전세보증금 돌려주지 않을 때 받는 방법

전세는 매월 부담스러운 월세를 내는 사람들에게 내가 낸 보증금을 그대로 돌려받을 수 있는 우리나라에만 있는 제도다. 어쩌면 내 전 재산인 거액의 보증금으로 살고있지만 세입자는 계약 만료가 다가오면 보증금을 때일까봐 노심초사다. 계약기간이 만료됐음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 이유가 뭘까? 대표적으로 2가지가 있다. 

보증금을 돌려주지 않는 이유

1. 새로운 세입자가 들어오면 주겠다. 

언제 세입자가 구해질지 알 수가 없다. 이는 법적인 근거가 없는 임대인의 주장일 뿐 계약이 해지되었다면 보증금을 돌려줘야한다. 90% 이상이 이 이유에 해당한다. 

2. 원상복구를 해야 보증금을 주겠다. 

임차인은 계약 완료 후 집을 떠날 때 건물을 임차받았을 당시의 상태로 원상복구를 할 의무가 있다. 그래서 집에 입주할 때 짐을 들여놓기 전에 미리 집 상태를 사진이나 동영상으로 남겨두는 것이 좋다. 이 때 사진이나 동영상에서 날짜가 확인되면 정확하다. 

원상복구의 의무는 임대차 계약 당시의 상태를 100% 반환해야한다는 의미는 아니다. 건물을 큰 문제없이 통상적으로 사용할 수 있다면 보증금을 받지 못할 이유가 되지 않는다. 벽에 못을 박거나 통상적인 사용으로 인한 제품의 마모나 손상은 원상복구 범위에 들지 않는다. 

보증금에서 원상복구에 들어가는 비용을 빼고 돌려주는 경우 임차인은 보증금 전액을 돌려받지 못했으므로 나머지 금액을 돌려줄 때까지 동시이행항변권을 행사하며 퇴거하지 않을 수 있다. 

전세보증금을 돌려주지 않을 때 

1. 계약 만료 1달 전 집주인에게 이사 통보하기 

임차인은 최소 계약기간 만료일 1달 전에 집주인에게 나간다고 통보를 해야한다. 법적으로는 한달 전이고 통보는 빠르면 빠를수록 좋다. 집주인에게 통보했다는 증거로 문자나 통화를 녹음해둔다. 

내가 상대방과 하는 통화를 녹음하는 것은 상대방에게 알리지 않아도 불법이 아니라는 판례가 있다. 그러나 본인이 참여하지 않은 대화인 제3자들의 대화를 몰래 녹음하는 것은 도청이므로 불법이다. 이 녹음파일은 속기사무소에서 근무하는 속기사가 녹취록으로 작성해야 증거로 제출할 수 있다. 

지금부터 보증금 전액을 돌려받기까지 모든 통화는 녹음하고 문자로 다시 한번 보낸다. 나중에 소송을 할 때 모두 증거자료가 된다. 

2. 내용증명 발송하기 

내용증명이란 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국장이 공적인 입장에서 증명하는 제도이다. 내용증명은 법적인 효력은 없으나 법적 분쟁에서 아주 좋은 증거로 사용되기 때문에 전반적인 상황을 자세히 쓰는 것이 좋다. 

계약 만료일 1 ~ 3개월 전에 계약 연장 의사가 없으니 보증금 반환에 협조해달라는 내용증명을 집주인에게 보내서 계약해지의사를 명확하게 밝혔다는 증거를 남기는 것이 좋다. 그러나 우리나라 정서상 미리 내용증명을 보내면 반감을 사게 되는 경우가 많으니 대게 계약해지는 문자를 보내 증거로 남긴다. 

계약만료일에 보증금을 돌려받지 못하면 바로 내용증명을 작성해서 집주인에게 보낸다. 정해진 서식은 없으나 내용증명 문서 안에는 아래 사항을 기입해야한다. 

< 내용증명 작성 내용 >

① 수신인 성명 (집주인)

② 발신자 성명 (나)

③ 집주소 

④ 임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시 

⑤ 임대차목적물 반환 날짜 (이사예정일)

⑥ 임대차목적물 명도 확인 요청 

⑦ 임대차보증금 금액과 지급 협조 요청 (반환 계좌 지정)

⑧ 임대차보증금이 지연될 경우 진행될 절차에 대한 설명 

⑨ 작성 날짜

⑩ 사전 계약해지 의사를 밝혔음에도 보증금이 반환되지 않아 어떤 손해가 발생하였는지에 대한 구체적인 내용 (이사비, 정신적 피해 등)

이 중에서 수신인과 발송인의 성명, 집주소는 꼭 적어야한다. 수신인 집주소는 등기부등본상의 집주인 주소로 보낸다. 작성된 서류는 같은 내용으로 총 3부가 필요하다. 서류를 들고 우체국으로 가서 내용증명 발송을 원한다고 말하면 된다. 1장은 수신인(집주인)에게 등기로 보내고 1장은 우체국이 보관한다. 나머지 한장은 발송인 보관용으로 내가 보관한다. 

집주인이 내용증명을 받기까지 2~3일이 걸린다. 집주인이 등기우편물을 수신 거부하거나 실제로 다른 주소지에 살고 있어서 수령이 안될 경우 '폐문부재'로 반송된다. 

반송된 내용증명, 내 신분증, 계약서를 들고 해당 주민센터에 가면 집주인의 주민등록초본을 때준다. 그럼 현재 집주인이 거주하는 주소를 알 수 있다. 이 주소로 내용증명을 다시 보낸다. 내용 증명은 계속 반송되어 오더라도 명확한 의사를 전달했다는 증거 자료로 쓰인다. 

3. 계약했던 부동산에 중재 요청하기 

전세계약 당시 중개사무소를 이용했다면 중개사에게 중재를 요청하는 것도 좋은 방법이다. 공인중개사는 5년간 계약서를 보존할 의무가 있고 임차인과 임대인 사이에서 분쟁 발생 시 중재할 의무가 있다. 여기서 사람이 아닌 법을 믿어야한다. 중개사가 자기를 믿고 기다려달라거나 중재가 제대로 안되면 바로 지급명령 신청이나 전세금 반환소송으로 넘어간다. 

4. 임차권 등기명령 신청하기 

집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 절대 짐을 빼거나 주소를 변경하면 안된다. 그러나 피치못할 사정으로 이사를 해야하는 경우에는 임차권 등기명령을 신청한다. 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 대항력 및 우선변제권을 유지하면서도 다른 집으로 이사할 수 있다. 

임차권 등기명령은 아래 조건이 충족되어야만 신청이 가능하다. 

① 임대차의 계약기간이 만료되어야 한다. 

② 임차인이 점유 + 전입신고 + 확정일자를 갖추어야한다. 

그래서 이사한 당일 전입신고와 확정일자는 필수로 해야한다. 

임차권 등기 후 효력이 발생되기까지 2주 정도 소요된다. 그래서 임차권등기가 완료되었는지 등기사항증명서를 통해 확인한 다음 이사해야한다. 

만약 전세보증금의 일부만 받고 나머지는 차용증만 받고 이사를 했다면 ? 

임차인의 대항력은 소멸되어 집이 경매로 넘어갔을 때 우선변제를 받을 수 없다. 보증금의 일부만 못 받아도 임차권 등기가 완료된 후 이사해야한다. 등기가 완료되면 새로 이사한 집에 전입신고와 확정일자를 받으면 된다. 

임차권 등기를 한 임차인은 집주인에게 전세보증금과 지연이자, 임차권 등기비용까지 청구할 수 있다. '이 집은 문제있는 집이다.'라고 등기부등본에 빨간 줄을 긋는 것과 같은 효과다. 임차권 등기명령 해지는 임차인만 할 수 있고 해지를 하더라도 말소 내용까지 등기부등본에 남는다. 

그래서 마음에 드는 집이 등기사항전부증명서 을구 란에 임차권 등기가 되어있다면 계약을 하면 안된다. 주택 임차권이 등재된 건물에 새로 들어오는 임차인은 우선 변제를 받을 권리가 없다. 주택 임차권 등기가 되어있다는 것은 예전에 살던 사람이 보증금을 못 받은채 이사를 갔다는 뜻이다. 

< 임차권 등기명령 신청 시 제출 서류 >

① 임차권 등기명령 신청서 : 양식은 법원 사이트, 서울시 전월세지원센터 사이트에 있다. 

② 등록세, 교육세 납부 영수증 : 해당 구청의 세무과에 가서 임차권 등기명령에 관한 등록세, 교육세 신청서를 작성하면 지로를 준다. 이 지로를 은행에 납부하고 영수증을 첨부한다. 

③ 인지, 송달료, 증지 납부 영수증 : 비용은 대략 2만원 미만으로 은행이 납부하고 영수증을 첨부하면 된다. 

④ 임차인의 주민등록등본 또는 초본 : 주소변동사항이 기재되어 있는 것으로 주민센터 또는 민원24에서 발급이 가능하다. 

⑤ 확정일자가 찍힌 임대차 계약서 사본 : 반드시 확정일자가 찍혀있어야한다. 

⑥ 건물 등기부등본 : 등기소 또는 인터넷으로 발급 가능하다. 

⑦ 부동산 목록 : 건물 도면은 손으로 간략하게 그리면 되고 부동산의 표시는 등기부등본을 보고 필요사항을 적는다. 

접수가 완료되면 사건번호가 적힌 접수증을 부여받는다. 2주 후부터 법원 홈페이지의 나의 사건검색에서 사건번호로 진행상황을 조회할 수 있다. 

집주인이 보증금을 반환하지 않으려고 공탁제도를 악용해서 보증금의 일부만 돌려주려는 꼼수를 부리기도 한다. 공탁이란 법원에 금전, 유가증권, 기타의 물품을 맡기는 것이다. 임차권 등기명령 신청을 하고 열쇠를 반납해야하는데 집주인이 거부할 경우 집주인이 거주하는 지역의 관할 법원에 열쇠를 공탁하면 된다. 

임차권 등기명령 신청을 완료하고 이사를 했을 때 집주인이 원상회복의무를 들며 시설파손비를 청구할 수 있으니 짐을 뺄 때 집안을 사진과 동영상으로 꼼꼼히 찍어둬야한다. 실시간 TV어플로 영상 촬영일이 언제인지 확실하게 나오는 것이 좋다. 

5. 지급명령 신청하기 

내용증명을 보냈는데도 보증금을 안주면 관할 법원에 지급명령 신청을 한다. 직접 법원에 가지 않아도 대법원 전자소송 홈페이지에서 진행이 가능하다. 일반 민사소송이 6개월에서 1년 정도 시간이 걸리지만 지급명령은 보통 한달 이내 마무리된다. 

상대방이 2주동안 이의신청을 하지 않으면 법원은 지급명령을 확정한다. 집행문을 부여받으면 강제집행이 가능하며 이 집행문으로 강제 경매신청을 할 수 있다. 

만약 채무자가 이의신청서를 제출하면 일반 민사소송 절차로 전환되게 된다.  

6. 전세보증금 반환소송 

최후의 수단으로 전세금 반환소송이 있다. 소송은 시간도 오래걸리고 비용이 들며 무엇보다 정신적인 스트레스가 심해서 소송 전에 원만하게 끝내는 것이 좋다. 소송을 하려면 반드시 그 집을 점유하고 있어야한다. 만약 이사를 간다면 꼭 임차권 등기명령을 신청해야한다. 

보증금반환청구소송은 일반 민사소송과 달리 보증금이 3천만원을 초과하는 경우에도 소액 사건 심판법에 따라 소송 절차를 신속하게 진행할 수 있는 특례를 가지고 있다. 

7. 강제경매 

보증금 반환소송에서 승소 확정판결을 받게되면 강제 경매를 신청할 수 있다. 소송에서 승소했을 때 보증금 반환 지연 이자와 소송에 들어간 비용을 패소한 임대인에게 청구할 수 있다. 

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