부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

부동산 계약시 준비 서류 및 확인사항

일반적으로 부동산 거래시 공인중개사를 통해 서류를 확인한다. 계약할 때 공인중개사가 필요한 서류를 발급해주지만 계약 당사자인 일반인도 인터넷 등기소에서 언제든지 열람과 발급이 가능하므로 직접 확인하자.

1. 부동산 등기부등본 

제일 먼저 기본 중의 기본인 등기부등본을 확인해야한다. 부동산 등기부등본 보는 방법은 아래 링크에 자세히 나와있다. 

등기부등본 보는 방법

2. 매도인의 등기권리증 

등기권리증이 없는 경우 매도인의 인적사항이 기입된 등기사항 전부증명서를 발급용으로 열람한다. 가계약, 계약, 중도금, 잔금 납부 시에도 모두 등기사항전부증명서를 열람용이 아닌 발급용으로 출력해서 그 사이에 다른 대출을 받았는지 이중계약을 했는지 등기상 변경사항을 확인해야한다. 

등기사항전부증명서는 집이 가지고 있는 땅의 넓이(지분)이 얼마나 큰지 부동산의 표시내용과 소유자를 확인하는 자료이다. 등기상의 소유자와 계약을 위해 나온 당사자가 동일인인지 확인하고 계약을 해야한다. 

등기사항전부증명서 상에 설정되어있는 용익물권(지상권, 전세권 등), 담보물권(근저당권, 저당권 등), 가업류, 압류 등을 잔금 납부 전까지 모두 말소한 상태에서 계약을 한다.

등기권리증에는 이전 매매계약서와 취등록세영수증이 붙어있으니 매도인은 매수인에게 주기 전에 미리 떼어 놓으면 양도소득세 신고시 제출하면 된다. 

3. 건축물 대장, 토지대장 등 부동산 공적장부 확인

A용도로 사용하기 위해 부동산을 샀는데 공부에 B용도로 되어있다면 A용도로 사용할 수 없다. 건축물의 사용 용도나 권리 분석을 위해 건축물 대장, 토지대장 등을 발급받아 확인한다.

4. 매도인의 국세완납증명서 및 재산세 납부 영수증 

소유주의 이름이 맞는지 재산세 납부영수증에서 확인할 수 있다. 급매로 나오거나 매도인이 매도 의사를 번복하는 경우 국세 및 지방세 납부 영수증으로 세금을 모두 냈는지 확인한다. 국세완납증명서는 홈택스에서 발급하고 지방세 완납증명서는 민원24시에서 인터넷으로 공인인증서만 있으면 발급할 수 있다. 

5. 주민등록증 확인  

정부 24 어플을 통해 위조된 주민등록증인지 확인하고 운전면허증의 경우 도로교통공단 홈페이지에서 확인이 가능하다. 자세한 방법은 아래 링크를 클릭하면 된다. 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

6. 대리인의 경우 위임장 확인 

대리인이 참석할 경우 위임장, 주민등록증, 인감증명서를 확인한다. 6개월 이내 작성된 위임장에 날인된 인감과 부동산 소유자의 인감증명서의 인감이 동일한지 확인해야한다. 소유자가 인감증명서를 직접 발급받은 것인지 진위 여부도 확인해야한다. 인감증명서의 유효기간은 존재하지 않으나 매도용 인감증명서의 유효기간은 3개월이며 경매의 경우 6개월이다. 

위임장에는 부동산의 표시 란에 소재지, 건물의 구조, 면적 등 해당 부동산의 자세한 내용을 기입하여 작성한다. 

위임장 외에 직접 소유주와 통화를 해서 계약 사항을 고지하고 녹취해두는 것이 좋다. 부부, 자식 간에도 위임장이 없으면 계약은 원칙적으로 무효가 된다. 

법률적으로 미성년자와의 계약은 미성년자가 언제든지 취소가 가능하다. 그래서 미성년자와의 계약은 반드시 법정 대리인인 부모와 계약을 체결해야한다. 

대금은 대리인이 아니라 진정한 소유권자에게 입금한다. 

7. 계약서 및 확인설명서에 서명, 날인 

반드시 자필로 사인을 한다. 계약서 작성 시 개업공인중개사가 아닌 중개보조원이 서명과 날인을 한 경우 개업공인중개사는 벌금형에 처해질 수 있다. 중개대상물 확인설명서는 필수로 받아서 내·외부 시설물의 상태를 확인한다. 

8. 특약 

기본 시설물 외 샹들리에, 붙박이장, 가스레인지, 비데, 도어록 등의 설치된 시설물의 특약은 거래가에 포함되는 것인지 전소유주가 떼어가는 것인지 확인한다. 

소유주가 개인이 아니라 공유, 합유, 총유인 물건은 전체 동의를 얻어야 매매가 가능하다. 소유주가 3명이면 3명 모두 동의를 받아야 계약서에 날인을 해야 매매가 가능하다. 공유자 중 1인과 계약을 할 때에는 공유자 모두에게 권한을 위임한다는 위임장을 받아야한다. 진정한 권리자에게 대금을 지급하도록 특약을 작성한다. 

9. 공과금 최종 납입 영수증 받기 

도시가스, 수도, 전기요금, 관리비 정산 등 각종 비용을 정산한 후 영수증을 받는다.  

매매시 선수관리비를 정산하고 임대시 장기수선충당금을 정산한 후 영수증을 받는다. 

10. 부동산 실거래신고필증

부동산의 매매계약인 경우 60일 이내에 시, 군, 구청에 신고를 해야한다. 공인중개사를 통해 계약을 했을 경우 계약체결일로부터 60일 이내에 개업공인중개사가 신고한다. 부동산 거래계약신고서에 개업공인중개사가 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출하면 실거래신고필증을 받을 수 있다.  

공인중개사를 통하지 않고 거래당사자가 직접 매매계약을 체결한 경우 60일 이내 방문신고를 하면 되고 부동산 거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)에 접속하여 인터넷으로도 가능하다. 

< 부동산 매매 계약시 준비서류 >  

	준비서류
	매도인	매수인
계약시	1. 등기권리증 2. 주민등록증 3. 도장	1. 주민등록증 2. 도장
잔금시	1. 등기권리증 2. 인감도장 3. 매도용 인감증명서(본인발급) (매수인 성명, 주소, 주민등록번호 등 기재) 4. 주민등록초본(전 주소 변동사항 포함) 5. 선수관리비 예치금 영수증 6. 부동산 양도신고필증 7. 임대차 계약서  8. 집열쇠 9. 통합공과금 최종납입 영수증 (도시가스, 수도, 전기요금, 관리비 정산 포함)	1. 주민등록등본, 초본 2. 도장 3. 소유권이전비용 (취득세, 법무사 비용) 4. 매매잔금 5. 매매계약서 원본

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