9.13 부동산 대책 총정리, 전문

2018년 9월 13일 오후 2시에 발표한 부동산대책 전문을 읽고 정리한 내용입니다. 

종합부동산세 대폭 강화 

1. 종합부동산세 최고 3.2% 중과 

현재 3주택 이상 보유자만 추가 과세에 해당되지만 서울, 세종, 부산 등 조정대상지역에 있는 2주택 보유자도 추가과세에 해당한다. 

3주택 이상 보유자에 대해 종합부동산세를 현행보다 0.1% ~ 1.2% 까지 세율을 누진적으로 인상하여 최고 3.2% 까지 과세한다. 또한 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 

2. 2주택자 종부세 부과기준 3억 ~ 6억원 구간 신설 

2주택 보유자의 종합부동산세 과표에서 3억~6억원 구간을 신설해서 세율을 0.7%로 0.2% 인상한다. 수정안을 적용하면 과표기준 3억원(시가 18억원) 주택을 보유한 1주택자는 종부사게 94만원에서 104만원이 된다. 다주택자는 누진세율이 적용된다. 과표 6억원이 넘는 2주택 이상 보유자 또는 조정지역 내 2주택 이상 보유자는 187만원이던 종부세가 415만원이 된다. 

적용시기는 19년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 

결론 : 1주택자라면 그 집이 시가 18억 이하일 경우 종부세 대상이 아니다. 나도 종부세 한번 내봤으면 좋겠네. 

3. 일시적 2주택자 3년 이내 처분 → 2년 이내 처분

조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준도 강화한다. 지금까지 종전 주택을 3년 이내 처분하면 되었지만 2년 이내 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전규정을 적용한다.

주택담보대출 강화

1. 2주택 이상 보유자는 규제지역 내 주택담보대출 금지 

2주택 이상 보유한 세대는 규제지역 내 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없다. 다주택자의 주택담보대출을 원천적으로 금지시켰다.

2. 1주택자 예외 허용 

1 주택자도 원칙적으로 규제지역 내에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 받지 못한다. 다만 아래의 조건에 해당되면 주택담보대출이 가능하다. 

1) 기존주택 2년 이내 처분 

① 1주택자가 결혼, 60세 이상 부모 동거 봉양을 위해 규제지역 내에서 일시적으로 주택을 신규 취득하는 경우

② 학교 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유로 인해 규제지역으로 이사해야하는 경우 

2) 신규 주택으로의 전입을 증명하면 기존 주택 보유 인정 

① 부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가 

② 부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 내집마련 목적으로 규제지역에서 신규로 취득하는 경우 (주택구입 후 세대분리 필요)

③ 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양하는 경우 

④ 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우 

3. 9억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지

규제지역 내에서 공시지가 9억원이 넘는 고가주택의 경우 실제 거주 목적을 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없다. 단, 무주택세대가 주택 구입 이후 2년 내 전입하는 경우나 1주택자가 기준주택을 최장 2년 이내 처분해야한다는 조건을 만족하면 예외적으로 대출이 가능하다. 위 조건을 위반했을 때 주택 관련 대출을 3년간 제한한다. 

4. 전세자금 보증(공적보증) 제한

2주택이상자는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 전세자금 보증을 지원하고 보금자리론 소득기준을 초과한 경우 보증요율을 상향한다. 무주택자는 소득과 관계없이 공적보증이 허용된다.  

시행 시기는 대책발표 이후(9월 14일부터) 주택매매계약 체결건부터 적용된다. 

결론 : 집은 한채만 가지자. 2주택자부터는 대출 못해줘. 알아서 사봐. 

공공주택 조성 

1. 공공주택 30만호 공급 

서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고 주택수요가 많은 지역을 중심으로 공공택지 30곳을 조성해 공공주택을 30만호 공급한다. 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률을 높이고 역세권 용도지역을 변경하는 등 규제를 풀어서 공급 물량을 늘린다. 

시세보다 저렴하게 공급되는 공공택지의 분양주택은 3 ~ 8년의 전매제한 기간을 설정하고 공공분양주택은 최대 5년의 거주의무 기간을 설정한다. 

2. 3등급 이하의 그린벨트 활용

그린벨트 평가등급은 1~5등급으로 나뉘며 등급이 낮을수록 환경적 가치가 높다. 3~5등급지를 활용해서 그린벨트를 해제하고 개발한다. 그린벨트 해제를 통해 공급되는 공공분양 주택은 전매제한과 거주요건을 강화할 계획이다. 

주택임대사업자 세제 조정, 대출 규제 

1. 양도세, 종부세 중과

주택임대사업자는 현재 공시 가격 기준으로 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택에 대해 양도세와 종부세를 과세하지 않는다. 

그러나 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득하여 임대등록할 경우 양도세를 2주택자는 일반세율 + 10%, 3주택 이상자는 일반세율 + 20%를 중과하고 종부세도 과세한다. 

2. 감면기준 강화

현재 등록된 임대주택의 경우 국민 주택 규모 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 양도세 감면 혜택이 있다. 이번 대책 발표일 이후 새로 취득한 주택부터는 공시 가격 기준으로 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 감면기준을 강화한다. 

3. LTV 40% 규제

▲ 주택 구입시 LTV, DTI 비율

주택임대사업자는 현재 LTV 규제를 받지 않고 금융회사가 자율적으로 60에서 80% 수준의 LTV를 적용하고 있다. 그러나 투기지역, 투기과열지구 내에서는 가계대출과 동일하게 LTV 40% 규제를 적용받도록 하고 고가 주택(공시가격 9억원 초과) 구입 목적으로는 주택담보대출을 받을 수 없다. 

청약제도 강화 

1. 한국감정원에서 운영 

현재 민간 금융전산 기관인 금융결제원에서 위탁하여 청약 시스템을 운영 중이다. 공공기관인 한국감정원에서 청약 시스템을 운영할 계획이다. 

2. 분양권, 입주권 소유자는 무주택자에서 제외 

현재 청약 당첨 후 소유권 이전 등기시부터 유주택자로 간주되고 주택 매각 후부터 다시 무주택기간을 산정한다. 청약 당첨 후 입주 전 전매 시에는 무주택기간으로 계속 인정되어 왔지만 이젠 주택을 소유한 것으로 간주한다. 

이번 대책은 9월 14일 이후 체결되는 주택매매계약부터 적용한다. 9월 21일에는 1차로 지자체 협의가 완료된 공공택지와 공급 입지 및 수량 등 구체적인 방안을 발표할 예정이다. 

3. 분양 추첨제 변경 

분양 추첨 시 무주택자와 유주택자를 구분하여 무주택자를 우선으로 추첨한다. 

4. 분양가 상한제 지역 전매 제도 강화 

시세에 따라 차등으로 3 ~ 8년까지 전매를 제한하고 실거주 의무기간을 5년으로 한다. 

아래 파일은 9.13 부동산 대책 전문입니다. 

[국토부]주택시장안정방안.pdf

주택시장 안정대책.PDF

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