깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

최근 주택 가격의 하락과 금리 인상으로 깡통아파트, 깡통전세가 늘어나고 있다. 세입자의 입장에서는 전세값이 내려서 부담을 덜어주지만 보증금을 떼이지 않을까 불안감이 커진다. 

깡통전세란

깡통전세란 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 현재 주택 매매가격의 70~80%가 넘는 주택을 말한다. 주식시장에서 투자자가 증권회사에 자금을 빌려서 산 주식의 가격이 대출금 이하로 떨어져 주식을 다 팔아도 빌린 돈을 갚지 못하는 계좌를 '깡통 계좌'라고 부르는데 여기서 '깡통전세'라는 말이 유래되었다. 아파트의 전세가격이 크게 떨어져 세입자가 제때 보증금을 돌려받지 못하는 '역전세난'의 문제도 있다. 

깡통전세가 왜 문제일까? 

집주인이 대출금을 갚지 못하면 주택은 경매에 넘어가게 된다. 경매에 넘어가면 주택 매각가율은 대게 70~80%로 형성되거나 70% 미만으로 낙찰되기도 한다. 이때 은행보다 후순위채권을 갖는 세입자들은 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있다. 

깡통전세 피하는 방법 

1. 전입신고와 확정일자

주택이 경매에 넘어갔을 때 가장 먼저 1순위로 돈을 받을 수 있는 권리를 '우선변제'라고 한다. 우선변제를 받기 위해선 전세 계약 체결시 전입신고와 확정일자를 받아야한다. 

전입신고는 거주지를 이동할 때 주소지 변경 및 등록을 위해 새로운 거주지의 관할기간에 전입 사실을 신고하는 것이다. 전입신고는 공인인증서로 민원24 인터넷 사이트(www.gov.kr)에서도 가능하고 해당 주민센터에서도 가능하다. 

확정일자는 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해서 법원 또는 주민센터 등에서 임대차 계약서에 계약 날짜를 확정하는 것이다. 임대차 계약서에 확정일자를 기입하여 주민센터에 방문해서 계약서에 확정일자 직인을 받아야한다. 방문신청은 전입신고 후에 확정일자를 받을 수 있다. 

2015년 9월 14일부터 확정일자도 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 24시간 신청이 가능하다. 온라인 신청은 계약 체결 직후부터 신청이 가능하다. 평일 16시 이후에 신청한 경우 다음 근무일에 부여될 수 있으므로 반드시 당일에 부여받아야하는 경우에는 주민센터에 방문하여 신청해야한다. 

전입신고와 확정일자 중 늦은 날을 기준으로 인정되기 때문에 계약 체결한 날 바로 신고를 하는 것이 유리하다. 

2. 등기부등본 확인하기 

인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 등기사항전부증명서(등기부등본)을 열람해 이미 설정된 근저당 등의 금액이 얼마인지 확인해야한다. 근저당권 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 시세의 70%가 넘어간다면 계약을 피하는 것이 좋다. 

또한 전세금보다 우선순위로 잡힌 채권인 선순위 근저당권, 전세권, 가압류 등의 금액이 매매가의 20% 이상 설정되어 있다면 계약을 하지 않는 것이 좋다. 

3. 신축주택

신축주택, 원룸은 집주인이 준공검사 전이라도 전세를 놓을 수 있다. 문제는 준공검사를 아직 하지 않았기 때문에 '건물등기부'가 나오지 않는다. 이럴 때 집주인이 알려주는 호수대로 전입신고를 할 수 밖에 없다. 전입신고를 한 호수와 실제 거주하는 호수가 다를 경우 보증금을 받을 수 없다. 그래서 준공검사 완료 후 등기부등본을 다시 확인해서 맞는지 확인해야한다. 

4. 임대인과 공인중개사의 신분확인 

임대인과 공인중개사의 주민등록증을 대조해서 본인이 맞는지 확인해야한다. 임대인의 대리인이 나온다면 위임장과 유효기간 6개월 이내의 소유자 인감증명서를 꼭 확인해야한다. 주민등록증 진위 여부는 통합전자민원창구(www.minwon.go.kr)에서 확인할 수 있다. 공인중개사 자격증이나 개설등록증으로 시·군·구청의 중개업무 담당부서에서 확인할 수 있다.

5. 집주인의 세금 체납 여부 확인 

등기부등본 상에는 집주인의 세금체납 사실이 드러나지 않는다. 미납세금열람신청서를 작성해 관할 세무서에  제출하면 세금체납 유무를 확인할 수 있다. 이 제도는 집주인의 동의가 필요하다. 

전세 보증금 반환 보증보험 

이 보험은 주택도시보증공사(HUG)와 SGI 서울보증이 판매하고 있는 상품으로 집주인이 보증금을 못 돌려주는 상황이 됐을때 보증기관이 대신 보증금을 주는 상품이다. 보증금 1억원 기준 월 2만원 정도의 보험료로 전세금 떼일 걱정에서 벗어날 수 있다. 

과거에는 집주인이 동의해야만 보험 가입이 가능했지만 올해 2월부터 집주인 동의 없이 가입할 수 있다. 

1. 보증신청 기한 

① 신규 전세계약 : 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은날 ~ 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전 

② 갱신 전세계약 : 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월 ~ 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전 

2. 보증대상 

단독가구, 다가구, 연립· 다세대, 주거용 오피스텔, 아파트 

  ※ 다중주택, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 노인복지시설은 제외 

3. 보증기간 

보증서발급일 ~ 전세계약기간의 만료일 후 1개월 

4. 보증보험료 

아파트 : 보증금의 0.128%

다세대, 단독, 오피스텔 등 : 보증금의 0.154%

예를 들어 전세 보증금이 2억원이라면 

아파트 = 2억 X 0.128% = 25,600원 보험료 

다세대, 단독, 오피스텔 등 = 2억 X 0.154% = 30,800원 보험료 

보증료는 6개월 단위로 나눠 내거나 한번에 낼 수 있다. 

5. 가입금액 

전세보증금 수도권 7억원 이하

그외 지역 5억원 이하 

6. 보증한도

주택가격 - 선순위채권 

※ 선순위채권 : 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권 

7. 보증조건 

① 주택의 인도와 전입신고를 마치고 전세계약서상 확정일자를 갖출 것

② 보증대상 주택의 건물과 토지는 모두 동일 임대인의 소유일 것  

③ 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없을 것 

④ 전세계약기간이 1년 이상일 것 

⑤ 공인중개사가 확인한 전세계약 

8. 보증가입 가능 금융기관 

신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, KEB하나은행 

신청 후 빠르면 1일 이내로 처리가 가능하다.