전세, 월세 계약시 특약사항

특약은 법적으로 특별한 위법사항이 없는 한 계약 당사자 간의 합의로 작성한다. 특약은 임대인이나 임차인 중 어느 일방적인 입장에서 작성할 수 없고 상호 합의로 이루어진다. 너무 많은 특약을 요구하면 계약하는 도중 깨질 수도 있다. 임대차 계약서에는 특약사항을 적는 란이 크지 않다. 각자 꼭 필요한 특약만 1 ~ 2 가지 적도록 하자. 

월세 계약의 경우 

임대인의 입장 

1. 월세는 선불로 한다. 

월세는 선불 또는 후불로 정할 수 있고 지급 날짜를 명확히 정해야한다. 

일반적으로 전월세의 경우 보증금을 천만원 이상 지불하므로 월세를 후불로 하는 경우가 많다. 월세가 밀렸을 때 임대인은 월세를 보증금에서 공제할 수 있어 후불로 해도 괜찮다. 

그러나 보증금이 없는 무보증 월세나 보증금 대비 월세가 높은 경우에는 선불로 하는 것이 임대인 입장에서 유리하다. 

2. 임차인은 시설물 파손 및 훼손 시 원상복구한다. 

임차인은 임대차 관계 종료시 목적물을 원상으로 회복하여 반환하여야한다. 

민법 제654조와 제615조에는 임차인의 임대차 목적물 원상회목 의무 조항이 있다. 

'임대차가 종료하면 임차인은 임대차 물건을 반환하여야하고 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. '

2번 문구를 특약으로 정하지 않아도 민법 제 654조에 의하여 임차인은 당연히 원상회복 의무를 부담한다. 다만 이 민법은 강행규정이 아니라 임의 규정이다. 당사자간의 특약으로 원상회복 의무를 배제할 수도 있다. 

임차인의 입장에서 이 특약을 수정하자면 마지막에 단서조항을 넣는다. 단, 임차인의 책임없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리한다. 

3. 임차인은 월세 2회 이상 미입금 시 임대인은 계약을 해지할 수 있고 임차인은 퇴실한다. 

임차인은 임대차 기간 중 월차임을 연체 시 임대인에게 임대료의 일정 비율을 가산하여 지급한다. 

2개월 이상 월세가 밀리면 계약해지 사유가 된다. 민법 640조는 '차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 계약을 해지할 수 있다'고 규정하고 있다. 이 때 2기의 차임액이란 2개월치 월세를 말하며 2개월 연속이 아니어도 두달치면 계약 해지 사유가 된다. 

4. 계약 종료로 인한 퇴거 후 청소비는 임차인이 지불한다. 

계약 종료 후 퇴실 시 현 상태를 유지하지 못할 시 청소비 5만원을 보증금에서 차감한다. 

민법 제623조에는 임대인의 의무가 나와있다. 

'다음 세입자를 위해 임대인이 상태를 유지하게 할 의무를 담당하기 때문에 세입자는 그 비용을 지급할 의무가 없다.'

따라서 임차인의 통상적인 사용에 따라 자연적으로 집이 더러워지거나 소모된 것은 통상의 원상회복 의무에 포함되지 않는다. 그래서 임차인은 계약 종료 후 이사나갈 때 도배비용과 청소비용을 물어줄 필요가 없다. 

그러나 4번처럼 계약서 특약사항으로 명시되어 있다면 청소비를 지급해야한다. 임차인의 입장에서 이 조항은 특약에서 빼는게 좋다. 

요즘엔 임대인들이 아주 세부적으로 특약사항을 정해 금지사항을 정하고 있다. 

5. 1인 1실을 기준으로 한다. 계약 기간 중 계약인 이외 2인 거주시 별도의 추가 비용을 납부한다. 

6. 못 박기, 페인트칠은 금지사항으로 한다. 

7. 임대인의 허락없이 케이블 선 연결을 불허한다. 

8. 애완동물은 사육을 금지한다. 

9. 실내 및 복도에서의 흡연을 금지한다. 

임차인의 입장 

1. 월세는 후불로 한다. 

2. 장기수선충당금은 임차인이 대납하고 계약 만료 시 정산하여 임대인은 임차인에게 반환한다.  

아파트, 오피스텔의 경우 관리비 내역서에 '장기수선충당금' 항목이 있다. 장기수선충당금이란 300세대 이상의 아파트, 오피스텔, 도시형 생활주택 등 공동주택의 소유자에게 매달 청구되는 비용이다. 이 비용은 중앙집중 난방장치 보수, 엘리베이터 보수, 아파트 도색작업, 부대시설 변경, 아파트 조경 비용 등에 사용된다. 

장기수선충당금은 원래 집주인이 내야하는 비용인데 매달 관리비에 포함시켜 나오니 편의상 세입자가 먼저 지불한다. 추후 계약 만료 후 이사갈 때 집주인에게 이 비용을 청구해야한다. 

3. 임대인은 방범창을 설치해준다. 

특약으로 넣었을 때에는 임대인은 방범창 설치를 해줘야한다. 그러나 특약에 있지 않다면 '임대인이 도난을 방지하는 등의 보호의무까지 부담하지 않는다'는 것이 대법원의 판결이다. 

4. 보일러 고장, 누수, 결로 등 하자 보수는 임대인의 부담으로 잔금 지불할 때까지 완료한다. 

5. 기타 사항은 민법 임대차 보호법 및 부동산 임대차 계약 일반 관례에 따르기로 한다. 

6. 관리비는 특약사항에 따로 적는다. 

월세 35만원에 관리비 5만원인 경우 관리비 포함 월세 40만원이라고 적으면 복비가 올라간다. 월세는 35만원으로 적고 관리비는 따로 적는다. 

전세 계약의 경우 

임대인 입장 

1. 계약일 현재 현 시설물 상태에서 임대차한다. 

계약 당일 세입자가 본 그 상태 그대로의 방을 계약한다는 뜻이다. 이는 도배나 장판 교체 및 여러가지 추가적인 요구사항을 일체 할 수 없게 된다. 

그러나 '현 시설물 상태'라는 의미는 정확한 의미를 알 수 없는 모호한 특약으로 매도인의 하자담보책임을 면제한 것으로 볼 수 없다는 대법원의 판례가 있다. 좀 더 정확한 표현으로 "잔금 지급 전 하자 여부를 확인하였고 이상없다." 라고 적는 것이 좋다. 

2. 시설물은 온전한 상태에서의 계약이며 시설물 파손 및 훼손 시 원상복구한다. 

3. 임대인은 보일러, 전기, 수도 시설 등의 수리 비용을 부담하되 전구교체, 수도꼭지 등의 수리비용은 임차인이 부담한다. 

보일러가 고장나거나 변기, 수도관 등 기초 설비에 문제가 있는 경우 원칙적으로 임대인이 수리를 해줘야한다. 하지만 임차인 역시 집에 대한 통상의 관리의무를 부담하고 있기 때문에 수도꼭지나 전구교체 등 소규모 파손이나 형광등, 샤워기 헤드 등의 소모성 자재는 스스로 고쳐야한다. 

4. 기간 만료 전 중도 해지 시 임차인은 다음 세입자를 구하고 중개수수료 및 비용은 임차인이 부담한다. 

이 특약에 따르면 전세 2년 계약을 했는데 도중에 이사를 가야한다면 다음 세입자를 구해야 나갈 수 있다. 만약 세입자를 구하지 못하면 그 전까지 전세보증금을 돌려받을 수 없다. 

5. 기타 사항은 주택임대차 보호법에 따르기로 한다. 

임차인 입장

1. 계약일로부터 잔금 및 입주 일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야하며 근저당 외 다른 대출 설정을 하지 않는다. 

현재 등기부등본상의 권리관계를 잔금 익일까지 현 상태로 유지한다. 

이를 위반 시 임차인은 임대차 계약을 해지할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다. 

이사당일 전입신고와 확정일자를 받으면 그 다음날부터 우선변제권이 생기기 때문에 입주일 익일(다음날)까지로 기한을 정하는 것이 좋다. 요즘 깡통전세가 많아서 임대차 계약을 먼저 하고 잔금 날짜 전에 임차인 몰래 은행에 대출을 받아 근저당 설정 계약을 할 수도 있다. 이 때 근저당이 1순위, 임차인이 2순위가 된다. 만약 집이 경매로 넘어간다면 전세 보증금을 완벽하게 보호받을 수 없다. 

2. 임차인의 책임없는 노후 시설의(보일러, 수도 등) 고장은 임대인이 적극 수리한다. 

3. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대차 여부에 관계없이 전세보증금을 즉시 반환해주기로 한다. 

전세 만기일이 다 되었는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는 90%의 이유는 아직 다음 세입자를 구하지 못했다는 것이다. 보증금을 받기 위해 집주인보다 오히려 세입자가 적극적으로 부동산에 연락해서 다음 세입자를 구해야하는 경우도 있다. 이를 사전에 방지하기 위하여 위의 특약을 적어놓는 것이 좋다. 

4. 임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 해주기로 한다. 

계약하기 전 미리 집 상태를 점검하고 하자가 있거나 수리가 필요한 부분은 미리 특약으로 정해놓는다. 

5. 계약금 00만원은 계약 당일 (00년 00월 00일) 임대인 000의 은행 계좌(00은행 계좌번호)로 입금하고 00년 00월 00일까지 잔금을 송금한다. 

6. 임대인은 해당 부동산에 설정된 근저당권 (00은행, 채권최고액 일금 00백만원)을 잔금지급 시까지 말소한다. 이를 어길 시 계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다. 

임대인이 전세 보증금을 받아서 대출을 갚을 경우 잔금 지급일에 근저당권이 말소되었는지 확인해야한다. 임대인, 임차인, 공인중개사가 같이 은행으로 가서 직접 눈으로 확인하는 것이 가장 정확하다. 

대리인과 계약한 경우 

1. 본 계약은 임대인의 대리인 000과 계약함을 임대인과 통화 후 체결한다. 계약금은 임대인 소유 00 은행 계좌로 입금한다. 

임대인이 바빠서 부인이나 자녀가 대리인으로 나온 경우 임대인과 전화 통화로 계약 여부를 확인한다. 나중에 임대인이 계약한 사실이 없다고 발뺌할 수 없게 특약사항에 적어놓는다. 

2. 본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련 서류 (위임장, 인감증명서)를 제출한다. 

원래 계약서를 작성할 때 대리인은 위임장과 인감증명서를 가져와야한다. 그러나 계약 당일에 서류를 가져오지 않았을 경우 위와 같은 특약을 기재할 수 있다. 

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