부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

원룸이나 오피스텔 같은 경우 건물주들은 임대하면서 건물 관리인을 따로 두거나 부동산 중개인에게 권리를 위임하는 경우가 많다. 가장 흔하고 많은 사기 유형 중의 하나는 중개업자가 임대인에게는 월세로 계약을 하고 세입자에게는 전세계약을 해서 전세보증금을 가로채는 방식이다. 집주인에게는 관리인이 꼬박 꼬박 월세를 보내고 세입자에게는 이중 계약서를 쓰는 것이다. 

대부분 이런 유형들은 일반 시세에 비해 전세가가 낮다. 시세와 비교해서 너무 싸면 경매 위기 직전일 가능성도 높기 때문에 의심해봐야 한다. 전세는 대부분 주변 시세에 맞추거나 싸게 내 놓아도 500만원 정도 낮춘다. 그런데 2 ~ 3천만원 싸게 내놓는다는 건 사기꾼들이 빠른 시일 내에 모든 물건을 털고 잠적해야하기 때문이다. 정말 사정상 급매로 내높은 경우도 있지만 주변은 다 월세인데 전세로 나온다면 의심해야한다. 

올해 8월 경남 창원에서 공인중개사가 이중계약으로 세입자 150여명으로부터 전세금 68억여원을 가로채 해외로 달아나는 사건이 발생했다. 계약을 한 세입자가 집주인 명의의 통장으로 직접 전세금을 입금하면 공인중개사가 집주인에게 연락해 입금이 잘못됐다며 전세금을 되돌려 받기도 했다. 

연예인들도 예외가 아니다. 배우 손담비와 김광규씨도 전세 사기를 당했다고 고백했다. 재판까지 진행했지만 결국 전세보증금을 돌려받지 못했다고 한다. 

전세 사기 대처법 

사기꾼들이 작정하고 속이려고 든다면 당하지 않을 재간이 없다. 최소한 아래 사항이라도 점검하고 돌다리도 두드려보고 건너자. 

1. 부동산 등기부등본 확인

등기부등본은 계약 당일, 보증금을 지급하기 전, 이사 당일에 꼭 떼어본다. 계약하기 전 실제 등기부등본 상 소유주가 누군지 확인해야한다. 위임장에 적힌 소유주와 일치하는지 소유주의 신분증을 확인하고 건물 주소가 위임장에 적힌 주소와 일치하는지 확인한다. 

잦은 소유권 이전과 대출로 등기부등본이 지저분하다면 우선순위에서 제외한다. 등기사항증명서(등기부등본)를 열람해 건물에 융자, 경매, 근저당, 가압류 등 권리관계가 복잡하게 얽혀있다면 계약을 하지 않는 것이 좋다. 

집을 담보로 받은 대출이 매매가의 60% 이상이라면 계약하면 안된다. 만약 매매가 2억인 집에 전세를 1억 5천으로 들어갔는데 그 전에 1억원의 저당권이 설정되어 있다고 가정해보자. 그 집이 경매로 넘어가 1억원에 낙찰되었다면 먼저 은행에서 1억원을 모두 가져가고 전세보증금은 한푼도 못 받게된다. 

전세보증금으로 대출을 갚는다고 할 경우 특약사항에 대출상환에 대한 조건을 명시한다. 이사 당일에 집주인과 대출 은행에 함께 동행을 하거나 부동산 중개인에게 부탁하는 등 대출금을 갚는지 꼭 확인해야한다. 가장 확실한 방법은 대출을 해준 금융권 담당자와 직접 통화 후 그 금융권 계좌로 송금하면 된다. 

등기부 등본에서 가장 중요한 것은 등기 일자이다. 등기일이 하루라로 빠른 권리가 경매 배당 시 가장 먼저 권리를 행사할 수 있다. 만약 세입자가 전입신고와 확정일자를 받은 날짜가 근저당이 잡힌 날짜와 같다면 2순위가 된다. 근저당은 당일 효력이 발생하고 전입신고는 다음날부터 효력이 발생하기 때문이다. 

이 외에 자세한 등기부 등본 보는 법은 아래 링크된 이전 포스팅에 자세히 나와있다. 아래 링크를 클릭~!! 

등기부등본 보는 방법

2. 등기권리증 및 건축물 대장 확인

보통 집문서라고 부르는 것이 등기권리증이다. 등기권리증은 위조하기 어렵고 진짜 소유주가 아니면 가질 수 없는 서류이기 때문에 등기필정보 및 등기완료통지서(등기권리증)를 확인한다. 

건축물대장은 건축물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 기록해 놓은 장부이다. 건축물대장으로 계약서에 표시되어 있는 건축물의 평수와 건축물 대장의 평수를 알 수 있다. 불법 건축물은 건축물대장이 없다. 

3. 모든 대금은 집주인 계좌로 ! 

전세보증금, 계약금 등 모든 거래 대금은 등기부등본 갑구에 나타나있는 소유자 명의의 통장으로 송금해야한다. 부동산 중개업자, 건물관리자, 대리자 통장으로 절대 입금하면 안된다. 

4. 소유주와 통화하기. 

부득이하게 대리인과 계약 시 반드시 소유주와 통화를 하여 중개사에게 모든 권리를 위임하였는지 여부와 전세인지 월세인지 계약 조건 등을 재확인해야한다. 이 때 통화내용을 녹음해두는 것이 좋다. 해외여행을 갔다거나 병원에 있다거나 이런 저런 핑계로 소유주와 만나기 어렵거나 통화가 어려우면 계약하지 않는 것이 최선이다. 

5. 소유주와 대리인의 신분증 확인 

대리인 및 위임자의 신분증, 주민등록등본, 대리인의 가족관계확인서 등의 서류로 위임장 상의 대리인이 맞는지, 위임자와 어떤 관계인지 확인한다. 신분 확인을 위해서 주민등록증이 위조가 된 가짜 신분증은 아닌지 진위 여부를 확인해야한다. 주민등록증 및 운전면허증 진위 확인하는 방법은 아래 링크를 클릭하자~!! 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

6. 위임장과 인감증명서 확인 

집주인이 계약에 불참할 때 반드시 위임장과 인감증명서를 받아야한다. 위임장과 인감증명서는 같이 놓고 체크한다. 위임장에는 위임자 인적사항, 대리인 인적사항, 등기부등본상 주택 표시, 대리인에게 위임된 권한, 위임일자, 인감도장이 꼭 포함돼야 한다. 

위임장에 찍힌 도장과 위임자의 인감증명서에 찍힌 인감도장은 같아야한다. 인감증명서는 발급인이 대리인이 아닌 위임자(집주인)여야 한다. 임대차계약을 위한 인감증명서의 유효기간은 3개월이므로 발급일자가 계약일로부터 3개월 이내여야 한다. 

7. 임대인의 국세, 지방세 완납증명서 확인 

거주하는 집이 경매로 넘어가면 법원이 낙찰자에게 받은 경매 입찰 금액을 채권자들에게 나눠준다. 이를 배당 순위라고 하는데 경매 낙찰 대금 배당 순위에서 확정일자를 갖춘 임차인보다 국세와 지방세가 우선이다. 그래서 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서 발급을 요구해서 확인해야한다. 국세청 홈택스나 민원24를 통해 온라인으로 쉽게 확인할 수 있다. 그러나 현재의 거래 관행상 납세완납증명서 확인을 요구했을 때 들어주는 임대인은 잘 없다. 앞으로 건전한 거래 관행으로 정착시킬 필요가 있다. 

8. 공제증서 확인 

공제증서는 부동산 계약 시 분제가 생겨 피해가 발생하였을 때 한국공인중개사협회에서 대신 보상해주는 제도이다. 현행법은 중개업자에게 의무적으로 보험(공제)에 가입하게 되어있다. 공제 금액은 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억원 이상이다. 

그러나 공제증서만 믿고있으면 안된다. '내 전세보증금이 사기를 당해도 1억은 보상받을 수 있겠구나' 라고 착각하기 쉽다. 공제금액은 부동산 거래 한 건당 1억원이 아니라 거래 건수 관계없이 1년에 총 1억원이다. 이미 다른 중개사고로 1억원의 지급 한도를 초과했다면 사기를 당했을 때 한 푼도 받지 못하는 경우가 생긴다. 

그리고 중개 거래시 발생된 중개업자의 과실에 대해서만 배상금이 결정된다. 실제 거래의 주체는 세입자 본인이므로 피해자의 과실을 감안해 실제 입은 피해 금액 중 일부만 배상받게 된다. 

9. 부동산 거래 전자계약

부동산 거래 전자계약시스템은 2017년 8월부터 전국적으로 도입되어 시행되고 있다. 전자계약은 종이, 인감없이 온라인 서명으로 모든 부동산 거래 계약을 체결하는 전자 시스템이다. 국토교통부로부터 한국감정원이 위임받아 운영하고 있다. 

전자계약은 시스템적으로 대리 계약 자체가 이루어질 수 없다. 계약서의 위조와 변조가 원칙적으로 불가능하다. 거래 당사자의 신분과 공인중개사의 자격 여부가 철저히 확인이 가능하다. 그래서 이중계약 사기를 막을 수 있다. 하지만 아직까지 서면 계약이 익숙해서 실제 이용률은 매우 낮은 편이다. 

10.  직접 계약 

가장 안전한 방법은 대리 계약을 하지 않는 것이다. 부동산 임대차 계약 시 임대인을 직접 만나 공인중개사, 임대인, 세입자가 모두 있는 자리에서 계약서를 동시에 쓰는 것이 가장 좋다. 

※ 이전 포스팅 보기 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

부동산 세금 유용한 사이트 모음

부동산관련 세금 총정리

주택의 분류 단독주택과 공동주택