예약금, 가계약금 돌려받을 수 있을까?

예약금과 가계약금의 의미 

예를 들어, 1억 5천만원인 아파트를 매매하려고 한다고 가정을 해보자. 

예약금(기계약금)은 100만원이고 계약금은 1,500만원이다. 

예약금은 그 아파트를 다른 사람보다 먼저 선점하기 위해 지급하는 것이다. 예약금을 보내면 더이상 다른 사람에게 이 아파트를 소개하지 않는다. 

계약금은 잔금을 치르기 전에 계약서를 작성하고 우선 지급하는 금액으로 보통 매매대금의 10%를 지급한다. 

'가계약금'이라는 용어는 민법에 없다. 정확한 용어는 '예약금'이다. 그러니 실무에서는 가계약금과 예약금을 같은 의미로 혼용해서 사용하고 있다. 

구두계약도 계약인가?

실무에서는 예약금을 보낼 때 보통 계약서를 쓰지 않고 보낸다. 구두계약도 계약으로 볼 수 있을까? 구두계약이란 서류를 작성하지 않고 오직 말로만 맺는 계약을 말한다. 계약서를 쓰지 않아도 매매목적물과 매매대금, 지급 시기 등 계약 체결에 중요한 사항이 서로 확정된 상태라면 구두 계약도 계약으로 성립된 걸로 본다. 

대법원 판례, 사건번호 2005다 39594

가계약서 작성 당시 계약의 중요사항인 목적물과 대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 부동산에 관한 계약은 성립되었다고 판단한다. 

아무 이유없이 계좌로 돈을 보낼 사람은 없다. 예약금을 보낼 때 그 아파트의 동과 호수, 매매급액, 실제 계약서 작성할 날짜 등을 합의하고 보내기 때문에 대부분 구두계약도 계약에 해당된다. 

민법 563조 계약금의 성격 

매매 등의 계약은 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 

민법 563조에 따르면 계약은 '그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력'을 인정한다. 서면계약이든 구두계약이든 당사자 합의가 있다면 효력이 생긴다고 봐야한다. 따라서 구두계약이라도 당사자 일방에 의해 계약을 파기한다면 해약금에 대한 지급의무가 발생한다. 

민법 565조 해약금의 성격 

매매등의 계약 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. 

가계약금 반환 받으려면? 

1. 계약서 작성 + 특약 

예약금을 보낼 때도 계약서를 작성하는 것이 좋다. 그리고 몇일 이내 취소했을 때는 예약금을 돌려준다는 특약을 넣었다면 반환받을 수 있다. 

2. 녹취

공인중개사가 예약 취소하면 예약금을 돌려주겠다고 말로만 약속을 했다고 하더라도 녹취를 하거나 서면 계약을 받아놓아 증거가 있어야한다. 증거가 없다면 나중에 공인중개사가 못 준다고 발뺌하더라도 입증할 수가 없어 받을 수 없다. 

3. 문자메세지 + 카카오톡 

계약서를 작성하거나 녹취하기 힘든 상황이라면 구체적인 계약 내용과 특약사항을 문자나 카카오톡으로 전송해놓는다. 

가계약금 반환 소송 

소송을 하면 받을 수 있지 않을까? 소송을 할 경우 가계약금 100만원 찾으려다가 오히려 1,500만원을 내야할 수도 있다. 

대법원 판례, 사건번호 2007다 73611

계약금 중 일부만 지급한 경우에도 계약금을 아예 지급하지 않은 경우와 마찬가지로 마음대로 계약을 파기할 수 없다. 일방에 의한 계약파기라면 해약금을 물어야한다. 

판례에 따르면 예약 취소도 계약 파기로 보기 때문에 가계약금인 1,500만원을 모두 해약금으로 지급해야한다. 

법으로 해도 예약금을 돌려받을 수 있는 방법은 없다. 오히려 중개사나 매도인에게 인정에 호소하며 사정하는 것이 더 빠를 것이다. 이 때 예약금의 반만 돌려줘도 감지덕지다. 한번 지급하면 쉽게 돌려받을 수 없으니 공인중개사가 "이 물건은 어제도 누가 보고 갔다. 오늘 저녁에도 누가 보러오기로 했다. 이런 물건은 너무 좋아서 금방 나간다" 라고 꼬셔도 넘어가지 말자. 

가계약금을 보낼 때에는 100% 이 물건에 대한 확신이 들었을 때만 보내자. 

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