임대차 계약기간 / 초일불산입 VS 초일산입

초일이란? 

임대차 계약 시 계약 기간을 정할 때 초일산입과 초일불산입이 있다. 초일을 산입하느냐 안하느냐에 따라 달라진다. 초일이란 첫째날, 당일을 뜻한다. 

민법 

민법 제6장 제155조부터 제161조까지 기간에 대한 규정이 나와있다. 

민법 제157조 (기간의 기산점)

기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 0시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다. 

제157조에서는 '초일불산입'을 규정하고 있다. 계약서를 9월 24일에 작성하면서 중도금은 7일 후에 주기로 한다고 작성했다면 6일 후는 초일인 24일을 빼고 9월 30일이 된다. 

그러나 기간의 첫날은 산입하지 않지만 그 기간이 오전 0시부터 시작하면 초일을 산입한다. 24시, 0시는 초일산입과 불산입에 있어서 중요한 기준이 된다. 

만약 계약서를 9월 24일에 작성하면서 중도금은 '10월 1일부터 6일 후'에 주기로 한다고 작성했다면 10월 1일은 오전 0시부터 시작하므로 6일 후는 1일을 포함하여 10월 6일이 된다. 

민법 제159조 (기간의 만료점)

기간일 일, 주, 월 또는 연을 정한 때에는 기간 말일의 종료로 기간이 만료한다. 

기간말일의 종료는 밤 12시를 뜻한다. 보통 이사나가는 사람은 오전 중으로 짐을 빼고 이사 들어오는 사랆은 오후에 도착한다. 그런데 나가는 세입자는 합법적으로 당일 밤 12시까지 점유할 수 있다. 임대인과 싸워서 세입자가 이삿짐을 빼지 않고 버티는 경우를 대비해 계약서를 작성할 때 특약에 이사나가는 시간까지 넣는 것이 좋다. 

부동산 계약은 초일불산입이 원칙 

부동산 계약은 민법에 근거하여 초일을 불산입하는 것이 원칙이다. 민법 제157조와 159조에 따라 임대차 계약서를 작성할 때 1년은 2018년 1월 1일부터 2018년 12월 31일이 아니라 2019년 1월 1일까지이다. 2년이라면 2018년 1월 1일부터 2020년 1월 1일이다. 

초일불산입 임대차기간 

2018년 9월 24일 ~ 2020년 9월 24일 

초일불산입과 초일산입에 따른 월세금 차이 

임대차 계약기간을 따지는 이유는 월세금 정산때문이다. 전세인 경우 임대인과 임차인 간에 크게 다툼이 없지만 월세는 어떻게 기간을 산정하느냐에 따라 하루치 월세를 더 낼 수도 안낼 수도 있다. 상가 임대차의 경우 월세가 300만원이라면 하루치 월세는 10만원이다. 만기일이 언제인가에 따라 10만원을 더 낼 수도 있다. 월세가 비싼 대형 상가인 경우 그 금액 차이는 더 커진다. 

초일산입을 하는 경우 

1. 특약 

현실에선 꼭 민법 제157조에 따라 초일불산입을 하는 것은 아니다. 계약 당사자 간에 특약으로 초일산입으로 정한다고 합의하면 그 기간에 따르면 된다. 

초일산입 임대차기간 

2018년 9월 24일 ~ 2020년 9월 23일

2. 오전 0시부터 기산 시 

3. 나이, 연령을 계산할 때 

4. 양도소득세의 보유, 거주기간을 계산 시 

재계약 

계약기간의 만기가 2018년 9월 24일인데 1년 더 연장계약을 하는 경우 계약의 기산일은 언제 일까? 

재계약의 경우 2018년 9월 24일로 기존 계약은 종료가 되고 9월 24일부터 다시 1년간 새로운 계약을 체결했다고 본다. 그래서 계약 기간은 2018년 9월 24일 부터이다. 

※ 이전 포스팅 보기 

9.13 부동산 대책 총정리, 전문

소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법