청무피사의 부린이 탈출기 요약

 

< 부동산 중개소 사장님들 유형 >

1. 그 지역 토박이라 단독 매물이 많은 곳 

2. 단독 매물은 없고 열심히 매물을 알아봐주는 곳 

3. 본인이 해당 아파트 소유자 또는 조합원 인 곳 

 

해당 단지의 고급정보는 3번 부동산중개소에 가서 죽치고 앉아 잘 모르는 척 이것저것 물어봐서 알아내고 

시세는 2번에서 파악하고 계약은 1번에 가서 저렴하게 하면 완벽하다. 

가양 부동산 중개소에 가서 등촌하고 가양을 고민하고 있다고 하면 등촌동의 단점을 아주 자세히 말해준다. 반대로 등촌 부동산 중개소에 가면 가양동의 단점을 알 수 있다. 필요한 것만 취사선택 하면 된다. 

 

< 재개발 입주권 계산법 >

매수가격 = 권리가 + 프리미엄

초기투자금 = 권리가 + 프리미엄 - 이주비 대출 

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가 

재개발 입주권 최종 가격 = 매수가격 + 분담금 

 

< 재개발의 사업단계 >

정비구역 지정 → 조합설립 → 건축심의 → 사업시행인가 → 관리처분 → 철거 → 일반분양 → 착공 → 준공 → 입주

 

1. 감정평가 이전의 매물 

아직 감정평가를 받지 못한 재개발 사업장이라면 내가 매수하려는 주택의 가치에 대해서 분석해야한다. 아직 주택의 가치가 확정된 것이 아니기 때문에 주택이 감정평가를 1억 정도 받을 줄 알고 샀다가 감정평가를 9천만원 받으면 바로 1천만원 손해가 나기 때문이다. 

그런데 이부분은 상당히 어렵고 고수의 영역이므로 초보자라면 사업시행인가를 획득한 재개발 사업장에 투자하는게 좋다. 

 

2. 감정평가 이후의 매물 

재개발 사업장의 사업성만 분석하면 된다. 대신 그만큼 프리미엄이 감정평가 받기 전보다 더 붙기때문에 초기투자금(초투)이 많이 들어간다. 

 

 

< 사업단계 선정 후 매수하기 > 

1. 입지, 재개발 투자 시점 결정 

투자금을 정하고 어떤 입지, 어떤 사업단계에 있는 사업장에 들어갈 수 있는지 3개 정도 추려낸다. 

 

2. 사업성 분석 

1) 비례율 

보통 비례율이 100%보다 높으면 ㄴ사업성이 좋은 것이다. 초기 비례율을 100%로 맞추려는 사업장이 많다. 지금은 비례율이 낮지만 추후에 높아져서 환급받을 수 있는 사업장을 고르는 것이 핵심이다. 

 

일반 분양 세대수가 늘어날 수 있는지 알반 분양가가 높아질 수 있는지 이 2가지가 가장 중요한 요소이다. 일반분양 세대수는 사업시행인가 변경을 추진하고 확인하면 된다. 

 

2) 용적률 

건물을 높게 지을 수 있는걸 보여주는 지표이다. 용적률이 높을수록 일반분양 물량이 많고 사업성이 좋다. 

 

3) 조합원 비율 

조합원 비율이 낮으면 조합원수가 적으므로 갈등이 적고 이주도 빠른편이다. 

 

3. 매물찾기 

네이버부동산에서 매물 유형을 재개발로 설정하고 검색하거나 네이버 블로그에 해당 재개발 사업장 매물을 검색한다. 부동산중개소 3군데 정도 전화해보면 된다. 

 

4. 임장 

아직 사업단계가 많이 남은 곳이라면 전세가 잘 나갈지 감정평가는 잘 받을 수 있을지 보기 위함이고 사업단계가 많이 진행된 단지라면 부동산 중개소에 가서 정보를 얻고 분위기를 파악하러 가는 목적이다. 

 

5. 매수 

계약서를 쓸 때 매도자가 조합원 자격 상실 등의 문제가 생길 경우 계약을 무효로 하는 특약을 추가한다. 조합사무실에 전화해서 매도자가 해당 사업장의 조합원 자격을 갖고 있는지 문의하는 것도 좋다. 

※ 특약 예시

1) 건물이 비어있는 공가라면 공가 확인됐다고 기입

2) 배정도니 평형, 감정평가액, 비례율, 권리가액, 추첨이 끝났다면 동호수까지 기입

3) 이주비 대출한 경우 해당 금액 기입 

4) 관리처분내역서, 동호수 추첨서, 등기사항전부증명서를 계약서 뒤에 첨부

 

6. 잔금 외 

잔금을 치르고 등기가 나오면 매수자, 매도자 간에 이주비 대출을 승계한다. 매수자는 조합사무실을 방문해 조합원 승계를 하고 은행과 법무법인을 방문해 이주비 대출 승계를 완료하면 끝난다. 

 

 

< 재개발 투자 십계명 > 

1. 입지는 사업성을 이긴다. 

상급지는 일반분양이 적어도 사업이 성공한다. 

 

2. 사업추진속도는 사업성보다 중요하다. 

사업성이 좋아도 사업추진 속도가 늦으면 수익이 적다. 

 

3. 사업추진속도나 현황은 조합원도 알기 쉽지 않다. 

 

4. 따라서 입지와 사업성을 고려해 투자한다. 

 

5. 입지가 좋으면 사업 초기부터 투자금이 많이 든다. 

 

6. 투자 가능한 금액에 따라 입지와 사업단계가 정해진다. 

상급지를 갖고 싶으면 초기 사업단계에 들어가는 리스크를 감수해야한다. 하급지도 괜찮다면 리스크가 적은 후기사업단계에 들어갈 수 있다. 

 

7. 동일한 입지인 경우 사업성이 좋다고 해서 투자금이 많이 드는 건 아니다. 

 

8. 입지를 정했다면 투자할 사업장별로 사업장을 분석해야한다. 

 

9. 사업성을 분석하는 지표를 이해한다. 

비례율, 용적률, 조합원 비율 등 

 

10. 재개발, 재건축은 여윳돈을 가지고 투자하는 것이다. 

다른 부동산에 비해서 환금성이 떨어지고 하락장에서 가장 빠르고 크게 조정이 온다. 

 

< 프리미엄 적정가 구하기 > 

재개발 사업장의 조합원 분양가 + 프리미업 + 취득세 

VS 

분양권의 분양가 + 프리미엄 

VS 

신축 아파트의 매매가 + 취득세 

 

3가지 가격을 비교해보면 어떤 것이 더 저렴한지 알 수 있다. 

 

 

< 돈되는 아파트 감별법 > 

 

1. 투자시작하기 

1) 청약 당첨되기

2) 분양권을 프리미엄주고 구매하기 

3) 재개발, 재건축 입주건을 프리미엄 주고 구매하기 

4) 신축, 준신축, 구축 아파트를 구매하기 

5) 주상복합이나 오피스텔 구매하기 

 

처음으로 주택을 사는 사람에게는 4번을 추천하고 싶다. 4번이 부동산의 가장 기본이기 때문이다. 

 

※ 집값이 상승되는 호재 

1) 지하철 : 예타를 통과하고 5년 안에 준공될 곳 

2) 일자리 : 입주 기업의 계약이 체결된 곳 

3) 신축 주변, 뉴타운 입주, 분양예정 단지 

 

※ 이런 호재는 패스 

1) 고속도로 개통 

2) 리모델링 

3) 재건축, 재개발 조합 설립 : 10년 뒤의 호재이다. 

4) 도로 지하화, 공원, 도서관 등 편의시설 : 이런 호재 없는 곳이 없다. 

 

2. 지역분석하기 

1) 일자리 

부동산 지인 앱에서 '경제지도 → 국민연금'을 눌러 해당 지역 국민연금 가입자수를 토대로 일자리의 개수를 추산한다. 일자리가 많은 지역 주변은 수요가 튼튼한 편이므로 해당 지역 주변에 투자하는 것이 좋다. 

 

2) 교통 

호갱노노 앱에서 '분석 →개발호재'를 눌러 추후 개통예정인 지하철로 교통호재를 파악할 수 있다.

 

3) 인프라 

호갱노노 지도를 확대하면 벼원, 백화점, 마트 등의 편의시설이 표시되어 있다. 

 

4) 학군 

호갱노노에서 '분석 → 학원가'를 누르면 학원수가 나온다. 

 

3. 저평가 단지 찾기 

1) 인기단지 

호갱노노에서 '분석 → 신고가'를 누르면 어떤 단지가 인기 있는지 알 수 있다. 

 

2) 조건 검색 

부동산 지인과 호갱노노에서 필터 기능을 이용해 내가 원하는 조건의 단지를 찾는다. 

 

3) 시세 증감율 

부동산 지인에서 증감 메뉴를 사용해 최근 시세 변화를 파악한다. 색깔이 검정에 가까울수록 구축이고 파랑, 초록, 노랑에 가까울수록 신축이다. 

 

4) 실거래가 

네이버 부동산에서 시세/실거래가를 확인한다. 전세가와 매물수를 파악해 갭투자가 가능한지 확인한다. 

 

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4. 부동산 매물 찾기 

부동산에 전화해서 아래와 같이 물어본다. 

1) 갭투자나 실거주하려고 하는데 추천해줄 물건이 있나요? 

2) 물건이 없다면 전세맞추면서 진행할 물건은 있나요? 

3) 시중에 나와있는 매물은 몇개 정도이고 가장 최근에 계약된 매물의 가격은 얼마인가요? 

4) 전세 매물은 몇개인가요? 

5) 전세가 잘 나가는 편인가요? 인접한 학교는 인기가 있나요?

6) 세입자들은 주로 누구인가요? 

7) 선호하는 동이 있나요? 

8) 갭투자자들이 들어왔나요? 언제들어왔나요? 요즘 분위기는 어떤가요? 

9) 주변에 개발 호재가 있나요? 

10) A랑 B 고민 중인데 어떤 곳이 나을까요? 그렇게 생각하는 이유는 무엇인가요? 

 

부동산 지인 앱에서 '전출입'을 보면서 인구변화를 파악하고 입주, 거래량, 초등학교도 체크해본다. 

호갱노노 앱에서 실거주자들의 이야기를 보면서 장단점을 파악한다. 

 

5. 임장가기 

집 내부 : 가격을 조정하기 위한 흠집 찾아내기 

 

6. 계약하기 

 

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