전세 계약시 주의사항

계약하기 전 

1. 중개사무소 방문 

네이버나 다음의 부동산 카페를 통해 임대인과 직거래를 할 수도 있지만 부동산 중개사무소를 통해 안전한 거래를 하는 것이 좋다. 중개업소마다 가지고 있는 물건이 다르므로 여러 곳을 방문해야 마음에 드는 집을 찾을 수 있다. 발품을 많이 팔 수록 내가 원하는 조건에 맞는 집을 찾을 수 있다. 

그 지역에서 10년, 20년 넘게 오래된 베테랑 공인중개사를 찾아야한다. 그 동네 사정을 훤하게 잘 알기 때문에 물건도 많고 집주인이 어떤 사람인지 파악하기도 쉽다. 

부동산 중개사무소 고르는 방법

1. 공인중개사 자격증, 중개업소 허가증 확인 

중개사무소 한쪽 벽에는 공인중개사 자격증과 중개업소 허가증이 걸려있다. 공인중개사 사무소는 반드시 자치단체에서 중개업 허가를 받아야 합법적으로 영업할 수 있다. 간판의 사무소 이름과 허가증에 나온 명칭이 일치하는지 확인하자. 

◆ 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr) → 정보마당 → 개업공인중개사 검색 

◆ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) → 열람공간 → 부동산중개업 조회

여기에서 현재 영업 중인 공인중개사 사무소를 검색할 수 있다. 

2. 간판 확인 : '공인중개사 사무소' 또는 '부동산 중개' 라는 문구가 들어간다. 

3. 공제증서 확인 

자치단체에서 중개업 허가를 받아 합법적으로 영업을 하는 사무소라면 공제조합(보증보험) 가입이 의무이다. 개인인 개업공인중개사가 부동산 거래 시 문제가 생기면 1년에 1억원 한도로 보상을 해준다. 

2. 집 보러 갈 때 체크사항

전세계약은 기본 2년으로 한다. 2년 이상 살지도 모르니 집을 보러 갔을 때 꼼꼼하게 체크를 하자. 거실, 욕실, 주방, 베란다, 보일러를 확인하고 특히 곰팡이와 누수는 없는지 확인해야한다. 집 보러 갈 때 체크리스트는 아래 링크된 포스팅을 클릭하면 자세히 나와있다. 

집 보러 갈 때 체크 리스트

3. 등기부등본 확인 

가장 중요한 것이 등기부등본이다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람이 가능하다. 인터넷 열람은 700원, 인쇄는 1,000원을 결제하면 된다. 

등기부등본 을구에 있는 근저당을 확인한다. 집을 담보로 은행에서 대출받은 금액과 보증금의 합이 건물 매매가의 60% 이상이라면 위험하다. 

아파트가 아닌 다가구주택이라면 나보다 먼저 입주한 세입자들의 보증금도 파악해야한다. 

< 등기부등본 을구에 있는 근저당 금액 + 선순위 세입자들의 보증금 + 나의 전세 보증금 > 을 모두 합한 가격이 매매가의 60%를 넘으면 안된다. 

등기부등본 보는 방법

4. 전세금 반환 보증보험 가입 유무 확인 

내 전세보증금을 가장 안전하게 지키는 방법은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세만기가 되었는데도 집주인이 보증금을 안돌려준다고 집주인과 싸울 필요가 전혀 없다. 주택도시보증공사에 필요 서류만 제출하면 바로 보증금을 받을 수 있다. 

전세금반환보증보험은 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 운영하고 있다. 가입조건과 보험료는 아래 링크된 포스팅에서 확인할 수 있다. 

전세금 반환보증보험 / 주택도시보증공사 VS 서울보증보험

아픈 사람은 보험사에서 받아주지 않듯이 보증금 때일 게 뻔히 보이는 위험한 물건도 전세금반환보증보험에 가입할 수 없다. 

1. 원룸은 안된다. 

등기부등본을 땠을 때 도시형생활주택, 오피스텔, 다가구주택 등 여러 형태가 있지만 한 건물에 집주인이 한 명인 경우라면 가입이 어렵다. 공인중개사나 집주인에게 확인서를 받으면 가입이 가능할 수도 있지만 그 확인서에 모든 세입자의 보증금과 세입자명, 계약 날짜 등을 상세히 적어야한다. 이런 확인서를 적어줄 임대인은 거의 없다. 

다행히 아주 착한 집주인을 만나 확인서를 적어주더라도 건물에 융자가 많으면 가입이 거절된다. 빚없이 건물 짓는 사람이 몇이나 될까? 대부분 은행에서 최대한의 대출을 끌어당겨 건물을 짓기 때문에 가입이 가능한 원룸을 찾기는 하늘에 별따기이다. 

원룸은 전세반환보증보험 가입이 안되나?

2. 전화로 가입 유무 확인

계약 하기 전 등기부등본을 때고 주택도시보증공사(1566-9009)에 전화를 걸면 간단하게 가입유무 확인이 가능하다. 등기부등본에 나온 주소와 근저당금액, 나의 보증금액, 주거형태 등을 말하면 가입이 가능한지 바로 알 수 있다. 

오피스텔의 경우 등기부등본을 열람하면 주용도에 업무시설이라고 나와있다. 업무용 오피스텔이라도 전입신고를 하고 살고있다면 주거용 오피스텔이라고 본다. 오피스텔의 경우 집주인이 세금 문제때문에 세입자에게 전입신고를 못하게 하는 경우도 있다. 이런 경우에는 전입신고를 못하므로 주거용 오피스텔로 볼 수 없고 전세반환보증보험 가입도 어렵다. 

5. 은행 방문 

대출을 해야하는 경우 한국주택보증공사의 보금자리론이나 각 은행의 전세자금대출의 금리를 비교해서 알아본다. 전세보증금은 대부분 1억 이상이기 때문에 계좌이체 한도를 보증금보다 높게 상향 조정한다. 

계약서 작성 

1. 등기부등본 확인 

계약 당일, 계약서를 작성하기 직전에 다시 등기부등본을 열람해서 새로운 근저당이 있는지 확인한다. 

2. 신분 확인 

임대인이 진짜 집주인이 맞는지 신분증을 확인한다. 임대인 대신 대리인이 나왔다면 대리인의 신분증도 확인한다. 확인하는 방법은 아래 링크된 포스팅에 자세히 나와있다. 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

3. 가계약금, 보증금은 집주인 계좌로 입금 

모든 대금은 집주인 계좌로 입금한다. 임대인 대신 대리인이 계약하러 나온 경우라도 대리인이 아니라 임대인 계좌로 입금해야한다. 가계약금이나 보증금을 지급했다는 증거를 남겨야하므로 현금으로 찾아와서 주는 것보다 폰뱅킹, 텔레뱅킹 등을 이용하여 계좌이체를 하는 것이 좋다. 

4. 계약은 오후 4시 이후 

계약은 평일 오후 4시 이후에 하는 것이 좋다. 은행이 16시에 문을 닫으니 그 이후에 계약을 하면 임대인이 대출을 받을 수가 없다. 새로운 권리관계가 생기는 것을 원천봉쇄하는 것이다. 

5. 특약사항 

계약서를 작성할 때 특약사항으로는 어떤 것들이 있는지 아래 링크를 클릭해서 알아보자. 

전세, 월세 계약시 특약사항

이사 후 

1. 전입신고와 확정일자 

계약서를 작성하고 잔금을 모두 지급했다면 가장 먼저 주민센터로 달려가서 전입신고를 하고 확정일자 도장을 받아야한다. 주말이나 공휴일이라 주민센터에 갈 수없다면 인터넷으로도 신청이 가능하다. 

전입신고와 확정일자 총정리