소액임차인 최우선변제권 요건과 범위

우선변제권 VS 최우선변제권 

우선변제권 = 주택의 인도 + 전입신고 + 확정일자 

우선변제권은 거주하고 있는 주택이 경매나 공매가 되었을 때 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 권리이다. 우선변제권을 받으려면 주택을 인도받고 전입신고를 하고 확정일자를 받아야한다. 주택의 인도와 주민등록이 각각 다른 날이면 둘 중 더 늦은 날을 기준으로 한다. 

1월 1일에 전입신고와 확정일자를 갖추어도 우선변제권은 다음 날인 1월 2일 오전 0시부터 대항력이 생긴다. 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 그 바뀐 소유자에게 보증금 반환청구를 할 수 있는 권리를 말한다. 즉 소유자가 누구로 바뀌든 전세보증금을 모두 반환받을 때까지는 집을 비워주지 않아도 된다. 

최우선변제권 = 주택의 인도 + 전입신고 + 소액보증금 

최우선변제권은 주택임대차계약에서 경제적 약자인 소액임차인을 보호하기 위해 소액 보증금 만큼은 다른 권리보다 최우선적으로 변제해주는 권리이다. 확정신고를 하지 않아도 전입신고를 하고 그 주택에 거주하면 소액 보증금을 받을 수 있다. 

소액임차인의 최우선변제 요건 

1. 경매 또는 체납처분 

임차주택이 경매 또는 체납처분에 의해서 매각되는 경우에만 해당된다. 단순히 매매, 교환 등으로 임차주택이 양도되는 경우에는 해당되지 않는다. 

2. 최우선변제 보증금의 범위

보증금이 일정금액 이하여야 한다. 아래 표에 나와있는 최우선변제 임차보증금의 범위에 속해야한다. 각 지역별로 적용되는 보증금이 다르니 유의해야한다. 

< 소액보증금 범위와 최우선 변제금액 >

2018년 9월 18일부터 소액보증금의 범위가 확대되고 과밀억제권역과 광역시의 범위도 달라졌다. 과밀억제권역에는 용인시, 화성시, 세종시가 포함되고 광역시에는 파주시가 포함된다. 

과밀억제권역 : 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동, 불로동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외)

남양주시(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 이패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동 및 도농동에 한함)

의정부시, 구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반원특수지역 제외), 용인시, 화성시, 세종시 

광역시 : 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외, 안산시, 김포시, 광주시, 파주시 

3. 기준시점 

최우선 변제의 기준시점은 저당권, 근저당권, 가등기담보권 등의 담보물권이 설정된 날을 기준으로 한다. 

만약 서울시에서 전세보증금 1억원으로 2018년 9월 20일에 전입신고를 했다고 가정하자.  보증금이 1억 1,000만원 이하이니 3,700만원까지는 최우선 변제를 받을 것이라 착각하지만 최우선 변제의 기준시점은 전입신고일이 아니다. 

이 주택을 담보로 은행에서 2016년 1월 1일에 근저당 설정을 했다면 이 날짜를 기준으로 최우선 변제 보증금의 범위를 정해야한다. 2016년 3월 31일 이전에 서울의 최우선변제 보증금 상한선은 9,500만원 이하였으므로 최우선 변제를 받을 수 없는 것이다. 

4. 대항요건 

최우선변제권의 대항요건인 주택의 인도와 전입신고를 갖추어야한다. 이 요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속해야한다. 

배당요구의 종기인 경락기일이란 경락대금을 납부한 낙찰자에 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말한다. 

그러므로 이사를 가거나 주소를 다른 곳으로 옮기면 안된다. 가족 모두 일시에 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 원래의 임차 주택으로 주민등록을 한 경우라도 한 번 상실된 계약의 대향력은 되살아나지 않는다. 

5. 배당요구

배당요구는 채권자가 법원에 경매를 통해 얼마를 받아야한다고 신청하는 것이다. 법원에 내야할 서류는 확정일자가 찍힌 임대차 계약서, 주민등록등본, 임차본증금 영수증 또는 은행송금내역서이다. 이 서류는 배당요구 종기일 이전까지 제출하고 배당요구 신청을 해야한다. 이 기간이 지나면 배당받지 못한다. 배당요구 종기일이란 채권자가 법원에 얼마의 돈을 달라고 배당요구를 신청하는 0월 0일까지의 기한에 해당하는 날짜이다. 

◆ 경매 절차 

경매접수 (1월 1일) → 

경매결정, 공고 (1월 7일) 경매시작 → 

배당요구 종기기간 (1월 7일 ~ 3월 1일, 3개월) → 

매각준비기간 (3월 1일 ~ 4월 1일, 1개월) → 

매각공고기간(4월 1일 ~ 5월 1일, 1개월) →

 1차 매각일 (6월 1일) → 

2차 매각일(7월 1일, 낙찰) → 

매각허가 및 이의신청 기간 (7월 1일 ~ 7월 14일) → 

잔금납부 (7월 14일~8월 12일, 30일) → 

소유권 취득(이 때 집을 비워주면 된다. 경매시작 약 8개월 후) → 

채권자 배당 (잔금납부, 약 30일 후) → 끝 .

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