부동산관련 세금 총정리

세금은 모든 부동산 거래를 완료한 후에 매겨진다. 집을 사고 팔 때, 보유 중일 때 어떤 세금을 내야하는 지 알아보자. 

1. 집을 가지고 있을 때 : 재산세, 고가 주택일 경우 종합부동산세 

재산세 

집을 가지고 있다면 재산세를 매년 내야한다. 재산세 부과 기준일은 매년 6월 1일이다. 6월 1일에 집을 가지고 있는 소유자에게 세금을 부과한다. 

6월 1일까지 가지고있다가 6월 2일에 팔았더라도 매도자(집을 판 사람)는 재산세를 내야한다. 반면 5월 31일까지 가지고 있다가 6월 1일에 소유권이 넘어가면 재산세를 내지 않아도 된다. 소유권이 이전되는 날짜의 기준은 등기 날짜와 잔금을 납부한 날짜 중 더 빠른 날짜이다. 

그래서 집을 판다면 5월 31일까지는 잔금을 받는 게 유리하고 집을 산다면 6월 1일을 넘기고 잔금을 처리하는 것이 유리하다. 만약 정확히 6월 1일에 잔금을 치른다면 부동산을 사는 사람, 즉 매수자가 재산세를 내야한다. 

재산세는 매년 7월과 9월에 나눠서 낸다. 재산세는 세율이 1%도 채 되지 않기 때문에 부담이 적다. 

◆ 주택의 재산세 과세표준 및 세율 

과세표준	세율	누진 공제액	계산법
6,000만원 이하	0.1%	0원	과세표준 금액 X 0.1%
6,000만원 초과 ~  1억 5,000만원 이하	0.15%	3만원	과세표준 금액 X 0.15% - 3만원
1억 5,000만원 초과 ~  3억원 이하	0.25%	18만원	과세표준 금액 X 0.25% - 18만원
3억원 초과	0.4%	63만원	과세표준 금액 X 0.4% - 63만원

종합부동산세

종합부동산세는 고가 주택을 가지고 있을 때 내는 세금으로 흔히 '부자세'라고 불린다. 1주택자는 주택 공시가격이 9억원 초과일 때, 다주택자는 주택을 모두 합한 공시가격이 6억원 초과일 때 부과된다. 

2. 집을 살 때 : 취득세 

취득세는 항상 농어촌특별세와 지방교육세가 따라붙는다. 취득세의 기본은 4%이지만 아파트나 빌라같은 주택은 1%대의 취득세를 낸다. 반면 오피스텔의 취득세는 4%이다. 부동산을 취득한 날로부터 60일 이내에 그 부동산이 소재한 지역의 시, 군, 구청에 세금을 신고하고 납부해야한다. 그렇지않으면 신고불성실가산세 20%를 더 내야한다. 게다가 납부불성실가산세도 매일 0.03%씩 붙는다. 대부분 계약을 하고 잔금을 치른 후 법무사를 통해 소유권 이전등기를 하며서 취득세까지 맡긴다. 

3. 집을 팔 때 : 개인은 양도소득세, 사업자는 부가가치세 

1세대 1주택자는 아래 조건을 충족했을 때 양도소득세가 비과세된다. 

< 조건 >

① 1세대가 1주택을 2년 이상 보유할 것 

② 1세대가 2년 이상 거주할 것 

③ 양도가액이 9억원을 초과하지 않을 것 

위 3가지 조건을 모두 충족하면 집을 팔 때 양도소득세를 내지 않는다. 2017년 8월 2일에 발표된 정부의 '8.2 부동산 대책'으로 비과세 혜택을 받으려면 2년 이상 거주를 해야한다. 주택을 취득한 이후부터 양도할 때까지의 기간 중 언제든지 2년 이상 거주하면 된다. 지금 당장 거주할 수 없는 상황이라도 향후 거주하면 되는 것이다. 

정부는 올해 '8.27 부동산 대책'으로 투기과열지구와 투기지구를 추가로 선정했지만 시장이 안정되지 않자 추가 후속 대첵을 마련 중이다. 최근 서울을 중심으로 폭등하는 집값을 잡기 위해 정부가 양도소득세의 비과세 요건을 강화하는 방안을 검토하고있다. 실거주기간을 2년에서 3년으로 연장하는 방안이 거론되고 있다. 

4. 집을 임대놓을 때 : 종합소득세 

종합소득세(종소세)는 이자소득, 배당소득, 근로소득, 사업소득, 기타소득, 연금소득 등을 합셔서 내는 세금이다. 많이 버는 사람을 세금을 더 많이 내서 부의 재분배를 추구한다는 목적이 있다. 매년 5월에 종합소득세 신고를 한다. 

	1세대 1주택	1세대 2주택	1세대 3주택 이상
전세 소득	비과세	비과세	3억원 초과분 과세
월세 소득	비과세	과세	과세

1주택자는 그 주택에 월세를 놓아서 소득이 발생해도 종합소득세를 내지 않는다. 내 집에 세를 놓아도 우리 가족은 어차피 다른 집에서 세를 들어 살아야하기 때문이다. 부부 합산 1세대 2주택 이상일 때는 소득세를 내야한다. 

전세의 경우 2주택까지는 비과세이다. 3주택 이상부터 소득세를 내는데 3억원을 초과하는 보증금에 대해서만 종합소득세를 과세한다. 

임차인들을 보호하기위해 주택임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우 종합소득세는 2018년까지는 비과세이지만 2019년부터는 분리과세를 통해 14%의 세율을 매긴다. 

5. 집 명의를 넘길 떼 : 증여세, 상속세 

우리나라는 불로소득에 대해 세율을 높게 매기는 경향이 있기 때문에 증여세 또는 상속세의 세율은 최소 10%에서 최고 50%까지 상당히 높다. 

증여세는 내가 살아있을 때 재산을 무상으로 이전하는 경우 내는 세금이고 상속세는 일생에 단 한번, 사망한 경우에만 발생한다. 우리나라에서 상속세를 내는 사람은 전체 상속자의 2%가 채 되지 않는다. 상속세는 대부분 10억원까지 공제를 받는데 상속세를 낸다는 것은 물려받은 재산이 최소 10억원 이상이라는 것을 의미한다. 그래서 상속세를 낸다는 것은 부의 상징으로 여겨진다. 

오피스텔 

오피스텔은 업무용 또는 주거용으로 사용이 가능하다. 따라서 임대유형에 따라 세금이 달라진다. 

보유 중 : 주거용으로 사용하면 주택에 해당한다. 따라서 업무용으로 부가가치세를 환급받았다면 세금 추징될 수 있다. 업무용에서 주거용으로 전환 시 부가가치세를 내야한다. 

양도 : 주거용 오피스텔을 양도하는 경우 주택세제를 적용하고 업무용 오피스텔을 양도하면 일반 건물로 본다. 

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