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전세나 월세를 구하고 이사한 날 가장 먼저 해야할 것은 전입신고와 확정일자이다. 

보통 잔금치루는 날을 이사날로 정한다. 잔금을 보내기 전에 먼저 주민센터나 정부 24에 접속해서 전입신고를 먼저하고 잔금을 보내는 것이 좋다. 

방문신청 

▶ 신청 기한 : 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내 

▶ 신청 기관 : 새로운 거주지의 해당 읍면동 주민센터

▶ 처리 시간 : 즉시(근무시간 내 3시간)

▶ 필요 서류 : 주민등록증 

▶ 신청자격 : 본인 또는 대리인

▶ 수수료 : 무료 

인터넷 신청 

토요일이나 일요일, 공휴일에 잔금을 치르고 이사하는 경우 당일에 주민센터는 문을 열지 않기때문에 방문 신청을 할 수 없다. 이 때 정부24(www.gov.kr)에서 인터넷으로 신청을 한다. 정부 24에 회원가입을 한 후 공인인증서 등록을 해야한다. 

온라인 전입신고 완료 후 즉시 주민등록등본을 발급하려면 주민센터에 방문해야한다. 온라인 신청시 최소 1일에서 최대 1주일 정도 걸린다. 

• 수수료 : 무료 

• 신청자격 : 본인 (온라인은 대리인 신청 불가)

온라인 전입신고는 한달(30일)에 1회 신청이 가능하다. 

방법 : 정부24 → 민원서비스 → 확인서비스 → 세대주 확인 

성명, 주민등록번호, 입력확인번호를 넣은 후 공인인증서로 본인 인증을 완료하면 세대주 정보가 제공된다. 

세대주 확인이 필요한 경우 

① 세대주가 아닌 세대원이 전입신고를 신청할 때 

② 전출지의 세대원이 전입지의 세대원으로 세대편입을 할 때 

③ 세대합가 시 전출지 세대주가 신청할 때 

④ 세대합가 시 세대원이 신청하면 전출지, 전입지 세대주의 확인이 필요하다. 

신청 후 일주일 이내에 세대주 확인을 받지 못할 경우 신청된 전입신고는 취소된다. 

1. 1단계 전출입구분 및 신청인 

전입구분 

• 세대구성 : 단독 또는 세대주와 세대원 일부(전부포함)가 새롭게 전입하는 곳에서 세대를 구성하는 경우

• 세대편입 : 이사할 곳에 세대주가 있고 그 곳에 세대원으로 주소를 옮기는 경우 

• 세대합가 : 이사할 곳에 세대주가 있고 그 곳에 주소를 전입신고하면서 세대를 합치는 경우 

전출구분 

• 세대전부전출 : 세대주를 포함하여 세대원 전부가 이사를 가는 경우 

• 세대주를 포함한 세대일부 전출 : 세대주를 포함하여 세대원 일부가 이사를 가는 경우 

• 세대주를 포함하지 아니하는 세대일부 전출 : 세대주는 그대로 있고 세대원 일부만 이사를 가는 경우 

2. 2단계 전입지 및 전출지

이사하기 전에 살던 주소와 이사한 후 현재 사는 곳의 주소를 기입한다. 다가구주택이란 흔히 원룸을 말한다. 다가구주택의 경우 호실을 정확하게 적어야한다. 

3. 3단계 전입자 및 기타 

우편물 전입지 전송 서비스를 신청하면 신청일로부터 3개월 동안 전에 살던 곳으로 배송되는 우편물을 이사한 곳으로 자동으로 배달해준다. 

전입신고는 휴대폰 정부24 어플로도 신청이 가능하다. 이 때 휴대폰에 공인인증서가 설치되어 있어야한다. 

전입신고가 정상적으로 완료되면 주민등록표열람또는 나의 민원에서 확인이 가능하다. 평일 18시 이후나 토요일, 공휴일에 신청하는 경우에는 다음 근무시간(월요일)에 전입처리된다. 

평일에 잔금을 치르고 이사를 하고 전입신고를 하면 당일에 바로 전입신고가 완료된다. 그러나 토요일, 일요일에 이사를 하면 월요일에 전입신고가 완료되고 대항력은 화요일 0시부터 발생한다. 이사를 하고 월요일에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당 설정을 한다면 근저당은 바로 그날 대항력이 생긴다. 그래서 나의 대항력은 후순위로 밀려나게 된다. 만약 집이 경매로 넘어갈 경우 전세 보증금을 못 받을 수 있으니 왠만하면 평일에 이사를 하는 것이 좋다. 

• 세대주 확인(미접수) : 세대주 확인을 해야 처리가 된다. 

• 처리중 : 읍면동 담당자가 접수하여 처리중이다. 

• 처리완료 : 주민등록표 열람을 통해 완료여부를 확인해야한다. 

• 취소, 처리불가  : 사유를 확인 후 재신청해야한다. 

전입신고는 신청 후 '처리완료'되면 취소가 불가능하다. 처리결과가 '처리중'인 경우 해당 읍, 면, 동 주민센터의 주민담당자에게 전화하여 취소요청을 하면 취소가 가능하다. 

방문신청

확정일자는 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해서 등기소 또는 주민센터에서 임대차 계약서에 계약 날짜를 확정하는 것이다. 법원, 등기소, 공증사무소에서 신청이 가능하지만 주민센터가 가장 찾기 쉽다. 주민센터에 방문신청을 하면 전입신고와 확정일자를 동시에 신청할 수 있다. 우선 전입신고를 한 후 임대차 계약서를 주면 확정일자가 찍힌 도장을 찍어준다. 

▶ 신청 기관 : 새로운 거주지의 주민센터, 공증사무소, 법원, 등기소 

▶ 필요서류 : 계약서 원본, 주민등록증 

▶ 방문시 수수료 : 건당 600원 

인터넷 신청 

주말에 이사를 하는 경우 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 24시간 신청이 가능하다. 온라인 신청은 주택임대차계약증서만 가능하고 일반 사문서, 상가임대차계약증서는 온라인 신청이 불가능하다. 

▶ 신청인 : 해당 주택의 임대인, 임차인, 변호사 또는 법무사, 해당 주택의 계약서를 작성한 개업공인중개사

▶ 온라인 수수료 : 건당 500원 

▶ 필요서류 : 주택임대차계약증서의 원본 스캔본 

계약서에는 임대인과 임차인의 인적정보, 주택의 소재지, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임 및 보증금이 확인이 되어야한다. 계약서의 사본을 스캔하여 첨부할 경우 부여된 확정일자의 효력에 다툼이 생길 수 있다. 

1. 인터넷 등기소에 회원가입을 하고 로그인한다. 본인 확인을 위해 공인인증서가 필요하다. 

2. 상단의 확정일자를 클릭하고 신규를 누르면 신청서가 나온다.

3. 확정일자 신청서를 작성한다.  

부동산 구분 

◈ 집합건물 : 아파트, 다세대, 빌라, 상가 등과 같이 한 동의 건물내부가 구조상, 이용상 독립되어 있는 여러 부분으로 구분되어 있어 그 각 부분에 대한 소유권 이전 등기가 가능한 건물. 다세대주택(빌라)은 집합건물(구분건물)이다. 

◈ (일반)건물 : 구분소유가 허용되지 아니하는 건물. 한 동의 건물 전체에 대하여 하나의 소유권만이 가능하다. 다가구주택(원룸)은 일반건물인 단독주택이다. 

주택의 분류 단독주택과 공동주택

반드시 주택임대차계약서상의 주택 소재지와 동일하게 입력해야한다. 부동산검색 버튼을 클릭해서 부동산 등기 소재지를 확인해야한다. 

평일 근무시간 내 신청한 경우 신청한 당일 확정일자를 부여받을 수 있다. 그러나 평일 16시 이후에 신청하는 경우 다음 등기소 근무일에 처리될 수 있다. 토요일, 일요일에 신청하는 경우 월요일에 확정일자를 부여받는다. 확정일자는 신청일 다음날부터 대항력이 발생한다. 

1. 임대차 계약 후 계약서를 작성한다. 

2. 잔금일 전날, 이사 전날 계약서를 들고 해당 거주지의 등기소 또는 법원, 주민센터에서 확정일자를 먼저 받는다. 전입신고 전에도 확정일자를 받을 수 있다. 

3. 주말에 이사를 하고 정부24 홈페이지에 들어가서 전입신고를 한다. 

4. 그 다음날부터 대항력이 발생한다. 다음날 등기부등본을 때서 새로운 근저당이 설정되진 않았는지 확인해보자. 

우선변제권은 이사하는 주택에 입주를 하고 전입신고와 확정일자를 모두 갖추어야 발생한다. 잔금 치르기 전에 확정일자를 받는다고 하여도 전입신고를 완료해야 확정일자에 대한 효력이 생긴다. 

전입신고와 확정일자를 다른 날에 신청했다면 가장 늦게 신청한 날을 기준으로 그 다음날 0시부터 효력이 발생한다. 

주민센터에서는 제일 먼저 계약서 상의 입주날짜를 확인한다. 만약 이사가는 집이 현재 빈집이라면 계약서를 작성한 것 만으로도 전입신고를 할 수 있는 조건이 충족된다. 이사 전이라도 임대차 계약서를 들고 방문하면 전입신고가 가능하다. 

그러나 이사가는 집에 다른 세입자가 살고있다면 원칙적으로 불가능하다. 토요일에 이사를 하는데 금요일에 전입신고를 신청하려면 집주인의 동의가 필요하다. 주민센터 담당자가 집주인과 통화를 한 뒤 이사 전날에 신청이 가능하다. 

여러 주민센터 담당자에게 문의를 한 결과 담당자마다 말이 달랐다. 위와 같이 융통성있게 해주는 곳도 있고 전입신고는 원래 입주 후에 신청하는 것이라며 안된다고 딱 자르는 곳도 있었다. 이는 해당 주민센터의 담당자에 따라 조금씩 차이가 있으니 직접 전화로 물어보는 것이 정확하다. 

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무자격자가 공인중개사 자격증이나 중개사무소 등록증을 대여 받아 중개업소를 차리고 부동산 중개를 한 뒤 매수자의 돈을 떼먹고 잠적하는 사기가 성행하고 있다. 월세로 여러 채의 주택을 임차한 뒤 집주인으로 신분을 위장해서 이중 계약으로 전세 보증금을 가로채는 수법도 있다. 

피해자의 대부분은 부동산 계약 경험이 없는 대학생이나 사회 초년생들이다. 이런 무자격자들은 대부분 사업장을 폐쇄하거나 법인을 바꾸기 때문에 피해 발생 시 구제가 쉽지 않다. 

부동산 중개사무소를 자세히 보면 공인중개사 사무소와 부동산 중개인 사무소가 있다. 둘은 무슨 차이가 있을까? 

현재의 공인중개사 자격증은 1984년에 도입되었다. 그러나 훨씬 이전부터 부동산 중개업자들은 소위 '복덕방'으로 불리며 영업을 하고 있었다. 기존의 중개업자들은 1961년 소개영업법의 관리를 받으며 해당 시, 군, 구청에 신고만 하면 영업을 할 수 있었다. 이런 중개업자들을 자격증이 없다고 문 닫게 할 수는 없는 노릇이다. 

그래서 사무소 명칭을 부동산중개인 사무소로 한정해서 사용하게 했다. 이 사무소에 방문하면 벽에 공인중개사 자격증도 걸려있지 않다. 자격증이 없다고 해서 불법이 아니니 안심해도 된다. 

현재 부동산중개인 사무소는 신규등록이 불가능하고 기존 사무소를 폐업할 경우에는 자격증을 따야만 한다. 취급할 수 있는 매물도 공인중개사는 전국 매물이 취급이 가능하지만 중개인은 사무소가 있는 관할 구역 내로 한정된다. 

1. 자격증, 허가증 확인 

보통 중개업소 벽에 공인중개사 자격증과 중개업소 허가증이 걸려있다. 공인중개사 사무소는 반드시 자치단체에서 중개업 허가를 받아야 합법적으로 영업할 수 있다. 간판의 이름과 허가증에 나온 이름이 일치하는지 확인한다. 

중개소에서도 자격증 없이 실장이나 이사 등의 직함으로 일하는 직원들이 있다. 계약은 자격증을 소지한 중개업소 대표와 계약을 체결해야한다. 

한국공인중개사협회 (www.kar.or.kr) 홈페이지에서 정보마당에 들어가면 '개업공인중개사 검색'란이 있다. 여기서 현재 영업중인 사무소를 검색할 수 있다.  폐업한 사무소, 소속공인중개사, 중개보조원은 조회되지 않는다. 

국가공간정보포털 (www.nsdi.go.kr)에서도 중개사무소 조회가 가능하다. 상단의 열람공간을 클릭하면 '부동산중개업 조회'가 나온다. 여기서 지역별로 상세 검색이 가능하다. 

2. 간판 확인 

중개사무소 간판에 공인중개사 사무소 또는 부동산 중개라는 문구가 있는지 확인한다. ㅇㅇ 투자, ㅇㅇ컨설팅, ㅇㅇ종합개발 등의 이름을 사용하는 경우는 불법이다. 

3. 공제증서 확인하기 

공인중개사 사무실이 공제증서를 보유하고 있는지 확인하자. 허가업소라면 공제조합(보증보험) 가입이 의무이다. 부동산 거래 시 문제가 생기면 개인인 개업공인중개사인 경우 1년에 1억원 내로 보상을 해준다. 그러나 이는 부동산 한 건당 1억이 아니라 1년에 총 1억원 한도이다. 내 앞에 계약자가 이미 한도를 초과해서 보상을 받았다면 나는 못 받을 수도 있다. 또한 공제증서는 보증기간이 지나면 효력이 없으므로 보증기간이 유효한지 확인해야한다. 

4. 법에 해박한 공인중개사

임야, 농지 등은 공법상 문제가 복잡하게 얽혀있어 관련 법규를 잘 알아야한다. 부동산의 입지여건 분석 뿐만 아니라 앞으로의 개발 전망과 권리분석은 매우 중요하다. 

이번 9.13 부동산 대책으로 종합부동산세 및 양도세가 변경되었다. 세법은 매년 바뀌고 문재인 정부에서는 계속해서 부동산 대책을 내놓고 있다. 바뀐 세법에 관한 지식이 있는 중개사와 거래를 해야한다. 

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주복 : 주상복합

모하 : 모델하우스

도생 : 도시형 생활주택 

OP, OT : 오피스텔 

빠끔이(빠꼼이) : 나름대로 아는 것이 꽤 많은 사람 

워킹손님, 워킹 : 공인중개사 사무소에 직접 방문하는 손님 

바지 : 실권자는 드러나지 않고 제 3자가 오는 것 

양타 : 단독 중개를 하여 손님 양쪽에게 중개 보수를 받는 것 

반타 : 공동 중개로 한쪽의 손님에게 중개보수를 받는 것 

단타 : 단기간에 사고파는 단기매매 

쓰리쿠션 : 한사람에게 계약을 2 ~ 3건 하는 것 

1층 부동산 : 동네 부동산, 지역 중개사무소 

시내부동산, 컨설팅 부동산 : 서울 등 대도시의 중심지에서 2층 이상에 사무실을 운영하고 주거용보다는 상가나 빌딩을 전문으로 취급하는 부동산 

기획부동산 : 부동산 사기를 위해 조직적으로 만든 부동산, 주로 쓸모없는 토지를 필지를 나눠서 비싸게 되파는 사기를 친다. 

똠방 : 무허가 중개업자 

나까마 : 분양권 당첨자로부터 싸게 프리미엄을 주고 사서 중개사무소에 이윤을 붙여 넘기는 사람 

피 : 프리미엄

초피 :  분양권 거래에서 처음에 붙은 프리미엄 가격 

무겁다 : 물건의 가격이 높다. 

네고 : 가격을 깎다. 

호가 : 매도인 측에서 제시하는 금액

후려치기 : 물건 값을 터무니없이 깎는 것. 

다운계약 : 부동산 거래 시 양도소득세를 줄이기 위해 계약서에 실제 거래가격보다 낮은 가격을 적는 이중 계약 

업계약 : 주로 매도인이 양도소득세를 납부하지 않은 부동산을 처분할 때 실제 거래가격보다 높은 금액의 계약서를 작성하는 이중 계약. 

실제 거래가격보다 높게 신고를 해서 추후 매수인이 매도할 때 양도소득세를 적게 내려고 하는 것이다. 

교통 : 중간에서 매도인과 매수인을 연결해주는 것 

상황걸기 : 상대방을 속이는 것. 

감기, 감다 : 상대를 속이는 것 

뒷박 : 뒷통수 친다. 

가라 손님 : 가짜 손님

야매, 야메 : 뒷거래, 암거래

단도리 : 입막음, 작업 준비, 사전 작업 

칼질 : 기획부동산에서 토지를 잘게 나누는 것, 큰 물건을 여러 개로 나누는 것 

복등기 : 등기를 동시에 두번 하는 것 

뚜껑닫기 : 잘 팔리지 않은 물건을 팔기 위해 좋은 물건을 감추는 것 

고추가루 뿌리기 : 다른 부동산 중개업자들이 계약 성사가 안되도록 훼방놓는 것 

매물광고 따라하기 : 매물이 없으면서 다른 중개사무소에서 올린 매물을 똑같이 올려 허위 광고 하는 것 

데두리 : 매도인이 제시한 금액보다 중개사무소에서 더 높은 금액으로 접수하여 그 차액을 중개사가 챙기는 것

떴다방 : 천막, 파라솔 등을 펼치고 임시로 부동산 중개 업무를 하는 것 

야시장 , 심야 떴다방 : 늦은 밤 모델하우스 주변에서 천막을 치고 분양권 거래를 하는 것 

딱지 : 불법으로 거래되는 입주권 

껍데기 : 보상금은 사기꾼이 받고 입주권만 파는 것

뚜껑 : 재개발 지역의 무허가 건물 

꺽기 : 계약 성사 

순가중개, 입금작업 : 중개보수로 받는 실수령액 

인정금액 : 중개사가 매도인에게 실제 매도가보다 더 높은 금액을 인정해달라고 해서 매도금액 이상을 중개보수로 챙기는 것

야도치기 : 분양이 안되거나 남은 물건을 대폭 할인하여 통째로 거래하는 것 

원장정리 : 분양계약자를 바꿔치기 하는 것 

깔세 : 보증금 없이 약정된 기간의 월세를 미리 지급하고 사는 것 

찍기 : 중개인이 싸게 나온 매물을 본인이 계약해서 고객에게 비싸게 되파는 것 

돌려치기 : 중개업자가 투기꾼들과 사고 팔기를 반복하면서 매물의 가격을 올리는 것 

기리카이 : 바꾸기, 교체하기 

주전 : 주인이 집을 팔고 그 집에 전세 계약을 하는 것 

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소액임차인이지만 최우선변제 못 받는 경우

소액임차인 최우선변제권 요건과 범위

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

2018년 9월 13일 오후 2시에 발표한 부동산대책 전문을 읽고 정리한 내용입니다. 

1. 종합부동산세 최고 3.2% 중과 

현재 3주택 이상 보유자만 추가 과세에 해당되지만 서울, 세종, 부산 등 조정대상지역에 있는 2주택 보유자도 추가과세에 해당한다. 

3주택 이상 보유자에 대해 종합부동산세를 현행보다 0.1% ~ 1.2% 까지 세율을 누진적으로 인상하여 최고 3.2% 까지 과세한다. 또한 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자는 세부담 상한도 150%에서 300%로 올린다. 

2. 2주택자 종부세 부과기준 3억 ~ 6억원 구간 신설 

2주택 보유자의 종합부동산세 과표에서 3억~6억원 구간을 신설해서 세율을 0.7%로 0.2% 인상한다. 수정안을 적용하면 과표기준 3억원(시가 18억원) 주택을 보유한 1주택자는 종부사게 94만원에서 104만원이 된다. 다주택자는 누진세율이 적용된다. 과표 6억원이 넘는 2주택 이상 보유자 또는 조정지역 내 2주택 이상 보유자는 187만원이던 종부세가 415만원이 된다. 

적용시기는 19년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다. 

결론 : 1주택자라면 그 집이 시가 18억 이하일 경우 종부세 대상이 아니다. 나도 종부세 한번 내봤으면 좋겠네. 

3. 일시적 2주택자 3년 이내 처분 → 2년 이내 처분

조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 기준도 강화한다. 지금까지 종전 주택을 3년 이내 처분하면 되었지만 2년 이내 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 대책발표 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지불한 경우 종전규정을 적용한다.

1. 2주택 이상 보유자는 규제지역 내 주택담보대출 금지 

2주택 이상 보유한 세대는 규제지역 내 (투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 받을 수 없다. 다주택자의 주택담보대출을 원천적으로 금지시켰다.

2. 1주택자 예외 허용 

1 주택자도 원칙적으로 규제지역 내에서 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출을 받지 못한다. 다만 아래의 조건에 해당되면 주택담보대출이 가능하다. 

1) 기존주택 2년 이내 처분 

① 1주택자가 결혼, 60세 이상 부모 동거 봉양을 위해 규제지역 내에서 일시적으로 주택을 신규 취득하는 경우

② 학교 취학, 근무상 형편, 1년 이상의 치료나 요양, 학교폭력으로 인한 전학 등 부득이한 사유로 인해 규제지역으로 이사해야하는 경우 

2) 신규 주택으로의 전입을 증명하면 기존 주택 보유 인정 

① 부모와 동일세대를 구성하는 무주택자인 자녀의 분가 

② 부모와 동일세대를 구성하는 서민층이 내집마련 목적으로 규제지역에서 신규로 취득하는 경우 (주택구입 후 세대분리 필요)

③ 타지역에 거주하는 60세 이상의 부모를 본인의 거주지 근처로 전입시켜 봉양하는 경우 

④ 분가, 세대분리 없이 직장근무 여건 등으로 불가피하게 2주택을 보유하여 실거주하는 경우 

3. 9억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지

규제지역 내에서 공시지가 9억원이 넘는 고가주택의 경우 실제 거주 목적을 제외하고는 주택담보대출을 받을 수 없다. 단, 무주택세대가 주택 구입 이후 2년 내 전입하는 경우나 1주택자가 기준주택을 최장 2년 이내 처분해야한다는 조건을 만족하면 예외적으로 대출이 가능하다. 위 조건을 위반했을 때 주택 관련 대출을 3년간 제한한다. 

4. 전세자금 보증(공적보증) 제한

2주택이상자는 전세자금 대출에 대한 공적보증이 금지된다. 1주택자는 부부합산소득 1억원 이하까지 전세자금 보증을 지원하고 보금자리론 소득기준을 초과한 경우 보증요율을 상향한다. 무주택자는 소득과 관계없이 공적보증이 허용된다.  

시행 시기는 대책발표 이후(9월 14일부터) 주택매매계약 체결건부터 적용된다. 

결론 : 집은 한채만 가지자. 2주택자부터는 대출 못해줘. 알아서 사봐. 

1. 공공주택 30만호 공급 

서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고 주택수요가 많은 지역을 중심으로 공공택지 30곳을 조성해 공공주택을 30만호 공급한다. 상업지역 주거비율과 준주거지역 용적률을 높이고 역세권 용도지역을 변경하는 등 규제를 풀어서 공급 물량을 늘린다. 

시세보다 저렴하게 공급되는 공공택지의 분양주택은 3 ~ 8년의 전매제한 기간을 설정하고 공공분양주택은 최대 5년의 거주의무 기간을 설정한다. 

2. 3등급 이하의 그린벨트 활용

그린벨트 평가등급은 1~5등급으로 나뉘며 등급이 낮을수록 환경적 가치가 높다. 3~5등급지를 활용해서 그린벨트를 해제하고 개발한다. 그린벨트 해제를 통해 공급되는 공공분양 주택은 전매제한과 거주요건을 강화할 계획이다. 

1. 양도세, 종부세 중과

주택임대사업자는 현재 공시 가격 기준으로 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택에 대해 양도세와 종부세를 과세하지 않는다. 

그러나 주택임대사업자가 조정대상지역 내 주택을 신규로 취득하여 임대등록할 경우 양도세를 2주택자는 일반세율 + 10%, 3주택 이상자는 일반세율 + 20%를 중과하고 종부세도 과세한다. 

2. 감면기준 강화

현재 등록된 임대주택의 경우 국민 주택 규모 이하 주택을 8년 이상 임대할 경우 양도세 감면 혜택이 있다. 이번 대책 발표일 이후 새로 취득한 주택부터는 공시 가격 기준으로 수도권은 6억 원, 비수도권은 3억 원 이하 주택에 한해 감면혜택을 받도록 감면기준을 강화한다. 

3. LTV 40% 규제

▲ 주택 구입시 LTV, DTI 비율

주택임대사업자는 현재 LTV 규제를 받지 않고 금융회사가 자율적으로 60에서 80% 수준의 LTV를 적용하고 있다. 그러나 투기지역, 투기과열지구 내에서는 가계대출과 동일하게 LTV 40% 규제를 적용받도록 하고 고가 주택(공시가격 9억원 초과) 구입 목적으로는 주택담보대출을 받을 수 없다. 

1. 한국감정원에서 운영 

현재 민간 금융전산 기관인 금융결제원에서 위탁하여 청약 시스템을 운영 중이다. 공공기관인 한국감정원에서 청약 시스템을 운영할 계획이다. 

2. 분양권, 입주권 소유자는 무주택자에서 제외 

현재 청약 당첨 후 소유권 이전 등기시부터 유주택자로 간주되고 주택 매각 후부터 다시 무주택기간을 산정한다. 청약 당첨 후 입주 전 전매 시에는 무주택기간으로 계속 인정되어 왔지만 이젠 주택을 소유한 것으로 간주한다. 

이번 대책은 9월 14일 이후 체결되는 주택매매계약부터 적용한다. 9월 21일에는 1차로 지자체 협의가 완료된 공공택지와 공급 입지 및 수량 등 구체적인 방안을 발표할 예정이다. 

3. 분양 추첨제 변경 

분양 추첨 시 무주택자와 유주택자를 구분하여 무주택자를 우선으로 추첨한다. 

4. 분양가 상한제 지역 전매 제도 강화 

시세에 따라 차등으로 3 ~ 8년까지 전매를 제한하고 실거주 의무기간을 5년으로 한다. 

아래 파일은 9.13 부동산 대책 전문입니다. 

[국토부]주택시장안정방안.pdf

주택시장 안정대책.PDF

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부동산관련 세금 총정리

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

이사 준비 날짜별 체크리스트

주택은 공동주택과 단독주택으로 나뉜다. 공동주택은 구분 소유가 가능하지만 단독주택은 단독 소유만 가능하다. 

분양은 전체를 몇 개로 나누어 양도하는 것을 의미하므로 공동주택은 분양을 하지만 단독주택은 분양을 하지 않는다. 그래서 '주택 분양' 대신 '공동주택 분양'이라고 한다.

층수를 계산할 때 1층 주차장으로 사용하는 필로티는 층수에서 제외한다. 

필로티란 프랑스의 건축가 르코르뷔지에가 만든 근대 건축의 한 방법이다. 건물의 1층은 기둥만 세워 주차장으로 활용하고 2층부터 방을 만드는 건축방법을 뜻한다. 또는 지상층에 면한 부분에 기둥, 내력벽 등 하중을 지지하는 구조체 이외의 외벽, 설비 등을 설치하지 않고 개방시킨 구조를 말한다.

공동주택은 '하나의 건축물의 벽, 복도, 계단, 그 밖의 설비의 전부 또는 일부를 여러 세대가 공동으로 사용하면서 각 세대마다 독립된 생활이 가능한 구조로 된 주택'을 말한다. 공동주택은 등기부등본을 발급할 때 집합건물로 발급한다. 

공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 등을 말한다. 

아파트 

층수가 5층 이상인 주택을 말한다. 

연립주택 

지하 주차장 면적을 제외한 연면적이 660㎡(199.65평)를 초과하는 4층 이하의 건물이다. 세대별로 소유와 등기가 가능하다. 

규모는 다세대 주택보다 크고 아파트보다 작다. 연립주택과 아파트는 건물의 층수만 봐도 대충 구분이 가능하다. 흔히 다세대주택과 연립주택을 통칭해 '빌라'라고 쓰고있다. 

다세대주택 

흔히 빌라라고 부르지만 주택법에서 빌라라는 용어는 없다. 연립주택과 형태는 같지만 면적이 더 작다. 다세대주택, 빌라, 연립주택은 공동주택으로 호수별로 소유주가 다르며 매매나 분양이 가능한 주택이다. 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적이 660㎡(199.65평) 이하이며 4층 이하의 1개동 2세대 이상의 건물을 말한다.

기숙사 

학교 또는 종업원 등을 위하여 사용되는 것으로 공동 취사를 하는 구조이다. 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 주택을 말한다. 

일반적으로 주택이라고 흔히 부르는 형태이다. 건축법상 면적 제한이 없고  단일 가구를 위해 건축하는 것이다. 개인의 취향에 맞게 내 집(전원주택)을 지을 수 있다. 단독주택은 등기부 등본을 발급할 때 토지+건물로 확인이 가능하다. 

단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관을 포함하는 개념이다. 

다중주택 

학생 또는 직장인 등의 다수인이 장기간 거주하는 고시원, 고시텔, 쉐어하우스 같은 시설을 말한다. 독립된 주거의 형태가 아니라 화장실은 각 실별로 설치가 가능하나 취사시설은 불가능하다. 연면적이 330㎡ 이하이고 3층 이하인 건물이다. 

다중주택, 다가구주택, 다세대주택은 겉으로 보기에 구별하기 쉽지않다. 

최근 대학가를 중심으로 다중주택에 불법 취사시설을 설치해 원룸형 주택으로 둔갑하여 임대하는 사례가 급증하고 있다. 원룸형 주택은 가구당 전용면적 60㎡ 이하는 0.7대의 주차면적을 충족해야하지만 다중주택은 1층에 다수 가구의 주거와 상관없이 1대의 주차장만 확보하면 되기 때문이다.

불법 개조된 다중주택의 입주민은 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증에 가입할 수 없다. 또한 원룸형 주택은 세입자가 해당 원룸에만 근저당을 설정할 수 있지만 다중주택은 건물 1채에 모든 세입자가 근저당을 설정해야한다. 그래서 뒤늦게 입주한 세입자는 순위가 뒤로 밀려 대출에 제한을 받을 수 있다. 

다가구주택 

19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로 지하층을 제외한 층수가 3층 이하이며 1개동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하인 주택을 말한다. 세대별로 주방과 화장실이 방안에 개별로 설치되어 있다. 건물 전체를 집주인 1명이 소유하고 각 호수는 전·월세로 임대하는 경우이다. 전체 건물을 하나로 매매는 가능하지만 호수별로 매매는 불가능하다. 

임대차 계약서 작성시 공동주택은 그 주소를 정확히 기재해야하지만 다가구 주택은 번지만 정확하게 적어도 된다. 일반적으로 원룸을 말한다. 

1명의 집주인에 여러 임차인이 들어가는 다가구 주택은 '깡통전세'를 주의해야한다. 신축된 다가구 주택은 대부분 대출을 끼고있어서 전세로 들어갈 때 주의해야한다. 이미 먼저 들어온 세입자로 인해 후순위로 밀릴 수 있기 때문이다. 등기부등본에서 집주인의 은행대출규모는 확인할 수 있지만 선순위세입자들의 전세보증금은 확인할 수 없다. 임차인이 임대인의 인감증명서, 신분증 사본, 동의서를 받아 선순위 임차보증금과 임차 기간 등의 임대차 계약 현황을 열람할 수 있다. 그러나 실생활에서 거의 불가능하다. 깡통전세 피하는 방법은 이전 포스팅에 자세히 나와있으니 아래 링크를 클릭~! 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

공관 

공적인 거처로 쓰이는 주택으로 관공서 등의 관사를 말한다. 

다가구주택과 다세대주택을 가장 많이 헷갈려 한다. 가구는 구분 등기가 불가능한 소유권이 없는 개념이고 세대는 구분 등기가 가능한 소유권이 있는 개념이다. 

6개의 호실로 구성된 집이 있다. 다세대주택 1채를 가지고 있다면 집을 6채 소유한 것이고 다가구주택을 1채 가지고 있다면 주택 1채를 소유한 것이다. 

다세대주택은 주택 전체를 한번에 양도하더라도 6채의 주택을 양도하는 것이기 때문에 다주택 보유자에 해당된다. 그래서 양도소득과 임대소득 등 과세대상에 해당된다. 반면 다가구주택은 전체를 하나의 주택으로 보기때문에 2년 이상 보유하면 양도 시 1세대 1주택 비과세 헤택을 받을 수 있다. 

간편하게 다가구주택은 원룸, 다세대주택은 빌라로 이해하면 쉽다. 

(출처 : 부동산 114)

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부동산 계약 절차

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

이사 준비 날짜별 체크리스트

1. 매매계약 전 준비사항 

거주하고싶은 부동산을 선정하고 부동산 중개업체를 선정한다. 주택담보대출, 디딤돌 대출 등 대출 상품과 대출 가능한도를 미리 확인해서 구입자금을 준비한다. 

2. 부동산 등기부등본, 매도인의 등기권리증, 인감증명서, 주민등록증 등 확인 

부동산 계약시 필요한 서류는 반드시 계약 당일 발급한 서류로 확인한다. 자세한 사항은 아래 링크를 클릭하면 된다. 

등기부등본 보는 방법

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

3. 임대차의 경우 차임 정산 

임대차의 경우 차임을 정산하고 보증금을 받는다. 

4. 이자 날짜 조정 

기존에 살고있는 세입자가 있는 경우 서로 협의해서 이사 날짜를 조정한다. 

5. 계약서 작성 

자세한 계약서 작성 방법은 아래 링크를 클릭한다. 

부동산 계약서 작성 방법

6. 대금지급 계획 수립 

계약을 체결하기 전 대금 지급 일정과 금액을 협의한다. 꼭 계약금, 중도금, 잔금의 절차를 따를 필요없이 일시금으로 지급도 가능하다. 관습적으로 계약금은 총 금액의 10%, 중도금은 40~50%, 나머지 금액을 잔금으로 한다. 

7. 중도금 지급 

중도금을 지급 하기 전 등기부 등본을 떼서 권리 변동 사항이 있는지 확인하다. 중도금을 지급하고 영수증을 받은 후 잔금 일정, 금액, 필요 서류를 확인한다. 

8. 잔금 지급

잔금을 지급하기 전 마지막으로 등기부등본을 확인한다. 잔금을 지급하고 영수증을 받는다. 

9. 법무사 사무장에게 이전 등기 서류 전달 및 날인 

부동산의 소유권이 매도인에서 매수인에게 완전히 이전되기 위해서는 소유권 이전등기를 해야한다. 개인이 처리해도 되지만 법무사를 통해 진행하는 것이 일반적이다. 잔금 지급시 법무사가 동참하여 신속히 이전 등기를 하는 것이 좋다. 

10. 법무사 계좌로 취득세와 비용 등을 입금 

11. 중개보수 정산 

12. 전입신고와 확정일자 받기 

전입신고와 확정일자를 하는 방법은 아래 링크에 자세히 나와있다. 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

13. 계약 후 60일 이내 부동산 거래 신고 

개인이 소유권이전등기를 할 경우에는 계약체결 후 60일 이내 시·군·구청장에게 부동산 거래 신고를 해야한다. 공인중개사를 통하지 않고 거래당사자간 직접 계약을 체결한 경우 부동산 거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)에 접속하여 인터넷으로 신청이 가능하다. 시·군·구청장은 신고인에게 거래신고필증을 교부해준다. 

매수인은 잔금청산일로부터 60일 이내에 거래신고필증, 매매목록, 등기신청서, 기타 필요한 서류를 들고 소재지 관할 등기소에 등기신청을 하면 된다. 등기소에서는 거래신고필증에 기재된 거래가액을 부동산 등기부의 갑구 권리자 및 기타 사항란에 기재하고 등기부 기재가액 자료는 국세청으로 통보된다. 

14. 세금 납부 

부동산 매매계약 후 매도인은 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세를 납부하고 매수인은 취득세, 인지세, 농어촌특별세, 지방교육세 등을 납부해야한다. 

매도인은 양도 및 취득당시의 계약서 사본, 기타 필요 경비 입증서류를 첨부하여 주소지 관할 세무서에 양도소득세를 신고해야한다. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하지않으면 20%의 가산세가 부과된다. 

매수인은 잔금청산일 또는 등기일 중 빠른 날짜로부터 60일 이내 취득세를 납부해야한다. 

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이사 준비 날짜별 체크리스트

전세보증금 인상시 계약서 작성방법

부동산 중개업소 방문시 뭘 물어봐야 할까?

보통 컴퓨터로 계약서를 작성하고 출력하지만 컴퓨터가 고장났거나 피치못할 사정으로 수기로 계약서를 작성할 경우가 있다. 이 때 쉽게 수정을 할 수 없게 꼼꼼히 작성해야 한다. 

1. 날짜는 두자리 단위로 쓴다. 

1월 1일이면 01월 01일로 기재한다. 

2. 주소, 면적 등은 빈칸없이 붙여 쓴다. 

주소, 면적 등을 쓸 때 칸의 시작점에서 쓰기 시작해서 여백을 남기지 않고 적는다. 면적은 소수점자리까지 숫자로 정확하게 기재한다. 

3. 금액은 문자로 적는다. 

매매 계약시 금액은 아라비아 숫자를 적지말고 문자로 적는다. 금액이 십, 백, 천일 경우 앞에 일을 붙여 일십, 일백, 일천이라고 적는다. '일금이억오천만원정' 처럼 빈칸없이 붙여쓴다. 

전세 계약의 경우 매매 대금은 한글과 아라비아 숫자를 같이 쓴다. 

월세 계약인 경우 금액란에 선불인지 후불인지, 부가가치세가 포함된 것인지, 관리비가 별도인지 여부를 구체적으로 기재한다. 

4. 본인이 서명 후 날인한다. 

당사자가 회사일 경우 회사이름, 대표자 이름을 기재하고 반드시 회사 법인의 인감도장을 날인한다. 

◆ 서명 : 자필로 자신의 이름을 써넣는 것으로 사인보다 자신의 이름을 정자로 쓰는 것이 좋다. 

◆ 날인 : 도장을 찍는 것 

◆ 무인, 지장 : 엄지손가락을 찍는 것으로 손도장, 우무인이라고 한다. 

◆ 기명 : 이름이 인쇄된 것 

5. 수정 및 정정

계약서 내용 중 일부를 수정 및 정정할 때는 빨간 펜으로 두 줄을 긋고 매도인과 매수인 의 도장을 줄 그은 곳 양 끝에 각각 찍는다. 두 줄 위에 정정된 내용을 기재한다. 계약서의 여백에 삭제된 글자 수와 첨가된 글자수를 적어주면 완벽하다. 

6. 간인 

간인은 계약서를 여러장 겹쳐서 찍는 도장을 말한다. 간인은 법적 의무사항은 아니지만 실무에서 흔히 쓰이고 있다. 계약서가 2장 이상이라면 내용이 서로 연결되어 있음을 확인하고 계약서 누락을 방지하기 위해 간인을 찍는다. 간인 방법은 두가지가 있따. 계약서를 두 장 나란히 붙여놓은 다음 두장의 계약서가 맞붙은 정 가운데에 매도인과 매수인의 도장을 찍는다. 그리고 계약서 앞장을 반으로 접어 계약서 뒷장과 경계선 부분에 쌍방의 도장을 찍는 방법이 있다. 

7. 해당 없음 

일시불로 하거나 중도금이 없다면 '해당 없음'이라고 적는다. 

8. 계약서 보관 

계약금을 지불 한 뒤 영수증을 교부받고 매도인, 매수인 계약서를 각 1부씩 보관한다. 계약서는 개인간의 사문서이므로 필요에 따라 공증을 해 놓으면 확실한 증거력을 가지게 되어 채무불이행시 재판을 통해 집행할 수 있다. 

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부동산 계약시 준비 서류 및 확인 사항

이사 준비 날짜별 체크리스트

아파트 구조 2베이, 3베이, 4베이, 4.5베이

부동산 중개업소 방문시 뭘 물어봐야 할까?

일반적으로 부동산 거래시 공인중개사를 통해 서류를 확인한다. 계약할 때 공인중개사가 필요한 서류를 발급해주지만 계약 당사자인 일반인도 인터넷 등기소에서 언제든지 열람과 발급이 가능하므로 직접 확인하자.

1. 부동산 등기부등본 

제일 먼저 기본 중의 기본인 등기부등본을 확인해야한다. 부동산 등기부등본 보는 방법은 아래 링크에 자세히 나와있다. 

등기부등본 보는 방법

2. 매도인의 등기권리증 

등기권리증이 없는 경우 매도인의 인적사항이 기입된 등기사항 전부증명서를 발급용으로 열람한다. 가계약, 계약, 중도금, 잔금 납부 시에도 모두 등기사항전부증명서를 열람용이 아닌 발급용으로 출력해서 그 사이에 다른 대출을 받았는지 이중계약을 했는지 등기상 변경사항을 확인해야한다. 

등기사항전부증명서는 집이 가지고 있는 땅의 넓이(지분)이 얼마나 큰지 부동산의 표시내용과 소유자를 확인하는 자료이다. 등기상의 소유자와 계약을 위해 나온 당사자가 동일인인지 확인하고 계약을 해야한다. 

등기사항전부증명서 상에 설정되어있는 용익물권(지상권, 전세권 등), 담보물권(근저당권, 저당권 등), 가업류, 압류 등을 잔금 납부 전까지 모두 말소한 상태에서 계약을 한다.

등기권리증에는 이전 매매계약서와 취등록세영수증이 붙어있으니 매도인은 매수인에게 주기 전에 미리 떼어 놓으면 양도소득세 신고시 제출하면 된다. 

3. 건축물 대장, 토지대장 등 부동산 공적장부 확인

A용도로 사용하기 위해 부동산을 샀는데 공부에 B용도로 되어있다면 A용도로 사용할 수 없다. 건축물의 사용 용도나 권리 분석을 위해 건축물 대장, 토지대장 등을 발급받아 확인한다.

4. 매도인의 국세완납증명서 및 재산세 납부 영수증 

소유주의 이름이 맞는지 재산세 납부영수증에서 확인할 수 있다. 급매로 나오거나 매도인이 매도 의사를 번복하는 경우 국세 및 지방세 납부 영수증으로 세금을 모두 냈는지 확인한다. 국세완납증명서는 홈택스에서 발급하고 지방세 완납증명서는 민원24시에서 인터넷으로 공인인증서만 있으면 발급할 수 있다. 

5. 주민등록증 확인  

정부 24 어플을 통해 위조된 주민등록증인지 확인하고 운전면허증의 경우 도로교통공단 홈페이지에서 확인이 가능하다. 자세한 방법은 아래 링크를 클릭하면 된다. 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

6. 대리인의 경우 위임장 확인 

대리인이 참석할 경우 위임장, 주민등록증, 인감증명서를 확인한다. 6개월 이내 작성된 위임장에 날인된 인감과 부동산 소유자의 인감증명서의 인감이 동일한지 확인해야한다. 소유자가 인감증명서를 직접 발급받은 것인지 진위 여부도 확인해야한다. 인감증명서의 유효기간은 존재하지 않으나 매도용 인감증명서의 유효기간은 3개월이며 경매의 경우 6개월이다. 

위임장에는 부동산의 표시 란에 소재지, 건물의 구조, 면적 등 해당 부동산의 자세한 내용을 기입하여 작성한다. 

위임장 외에 직접 소유주와 통화를 해서 계약 사항을 고지하고 녹취해두는 것이 좋다. 부부, 자식 간에도 위임장이 없으면 계약은 원칙적으로 무효가 된다. 

법률적으로 미성년자와의 계약은 미성년자가 언제든지 취소가 가능하다. 그래서 미성년자와의 계약은 반드시 법정 대리인인 부모와 계약을 체결해야한다. 

대금은 대리인이 아니라 진정한 소유권자에게 입금한다. 

7. 계약서 및 확인설명서에 서명, 날인 

반드시 자필로 사인을 한다. 계약서 작성 시 개업공인중개사가 아닌 중개보조원이 서명과 날인을 한 경우 개업공인중개사는 벌금형에 처해질 수 있다. 중개대상물 확인설명서는 필수로 받아서 내·외부 시설물의 상태를 확인한다. 

8. 특약 

기본 시설물 외 샹들리에, 붙박이장, 가스레인지, 비데, 도어록 등의 설치된 시설물의 특약은 거래가에 포함되는 것인지 전소유주가 떼어가는 것인지 확인한다. 

소유주가 개인이 아니라 공유, 합유, 총유인 물건은 전체 동의를 얻어야 매매가 가능하다. 소유주가 3명이면 3명 모두 동의를 받아야 계약서에 날인을 해야 매매가 가능하다. 공유자 중 1인과 계약을 할 때에는 공유자 모두에게 권한을 위임한다는 위임장을 받아야한다. 진정한 권리자에게 대금을 지급하도록 특약을 작성한다. 

9. 공과금 최종 납입 영수증 받기 

도시가스, 수도, 전기요금, 관리비 정산 등 각종 비용을 정산한 후 영수증을 받는다.  

매매시 선수관리비를 정산하고 임대시 장기수선충당금을 정산한 후 영수증을 받는다. 

10. 부동산 실거래신고필증

부동산의 매매계약인 경우 60일 이내에 시, 군, 구청에 신고를 해야한다. 공인중개사를 통해 계약을 했을 경우 계약체결일로부터 60일 이내에 개업공인중개사가 신고한다. 부동산 거래계약신고서에 개업공인중개사가 서명 또는 날인하여 신고관청에 제출하면 실거래신고필증을 받을 수 있다.  

공인중개사를 통하지 않고 거래당사자가 직접 매매계약을 체결한 경우 60일 이내 방문신고를 하면 되고 부동산 거래관리시스템(http://rtms.molit.go.kr)에 접속하여 인터넷으로도 가능하다. 

< 부동산 매매 계약시 준비서류 >  

※ 이전 포스팅 보기 

이사 준비 날짜별 체크리스트

등기부등본 보는 방법

전세보증금 인상시 계약서 작성방법

부동산 계약을 하기 전 상대방의 주민등록증을 꼭 확인해야한다. 위조나 변조된 신분증은 아닌지 주민등록증과 운전면허증의 진위를 확인하는 3가지 방법을 알아보자. 

민원 24 홈페이지 (www.minwon.go.kr)에 접속한다. 메인페이지에서 상단의 확인서비스에 들어간다. 

주민등록증 진위확인 / 잠김해제 탭에서 주민등록증 진위확인을 클릭한다. 그러면 공인인증서 확인창이 뜬다. 컴퓨터로 진위확인을 하려면 공인인증서가 있어야 가능하다. 미리 주거래 은행 사이트에서 공인인증서를 다운받아놓는다. 

인증서 암호를 입력하면 성명, 주민등록번호, 발급일자, 입력확인 숫자를 넣는 창이 뜬다. 발급일자는 신분증 앞면 젤 밑에 있는 날짜를 적으면 된다. 확인을 누르면 아래와 같은 화면이 나온다.

'입력하신 내용은 등록된 내용과 일치합니다.' 라는 메세지가 뜨면 안심해도 된다. 

'입력하신 발급일자는 등록된 발급일자와 일치하지 않습니다. 궁금하신 사항은 가까운 읍면동에 문의하시기 바랍니다.' 라는 글이 뜨면 위조된 신분증이거나 발급일자를 잘못 기입한 것이다.  

신분증의 숫자가 맞다고 하더라도 바탕무늬와 홀로그램 무늬가 나타나는지 확인해야한다. 사진과 이름, 주소 등의 문자 위에도 홀로그램이 지워져있지 않고 보여야한다. 

지금 바로 계약서에 도장을 찍고 잔금을 주고 받아야하는데 첫 번째 방법은 우선 컴퓨터가 있어야하니 너무 번거롭다. 간단하게 지역번호없이 1382로 전화하면 확인이 가능하다. 안내멘트에 따라 주민등록번호와 발급일자를 누르면 신분증이 진짜인지 가짜인지 알려준다.

< 안내멘트 : 확인하시려는 분의 주민등록번호 13자리를 눌러주십시오. >

주민등록번호 13자리를 누르고 가만히 기다린다. 이때 *, #을 누르면 안된다. #을 누르면 다시 처음으로 돌아간다. 

< 안내멘트 : 주민등록증 앞면에 기재된 발급일자 8자리를 눌러주십시오. >

2018.07.17 으로 적혀있으면 이 8자리 숫자를 누른다. 

< 안내멘트 : 입력하신 000님의 주민등록번호와 발급일자는 등록된 내용과 일치합니다. > 이 멘트가 나오면 이 신분증은 진짜다. 

3가지 방법 중에서 가장 간단하고 실용적인 방법이다. 휴대폰에 어플 하나만 깔면 바로 확인할 수 있다. 예전에 어플 이름이 민원 24였는데 정부 24로 변경되었다. App Store나 play store에서 정부 24 어플을 다운로드한다. 이 어플은 캡처가 금지되어 있어서 카메라로 핸드폰 화면을 찍었다. 

왼쪽 상단의 목록 탭을 누른다. 

민원 서비스 → 확인서비스로 들어간다.

주민등록증 진위확인/잠김해제를 터치한다. 

주민등록증 진위확인을 터치한다. 

컴퓨터와 마찬가지로 어플에서도 공인인증서가 있어야만 확인이 가능하다. 공인인증서를 다운받은 은행 홈페이지에 들어가면 스마트폰으로 공인인증서 보내는 방법이 나와있다. 인증서를 선택하여 암호를 넣으면 아래와 같은 화면이 뜬다.

성명, 주민등록번호, 발급일자를 적고 확인을 누른다. 

'입력하신 내용은 등록된 내용과 일치합니다.'라는 결과가 나오면 된다. 

주민등록증을 분실한 경우 운전면허증으로도 진위여부를 조회할 수 있다. 도로교통공단에서 제공하는 E-운전면허 홈페이지(https://dis.koroad.or.kr)에 접속한다. 

메인화면에서 운전면허 정보조회를 클릭한다. 

면허증 진위여부 조회를 클릭하면 성명, 생년월일, 운전면허번호, 암호일련번호를 적는 란이나온다. 운전면허증은 주민등록번호가 아닌 생년월일로 조회가 가능하다. 암호일련번호는 면허증의 오른쪽에 있는 작은 사진 밑에 위조방지를 위한 숫자, 영문 6자리 또는 5자리 번호(숫자 3자리 + 영문 2자리)이다. 

2013년 7월 9일 이후에 재발급 및 적성검사(갱신)을 신청한 경우에는 영문, 숫자 조합 6자리 암호 일련번호가 부여된다. 

영어 대문자와 숫자가 같이 적혀있어서 인쇄상태에 따라 혼동될 수 있다. 

(영문 O, 숫자 0), (영문 I, 숫자1), (영문 O, Q)

'도로교통공단 전산 자료와 일치합니다. 암호일련번호가 일치합니다.'라고 뜨면 정상이다. 위 화면처럼 '도로교통공단 전산 자료와 일치하지 않습니다. 암호일련번호가 일치하지 않습니다.' 라는 메세지가 뜨면 위조된 신분증이다.  

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1. 이삿짐센터 예약하기 

업체 여러 군데에 방문 견적을 신청한다. 포장이사는 포장부터 이삿짐 정리까지 모두 해주고 용달이사는 물건만 이전해준다. 대부분 포장이사를 이용한다. 피해보상이행보증보험 가입 유무, 사다리차 비용 포함 유무, 작업 인원, 식대, 운반차량 추가 요금, 부대서비스 제공 여부 등 꼼꼼히 체크해서 결정한다. 다들 손없는 날에 이사를 가려고 하기 때문에 특정한 날짜에 몰리는 경우가 많아 미리 계약을 하는게 좋다. 계약을 할 때에는 서면으로 계약서를 꼭 작성해야한다. 

2. 가구 배치도 작성하기 

줄자, 종이, 펜을 준비해 이사갈 집의 구조도를 그린다. 가전제품과 가구를 넣기위해 새 집에 가서 벽면의 폭과 높이를 기록한다. 창문의 위치, 콘센트 위치를 파악해서 침대는 어디에 둘지, 옷장은 어디에 둘지 미리 생각해둔다. 

3. 입주청소, 인테리어 업체 예약하기 

이삿짐 센터에서 간단히 청소를 해주지만 평수가 크다면 업체를 부르는게 편하다. 입주청소는 짐이 도착하기 전에 해야하기 때문에 전·출입 날짜가 다르거나 오전에 청소를 끝내야한다. 

리모델링이나 도배, 장판을 하는 경우 인테리어 업체를 비교해보고 예약한다. 

4. 수거 날짜에 맞춰 버릴 물건 내놓기 

전자제품은 '폐가전 방문수거 배출예약시스템(1599-0903)'에 신고하면 무료로 수거를 해간다. 아파트에 따라서 경비실에서 처리해주는 곳도 있다. 가구는 주민센터에서 폐기물 스티커를 구입해서 붙여놓는다. 대형 폐기물은 각 지자체 홈페이지에서 인터넷 신고하고 출력해서 붙여도 된다. 예전엔 스티커였는데 요즘엔 '대형폐기물 배출 신고필증'을 프린트해서 준다. 이 종이를 테이프로 폐기물에 붙여야한다. 

새로 구입할 물건들은 치수를 확인하고 새 집으로 이삿날에 배달 예약을 한다.

1. 집주소 변경하기 

거래하는 은행이나 카드사에 변경 신청을 하면 다른 금융사에 등록된 주소까지 모두 일괄 변경이 된다. 우체국에서 실시하는 '주거이전서비스'를 이용하면 3개월 동안 기존 주소지로 배달된 우편물을 새 주소지로 다시 배달해준다. 

2. 인터넷, 벽걸이 TV, 전화 이전 신청하기

인터넷, TV, 전화, 비데, 식기세척기 등 철거와 설치를 위해 해당 업체에 전화해서 날짜와 시간을 예약해야한다. 설치비용이 있으니 현금을 준비해야한다. 에어컨과 정수기는 이삿짐 업체에서 철거해주는 곳도 있으니 비용을 비교해서 결정한다. 

3. 도시가스 이전 신청하기 

가스레인지와 중간밸브를 철거하려면 해당 도시가스에 전화해서 철거요청을 해야한다. 철거하고 그동안 이용한 요금을 정산하고 영수증을 받아놓는다. 이중 출금이 되지 않게 자동이체를 해지시킨다. 도시가스 설치는 이삿날에 이사가 완료된 이후 오후로 예약한다. 

4. 냉장고 비우기 

냉장고도 옮겨야하니 쉽게 상하는 음식들은 미리 먹어치우거나 비워둔다. 

5. 잔금 준비하기 

모바일 뱅킹이나 텔레뱅킹으로 계좌이체를 하는 경우 이체한도를 체크한다. 이체한도가 잔금보다 부족하다면 은행에 가서 1일 1회 이체한도를 상향 조정한다. 

6. 부동산 서류 준비하기, 약속 잡기 

계약에 필요한 서류들을 미리 챙겨둔다. 당일에 잔금을 치르기 위해 몇 시에 어디서 만날 건지 약속 시간을 정한다. 

7. 귀금속 등 중요물품 챙기기 

이삿짐 센터랑 서로 얼굴 붉히는 일이 없게 귀금속, 휴대폰 충전기, 통장, 도장, 신분증 등 분실 우려가 있는 물건은 미리 챙겨둔다. 가방에 모두 넣어두고 이사 당일 차에 보관하면 안전하다. 

8. 관리실에 이사예정일 말하기 

아파트 관리소에 이사예정일을 미리 말해놓으면 이삿날에 전기 및 수도 계량기를 체크하고 정산을 해준다. 미리 말을 해야 사다리차가 들어올 공간을 만들어준다. 이 때 이사 전과 후의 관리 사무소에 모두 알려주어야한다. 엘리베이터를 사용해야할 경우 사전에 예약해둔다. 

9. 옵션 제품 별도 보관

풀옵션 원룸이나 오피스텔이라면 TV 리모콘이나 옵션 제품을 가져가지 않게 별도로 보관해둔다. 

10. 전학신청하기 

자녀가 있다면 미리 전학신청을 한다. 초등학교는 주민센터에서 전입신고할 때 취학아동 전입통지서와 주민등록등본을 발급받아 학교에 제출한다. 중학생은 이전 학교에서 전학용 재학증명서를 발급받아 주민등록등본과 함께 해당 교육청에 제출한다. 원하는 학교에 결원이 있는지 확인하고 등록증을 받아서 해당 학교 행정실에 제출하면 된다. 고등학생은 이사한 주소의 주민등록등본을 교육청에 제출하면 학교를 배정해준다. 해당 교육청에 문의하면 자세히 알 수 있다. 

11. 신문, 우유 등 배달 중지 연락하기 

1. 빨리 돌리기 

이삿날에 빨래감은 짐이 되니까 미리 세탁기를 돌리고 세탁기에 물을 뺀다. 그래도 세탁물이 나온다면 전날 미리 싸둔다. 

2. 세탁소에 맡긴 세탁물을 확인하기 

1. 이사 날짜 재확인

부동산 중개업소, 이삿짐센터, 관리사무실에 연락해 이삿날 확인하기 

2. 현금 준비하기

정수기, 도시가스, 에어컨 등의 설치비용과 관리비 정산 등 현금 쓸 일이 많다. 넉넉하게 준비해둔다. 

3. 당일 사용할 물품 챙기기

쓰레기 봉투 50L 1~2장을 준비한다. 청소할 걸레, 화장지 등을 챙긴다. 당일 아침으로 먹을 도시락이나 간식을 준비한다. 

1. 이사업체 도착 

보통 아침 7 ~ 8시부터 이사를 시작한다. 직원분들에게 커튼 봉, 방충망, 공유기 등 어디까지 짐을 싸야하는지 알려준다. 짐을 빼는데만 2~3시간이 걸린다. 짐을 옮기기 전에 가구나 가전의 흠집이나 파손 체크를 해서 사진을 찍어둔다. 이사 직후 고장이나 이상이 생긴다면 이삿짐센터에서 보상을 받아야한다. 마지막에 두고가는 물건은 없는지 최종 점검한다. 

2. 관리비 정산하기

아파트, 연립주택, 다세대주택의 경우 관리비에 상하수도요금, 도시가스요금, 전기요금이 포함되어 있는 경우가 많다. 이 때는 관리실에 연락해 이사일까지의 관리비를 정산하면 된다. 관리소에서 관리비를 정산하고 전출증을 받는다. 

관리사무소가 없는 주택의 경우 오전에 계량기 수치를 확인 한 후 도시가스, 전기요금, 상하수도 요금 영수증에 적혀있는 전화번호로 전화해서 계량기의 수치를 불러준다. 그러면 정확한 요금을 알려준다. 

3. 세입자의 경우 장기수선충당금 받기 

아파트는 장기 수선과 보수 계획을 세우고 목돈이 들어갈 것에 대비해 각 세대 소유주에게 매달 미리 돈을 걷는다. 이것이 장기수선충당금 또는 특별수선충당금이다. 보통 관리비에 포함되어 관리비와 함께 납부한다. 원래는 집주인이 내야하는 돈이기 때문에 전세나 월세 계약이 끝나고 이사 갈 때에는 관리소에 내역을 뽑아달라고 요청해서 집주인에게 돌려받아야한다. 

또한 전세나 월세 세입자의 경우 집주인으로부터 전세금 및 보증금을 모두 받은 다음 집을 비워줘야한다. 

4. 부동산 방문 

이사갈 사람이 집을 매매하거나 전·월세를 준 경우 부동산에 가서 매수자 또는 세입자에게 잔금을 받고 집 열쇠나 비밀번호를 인계한다. 공인중개사에서 중개수수료를 계좌이체로 보내고 영수증을 받는다. 부동산 중개업소에서 관리비 정산 영수증, 가스비 정산 영수증 등을 확인한다. 

세입자라면 입주할 부동산을 방문하면 된다. 

1. 하자점검 

입주할 새 집으로 왔다. 이삿짐을 들여놓기 전 곰팡이 핀 곳은 없는지 수리해야할 부분은 없는지 체크한다. 

2. 이삿짐들이기 

가구 배치도를 드리면서 위치를 설명한다. 이사완료 후 파손이나 분실된 물품이 있는 지 확인하고 비용을 정산한다. 직원들이 마시도록 음료수와 종이컵을 준비하는 센스~! 

3. 부동산 방문 

입주할 부동산에서도 공과금, 관리비 정산 내역을 확인하고 잔금을 치른다. 중개수수료를 지급하고 영수증을 수령한다. 전세 자금 대출을 받은 경우 이삿날 오전 9시에 은행에서 집주인에게 바로 대출금을 송금해준다. 이 때 변경사항은 없는지 잔금을 주기 전에 등기부등본을 다시 확인한다. 

등기부등본 보는 방법

4. 관리소에 입주신고 하기 

입주자 카드를 작성하고 차량스티커와 음식물쓰레기 카드를 받는다.  

5. 입주한 집의 전기계량기, 수도계량기, 가스계량기의 수치 확인하기 

6. 설치 

도시가스, 정수기, 가스렌지, TV, 인터넷, 전화, 도어록 등 설치하기 

7. 전입신고하고 확정일자받기 

주민등록증과 계약서를 들고 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받는다. 세입자도 전세, 월세 계약서를 가져가서 확정일자를 받는다. 

자세한 전입신고, 확정일자 신청 방법은 아래 링크를 클릭!! 

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

주민센터에서 종량제봉투 스티커를 받아서 이전 지역에서 사용하던 쓰레기 봉투에 붙이면 이사 온 지역에서도 쓸 수 있다. 1인당 20장까지 받을 수 있다. 

1. 자동차 변경 등록하기 

전입신고를 했다면 별도로 변경등록할 필요가 없다. 그러나 다른 도 또는 특별시, 광역시로 이전하는 경우 자동차 등록번호판이 '서울 나 1234' 처럼 지역 번호판이라면 자동차 등록 변경을 해야한다. 

3. 관리비, 도시가스 자동이체 신청하기 

4. 가스검침일, 분리수거일 확인 

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전세보증금 인상시 계약서 작성방법

부동산 중개업소 방문시 뭘 물어봐야 할까?

㎡(제곱미터) 평(평수) 계산하는 방법

전세, 월세, 매매 등 부동산을 거래할 때 등기부등본은 꼭 확인해야 한다. 부동산 중개업소에서 등기부등본을 떼어주지만 이중 거래 등으로 등기사항이 실시간으로 바뀔 수 있다. 그래서 본인이 직접 계약 체결 전, 중도금 주기 전, 잔금 치르기 전, 전입신고하기 전 등 수시로 확인해야 한다. 부동산에서 공인중개사가 등기부를 보여줄 때에도 본인이 직접 인터넷 등기소에 접속하고 출력하는 것까지 눈으로 확인하자. 

등기부등본은 등기사항 전부 증명서라고 명칭이 변경되었다. 2018년 7월부터는 가로 양식에서 세로 양식으로 변경될 예정이다. 가족관계증명서, 주민등록등본 등 다른 증명서가 모두 세로 양식이라 더 편하게 바뀐다. 양식만 바뀔 뿐 등기사항은 변하지 않는다. 

부동산 등기는 대법원 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr)에서 확인할 수 있다. 집주인이 아니라도 누구나 열람이 가능하다. 인터넷 열람은 700원, 출력은 1,000원을 결제하면 된다. 컴퓨터 화면으로만 보지 말고 출력해서 보관하는 것이 좋다. 

관할 등기소에서도 발급이 가능하고 무인발급기에서도 가능하다. 

◆ 종류

1. 건물 : 일반주택, 단일상가 , 다가구주택(원룸)

2. 토지 : 대지, 도로, 전답, 임야

3. 집합건물 : 오피스텔, 아파트, 빌라, 연립주택, 아파트형 공장, 다세대주택 

1. 등기사항전부증명서(말소사항 포함) : 현재 유효한 사항뿐만 아니라 예전에 말소된 등기 사항까지 포함해서 보여준다. 

등기사항전부증명서(현재유효사항) : 등기된 내용 중 말소된 사항은 배제하고 현재 유효한 사항만 보여준다. 

2. 집합건물 : 아파트의 주소지, 계약서에 기재된 주소와 같은지 확인한다. 

3. 고유번호 : 이 부동산 등기부 등본의 고유번호

4. 표제부 (1동의 건물의 표시) : 1동 건물 전체에 대한 기본 정보

5. 표시번호 : 등기가 접수된 날짜대로 순서를 매긴 번호 

6. 접수 : 집이 지어진 날짜, 1995년에 지어져 23년 된 아파트이다. 

7. 소재지번, 건물명칭 및 번호 : 집의 정확한 주소

주소가 도로명 주소로 바뀌면서 이전 주소는 빨간 줄로 말소되고 표시번호 2번에 새로 기재되었다. 

8. 건물내역 : 총 층수와 각 층의 면적

집 면적이 일치하는지 확인한다. 14층은 297.72㎡이다. 등기부에는 단위가 ㎡(제곱미터)로 만 표시되어 있다. 몇 평인지 알고 싶다면 0.3을 곱하면 된다. 평수 계산하는 법을 자세히 알고 싶다면 아래 링크된 이전 포스팅을 클릭하면 된다. 

㎡(제곱미터) 평(평수) 계산하는 방법

9. 등기원인 및 기타사항 : 여기서는 크게 중요하지 않다. 

10. 대지권의 목적인 토지의 표시 : 아파트에도 대지가 있다. 아파트 전체의 토지에 관한 지번과 지목, 면적, 등기원인이 기재된다. 대지의 면적이 계약서와 같은지 확인한다. 

1. 표제부 (전유부분의 건물의 표시) : 1동의 건물에서 개인별로 소유한 부분을 표시, 내가 원하는 14층 1407호 아파트의 정보를 알 수 있다. 

2. 건물번호 : 아파트, 연립, 빌라인 경우 집의 층수와 호수, 계약서와 일치하는지 확인한다.  

3. 건물내역 : 전용면적이 나온다. 공용면적이나 분양면적이 아니니 주의해야 한다. 

전용면적, 공용면적이 뭘까? 자세한 사항은 아래 링크된 이전 포스팅을 클릭~! 

전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적

4. 대지권의 표시 : 1407호의 지분

5. 대지권 종류 : 주로 소유권 대지권이다. 

6. 대지권의 비율 : 아파트라도 대지권의 비율을 꼭 확인해야 한다. 같은 전용면적이라도 지분에 따라 재건축시 보상이 달라진다. 여기서 단위는 평이 아니라 ㎡이다.

7. 등기원인 및 기타 사항 : 대지권을 등기한 날 

집합건물 등기부등본에 대지권의 표시가 없는 경우에는 토지 등기부등본을 발급받아야 한다. 

갑구는 이 집이 누구 것인가, 소유자에 대해 알 수 있다. 

1. 순위번호 : 등기를 접수한 날을 기준으로 등기에 순서를 매긴 번호이다. 갑구 안에서는 이 순위 번호로 우선순위를 정한다. 

2. 등기 목적 : 등기를 한 목적 

  1) 소유권보존 : 맨 처음 집을 산 사람

  1-1) 등기명의인 표시변경 : 소유자의 주소나 이름을 변경할 때 

        전거 : 주소 이전(이사)이나 권리 변동 사항을 표기한 것이다. 

  2) 가압류 : 국민은행에서 가압류를 했다. 

  3) 가압류 등기말소 : 돈을 갚아서 가압류가 해제되었다. 

가압류가 말소되지 않고 살아있다면 웬만하면 매매하지 않는 것이 좋다. 

  4) 소유권이전 : 매매로 소유자가 변경되었다. 

3. 접수 : 등기를 접수한 날짜, 갑구와 을구끼리의 분쟁이 생겼을 때는 순위 번호가 아니라 접수번호에 의해 결정된다.  그러나 접수번호는 1년마다 갱신되므로 같은 해에 등기된 권리가 아니라면 등기가 접수된 해를 기준으로 순위를 정한다. 

4. 권리자 및 기타 사항 : 제일 아래 5-1에 있는 사람이 현재의 소유자이다. 최종 소유자가 계약하는 집 주인과 일치하는지 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 이곳에 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기, 압류, 경매개시결정 등이 개재된다.  

소유자 : 단독 소유일 경우 소유자, 공동명의일 경우는 공유자로 표시되어있다. 

을구는 집을 담보로 진 빚이 얼마인지 알 수 있다. 소유권 외에 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 표시되어 있다. 

1. 순위번호 : 등기를 접수한 날을 기준으로 등기에 순서를 매긴 번호이다. 을구 안에서는 이 순위번호로 우선순위를 정한다. 

2. 등기목적 

  1) 근저당권 - 주ㅇㅇ에게 5천만원 돈을 빌렸다. 

  2) 전세권설정 - 2006년에 전세금 9천만원에 이ㅇㅇ 에게 2년간 전세를 줬다. 

  3) 1번 근저당권 설정등기 말소 : 5천만원 다 갚았다. 

  4) 2번 전세권설정 등기말소 : 2년 전세계약 만료 

빨간 줄이 그어져있는 건 현재 말소된 사항이다. 

3. 접수 : 날짜가 같아도 접수 순서가 빠르면 먼저 보호를 받는다. 

4. 권리자 및 기타사항 : 빚의 액수 

채권최고액 : 은행에서 돈을 빌려줄 때 저당잡는 금액, 돈의 원금과 이자를 합한 금액으로 실제 대출받은 원금의 100~ 150% 수준이다. 

채무자 : 대출을 받은 사람

근저당권자 : 돈을 빌려준 사람 

26년된 집이라 을구에서 돈을 빌리고 갚은 내역이 많이 나온다. 빨간줄 그인 말소사항때문에 보기 불편하다면 현재유효사항으로 다시 출력하면된다. 

현재 유효한 등기는 12번과 14번이다. 한화손해보험과 신용협동조합에서 총 2억 1,460만원을 빌렸다. 임대차 거래 시 보증금과 근저당의 액수가 집값의 60%를 넘는다면 집이 경매로 넘어갔을 때 위험하다. 집값의 60%를 넘으므로 이 집은 계약하지 않는 것이 좋다. 

갑구 밑에 --이하여백-- 이라고 되어있고 을구가 아예 없다면 대출이 하나도 없는 것이다. 융자가 없는 깨끗한 집이라고 덜컥 계약하지 말고 별도 등기가 있는지 살펴보자. 

등기원인 및 기타사항에 "별도등기 있음 1토지(을구 1번 근저당권 설정등기)" 라고 되어있다면 이 등기부 외에 토지 등기부등본에 근저당이 설정되어 있다는 것이다. 집합건물 등기부에는 대출이 없어도 토지 등기부에는 어마어마한 융자가 숨어있을 수 있다. 

별도등기가 있는 집을 계약할 때에는 특약사항으로 "별도등기는 잔금일에 말소한다"라고 기재하고 잔금일에 말소를 확인해야한다. 

맨 밑에는 발급 날짜가 나온다. 오늘 날짜인지 확인하자. 

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전세보증금 인상시 계약서 작성방법

부동산 중개업소 방문시 뭘 물어봐야 할까?

아파트 방향 (남향, 서향, 동향, 북향)의 장단점과 일조량

아파트의 모든 층들은 오래된 아파트냐 신축 아파트냐에 따라 다르고 주변 환경, 시공하자 등에 따라 틀리다. 일반적인 로열층, 1층, 탑층에 대한 장단점을 알아보자. 

대부분의 사람들이 선호하는 층을 로얄층이라고 한다. 아파트가 가진 조건에 따라 다르지만 일반적으로 아파트 층수의 70% 정도 층을 로열층으로 본다. 

10층 아파트 : 7 ~ 9층 

20층 아파트 : 14 ~ 19층 

30층 아파트 : 21 ~ 29층

최근 피난안전층의 위층과 아래층이 새로운 로얄층으로 떠오르고 있다. 피난안전층이란 30층 이상 고층 건물의 경우 화재 발생 등 재난을 대비해 중간 높이에 의무적으로 설치해야 하는 공간이다. 마감재는 불연 재료를 사용하고 내부에는 식수, 인명구조기구, 안전용품 등이 구비된다. 일반층보다 바닥과 지붕이 두껍게 시공되어 피난안전층의 위층은 1층의 단점이 없어지고 아이들이 마음껏 뛰어놀 수 있다. 피난안전층의 아래층은 위층에 아무도 없으니 층간소음으로 부터 해방될 수 있다. 

장점 

조망권과 일조량이 좋다. 

엘리베이터를 오래 기다리지 않아도 된다. 

집을 내놓아도 거래가 잘 된다. 

단점 

모든 사람들이 선호하는 층이라 다른 층보다 비싸다. 

장점 

로얄층보다 10% 저렴하다. 

보통 어린 아이들이 있는 집에서 마음껏 뛰어다니게 하기 위해 1층을 선호한다. 특히 비글같은 남자아이라면 1층이 스트레스를 덜 받는다. 

유모차나 자전거를 옮기기에도 쉽다. 연세가 많은 어르신들도 선호하는 층이다. 

엘리베이터를 안 기다려도 되고 탈 필요도 없어 시간이 절약된다. 

단점 

1층은 밖에서 집 안이 훤히 들여다 보이기 때문에 사생활 보호가 안된다. 

보안 문제때문에 방범창을 하지만 쇠창살로 된 창문은 교도소를 떠올리게끔 답답함을 준다. 

놀이터에서 아이들이 뛰어노는 소음, 자동차 소음, 지나가는 사람들의 말소리, 엘리베이터 타는 소리 등 밖의 소음이 다 들린다. 

주변 화단이나 나무에 있는 벌레들이 많이 꼬인다. 

저층이라 앞 동에 가려서 해가 안 들어오는 경우가 많다. 

요즘 이런 단점을 보안하기 위해 1층의 베란다에 화단을 조성하는 등 전원 주택의 느낌으로 설계된 곳이 많다. 

복층 구조나 옥상 테라스, 다락방 등이 갖춰진 탑층인 펜트하우스는 로열층보다 더 비싸다. 신축된 탑층은 단열재를 쓰는 등 기존 꼭대기층의 단점을 보완하여 인기가 높지만 아직까지 탑층은 일반 로얄층에 비해 호불호가 갈린다.

장점 

로얄층보다 저렴하다. 

탑층을 선호하는 사람들의 가장 많은 이유는 층간 소음때문이다. 위층이 없으니 층간 소음이 없다. 

조망권이 뛰어나다. 

고층이라서 공기의 흐림이 빨라 통풍과 환기가 잘 된다. 

단점 

엘리베이터를 많이 이용하는 출, 퇴근 시간에는 엘리베이터를 기다리는데 시간이 많이 소요된다. 만약 엘리베이터가 고장이라도 나는 날엔 아주 곤란해진다. 

다른 층에 비해 여름에 덥고 겨울에 춥다. 

저층보다 결로가 잘 생긴다. 

오래된 아파트의 경우 옥상에 설치되어 있는 환풍기 소음이 있을 수 있다. 

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판상형 VS 타워형 아파트

부동산 중개업소 방문시 뭘 물어봐야 할까?

아파트 구조 2베이, 3베이, 4베이, 4.5베이

아파트 구조는 판상형과 타워형(탑상형), 혼합형(판상+타워)으로 구분할 수 있다. 

아파트의 모든 동이 한 방향을 바라보며 "ㅡ"자 형태를 띠고 있다. 

1960년대부터 보급되기 시작하여 현재 재건축을 하고 20 ~ 30년 된 아파트들 대부분이 판상형이다. 

장점 

대부분 남향으로 배치되어 일조량이 좋다. 

창이 앞뒤로 배치되어 통풍과 환기가 잘 된다. 

타워형에 비해 건축비용이 저렴하다. 짧은 기간에 많은 세대를 지을 수 있다. 

설계가 단순해서 유지 관리비가 적다. 

앞뒤로 발코니를 확장해서 쓸 수 있다. 

단점 

동간의 거리가 충분히 떨어져 있지 않을 경우 일조량과 조망권이 좋지 않다. 

성냥갑처럼 디자인이 단순해서 미관상 좋지 않다. 

탑상형 아파트라고도 하며 초고층 주상복합 아파트에 주로 많이 사용된다. 

Y, ㅁ, X, ＋ 자형 등 다양한 형태로 지어진다.  

장점 

다양한 디자인으로 설계되어 외관이 화려하다. 

동서남북 다양한 공간 배치가 가능하다. 

초고층으로 설계가 가능해 조망권이 확보된다.  

같은 층에 있는 옆집과의 거리가 멀어서 사생활 보호가 된다. 

단점 

창문이 작고 앞뒤로 발코니 설치가 어려워 환기가 어렵다. 그래서 기계환기시스템을 설치하고 있다. 

판상형에 비해 건축비가 많이 들어 분양가격도 비싼 편이다.

모든 세대에게 남향 배치가 어렵다. 

2010년부터 판상형과 타워형의 장점만을 모아 'L, V, Y' 자 모양으로 설계한 구조이다. 

옛날 집들이 판상형으로 많이 지어졌고 초고층 아파트들이 들어서면서 타워형이 많아졌다. 혼합형 아파트는 여러 가지의 평면구조로 설계가 가능하기 때문에 수요자의 선택의 폭이 넓어진다. 

최근에는 다시 판상형 4베이의 수요가 높아지고 있다. 아파트의 구조나 설계에 따라 단점이 커버될 수도 있고 수요자의 선호도에 따라 달라지기 때문에 각형별 특징을 잘 파악해 선택하는 것이 바람직하다. 

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아파트 구조 2베이, 3베이, 4베이, 4.5베이

부동산 중개업소 방문시 뭘 물어봐야 할까?

㎡(제곱미터) 평(평수) 계산하는 방법

아직 한번도 집을 매도, 매수 해보지 않은 사람이라면 부동산 중개업소에 방문하는 것이 왠지 두렵다. "어서와 호갱님!" 이라며 반겨줄 것만 같고 왠지 코꿰여서 엉뚱한 곳에 계약할 것만 같다. 막상 공인중개소에 가려고 해도 무슨 말을 해야할지 무엇을 물어봐야할지 모르겠다. 부동산중개소에 들어가기 전에 체크 사항을 알아보자. 

1. 인터넷으로 미리 정보 수집 

네이버 부동산, 부동산 114, 호갱노노, 어플 직방, 다방에서 매물과 시세를 알아본다. 국토교통부 부동산 실거래가를 확인하여 로얄층, 저층의 거래 가격 등을 미리 확인한다. 실거래가가 아닌 인터넷에 올라온 매물 가격은 막상 부동산에 가면 벌써 거래 완료되어 없거나 몇천만원 더 비싼 경우가 많다. 일부러 가격을 싸게 올려서 미끼로 낚는 허위매물일 수도 있다. 그러나 요즘엔 다들 매매가를 대충 알고 오기때문에 인터넷에 올라온 가격과 거의 비슷하다. 

2. 관심있는 매물을 올린 부동산에 전화한다. 

"네이버 부동산에 올라온 ㅇㅇ아파트 ㅇㅇ동 ㅇㅇ호 매매 ㅇ억원 매물 거래되었나요?" 라고 구체적으로 물어본다. 만약 팔렸다면 비슷한 다른 동, 호수의 물건이 있는지 물어본다. 안팔렸다면 직접 확인하고 싶다고 중개업소를 방문하면 된다. 

이번엔 집을 파는 척 하면서 실제 매도 가격과 급매가격을 알아본다. 매도자, 매수자, 임차자, 전세 등 다양한 입장이 되어 전화를 해보면 시세를 정확하게 알 수 있다. 

정말 마음에 드는 곳이 있다면 중개업소에 방문하기 전 대법원 인터넷등기소에서 해당 부동산의 등기부등본을 미리 뽑아본다. 명의는 아버지 이름으로 되어있는데 자녀들이 거래하는 경우가 있기때문에 매도자가 소유주가 맞는지 확인한다. 

실소유주가 누구인지 확인해서 " ㅇㅇㅇ씨가 소유주이시던데 그분은 왜 파시는거에요? 라고 직접적으로 물어본다. 

1. 마음에 드는 아파트가 있다면 그 아파트 단지 내 부동산을 먼저 방문한다.

2. 골목 안쪽보다 큰 대로변에 있는 곳을 선택한다. 사람들의 왕래가 많은 곳이 매물이 많다. 

3. 간판에 '부동산 중개', '공인중개사사무소'라는 사무소 명칭이 들어간 곳을 선택하면 정상적으로 허가받은 곳이다. 

최소 3곳 이상의 부동산 중개소를 방문해본다. 같은 집이라도 부동산마다 가격을 다르게 소개해 주는 곳도 있다. 

1. 내가 원하는 조건을 자세하게 말한다. 

먼저 인사부터 건넨다. 

"안녕하세요 ~ 이 근처 아파트를 구하는 중인데 괜찮은게 있나요?" 

"투자용으로 아파트 구입해서 임대하고 싶은데 괜찮은게 있나요?"

그리고 자연스럽게 소파에 앉는다. 질문에 대한 대답을 공인중개사가 하면 자연스럽게 대화를 하면서 원하는 조건을 말한다. 

"3억원 이하, 24평대, 계단식 아파트를 ㅇㅇㅇ동에서 찾고있다. "

"전세자금대출이 가능한 신혼집을 찾고 있다. " 

2. 급한 티를 내지 않는다. 

아주 마음에 드는 부동산이라도 포커 페이스를 유지한다. 그래야 가격을 더 깍을 수 있다. 

3. 혼자보단 둘이 가는 것이 좋다. 

남자 둘 보다는 부부처럼 보이는 커플이 방문하는 것이 좋다. 그 지역에 살고 있는 사람이나 부동산에 빠삭한 사람과 같이 방문하는 것이 좋다. 특히 사회 초년생이나 여성이라면 등치가 좋은 중년 남성과 같이 가는 것이 가장 좋다. 

4. 나의 예산보다 낮게 말한다. 

집을 계속 보다보면 눈은 한없이 높아지고 가격도 끝없이 올라간다. 최저예산과 최고예산을 정해놓고 우선 최저예산을 먼저 이야기한다. 

5. 주변 방을 많이 보고 온 척한다. 

이 중개소에 처음 들어왔어도 처음 온 티를 내지 않는다. 

< 시세 질문 > 

요즘 시세가 어떻게 되나요? 

호가인가요? KB시세인가요? 국토부 실거래가인가요? 

더 싸게 나온 매물은 없나요?

최근에는 얼마에 거래되었나요?

전세는 얼마 정도 하나요?

월세로 하면 얼마인가요?

대출은 어느 정도까지 나와요?

남향인가요?

작년보다 가격이 올랐나요? 내렸나요?

< 물건에 대한 질문 >

집주인은 집을 왜 내놓은 거에요?

집주인은 뭐하는 분인가요? 

계약할 때 집주인과 직접 만날 수 있는거죠?

주인이 지금 살고있나요? 얼마나 살았나요?

이 집은 지어진지 얼마나 됐나요? 

등기부등본은 깨끗한가요?

임차인이 전세권 등기를 했나요?

근저당 외에 가압류, 가처분, 다른 담보권은 없나요?

< 가격 협상 > 

부동산을 보러갔을 때 주인에게 얼마에 내놓았냐고 직접 물어본다. 공인중개사가 중개보수를 더 많이 받기위해 더 비싼 가격을 부를 수도 있다. 

공인중개사에게 국토부 실거래가를 통해 최근 3개월 이내 거래된 매매가와 전세가를 건별로 물어본다. 

"2018년 6월에 24평이 ㅇㅇ억원에 거래되었는데 이건 몇 동 몇호 물건이에요? "

"다른 거래건보다 이건 3천만원 비싼데 몇 동 몇호입니까? 왜 다른 건보다 비싸나요? "

1층이거나 탑층이 아닌데도 가격 차이가 크다면 대부분 사연이 있는 경우가 많다. 무슨 이유때문에 가격이 눈에 띄게 높거나 낮은지 물어본다. 

매도 물건이 귀한 지역이라면 급매가 나올 시 바로 계약금을 보낼 수 있다는 확신을 주면서 "사장님 혹시 더 저렴한 물건 나오면 꼭 연락주세요" 라고 연락처를 남기고 온다. 

< 교통, 학군, 편의 시설 질문 > 

근처에 마트는 어디에 있나요? 

초등학교는 가깝나요? 걸어서 얼마나 걸리나요? 

학원가는 어디에 형성되어 있죠? 

버스정류장, 지하철은 가깝나요? 

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㎡(제곱미터) 평(평수) 계산하는 방법

아파트 방향 (남향, 서향, 동향, 북향)의 장단점과 일조량

집 보러 갈 때 체크 리스트

베이(bay)는 아파트 발코니를 기준으로 기둥과 기둥 사이의 햇볕이 들어오는 공간을 말한다. 간단하게 발코니에 접한 거실과 방의 개수라고 보면 된다. 

일반적으로 베이가 많을수록 서비스 면적인 발코니 공간이 늘어난다. 또한 채광, 통풍, 전망이 우수하다.

서비스 면적이란 뭘까? 아래 링크된 이전 포스팅을 클릭~!! 

전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적

2베이는 거실과 방 1개가 발코니에 접해있어 햇빛이 들어온다. 주로 1990년대에 많이 지어진 계단식 아파트에서 볼 수 있다. 

장점

현관에 들어섰을 때 햇볕이 드는 거실을 바로 볼 수 있어 집이 환하고 넓어보인다. 

대부분 작은 평수에서 2베이가 많기 때문에 상대적으로 저렴하다. 

단점

햇볕이 드는 방을 제외한 나머지 방은 빛이 들지 않아 어둡다. 

주방과 거실의 구분이 명확하지 않다. 

현관에서 거실이 한눈에 들어와 사생활 보호가 안된다. 

2000년대부터 최근까지 가장 많이 지어진 구조로 거실과 방 2개가 햇볕이 들어온다. 

장점

현관 입구가 방으로 가려져있어 거실에서의 사생활을 보호받을 수 있다. 

거실과 주방이 일직선으로 위치해 공간 활용하기가 좋다. 

집안 전체에 해가 잘 들어 따뜻하고 난방비가 절감된다. 

집 구조가 정사각형이라 모든 방에서 거실과의 접근성이 좋다. 

단점

2베이에 비해 거실과 방의 크기가 작다. 

주방의 구조가 좌우로 길어 조리대나 개수대, 식탁간의 거리가 조금 멀다. 

방이 현관을 가리고 있어 현관이 어둡다. 

거실과 방 3개를 일렬로 배치하는 구조이다. 2010년부터 최근 새로 분양되는 아파트들은 4베이 구조로 많이 설계하고 있다. 과거 대형 평수에만 적용되었으나 최근에는 중소형 아파트에서도 적용하고 있다. 

장점 

겨울에 난방비를 절감할 수 있다. 

판상형 아파트라면 통풍이 잘 되어 여름에도 시원하다. 

집 안에서 거의 모든 위치에서 바깥 경치를 볼 수 있다. 

거실과 주방 간의 공간이 넓어보인다. 

가구배치가 수월해서 공간 활용도가 가장 뛰어나다. 

방에서 거실과의 접근성이 멀어 공부방으로 적합하다. 

단점

거실과 방이 한쪽 방향으로 몰려있어 방의 크기가 작다. 

집이 가로로 길어져 공간 활용도가 낮다. 

아파트가 타워형인 경우 햇볕이 드는 쪽에만 창문이 있는 형태도 있어 통풍이 잘 되지 않는다. 

보통 부엌 옆에 수납공간으로 사용되던 알파룸이 발코니 전면부에 배치되어 4.5베이 구조도 나오고 있다. 베이가 늘어날 수록 집의 구조는 직사각형이 되고 발코니 면적이 늘어나 실사용 공간이 커진다. 

같은 베이라도 아파트의 구조에 따라 조금씩 달라진다.  

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㎡(제곱미터) 평(평수) 계산하는 방법

아파트 방향 (남향, 서향, 동향, 북향)의 장단점과 일조량

부산시 행복주택 2018 ~ 2022년까지 계획

2007년 7월 1일부터 우리나라의 면적 단위를 국제 기준에 맞추기 위해 모든 공식 문서에 '㎡'을 사용하도록 의무화하였다. 더이상 평을 사용하지 못하도록 하였지만 아무도 "나 84㎡에 살아"라고 말하는 사람은 없다. 24평, 32평 등 우리에겐 아직 평수를 사용하는 것이 익숙하다. 

㎡(제곱미터)이라고 하면 크기가 얼마나 되는지 한번에 감이 안온다. 

1평의 크기는 얼마나 될까? 

1㎡는 가로 1m X 세로 1m의 넓이이다. 

1㎡= 0.3025평

1평= 약 3.3㎡

보통 180cm의 성인 남자가 누웠을 때 가로 길이와 세로길이를 곱하면 1평이 된다. 

㎡ → 평 

㎡를 평으로 계산하는 방법 : 곱하기 0.3025

84㎡ X 0.3025 = 25.41평

정확하게는 0.3025를 곱해야하지만 계산기를 항상 들고다니는 것도 아니고 암산하기 어렵다. 그래서 간단하게 0.3을 곱한다. 0.3도 어렵다면 아주 간단한 방법이 있다. 

 ㎡에 있는 마지막 끝자리 수를 뺀 나머지 숫자에 3을 곱하면 된다. 

84㎡에서 마지막 숫자 4를 빼고 앞자리 숫자 8에 3을 곱하면 

8 X 3 = 24평

실제로는 25.41평이니 24평보다 조금 더 크구나 라고 생각하면 된다. 

132㎡은 마지막 숫자 2를 빼고 13 X 3 = 39평

132㎡ X 0.3025 = 39.93평이니 실제 계산과 큰 차이가 없다. 

좀 더 정확하게 계산하고 싶다면 끝자리 수가 5이상 일 경우 반올림해서 계산하면 된다. 

157㎡는 끝자리 수 7이 5이상이므로 반올림해서 앞자리 16에 3을 곱한다. 

16 X 3 = 48평이다. 

157㎡ X 0.3025 = 47.49 평이니 거의 정확하다고 볼 수 있다. 

평 → ㎡

반대로 평을 ㎡으로 계산하는 방법 : 나누기 0.3025

25.41평 / 0.3025 = 84㎡

32평 / 0.3025 = 105.7㎡ 

간단하게 계산하기 : 나누기 3 

25평 / 3 = 8.3㎡

8.3㎡에 10을 곱해서 소수점을 없애고 대략 83㎡보다 조금 더 크구나 라고 생각하면 된다. 

32평 / 3 = 10.6㎡

10.6㎡에 10을 곱해서 소수점을 없애면 106㎡

실제 계산은 32평 / 0.3025 = 105.7㎡ 이니 큰 차이가 없다. 

84㎡ 은 몇평?!

"우리 집은 36평이야" 라고 말할때의 평은 공급면적을 기준으로 한다. 그러나 ㎡을 쓸 때는 대게 84A, 84B 등으로 표기하며 이는 전용면적을 말한다. 

전용면적, 공급면적에 관한 내용은 아래 링크된 이전 포스팅을 클릭하면 자세히 나온다. 

전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적

옛날 아파트들에 비해 요즘 아파트들은 엘리베이터, 복도, 계단 등 주거공용면적의 공간이 차지하는 비율이 커지면서 실제평수인 전용면적과 공급면적이 크게 차이나는 경우가 많다. 그래서 34평인데 왜이렇게 좁아? 라고 느낄 수도 있다. 34평에 살지만 실제로 사용하는 우리집의 공간은 25평인 것이다. 

위와 같은 방법으로 계산해서 소형 아파트의 면적을 살펴보자. 주거공용면적이 얼마나 차지하느냐에 따라 아파트마다 전용면적은 같아도 공급면적은 달라진다.

59㎡ : 전용면적 18평, 공급면적 약 23~28평 

60 ~ 83㎡ : 전용면적 19 ~ 24평, 공급면적 약 29~32평 

84㎡ : 전용면적 25.7평, 공급면적 약 33~36평

85 ~ 102㎡ : 공급면적 약 37~40평

103 ~ 135㎡ : 공급면적 약 41~49평

135㎡ 초과 : 공급면적 약 50평 이상 

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※ 이전 포스팅 

아파트 방향 (남향, 서향, 동향, 북향)의 장단점과 일조량

집 보러 갈 때 체크 리스트

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

집을 고를 때 햇볕이 얼마나 잘 드는지 일조권은 아주 중요한 요소이다. 일조량은 곰팡이, 결로, 난방비, 빨래 건조에 큰 영향을 끼친다. 주택의 방향은 보통 거실 발코니의 창이 바라보는 방향으로 정한다. 

일조권이 좋은 방향, 인기있는 아파트 향의 순위는 

 남향 >  남동향 > 남서향> 동향 > 서향 > 북향 

< 주택의 방향에 따른 일조시간 >

정남향 : 8시간 

남동향 : 7시간

남서향 : 6시간

   동향 : 4시간

   서향 : 3시간

선호하는 아파트의 방향은 일조량이 많은 순으로 이어진다. 남향이 제일 좋고 북향이 제일 인기가 없다. 동향과 서향은 사람들의 생활 패턴에 따라 선호도가 달라진다. 보통 남동향 > 남서향 이지만 성향에 따라 남서향 > 남동향이 되기도 한다. 

남향이 좋다는건 알지만 이 집이 남향인지 아닌지 어떻게 확인하는 걸까?

핸드폰에서 나침반 어플을 다운받아서 집을 보러 갔을 때 어플을 켜보자. 거실 베란다의 큰 창문을 마주보고 섰을 때 나침반이 가리키는 방향을 보면 된다. 나침반이 남쪽을 가리키면 남향이 되는 것이다.

미리 집을 보러가기 전에 알아볼 수도 있다. 

네이버 지도나 다음지도에서 원하는 아파트를 검색 한 후 거리뷰로 거실의 큰 창문이 있는 벽을 확인한다. 

위 아파트의 101동 85㎡은 동과 호수에 따라 아파트의 방향이 다르다. 아래에 있는 85㎡는 거실이 모두 아래를 향하고 있어서 정남향이 된다. 위에 있는 85㎡는 동향이다. 

공인중개사가 남향이라고해도 100% 믿지말고 본인이 직접 확인하자. 집이 남향이어도 앞동과 옆동에 의해 그늘이 질 수 있기 때문에 오전, 오후, 저녁 시간대별로 몇 층까지 가리는 지 확인해야한다. 

장점 

남향은 가장 선호하는 방향으로 동향, 서향, 북향보다 가격이 비싸다. 동향, 서향에 설다가 정남향으로 이사온 사람들의 말을 들어보면 삶의 질이 달라졌다고 한다. 

계절에 따라 태양의 고도가 다르다. 여름에는 해가 높고 겨울에는 해가 낮다. 여름엔 해가 높으니 짧게 들어와서 에어컨을 틀지않아도 시원하다. 반대로 겨울에는 해가 낮아 햇빛이 집안 깊숙히 길게들어와서 보일러를 틀지 않아도 따뜻하다. 냉·난방비가 적게 들어서 관리비가 절감된다. 그리고 집이 전체적으로 밝아 거실 등을 켜지않아도 환하다. 

단점

정남향이라도 창문이 통유리로 된 오피스텔이나 창문이 작아 통풍이 안된다면 여름에도 덥다. 

같은 조건이라도 남향이라면 매매가격이 상승한다. 

장점  

해는 동쪽에서 뜨니까 해를 가장 먼저 볼 수 있다. 

정오만 되면 해가 없어지니 여름에 시원하게 보낼 수 있다. 

낮에 집을 많이 비우는 맞벌이 부부, 학생이 있는 가족, 아침형 인간에 적합하다.

단점 

일출시간부터 해가 들어와서 너무 눈부시다. 주말에 늦잠을 자려면 암막커튼이 필수다. 

갓난 아기가 있는 집이라면 동향은 비추한다. 아침에 해가 일찍 들어오니 아기도 일찍 깨서 엄마들이 힘들다. 

오후부터 해가 안들어와서 겨울에 춥다.

쨍한 햇빛에 빨래를 말리려면 아침 일찍 해야하고 오후에 빨래가 잘 안마른다. 

동향과 반대로 해가 지는 방향이다. 오전엔 해가 안들어오고 오후부터 햇살이 들어온다. 

장점 

올빼미형 인간, 오전에 어린이집이나 초등학교에 아이들을 보내고 오후에 집에서 보내는 시간이 많은 어린 자녀들이 있는 가족과 잘 맞다. 

오후부터 해가 들어와서 겨울에 따뜻하다. 

단점 

햇빛이 가장 강한 오후부터 해가 들어와서 여름에 덥다. 냉방비가 많이 나온다.  

남서향과 남동향은 남향을 기본 베이스로 한다. 아파트마다 남서향이지만 남향에 더 가까운지 서향에 더 가까운지 각도에 따라 다르다. 남서향과 남동향은 남향을 기본 베이스로 해서 동향과 서향의 단점을 조금씩 커버해준다. 요즘은 이렇게 사선으로 틀어진 복합식으로  아파트를 많이 짓고있다. 

북향은 사람들이 가장 선호하지 않는 향이다. 해가 하루종일 안들어와서 대체적으로 집이 어둡고 겨울에 춥다. 햇빛이 안들어와 집이 습하고 빨래가 잘 안마른다. 

아무리 북향이어도 한강이 보인다면 이야기가 달라진다. 일조권 못지않게 조망권도 중요하기 때문에 뷰가 좋다면 북향이어도 인기가 높다. 

혼자 사는 직장인이나 오피스텔 거주자들은 낮에 하루종일 집을 비우는 경우가 많다. 그래서 굳이 향을 따질 필요가 없어 좀 더 저렴한 북향을 선택하기도 한다. 

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집 보러 갈 때 체크 리스트

전용면적, 공급면적, 계약면적, 서비스면적

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

"집 보러 왔습니다."하고 부동산 중개업자와 함께 이사하고 싶은 집을 방문했다. 어디서 들은대로 세면대 물도 틀어보고 변기 물도 내려보고 두리번 두리번 거리지만 정확하게 뭘 봐야하는지 모르겠다. 집 보러 갈 때 체크 리스트를 상세하게 살펴보자.

1. 채광확인 

거실에서 가장 중요한 것은 채광이다. 빛이 얼마나 집안으로 잘 들어오는 지 알아보기 위해 해가 떠있는 낮에 방문한다. 거실 전등을 껐을 때도 빛이 충분한지 확인한다. 

마음에 드는 집은 낮과 밤 둘다 방문해서 일조량을 확인한다.  

2. 층간소음 

윗집의 층간소음이 어떤지, 아래층이 층간소음에 얼마나 예민한지 물어본다.

원룸, 오피스텔의 경우 벽을 두드려본다. 

3. 아파트 발코니 확장 여부 

단열 공사가 제대로 됐는지 확인한다. 

4. 저층이라면 방범창 설치가 되어 있는지 확인한다. 

5. 벽면과 도배 상태 확인 

6. 인터폰 시스템 확인

7. 집안에서 담배 냄새가 나는지 확인 

1. 창문 체크 

베란다와 거실의 새시 교체 여부, 이중창인지 확인 

외부 코팅 작업은 언제했는지 확인

방충망 상태 

실리콘 마감이 잘 되어 있는지 새시 틈이 벌어지진 않았는지 확인

비가 와서 베란다 바닥에 물이 고여있는데 벽에서 빗물이 타고 내려온 흔적없이 깨끗하다면 새시의 틈 사이로 물이 들어온 것이다. 

비오는 날 새시 틈으로 물이 들어오진 않는지 물어본다. 

문틀이 휘지는 않았는지 확인

방범창의 여닫음 상태 

창문 유리 깨진건 없는지 확인

2. 베란다 문을 열어보고 외부 소음 체크 

3. 세탁기와 건조기 놓을 자리가 충분한지 확인

  에어컨 배관 위치, 실외기 설치 자리 확인  

4. 배수관 확인 

  악취가 나는지 확인 

  옥상에서 내려오는 배수관 주변의 페인트가 벗겨지지는 않았는지 확인 

  배수관에 트랩이 설치되어 있는지 확인 

5. 조망권 확인 

앞 동과의 거리와 시야를 가리는 건 없는지 확인  

시간대별로 옆동, 앞동때문에 몇 층까지 그림자가 지는지 확인

6. 베란다 바닥 타일이 부풀어 오르진 않았는지 확인 

  베란다 물청소를 잘못하면 바닥과 바닥 표면에 물이 들어가서 바닥 표면이 부풀어 오른다. 

1. 욕실 수리 여부

   욕실공사를 한 경우 : 언제 시공했는지, 하자보수 기한 확인 

2. 몰딩, 페인트, 도배상태 확인

3. 환기구가 제대로 작동하는지 체크하고 화장실에 창이 있는지 없는지 확인한다. 창이 있는게 좋다. 

4. 변기 물내리기 

    내려가는 속도와 물 차는 속도 확인

    세면대 물 틀어놓고 동시에 변기 물을 내려 수압 확인 

5. 샤워기 수압 체크 

   샤워기의 온수를 틀었을 때 수압이 약한 경우가 있으니 온수 수압 체크를 한다. 

6. 세면대 수압체크 

  세면대에 물 가득 받아놓고 내려보기

  세면기의 온수를 틀었을 대 수압이 약한 경우가 있으니 온수 수압 체크를 한다. 

7. 세면대 배수관 확인

8. 아랫집과 윗집의 누수 문제 확인 

9. 물이 내려갈 때 하수구 냄새가 올라오는지 확인 

1. 싱크대 

  싱크대 교체여부

  싱크대 배수관 확인 : 물이 잘 내려가는지 확인

2. 주방과 다용도실의 공간이 충분한지 확인

3. 가스 : 도시가스인지 LPG인지 확인

            가스불 켜보기

4. 환기가 잘 되는지 렌지후드 확인

5. 통풍이 잘 되는지 창문 위치를 확인하고 창문이 닫혀있으면 열어서 옆집과의 거리와 주변 풍경을 확인한다.  

1. 보일러 연식과 정상 작동 여부를 체크하고 여름에도 꼭 확인해야한다. 

   보일러의 수명은 보통 8~10년이다. 8년 이상이라면 새 보일러로 교체해야한다.

2. 개별난방, 중앙난방, 지역난방 중에서 어떤 방식인지 확인한다.

개별난방은 각 세대별로 보일러가 설치되어 난방과 온수를 사용하는 것으로 많은 사람들이 선호한다.  

중앙난방은 단지 내 설치된 중앙 기계실에서 난방과 온수를 공급하는 것으로 관리사무소에서 일괄공급하기 때문에 연료비가 많이 든다. 

지역 난방은 단지 외부에 있는 열병합 발전소에서 공급하여 비용이 저렴하다.  

난방비 : 중앙 > 개별 > 지역

1. 곰팡이 유무

베란다 천장, 욕실, 창고의 천장, 가구의 뒷면 등에서 곰팡이가 있는지도 잘 살펴봐야한다. 그러나 보통 빈집이 아니라 살고있는 집이기 때문에 짐을 모두 빼지 않는한 제대로 확인이 불가능하다. 이런 경우 미리 계약서의 특약으로 잔금을 다 치른 후 이사를 할 때 곰팡이가 발견되면 비용 청구를 한다고 적어놓는다.  

집안의 누수때문이거나 단열의 문제로 결로 현상때문에 곰팡이가 발생한다면 공사가 커질 수 있으니 특약에 꼭 작성해둬야한다. 

2. 누수여부 

내벽과 외벽에 물 자국이 있거나 젖은 부위가 있으면 누수 가능성이 있으니 잘 살펴봐야한다. 

1. 경비실 유무 

2. 주변시설 : 버스정류장 위치, 지하철역, 주차장, 마트, 관공서, 학교, 병원 등

3. 밤에 다시 한번 방문하여 아파트 주변에 시끄럽지는 않은 지 소음 체크  

   가로등 등이 밝은지 동네의 CCTV 등 확인 

여름철과 겨울철의 평균 관리비와 기본 관리비를 물어본다. 국토교통부에서 운영하는 공동주택관리정보시스템(http://www.k-apt.go.kr)에 접속하면 전국 주택의 관리비를 조회할 수 있다. 

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기타 공용면적 

단지 내 관리사무소, 노인정, 경비실 등 공동으로 이용하는 시설의 면적입니다.

계약면적 

이 모든 면적을 포함한 것이 계약면적이다. 즉 공급면적과 기타공용면적을 합한 면적입니다.  

계약면적 = 공급면적(전용면적+공용면적)+기타공용면적

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