주지오 대한민국 도시이야기 2 부산편 후기

< 현재 부동산 시장 >

전세가는 그대로인데 매매가만 올라가서 갭이 커지고 있다.

2006년 8.31 대책으로 다주택자 규제가 나왔을 때와 지금 상황이 비슷하다.

2006년부터 2007년까지 똘똘한 한채를 잡기 위해 대형 아파트 가격이 상승했다. 

2007년엔 해운대 아이파크와 제니스 등 대형 아파트가 분양했다. 

2008년 해운대 신시가지 가격이 상승했고 서브프라임 모지기 사태가 터지고 해운대 거래가 일어나지 않는다. 

2009년 ~ 2011년 다주택자 규제 풀리고 공급 물량이 없어서 소형 아파트가 상승했다. 해운대 빼고 나머지 동네가 상승했다.  

 

< 2020년, 2021년, 2022년 전망 >

2021년 입주 물량이 없다. 특히 동부산권(기장군, 해운대구, 남구, 수영구) 해운대에 대형 아파트 입주 물량이 없다. 이 때 반짝 상승한다. 명지도 상승한다. 

지하철 1호선 라인은 계속 분양 물량이 있다. 

2022년부터 다시 하락한다. 역전세가 나온다. 

 

 

< 서울 >

2022년에는 역전세로 인해 전세 대란이 일어난다. 수도권은 2022년 전에 내집 마련을 해야한다. 

 

< 실거주와 투자 > 

신축 + 분양 + 메이져 1군 건설사 + 대단지를 골라라. 애매한 건 패스!

초기 프리미엄이 3천만원 이하 분양권이 좋다. 

입지좋은 + 구축 + 50평대 이상 대형 평수 + 싼 가격에 사는 것도 좋다. (동래 럭키, 수영 현대, LG 메트로시티, 대연혁신, 거제홈타운, 거제 월드메르시앙 등)

① 역세권 

② 상업시설, 편의시설이 갖추어진 곳 

③ 대단지가 모여있는 곳 

 

< 기본 >

입주물량이 많으면 구축 소형 아파트 전세가 안나간다. 신혼부부가 모두 신축 소형아파트로 가기 때문이다. 

구축 아파트 주위에 신축 아파트가 지어져야 새로운 인구가 유입되고 젊은 층이 많아지면서 동네가 살아난다. 신축 아파트 입주시에 구축 아파트 가격이 위협을 받지만 모두 입주된 후에는 동네의 가치가 올라간다. 

예) 동래 럭키 + 동래 래미안 

 

신축 아파트 입주 시에는 잔금을 쳐야하므로 급매가 나온다. 이 때가 가장 싸다. 

입주 2년차 : 매물이 넘친다. 

아파트 보유 시 2년차에 전세 만기가 돌아오기 때문에 한꺼번에 매물이 쏟아진다. 입주 2년 6개월에는 매물이 없을 시기이다. 

 

< 청약 >

온천4구역, 2구역, 거제 2구역 청약을 하자. 초기 프리미엄을 저렴하게 잡는 것도 좋다. P 1억 이상은 사지마라. 

 

< 뭉쳐야 산다 >

나홀로 아파트는 안된다. (서면 센트럴 스타, 화명동 카이져, 오륙도 SK뷰 등)

사직동처럼 대단지 아파트가 뭉쳐있어야 학생이 많고 학군이 좋아지고 주거 인프라가 발달한다. 애키우기 좋은 동네가 된다. 

고립된 아파트는 피하라 (오륙도 SK뷰, 이편한 세상 사하 등 )

 

 

< 명지 >

저밀개발이다. 법원 근처에 상가가 너무 많고 도로가 너무 넓어서 아파트끼리 단절이 된다. 뭘하려면 차타고 이동해야한다.  

신평역부터 다대포해수욕장역까지의 다대포 일대는 별로. 

하단부터 서대신역 구간이 명지와 북항으로 출근하기 좋다. 특히 괴정

 

< 일광신도시, 해운대 신시가지 >

2020년 일광 신도시 입주 시 해운대 신시가지 구축 소형 아파트 급매물이 많이 나온다. 이때 사라. 신시가지는 동부산권의 일자리로 인해 급부상은 아니지만 살아남는다. 

일광신도시는 저밀개발로 세대수가 부족하다. 장기적으로 보면 일광, 정관보다 부산 도심으로 들어와야한다. 

 

< 명륜동 >

학군이 좋아질 것이다. 

 

< 화명동 >

롯데 캐슬 카이저는 슈퍼 나홀로 아파트

카이저보다 롯데 낙천대나 코오롱 하늘채 화명 2차가 좋다. 

 

< 북항 재개발>

북항으로 출퇴근이 가능한 부산 남구, 수영구 남천동은 계속 상승한다. 영도는 지금은 나홀로 아파트가 많아서 별로고 신축 대단지가 뭉쳐지면 잠재적인 실수요자가 많다. 대신동은 대학 병원이 3개가 있고 대학교 캠퍼스까지 있어서 고소득자가 많다. 대신동도 앞으로 미래가 밝다. 

광안대교처럼 새로운 랜드마크로 급부상할 것이다. 북항과 얼마나 가까우냐에 따라 집값이 결정된다. 

 

< 만덕 >

만덕은 오르막이 많아서 3호선 역세권 라인의 평지가 좋다. 만덕 3터널이 개통되면 숙등 재건축 단지도 좋다. 금정산 이편한 세상은 별로. 

 

< 센텀 > 

장기적으로 계속 상승할 지역이다. 

 

< 부산 진구 >

연산 자이보다 양정 1, 2, 3 재개발이 좋다. 촉진지구가 개발되고 부전역에 역사가 지어지면 동네가 부촌이 된다. 

 

 

< 매도 타이밍 >

현재는 가지고 있고 2021년 말부터 2022년 초에 매도해라