전세보증금 반환 보증 가입가능 여부 확인하는 방법

주택도시보증공사 홈페이지에 접속하면 전세보증금 반환보증 가능여부 확인이 가능하다. (https://khig.khug.or.kr/index.jsp?fromLink=HOME_PAGE&MENUID=200800)

그러나 이것만으로는 뭔가 개운하지가 않다. 직접 상담원에게 가입된다는 말을 들어야 안심이 될 것만 같다. 그래서 1566-9009 으로 고객센터에 전화를 하면 대기자가 많아 기다리라는 멘트만 나온다. 상담원과 통화하기가 너무 어렵다. 겨우 상담원과 연결해서 전세집 주소를 불러주니 가입이 안된단다. 그럼 다시 부동산에 가서 전세를 알아보고 고객센터 전화해서 가입 가능한지 물어보고 무한반복을 해야한다. 

고객센터에 20번 넘게 전화한 결과 혼자서 전세보증금 반환보증에 가입이 가능한지 확인하는 방법을 터득해냈다.

<기본 조건>

• 임대인은 법인, 외국인이 아닌 개인이어야 한다. 

• 전세계약기간은 1년 이상

• 공인중개사를 통해 계약해야만 한다. 

• 건축물 대장에 위반건축물로 기재되어 있으면 안된다. 

1. 보증대상 

단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트 

주택의 분류 단독주택과 공동주택

1) 아파트, 연립주택, 다세대주택  

가입하기 가장 좋은 집은 아파트이다. 아파트는 근저당이 작고 역전세가 아니라면 대부분 가입이 가능하다. 흔히 '빌라'라고 불리는 연립주택이나 다세대주택도 가입조건이 까다롭지 않다. 

2) 다가구주택 

문제는 원룸같은 다가구주택이다. 다가구주택은 가입 조건이 상당히 까다롭다. 그냥 안된다고 보는게 속편하다. 

원룸은 전세반환보증보험 가입이 안되나?

보증 보험에 가입하려면 해당되는 주택은 아파트처럼 호수별로 소유주가 달라야한다. 집주인 1명이 건물을 올려서 원룸을 짓는 경우는 모든 방의 소유주가 같으므로 해당이 안된다. 

3) 주거용 오피스텔 

오피스텔도 마찬가지로 세대수가 작은 오피스텔의 경우 건물 한 채 모두 집주인이 한 명이 소유하고 있는 경우가 많다. 이런 오피스텔은 보증보험에 가입이 안된다. 

오피스텔을 분양해서 호수별로 소유주가 다른 경우만 가입이 가능하다. 

요즘 건물 외형만 보고는 이게 원룸(다가구주택)인지 오피스텔인지 분간하기 어렵다. 부동산에 전화해서 물어봐도 되지만 컴퓨터로 간단하게 확인하는 방법이 있다. 

일사편리(https://kras.go.kr:444) 사이트에 접속하면 부동산종합증명서를 무료로 열람할 수 있다. 해당 전세집의 주소를 넣고 아무 호수나 2~3개 열람해본다. 소유주가 각각 다르다면 보증보험에 가입이 가능하다. 일사편리에 나오는 부동산종합증명서는 근저당, 가압류 등은 나오지 않는다. 근저당 여부를 알고싶다면 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람해야한다. 

또한 오피스텔은 전입신고가 가능한 주거용 오피스텔만 가능하다. 오피스텔의 본래 용도는 업무용이다. 그래서 등기부등본을 때면 일괄적으로 업무시설(오피스텔)이라고 나온다. 그러나 전입신고를 하고 주거용으로 사용하면 주택으로 본다. 

간혹 오피스텔 중에서 전입신고가 불가능하다고 나온 것이 있다. 이는 임대사업등록자로 등록하고 임대용 오피스텔로 신고해서 세액공제를 받았기 때문이다. 임대용 오피스텔은 부가가치세도 환급받고 종합부동산세도 내지 않는다. 임대용 오피스텔로 등록해서 부가세를 돌려받았지만 주택으로 임대해서 세입자를 받고 부가가치세 환수를 피하려고 전입신고를 못하게 하는 곳이 있다. 전입신고와 확정일자는 보증 보험 가입의 필수 요건이므로 이런 곳은 가입이 안된다. 이 부분은 부동산에 전화해서 전입신고가 가능한 곳이냐고 물어보면 간단하다. 

2. 근저당 확인 

1번 보증 대상이 통과가 됐으면 이제 이 집에 근저당, 융자가 얼마나 있는지 확인해야한다. 인터넷 등기소에 접속해서 등기부등본을 열람한다. 을구에 경매신청, 압류, 가압류, 가등기, 가처분이 있으면 안된다. 

전 세입자가 전세권 설정을 한 경우 이를 말소해야만 가입이 가능하다. 전 세입자의 전세권 설정을 말소하고 내가 다시 전세권 설정을 한 경우 보증보험 가입이 불가능하다. 권리가 충돌하기 때문에 전세권 설정을 할 것인지 보증보험에 가입할 것인지 둘 중 하나만 선택해야한다. 

주택도시보증공사가 아닌 서울보증의 경우 전세권 설정이 되어있어도 보증 보험 가입이 가능하다. 

등기부등본에 나온 근저당(선순위채권)이 주택가격의 60% 이하여만 가입이 가능하다. 또한 근저당 + 나의 전세보증금을 합한 금액이 주택 가격과 같거나 낮아야만 한다. 

등기부등본 보는 방법

 

3. 주택 가격 

그럼 주택 가격은 어떻게 측정하는 걸까? 네이버 부동산에 나오는 가격을 말하는 게 아니다. 주택 가격을 산정하는 방법은 아파트, 오피스텔과 연립 다세대, 단독 다가구주택별로 다르다. 여기에선 아파트 및 오피스텔의 주택 가격 산정 방법만 다루기로 하자. 주택 가격을 산정하는 기준은 총 5가지가 있으며 1번으로 해서 안나오면 2번으로 하고 그래도 안나오면 3번으로 쭉~ 쭉~ 밑으로 내려간다. 

1) KB 시세 

KB 시세에서 해당 주택의 공급면적 및 전용면적에 해당하는 시세가 나와야한다.

 

1-1) 한국감정원 부동산 테크 

KB 시세에서 안나오면 한국감정원 부동산테크에서 시세를 검색한다. 

2) 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 

KB 시세와 부동산테크에서도 시세가 안나온다면 등기부등본을 열람해서 최근 1년 이내 매매한 가격이 있는지 본다. 최근 1년 이내 매매한 적이 없다면 3번으로 가야한다. 

3) 국토교통부장관이 공시하는 주택가격의 150%에 해당하는 금액 

말이 너무 어렵다. 간단하게 국세청 홈택스에 접속해서 시세를 확인하는 것이다. 

< 국세청 홈택스 → 조회/발급 → 기타조회 → 기준시가 조회 → 아파트/연립주택, 상업용건물/오피스텔 중 선택 → 법정동 조회 → 번지/호, 건물명 입력 후 조회 → 상세주소 입력, 가장 최근 연도 선택 후 조회 >

이렇게 조회하면 단위면적당 기준시가와 건물면적이 나온다. 

기준시가 X 건물면적 X 150% = 주택가격  

4) 분양가격의 90% 

홈택스에서도 안나온다면 분양가격의 90%를 주택가격으로 본다. 그러나 이는 준공 후 1년이 지나지 않은 신축 주택만 해당된다. 신축 주택이 아니라면 마지막 5번이 남았다. 

5) 전세목적물 소재지 주변 공인중개소 1곳으로부터 확인받은 해당 평형의 시세 

전세 계약을 하는 공인중개소로 부터 주택 시세에 대한 확인서를 받아야한다. 

이렇게 1, 2, 3번을 통과하면 기본적인 사항이 통과되어 가입이 가능하다. 하지만 서류를 넣고 신청을 하면 심사과정에서 임대인의 신용, 채무관계 등에 따라 탈락할 수도 있다. 

고객센터에 전화해서 상담원에게 확인을 하려면 몇가지 정보가 필요하다. 

1. 주택유형

아파트인지 오피스텔인지 등

2. 해당 주택의 주소(지번) : 주소만 알려주면 상담원이 시세를 검색해서 주택 가격을 알려준다. 

3. 등기부등본에 나온 근저당 금액 

4. 전세보증금액