부동산 잔금 주의사항

 

일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월 이내로 한다. 중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 40%를 입금하고 중도금없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체한다.

 

잔금 전 체크사항 

 

1. 잔금일은 평일로 한다.

주택담보대출을 받았다면 근저당설정과 소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야한다. 공인중개사를 통해서 계약을 했다면 계약서 쓸 때부터 잔금일은 평일로 잡으니 크게 신경안써도 된다. 

 

2. 은행 이체한도 상향, OTP카드 준비 

잔금은 현금이나 수표를 끊어서 현금거래를 하는 것보다 거래내역이 남는 계좌이체를 하는 것이 가장 안전하다. 잔금 계좌이체를 위해 주거래은행이나 주택담보대출을 받은 은행의 1일, 1회 이체한도를 상향신청한다. 이체한도 하향신청은 인터넷이나 스마트폰 어플로 가능하지만 이체한도 상향은 신분증을 지참하고 해당 은행 지점을 방문해야한다. 

잔금일에는 잔금외에 나가는 돈이 많다. 복비, 선수관리비, 취득세 및 등록세가 포함된 법무사비 등이 있다. 그래서 이체한도 상향신청 금액을 잔금 금액보다 넉넉하게 신청을 한다.

OTP카드의 배터리가 충분한지 체크한다. 잔금일 당일에 배터리가 다되어 OTP카드 전원이 꺼지는 일도 발생한다. 미리 체크해서 배터리가 없으면 은행을 방문해서 새걸로 교체하자. 

 

3. 법무사와 잔금일 약속잡기 

잔금날짜와 시간이 정해졌다면 법무사에게 날짜, 시간, 장소를 알려준다. 주택담보대출을 받는다면 근저당설정을 위해 은행 법무사를 써야한다. 은행에서는 대출받으면 셀프등기는 할 수 없고 꼭 은행 법무사를 이용해야한다. 

 

 

은행 법무사에게 근저당설정과 소유권이전등기까지 모두 맡겨도 되고 소유권이전등기는 다른 법무사를 구해도 된다. 대게 은행 법무사는 수수료가 비싸서 법무통(http://www.bmtong.co.kr) 어플로 법무사를 구해서 소유권이전등기는 따로 하는 사람들도 많다. 이 경우에 잔금일에 부동산사무실로 법무사가 2명이 와야하는 번거로움이 있다. 

미리 법무사에게 상세내역 견적서를 받아서 비용을 깍고 근저당권설정과 소유권이전등기에 필요한 서류를 잔금일에 가져온다. 

 

 

매매 잔금일 진행순서 

 

1. 잔금 치르기 30분~1시간 전 매수할 집 확인

잔금날 약속한 시간보다 조금 일찍가서 짐이 모두 빠진 매입할 집을 확인한다. 

가구가 모두 빠진 집에 장롱 뒤나 냉장고 뒤에 누수, 곰팡이, 결로가 있는지 확인하고 깨진 창문 등 하자 체크를 한다. 이사짐을 옮기면서 장판이 찢어지거나 벽지가 벌어지거나 창문틀이 틀어지는게 있는지도 체크한다. 간혹 임차인이 천장 LED 등, 도어락, 장판 등을 때어가는 경우도 있다.

하자가 발견되었다고 해서 계약을 파기할 수 있는 건 아니지만 중대한 하자(누수, 벽에 금이 갔다거나)의 경우엔 집주인과 협의가 필요할 수도 있다. 수리가 필요한 경우 매매잔금에서 수리비를 빼고 준다.  

 

2. 등기필증, 등기부등본 확인

부동산 사무실에 매도자, 매수자, 법무사가 모두 도착했다. 잔금을 보내기 전 잔금일 당일에 출력한 등기부등본을 다시 확인해서 근저당설정, 가압류, 가등기 등 권리관계가 추가된 것이 있는지 확인한다. 

 

등기부등본 보는 방법

등기부등본 보는 방법

 

매도자의 등기필증도 확인한다. 등기필증은 자신의 소유권을 증명할 수 있는 효력이 가장 강력한 서류이다. 

 

 

3. 관리비 및 각종 세금 영수증 확인

잔금일 당일까지의 관리비 완납 영수증, 공과금(전기, 수도, 도시가스) 정산 영수증, 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 확인한다. 

매도인의 국세완납증명서는 세무서에서 지방세 완납증명서는 시, 군, 구청 또는 주민센터에서 발급이 가능하다. 인터넷으로 정부24와 국세청 홈택스 사이트에서 매도인 본인이 공인인증서로 열람 및 출력할 수 있다.

그러나 매매 계약시 등기부등본이 깨끗하고 압류되어있지 않다면 관행상 따로 확인하지 않고 진행한다. 전세의 경우에는 임대차 기간 중에 집주인이 세금을 미납하면 집에 세금 압류를 할 수 있지만 매매의 경우 부동산 등기가 넘어간 이후로는 매수인 부동산에 압류가 들어올 수 없기 때문이다. 

 

4. 잔금입금, 선수관리비 입금 

스마트 뱅킹으로 잔금과 선수관리비를 매도자에게 입금한다.

선수관리비는 아파트가 준공된 후 첫 입주할 때 한 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비이다. 선수관리비는 집을 살 때 매도자에게 주고 집을 다시 팔 때 매수자에게 받으면 된다. 

 

5. 복비 입금, 현금영수증 받기 

복비를 입금하고 소득공제용 현금영수증을 받는다. 

복비에 부가세가 붙었다면 공인중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지 확인해야한다. 국세청 홈택스(http://www.hometax.go.kr)에서 공인중개사 사업자등록번호를 입력하면 알 수 있다. 지난해 총 매출이 4,800만원 이상이면 일반 과세자로 분류되어 부가세 10%를 따로 받을 수 있다. 하지만 4800만원 미만이면 간이 과세자여서 부가세가 붙지 않는다. 

부동산 중개업은 현금영수증 의무 발급업종이다. 복비가 건당 10만원 이상이면 고객이 요구하지 않아도 영수증을 끊어줘야한다. 현금영수증을 받으면 30%를 연말정산 때 소득공제 받을 수 있다. 현금영수증을 거부하면 복비의 50%를 과태료로 내야한다. 

 

 

6. 법무사비 입금(근저당권 설정, 소유권 이전등기), 소유권 이전 서류 주기  

미리 견적서를 받은 근저당권 설정과 소유권 이전등기 비용을 법무사에게 지불하고 필요한 서류를 준다. 

 

< 소유권 이전 시 매수인 준비서류 >

 

1) 아파트 매매계약서

 

2) 주민등록등본 2통

세대원 주민번호 공개, 주소변동사항 포함을 체크해서 정부24(http://www.gov.kr)에서 출력한다. 

 

3) 신분증, 도장

도장은 인감도장이 아닌 막도장도 가능하다. 

 

4) 가족관계증명서 상세용 1통

2020년 1월 1일부터 추가된 서류로 매수인 주민등록번호가 모두 공개되어야 한다. 

전자가족관계등록시스템(http://efamily.scourt.go.kr)에서 무료로 출력할 수 있다. 

 

5) 주택유상거래 취득 세대원 정보기재 서식 

취득세 신고서 작성 시 필요한 서류로 서식은 법무사가 준비해준다. 

 

 

< 소유권 이전 시 매도인 준비서류 >

 

1. 등기필증 (등기권리증)

분실 시 법무사 사무실에서 확인서면을 작성한다. 

 

2. 부동산매도용 인감증명서 1통

일반용이 아닌 부동산매도용 인감증명서가 필요하다. 인감증명서는 인터넷으로 발급할 수 없고 해당 주민센터에 신분증을 가지고 직접 방문해야한다. 인감증명서에는 매수자 인적사항(성명, 주민번호, 주소)이 기재되어야한다. 

 

 

3. 주민등록초본

매도인의 주소변동사항이 포함된 것으로 정부24(http://www.gov.kr)에서 무료로 출력할 수 있다. 

 

4. 신분증, 인감도장 

 

 

7. 아파트 비밀번호, 현관 비밀번호, 음식물쓰레기카드 받기 

아파트 열쇠, 카드키, 도어락 비밀번호와 음식물 쓰레기 카드도 받아둔다. 

 

 

8. 전입신고하기 

전입신고와 확정일자 총정리

전입신고와 확정일자 총정리

 

9. 등기권리증 받기

일주일에서 보름이 지나면 우편으로 등기권리증(집문서)이 온다.

 

잔금일이 변경된 경우 

 

잔금일이 변경된 경우 계약서를 새로 작성하지 않고 수정하면 된다. 매도자, 매수자, 공인중개사가 다시 모여 잔금일자 삭선(빨간줄 긋기) 후 매도자, 매수자, 공인중개사의 도장을 찍는다. 

계약서 상 잔금일을 수정하지 않아도 소유권 이전 등기는 가능하다. 매매 계약서 상 잔금일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 취득 시기로 본다.