주택의 분류 단독주택과 공동주택

주택은 공동주택과 단독주택으로 나뉜다. 공동주택은 구분 소유가 가능하지만 단독주택은 단독 소유만 가능하다. 

분양은 전체를 몇 개로 나누어 양도하는 것을 의미하므로 공동주택은 분양을 하지만 단독주택은 분양을 하지 않는다. 그래서 '주택 분양' 대신 '공동주택 분양'이라고 한다.

층수를 계산할 때 1층 주차장으로 사용하는 필로티는 층수에서 제외한다. 

필로티란 프랑스의 건축가 르코르뷔지에가 만든 근대 건축의 한 방법이다. 건물의 1층은 기둥만 세워 주차장으로 활용하고 2층부터 방을 만드는 건축방법을 뜻한다. 또는 지상층에 면한 부분에 기둥, 내력벽 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조를 말한다.

공동주택 

공동주택은 '하나의 건축물의 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비의 전부 또는 일부를 여러 세대가 공동으로 사용하면서 각 세대마다 독립된 생활이 가능한 구조로 된 주택'을 말한다. 공동주택은 등기부등본을 발급할 때 집합건물로 발급한다. 

공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등을 말한다. 

아파트 

층수가 5층 이상인 주택을 말한다. 

연립주택 

지하 주차장 면적을 제외한 연면적이 660㎡(199.65평)를 초과하는 4층 이하의 건물이다. 세대별로 소유와 등기가 가능하다. 

규모는 다세대 주택보다 크고 아파트보다 작다. 연립주택과 아파트는 건물의 층수만 봐도 대충 구분이 가능하다. 흔히 다세대주택과 연립주택을 통칭해 '빌라'라고 쓰고있다. 

다세대주택 

흔히 빌라라고 부르지만 주택법에서 빌라라는 용어는 없다. 연립주택과 형태는 같지만 면적이 더 작다. 다세대주택, 빌라, 연립주택은 공동주택으로 호수별로 소유주가 다르며 매매나 분양이 가능한 주택이다. 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 660㎡(199.65평) 이하이며 4층 이하의 1개동 2세대 이상의 건물을 말한다.

기숙사 

학교 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동 취사를 하는 구조이다. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 주택을 말한다. 

단독주택

일반적으로 주택이라고 흔히 부르는 형태이다. 건축법상 면적 제한이 없고  단일 가구를 위해 건축하는 것이다. 개인의 취향에 맞게 내 집(전원주택)을 지을 수 있다. 단독주택은 등기부 등본을 발급할 때 토지+건물로 확인이 가능하다. 

단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관을 포함하는 개념이다. 

다중주택 

학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주하는 고시원, 고시텔, 쉐어하우스 같은 시설을 말한다. 독립된 주거의 형태가 아니라 화장실은 각 실별로 설치가 가능하나 취사시설은 불가능하다. 연면적이 330㎡ 이하이고 3층 이하인 건물이다. 

다중주택, 다가구주택, 다세대주택은 겉으로 보기에 구별하기 쉽지않다. 

최근 대학가를 중심으로 다중주택에 불법 취사시설을 설치해 원룸형 주택으로 둔갑하여 임대하는 사례가 급증하고 있다. 원룸형 주택은 가구당 전용면적 60㎡ 이하는 0.7대의 주차면적을 충족해야하지만 다중주택은 1층에 다수 가구의 주거와 상관없이 1대의 주차장만 확보하면 되기 때문이다.

불법 개조된 다중주택의 입주민은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증에 가입할 수 없다. 또한 원룸형 주택은 세입자가 해당 원룸에만 근저당을 설정할 수 있지만 다중주택은 건물 1채에 모든 세입자가 근저당을 설정해야한다. 그래서 뒤늦게 입주한 세입자는 순위가 뒤로 밀려 대출에 제한을 받을 수 있다. 

다가구주택 

19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 지하층을 제외한 층수가 3층 이하이며 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택을 말한다. 세대별로 주방과 화장실이 방안에 개별로 설치되어 있다. 건물 전체를 집주인 1명이 소유하고 각 호수는 전·월세로 임대하는 경우이다. 전체 건물을 하나로 매매는 가능하지만 호수별로 매매는 불가능하다. 

임대차 계약서 작성시 공동주택은 그 주소를 정확히 기재해야하지만 다가구 주택은 번지만 정확하게 적어도 된다. 일반적으로 원룸을 말한다. 

1명의 집주인에 여러 임차인이 들어가는 다가구 주택은 '깡통전세'를 주의해야한다. 신축된 다가구 주택은 대부분 대출을 끼고있어서 전세로 들어갈 때 주의해야한다. 이미 먼저 들어온 세입자로 인해 후순위로 밀릴 수 있기 때문이다. 등기부등본에서 집주인의 은행대출규모는 확인할 수 있지만 선순위세입자들의 전세보증금은 확인할 수 없다. 임차인이 임대인의 인감증명서, 신분증 사본, 동의서를 받아 선순위 임차보증금과 임차 기간 등의 임대차 계약 현황을 열람할 수 있다. 그러나 실생활에서 거의 불가능하다. 깡통전세 피하는 방법은 이전 포스팅에 자세히 나와있으니 아래 링크를 클릭~! 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

공관 

공적인 거처로 쓰이는 주택으로 관공서 등의 관사를 말한다. 

다가구주택과 다세대주택 구분하기

다가구주택과 다세대주택을 가장 많이 헷갈려 한다. 가구는 구분 등기가 불가능한 소유권이 없는 개념이고 세대는 구분 등기가 가능한 소유권이 있는 개념이다. 

6개의 호실로 구성된 집이 있다. 다세대주택 1채를 가지고 있다면 집을 6채 소유한 것이고 다가구주택을 1채 가지고 있다면 주택 1채를 소유한 것이다. 

다세대주택은 주택 전체를 한번에 양도하더라도 6채의 주택을 양도하는 것이기 때문에 다주택 보유자에 해당된다. 그래서 양도소득과 임대소득 등 과세대상에 해당된다. 반면 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보기때문에 2년 이상 보유하면 양도 시 1세대 1주택 비과세 헤택을 받을 수 있다. 

간편하게 다가구주택은 원룸, 다세대주택은 빌라로 이해하면 쉽다. 

구분	다가구주택	다세대주택
주택의 종류	단독주택	공동주택
소유권 등기	건물 전체 1명이 소유권	각 호수별로 소유권 등기
세대별 분양	불가능	가능
층수	3층 이하	4층 이하

(출처 : 부동산 114)

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