소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

앞에서 소액임차인의 최우선변제권 요건과 범위에 대해 알아보았다. 아래 링크된 최우선 변제권의 요건을 모두 갖추었더라도 보증금을 못 받는 경우가 있다. 

소액임차인 최우선변제권 요건과 범위

소액임차인 제도는 경매가 진행되더라도 100% 무조건 배당받는 것이 아니다. 아래의 경우는 최우선 변제권이 적용이 안되는 경우이다. 

1. 채무초과 

주택의 시세보다 집을 담보로 대출한 금액이 훨씬 큰 '채무초과' 상태인 경우 최우선변제권이 적용이 안된다.  임대인의 채무초과가 충분히 의심되는 상황에서 당시 전세 시세보다 훨씬 저렴한 소액보증금을 내고 임대차 계약을 체결하는 것은 비정상적인 거래로 판단한다. 그래서 임차인은 임대차계약을 체결할 때 등기부등본의 주택의 근저당권 설정 여부를 더 세심하게 살펴봐야한다. 

2. 경매 예정 + 싼 보증금

경매가 진행될 걸 알면서도 시세보다 훨씬 적은 전세금으로 입주한 경우 소액임차인 제도를 악용하여 부당한 이익을 취하고자 하는 사해행위로 본다. 저당권이 복잡하게 얽혀있어도 경매가 진행되면 소액임차인은 1순위로 배당받을 수 있기 때문에 이를 악용해 부당한 이득을 취한 것으로 본다. '급전세'나 '급매물'로 시세보다 아주 저렴하게 나온 경우는 매우 주의해야한다.

임차인의 선의를 판단할 때 보증금의 액수는 적정한지, 임대인의 채무초과 상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 굳이 임대차계약을 체결할 사정이 있었는지, 임대인과 친인천 관계등 특별한 관계는 없는지 등을 종합적으로 고려한다. 

3. 배당이의 소송 

집을 담보로 대출해준 은행이 집주인에게 대출해준 금액 전액을 회수하지 못할 때 선순위인 소액임차인에 대하여 배당이의 소송을 낸다. 배당이의가 들어온 경우 집행법원은 상대방 채권자에 대한 배당을 일시 유보한다. 법원에 의해 이것이 받아들여진다면 보증금은 못 받게된다. 실무에서는 최우선변제를 노리고 소액임차인으로 배당요구를 한 가장 임차인에게 배당이의를 제기하는 사례가 많다. 

4. 보증금 증액한 갱신 계약 

처음 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. 

5. 주택가액의 1/2 금액만 우선변제 

최우선변제금은 주택가액의 1/2에 해당하는 금액만 우선 변제를 해준다. 전체 세입자들의 최우선 변제금의 합계가 경매낙찰금의 1/2를 초과하지 않아야한다. 초과 시 세입자들은 각각 소액보증금의 비율로 분할변제를 받기 때문에 최우선 변제금을 모두 받지 못할 수도 있다. 

만약 전세보증금이 2,500만원이고 경매부동산이 4,000만원에 낙찰된다면 4,000만원의 1/2의 금액인 2,000만원만 받을 수 있다. 500만원은 못 받게 된다. 

서울에 있는 10개의 원룸으로 구성된 보증금 5,000만원의 다가구주택이 경매로 넘어갔다고 가정해보자. 서울시는 1억 1,000만원 이하인 보증금일 때 3,700만원까지 최우선으로 변제해준다. 소액임차인 최우선 변제금의 합은 3,700만원 X 10개 = 3억 7,000만원이 된다. 

만약 이 집이 4억원에 낙찰되었다면 전체 낙찰 금액의 1/2 범위인 2억으로 원룸 10개의 세입자에게 분배되는 것이다. 따라서 보증금 5,000만원 중에서 3,700만원이 아닌 2,000만원만 돌려 받을 수 있게 된다. 

※ 이전 포스팅 보기 

9.13 부동산 대책 총정리

주택의 분류 단독주택과 공동주택

부동산 계약 절차