24일에 작성하면서 중도금은 '10월 1일부터 6일 후'에 주기로 한다고 작성했다면 10월 1일은 오전 0시부터 시작하므로 6일 후는 1일을 포함하여 10월 6일이 된다. 

기간말일의 종료는 밤 12시를 뜻한다. 보통 이사나가는 사람은 오전 중으로 짐을 빼고 이사 들어오는 사랆은 오후에 도착한다. 그런데 나가는 세입자는 합법적으로 당일 밤 12시까지 점유할 수 있다. 임대인과 싸워서 세입자가 이삿짐을 빼지 않고 버티는 경우를 대비해 계약서를 작성할 때 특약에 이사나가는 시간까지 넣는 것이 좋다. 

부동산 계약은 민법에 근거하여 초일을 불산입하는 것이 원칙이다. 민법 제157조와 159조에 따라 임대차 계약서를 작성할 때 1년은 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일이 아니라 2019년 1월 1일까지이다. 2년이라면 2018년 1월 1일부터 2020년 1월 1일이다. 

초일불산입 임대차기간 

2018년 9월 24일 ~ 2020년 9월 24일 

임대차 계약기간을 따지는 이유는 월세금 정산때문이다. 전세인 경우 임대인과 임차인 간에 크게 다툼이 없지만 월세는 어떻게 기간을 산정하느냐에 따라 하루치 월세를 더 낼 수도 안낼 수도 있다. 상가 임대차의 경우 월세가 300만원이라면 하루치 월세는 10만원이다. 만기일이 언제인가에 따라 10만원을 더 낼 수도 있다. 월세가 비싼 대형 상가인 경우 그 금액 차이는 더 커진다. 

1. 특약 

현실에선 꼭 민법 제157조에 따라 초일불산입을 하는 것은 아니다. 계약 당사자 간에 특약으로 초일산입으로 정한다고 합의하면 그 기간에 따르면 된다. 

초일산입 임대차기간 

2018년 9월 24일 ~ 2020년 9월 23일

2. 오전 0시부터 기산 시 

3. 나이, 연령을 계산할 때 

4. 양도소득세의 보유, 거주기간을 계산 시 

계약기간의 만기가 2018년 9월 24일인데 1년 더 연장계약을 하는 경우 계약의 기산일은 언제 일까? 

재계약의 경우 2018년 9월 24일로 기존 계약은 종료가 되고 9월 24일부터 다시 1년간 새로운 계약을 체결했다고 본다. 그래서 계약 기간은 2018년 9월 24일 부터이다. 

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9.13 부동산 대책 총정리, 전문

소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

2013년부터 시행된 전세보증금 반환보증은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관에서 대신 보증금을 지급해주는 상품이다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)에서 전세금 반환보증보험을 운영하고 있다. 

과거에는 전세금 반환보증보험에 가입하려면 집주인의 동의가 필수였으나 2018년 2월부터 집주인 동의없이 가입이 가능하다. 이 보험은 전세 기간이 1년 이상 남아있으면 누구나 신청할 수 있다. 

전세보증금 3억원인 아파트를 2년 계약했다면 주택도시보증공사의 경우 연 0.128%로 2년간 총 보험료는 768,000원이다. 서울보증보험의 경우 보증료율은 연 0.192%로 2년간 총 보험료는 1,152,000원이다. 약 100만원으로 보증금 3억원을 보호받을 수 있다. 

이 때문에 가입자가 급증하고 있다. 올해 1월부터 7월까지 5만여 가구가 11조 4천억원의 전세보증 반환보험에 가입했다. 

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9.13 부동산 대책 총정리, 전문

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

앞에서 소액임차인의 최우선변제권 요건과 범위에 대해 알아보았다. 아래 링크된 최우선 변제권의 요건을 모두 갖추었더라도 보증금을 못 받는 경우가 있다. 

소액임차인 최우선변제권 요건과 범위

소액임차인 제도는 경매가 진행되더라도 100% 무조건 배당받는 것이 아니다. 아래의 경우는 최우선 변제권이 적용이 안되는 경우이다. 

1. 채무초과 

주택의 시세보다 집을 담보로 대출한 금액이 훨씬 큰 '채무초과' 상태인 경우 최우선변제권이 적용이 안된다.  임대인의 채무초과가 충분히 의심되는 상황에서 당시 전세 시세보다 훨씬 저렴한 소액보증금을 내고 임대차 계약을 체결하는 것은 비정상적인 거래로 판단한다. 그래서 임차인은 임대차계약을 체결할 때 등기부등본의 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴봐야한다. 

2. 경매 예정 + 싼 보증금

경매가 진행될 걸 알면서도 시세보다 훨씬 적은 전세금으로 입주한 경우 소액임차인 제도를 악용하여 부당한 이익을 취하고자 하는 사해행위로 본다. 저당권이 복잡하게 얽혀있어도 경매가 진행되면 소액임차인은 1순위로 배당받을 수 있기 때문에 이를 악용해 부당한 이득을 취한 것으로 본다. '급전세'나 '급매물'로 시세보다 아주 저렴하게 나온 경우는 매우 주의해야한다.

임차인의 선의를 판단할 때 보증금의 액수는 적정한지, 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인천 관계등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려한다. 

3. 배당이의 소송 

집을 담보로 대출해준 은행이 집주인에게 대출해준 금액 전액을 회수하지 못할 때 선순위인 소액임차인에 대하여 배당이의 소송을 낸다. 배당이의가 들어온 경우 집행법원은 상대방 채권자에 대한 배당을 일시 유보한다. 법원에 의해 이것이 받아들여진다면 보증금은 못 받게된다. 실무에서는 최우선변제를 노리고 소액임차인으로 배당요구를 한 가장 임차인에게 배당이의를 제기하는 사례가 많다. 

4. 보증금 증액한 갱신 계약 

처음 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. 

5. 주택가액의 1/2 금액만 우선변제 

최우선변제금은 주택가액의 1/2에 해당하는 금액만 우선 변제를 해준다. 전체 세입자들의 최우선 변제금의 합계가 경매낙찰금의 1/2를 초과하지 않아야한다. 초과 시 세입자들은 각각 소액보증금의 비율로 분할변제를 받기 때문에 최우선 변제금을 모두 받지 못할 수도 있다. 

만약 전세보증금이 2,500만원이고 경매부동산이 4,000만원에 낙찰된다면 4,000만원의 1/2의 금액인 2,000만원만 받을 수 있다. 500만원은 못 받게 된다. 

서울에 있는 10개의 원룸으로 구성된 보증금 5,000만원의 다가구주택이 경매로 넘어갔다고 가정해보자. 서울시는 1억 1,000만원 이하인 보증금일 때 3,700만원까지 최우선으로 변제해준다. 소액임차인 최우선 변제금의 합은 3,700만원 X 10개 = 3억 7,000만원이 된다. 

만약 이 집이 4억원에 낙찰되었다면 전체 낙찰 금액의 1/2 범위인 2억으로 원룸 10개의 세입자에게 분배되는 것이다. 따라서 보증금 5,000만원 중에서 3,700만원이 아닌 2,000만원만 돌려 받을 수 있게 된다. 

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9.13 부동산 대책 총정리

주택의 분류 단독주택과 공동주택

부동산 계약 절차

우선변제권 = 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자 

우선변제권은 거주하고 있는 주택이 경매나 공매가 되었을 때 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리이다. 우선변제권을 받으려면 주택을 인도받고 전입신고를 하고 확정일자를 받아야한다. 주택의 인도와 주민등록이 각각 다른 날이면 둘 중 더 늦은 날을 기준으로 한다. 

1월 1일에 전입신고와 확정일자를 갖추어도 우선변제권은 다음 날인 1월 2일 오전 0시부터 대항력이 생긴다. 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 그 바뀐 소유자에게 보증금 반환청구를 할 수 있는 권리를 말한다. 즉 소유자가 누구로 바뀌든 전세보증금을 모두 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다. 

최우선변제권 = 주택의 인도 + 전입신고 + 소액보증금 

최우선변제권은 주택임대차계약에서 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 소액 보증금 만큼은 다른 권리보다 최우선적으로 변제해주는 권리이다. 확정신고를 하지 않아도 전입신고를 하고 그 주택에 거주하면 소액 보증금을 받을 수 있다. 

1. 경매 또는 체납처분 

임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해서 매각되는 경우에만 해당된다. 단순히 매매, 교환 등으로 임차주택이 양도되는 경우에는 해당되지 않는다. 

2. 최우선변제 보증금의 범위

보증금이 일정금액 이하여야 한다. 아래 표에 나와있는 최우선변제 임차보증금의 범위에 속해야한다. 각 지역별로 적용되는 보증금이 다르니 유의해야한다. 

< 소액보증금 범위와 최우선 변제금액 >

2018년 9월 18일부터 소액보증금의 범위가 확대되고 과밀억제권역과 광역시의 범위도 달라졌다. 과밀억제권역에는 용인시, 화성시, 세종시가 포함되고 광역시에는 파주시가 포함된다. 

과밀억제권역 : 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)

남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한함)

의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반원특수지역 제외), 용인시, 화성시, 세종시 

광역시 : 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외, 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 

3. 기준시점 

최우선 변제의 기준시점은 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등의 담보물권이 설정된 날을 기준으로 한다. 

만약 서울시에서 전세보증금 1억원으로 2018년 9월 20일에 전입신고를 했다고 가정하자.  보증금이 1억 1,000만원 이하이니 3,700만원까지는 최우선 변제를 받을 것이라 착각하지만 최우선 변제의 기준시점은 전입신고일이 아니다. 

이 주택을 담보로 은행에서 2016년 1월 1일에 근저당 설정을 했다면 이 날짜를 기준으로 최우선 변제 보증금의 범위를 정해야한다. 2016년 3월 31일 이전에 서울의 최우선변제 보증금 상한선은 9,500만원 이하였으므로 최우선 변제를 받을 수 없는 것이다. 

4. 대항요건 

최우선변제권의 대항요건인 주택의 인도와 전입신고를 갖추어야한다. 이 요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속해야한다. 

배당요구의 종기인 경락기일이란 경락대금을 납부한 낙찰자에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다. 

그러므로 이사를 가거나 주소를 다른 곳으로 옮기면 안된다. 가족 모두 일시에 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 원래의 임차 주택으로 주민등록을 한 경우라도 한 번 상실된 계약의 대향력은 되살아나지 않는다. 

5. 배당요구

배당요구는 채권자가 법원에 경매를 통해 얼마를 받아야한다고 신청하는 것이다. 법원에 내야할 서류는 확정일자가 찍힌 임대차 계약서, 주민등록등본, 임차본증금 영수증 또는 은행송금내역서이다. 이 서류는 배당요구 종기일 이전까지 제출하고 배당요구 신청을 해야한다. 이 기간이 지나면 배당받지 못한다. 배당요구 종기일이란 채권자가 법원에 얼마의 돈을 달라고 배당요구를 신청하는 0월 0일까지의 기한에 해당하는 날짜이다. 

◆ 경매 절차 

경매접수 (1월 1일) → 

경매결정, 공고 (1월 7일) 경매시작 → 

배당요구 종기기간 (1월 7일 ~ 3월 1일, 3개월) → 

매각준비기간 (3월 1일 ~ 4월 1일, 1개월) → 

매각공고기간(4월 1일 ~ 5월 1일, 1개월) →

 1차 매각일 (6월 1일) → 

2차 매각일(7월 1일, 낙찰) → 

매각허가 및 이의신청 기간 (7월 1일 ~ 7월 14일) → 

잔금납부 (7월 14일~8월 12일, 30일) → 

소유권 취득(이 때 집을 비워주면 된다. 경매시작 약 8개월 후) → 

채권자 배당 (잔금납부, 약 30일 후) → 끝 .

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9.13 부동산 대책 총정리

부동산 세금 유용한 사이트 모음

부동산관련 세금 총정리

원룸이나 오피스텔 같은 경우 건물주들은 임대하면서 건물 관리인을 따로 두거나 부동산 중개인에게 권리를 위임하는 경우가 많다. 가장 흔하고 많은 사기 유형 중의 하나는 중개업자가 임대인에게는 월세로 계약을 하고 세입자에게는 전세계약을 해서 전세보증금을 가로채는 방식이다. 집주인에게는 관리인이 꼬박 꼬박 월세를 보내고 세입자에게는 이중 계약서를 쓰는 것이다. 

대부분 이런 유형들은 일반 시세에 비해 전세가가 낮다. 시세와 비교해서 너무 싸면 경매 위기 직전일 가능성도 높기 때문에 의심해봐야 한다. 전세는 대부분 주변 시세에 맞추거나 싸게 내 놓아도 500만원 정도 낮춘다. 그런데 2 ~ 3천만원 싸게 내놓는다는 건 사기꾼들이 빠른 시일 내에 모든 물건을 털고 잠적해야하기 때문이다. 정말 사정상 급매로 내높은 경우도 있지만 주변은 다 월세인데 전세로 나온다면 의심해야한다. 

올해 8월 경남 창원에서 공인중개사가 이중계약으로 세입자 150여명으로부터 전세금 68억여원을 가로채 해외로 달아나는 사건이 발생했다. 계약을 한 세입자가 집주인 명의의 통장으로 직접 전세금을 입금하면 공인중개사가 집주인에게 연락해 입금이 잘못됐다며 전세금을 되돌려 받기도 했다. 

연예인들도 예외가 아니다. 배우 손담비와 김광규씨도 전세 사기를 당했다고 고백했다. 재판까지 진행했지만 결국 전세보증금을 돌려받지 못했다고 한다. 

사기꾼들이 작정하고 속이려고 든다면 당하지 않을 재간이 없다. 최소한 아래 사항이라도 점검하고 돌다리도 두드려보고 건너자. 

1. 부동산 등기부등본 확인

등기부등본은 계약 당일, 보증금을 지급하기 전, 이사 당일에 꼭 떼어본다. 계약하기 전 실제 등기부등본 상 소유주가 누군지 확인해야한다. 위임장에 적힌 소유주와 일치하는지 소유주의 신분증을 확인하고 건물 주소가 위임장에 적힌 주소와 일치하는지 확인한다. 

잦은 소유권 이전과 대출로 등기부등본이 지저분하다면 우선순위에서 제외한다. 등기사항증명서(등기부등본)를 열람해 건물에 융자, 경매, 근저당, 가압류 등 권리관계가 복잡하게 얽혀있다면 계약을 하지 않는 것이 좋다. 

집을 담보로 받은 대출이 매매가의 60% 이상이라면 계약하면 안된다. 만약 매매가 2억인 집에 전세를 1억 5천으로 들어갔는데 그 전에 1억원의 저당권이 설정되어 있다고 가정해보자. 그 집이 경매로 넘어가 1억원에 낙찰되었다면 먼저 은행에서 1억원을 모두 가져가고 전세보증금은 한푼도 못 받게된다. 

전세보증금으로 대출을 갚는다고 할 경우 특약사항에 대출상환에 대한 조건을 명시한다. 이사 당일에 집주인과 대출 은행에 함께 동행을 하거나 부동산 중개인에게 부탁하는 등 대출금을 갚는지 꼭 확인해야한다. 가장 확실한 방법은 대출을 해준 금융권 담당자와 직접 통화 후 그 금융권 계좌로 송금하면 된다. 

등기부 등본에서 가장 중요한 것은 등기 일자이다. 등기일이 하루라로 빠른 권리가 경매 배당 시 가장 먼저 권리를 행사할 수 있다. 만약 세입자가 전입신고와 확정일자를 받은 날짜가 근저당이 잡힌 날짜와 같다면 2순위가 된다. 근저당은 당일 효력이 발생하고 전입신고는 다음날부터 효력이 발생하기 때문이다. 

이 외에 자세한 등기부 등본 보는 법은 아래 링크된 이전 포스팅에 자세히 나와있다. 아래 링크를 클릭~!! 

등기부등본 보는 방법

2. 등기권리증 및 건축물 대장 확인

보통 집문서라고 부르는 것이 등기권리증이다. 등기권리증은 위조하기 어렵고 진짜 소유주가 아니면 가질 수 없는 서류이기 때문에 등기필정보 및 등기완료통지서(등기권리증)를 확인한다. 

건축물대장은 건축물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 기록해 놓은 장부이다. 건축물대장으로 계약서에 표시되어 있는 건축물의 평수와 건축물 대장의 평수를 알 수 있다. 불법 건축물은 건축물대장이 없다. 

3. 모든 대금은 집주인 계좌로 ! 

전세보증금, 계약금 등 모든 거래 대금은 등기부등본 갑구에 나타나있는 소유자 명의의 통장으로 송금해야한다. 부동산 중개업자, 건물관리자, 대리자 통장으로 절대 입금하면 안된다. 

4. 소유주와 통화하기. 

부득이하게 대리인과 계약 시 반드시 소유주와 통화를 하여 중개사에게 모든 권리를 위임하였는지 여부와 전세인지 월세인지 계약 조건 등을 재확인해야한다. 이 때 통화내용을 녹음해두는 것이 좋다. 해외여행을 갔다거나 병원에 있다거나 이런 저런 핑계로 소유주와 만나기 어렵거나 통화가 어려우면 계약하지 않는 것이 최선이다. 

5. 소유주와 대리인의 신분증 확인 

대리인 및 위임자의 신분증, 주민등록등본, 대리인의 가족관계확인서 등의 서류로 위임장 상의 대리인이 맞는지, 위임자와 어떤 관계인지 확인한다. 신분 확인을 위해서 주민등록증이 위조가 된 가짜 신분증은 아닌지 진위 여부를 확인해야한다. 주민등록증 및 운전면허증 진위 확인하는 방법은 아래 링크를 클릭하자~!! 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

6. 위임장과 인감증명서 확인 

집주인이 계약에 불참할 때 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야한다. 위임장과 인감증명서는 같이 놓고 체크한다. 위임장에는 위임자 인적사항, 대리인 인적사항, 등기부등본상 주택 표시, 대리인에게 위임된 권한, 위임일자, 인감도장이 꼭 포함돼야 한다. 

위임장에 찍힌 도장과 위임자의 인감증명서에 찍힌 인감도장은 같아야한다. 인감증명서는 발급인이 대리인이 아닌 위임자(집주인)여야 한다. 임대차계약을 위한 인감증명서의 유효기간은 3개월이므로 발급일자가 계약일로부터 3개월 이내여야 한다. 

7. 임대인의 국세, 지방세 완납증명서 확인 

거주하는 집이 경매로 넘어가면 법원이 낙찰자에게 받은 경매 입찰 금액을 채권자들에게 나눠준다. 이를 배당 순위라고 하는데 경매 낙찰 대금 배당 순위에서 확정일자를 갖춘 임차인보다 국세와 지방세가 우선이다. 그래서 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서 발급을 요구해서 확인해야한다. 국세청 홈택스나 민원24를 통해 온라인으로 쉽게 확인할 수 있다. 그러나 현재의 거래 관행상 납세완납증명서 확인을 요구했을 때 들어주는 임대인은 잘 없다. 앞으로 건전한 거래 관행으로 정착시킬 필요가 있다. 

8. 공제증서 확인 

공제증서는 부동산 계약 시 분제가 생겨 피해가 발생하였을 때 한국공인중개사협회에서 대신 보상해주는 제도이다. 현행법은 중개업자에게 의무적으로 보험(공제)에 가입하게 되어있다. 공제 금액은 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억원 이상이다. 

그러나 공제증서만 믿고있으면 안된다. '내 전세보증금이 사기를 당해도 1억은 보상받을 수 있겠구나' 라고 착각하기 쉽다. 공제금액은 부동산 거래 한 건당 1억원이 아니라 거래 건수 관계없이 1년에 총 1억원이다. 이미 다른 중개사고로 1억원의 지급 한도를 초과했다면 사기를 당했을 때 한 푼도 받지 못하는 경우가 생긴다. 

그리고 중개 거래시 발생된 중개업자의 과실에 대해서만 배상금이 결정된다. 실제 거래의 주체는 세입자 본인이므로 피해자의 과실을 감안해 실제 입은 피해 금액 중 일부만 배상받게 된다. 

9. 부동산 거래 전자계약

부동산 거래 전자계약시스템은 2017년 8월부터 전국적으로 도입되어 시행되고 있다. 전자계약은 종이, 인감없이 온라인 서명으로 모든 부동산 거래 계약을 체결하는 전자 시스템이다. 국토교통부로부터 한국감정원이 위임받아 운영하고 있다. 

전자계약은 시스템적으로 대리 계약 자체가 이루어질 수 없다. 계약서의 위조와 변조가 원칙적으로 불가능하다. 거래 당사자의 신분과 공인중개사의 자격 여부가 철저히 확인이 가능하다. 그래서 이중계약 사기를 막을 수 있다. 하지만 아직까지 서면 계약이 익숙해서 실제 이용률은 매우 낮은 편이다. 

10.  직접 계약 

가장 안전한 방법은 대리 계약을 하지 않는 것이다. 부동산 임대차 계약 시 임대인을 직접 만나 공인중개사, 임대인, 세입자가 모두 있는 자리에서 계약서를 동시에 쓰는 것이 가장 좋다. 

※ 이전 포스팅 보기 

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2016년 1월 1일 전세 보증금 1억 원인 전세를 계약하고 2년 동안 살았다. 2018년 1월 1일 계약기간이 만료되고 전세를 연장하려고 하니 집주인이 전세금을 5,000만원 올린다고 한다. 계약서를 써야 할까? 말아야 할까? 

1. 우선 재계약을 하기 전 인근의 매매시세를 파악해 인상된 전세금이 정당한지 파악한다. 

2. 등기부등본을 새로 열람해서 재계약 전에 담보대출 등 권리관계 변동 사항을 확인한다. 추가된 근저당권이 많다면 후순위로 증액된 5천만원을 못 받을 수도 있으므로 잘 살펴봐야 한다. 

3. 기존 1억원에 대한 전세계약서는 그대로 보관해야 한다. 이 계약서가 있어야 1억원의 전세금을 지킬 수 있다. 

1. 전세금 인상분인 5,000만원에 대해 계약서를 쓰고 주민센터에 가서 오천만원에 대한 확정일자를 새로 받는다. 

특약사항에 "기존 2016년 1월 1일 자 계약서의 보증금 1억원에서 2018년 1월 1일 5,000만원의 전세 보증금의 추가 지급으로 인해 작성된 계약서임"이라는 문구를 넣어 전세보증금 인상 계약서임을 계약서에 명확히 밝힌다. 

확정일자는 어떻게 받는걸까? 아래 링크를 클릭하면 이전 포스팅에 자세히 나와있다. 

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2. 전세보증금 1억 5천만원에 대한 계약서를 새로 작성해서 확정일자를 받는다. 위와 마찬가지로 특약사항에  "기존 임대차계약(2016년 1월 1일부터 2018년 1월 1일까지)  관련 재계약임" 을 넣는다. 특약사항은 정해진 멘트가 없고 전세금 인상으로 인한 재계약이라는 것을 알 수 있는 내용이면 된다. 

확정일자를 새로 받는다고 예전 보증금 1억의 확정일자가 무효가 되는 것은 아니다. 두 보증금은 따로 따로 보호를 받는다. 1억원은 예전에 확정일자를 받은 2016년을 기준으로 보호받고 인상된 5천만원은 새로 받은 확정일자인 2018년을 기준으로 보호받는다. 

1. 기존 계약서 수정 금지 

기존 계약서에 빨간 줄 두 번 쫙쫙 긋고 그 위에 수정하는 것은 절대 하면 안된다. 확정일자를 이미 받은 계약서에 또다시 확정일자를 받을 수 없다. 

2. 기존 계약서 파기 금지 

기존 계약서를 없애고 처음부터 다시 계약서를 작성하는 것도 하면 안된다. 집이 경매로 넘어갈 경우 2016년도에 확정일자를 받아 1번으로 돈을 받을 수 있었는데 2018년도에 확정일자를 다시 받으면 2016년 1번이었던 선순위는 사라지고 후순위로 밀리게 된다. 이 경우 보증금을 못 받을 수도 있다. 

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최근 주택 가격의 하락과 금리 인상으로 깡통아파트, 깡통전세가 늘어나고 있다. 세입자의 입장에서는 전세값이 내려서 부담을 덜어주지만 보증금을 떼이지 않을까 불안감이 커진다. 

깡통전세란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 현재 주택 매매가격의 70~80%가 넘는 주택을 말한다. 주식시장에서 투자자가 증권회사에 자금을 빌려서 산 주식의 가격이 대출금 이하로 떨어져 주식을 다 팔아도 빌린 돈을 갚지 못하는 계좌를 '깡통 계좌'라고 부르는데 여기서 '깡통전세'라는 말이 유래되었다. 아파트의 전세가격이 크게 떨어져 세입자가 제때 보증금을 돌려받지 못하는 '역전세난'의 문제도 있다. 

집주인이 대출금을 갚지 못하면 주택은 경매에 넘어가게 된다. 경매에 넘어가면 주택 매각가율은 대게 70~80%로 형성되거나 70% 미만으로 낙찰되기도 한다. 이때 은행보다 후순위채권을 갖는 세입자들은 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있다. 

1. 전입신고와 확정일자

주택이 경매에 넘어갔을 때 가장 먼저 1순위로 돈을 받을 수 있는 권리를 '우선변제'라고 한다. 우선변제를 받기 위해선 전세 계약 체결시 전입신고와 확정일자를 받아야한다. 

전입신고는 거주지를 이동할 때 주소지 변경 및 등록을 위해 새로운 거주지의 관할기간에 전입 사실을 신고하는 것이다. 전입신고는 공인인증서로 민원24 인터넷 사이트(www.gov.kr)에서도 가능하고 해당 주민센터에서도 가능하다. 

확정일자는 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해서 법원 또는 주민센터 등에서 임대차 계약서에 계약 날짜를 확정하는 것이다. 임대차 계약서에 확정일자를 기입하여 주민센터에 방문해서 계약서에 확정일자 직인을 받아야한다. 방문신청은 전입신고 후에 확정일자를 받을 수 있다. 

2015년 9월 14일부터 확정일자도 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 24시간 신청이 가능하다. 온라인 신청은 계약 체결 직후부터 신청이 가능하다. 평일 16시 이후에 신청한 경우 다음 근무일에 부여될 수 있으므로 반드시 당일에 부여받아야하는 경우에는 주민센터에 방문하여 신청해야한다. 

전입신고와 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 인정되기 때문에 계약 체결한 날 바로 신고를 하는 것이 유리하다. 

2. 등기부등본 확인하기 

인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기사항전부증명서(등기부등본)을 열람해 이미 설정된 근저당 등의 금액이 얼마인지 확인해야한다. 근저당권 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 시세의 70%가 넘어간다면 계약을 피하는 것이 좋다. 

또한 전세금보다 우선순위로 잡힌 채권인 선순위 근저당권, 전세권, 가압류 등의 금액이 매매가의 20% 이상 설정되어 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋다. 

3. 신축주택

신축주택, 원룸은 집주인이 준공검사 전이라도 전세를 놓을 수 있다. 문제는 준공검사를 아직 하지 않았기 때문에 '건물등기부'가 나오지 않는다. 이럴 때 집주인이 알려주는 호수대로 전입신고를 할 수 밖에 없다. 전입신고를 한 호수와 실제 거주하는 호수가 다를 경우 보증금을 받을 수 없다. 그래서 준공검사 완료 후 등기부등본을 다시 확인해서 맞는지 확인해야한다. 

4. 임대인과 공인중개사의 신분확인 

임대인과 공인중개사의 주민등록증을 대조해서 본인이 맞는지 확인해야한다. 임대인의 대리인이 나온다면 위임장과 유효기간 6개월 이내의 소유자 인감증명서를 꼭 확인해야한다. 주민등록증 진위 여부는 통합전자민원창구(www.minwon.go.kr)에서 확인할 수 있다. 공인중개사 자격증이나 개설등록증으로 시·군·구청의 중개업무 담당부서에서 확인할 수 있다.

5. 집주인의 세금 체납 여부 확인 

등기부등본 상에는 집주인의 세금체납 사실이 드러나지 않는다. 미납세금열람신청서를 작성해 관할 세무서에  제출하면 세금체납 유무를 확인할 수 있다. 이 제도는 집주인의 동의가 필요하다. 

이 보험은 주택도시보증공사(HUG)와 SGI 서울보증이 판매하고 있는 상품으로 집주인이 보증금을 못 돌려주는 상황이 됐을때 보증기관이 대신 보증금을 주는 상품이다. 보증금 1억원 기준 월 2만원 정도의 보험료로 전세금 떼일 걱정에서 벗어날 수 있다. 

과거에는 집주인이 동의해야만 보험 가입이 가능했지만 올해 2월부터 집주인 동의 없이 가입할 수 있다. 

1. 보증신청 기한 

① 신규 전세계약 : 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날 ~ 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전 

② 갱신 전세계약 : 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월 ~ 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전 

2. 보증대상 

단독가구, 다가구, 연립· 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트 

  ※ 다중주택, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설은 제외 

3. 보증기간 

보증서발급일 ~ 전세계약기간의 만료일 후 1개월 

4. 보증보험료 

아파트 : 보증금의 0.128%

다세대, 단독, 오피스텔 등 : 보증금의 0.154%

예를 들어 전세 보증금이 2억원이라면 

아파트 = 2억 X 0.128% = 25,600원 보험료 

다세대, 단독, 오피스텔 등 = 2억 X 0.154% = 30,800원 보험료 

보증료는 6개월 단위로 나눠 내거나 한번에 낼 수 있다. 

5. 가입금액 

전세보증금 수도권 7억원 이하

그외 지역 5억원 이하 

6. 보증한도

주택가격 - 선순위채권 

※ 선순위채권 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 

7. 보증조건 

① 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것

② 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것  

③ 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없을 것 

④ 전세계약기간이 1년 이상일 것 

⑤ 공인중개사가 확인한 전세계약 

8. 보증가입 가능 금융기관 

신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, KEB하나은행 

신청 후 빠르면 1일 이내로 처리가 가능하다.