누수와 결로의 차이점, 누수의 원인과 해결방법

 

 

※ 누수 VS 결로 

 

누수와 결로는 모두 물과 관련되어 있지만 발생하는 원인과 해결 방법이 전혀 다르다. 그래서 결로인지 누수인지 구별하는 것이 매우 중요하다. 

 

1. 계절에 따른 차이 

 

 

결로는 실내와 외부의 온도차로 인해 발생하는 물방울이다. 대게 따뜻한 공기는 차가운 공기쪽으로 이동하려는 성질을 가지고 있다. 이 과정에서 벽면을 빠져나가지 못하는 수증기가 실내에 이슬방울과 같은 형태로 맺히게된다. 그래서 결로는 주로 겨울철에 많이 발생한다. 

 

 

누수는 물이 지나다니는 배관이 노후되었거나 외벽의 균열로 물이 새어들어오는 것이다. 누수는 계절에 상관없이 발생할 수 있다. 겨울철에는 물이 얼면서 누수로 인한 피해가 줄어들고 비가 많이 오는 장마철에 심해진다. 

 

2. 젖은 벽면의 부위

 

 

벽면 모서리는 열이 이동하는 과정에서 고르게 분배되지 못하는 사각지대이다. 베란다 벽면이나 내벽 모서리는 다른 벽면에 비해서 온도가 현저하게 낮다. 그래서 결로는 모서리 부근에 집중적으로 발생한다.

 

또한 가구나 물건을 적재해둔 뒷벽은 환기, 통풍이 잘 되지 않아 습기가 외부로 빠져나가지 못해 물기가 많이 생긴다. 뒷벽에 곰팡이나 습기가 있다면 결로일 가능성이 매우 높다. 

 

 

누수의 원인은 아주 다양하지만 대부분 베란다 샷시 근처, 천장, 마루 밑에서 많이 발생한다. 

 

3. 자국의 형태 

 

 

결로는 구슬 모양처럼 자글자글한 흔적을 남긴다. 페인트 칠한 벽면에 결로가 생기면 들뜨거나 부풀어오른다. 

 

 

누수는 물이 흥건하게 맺혀있는 모양 그대로 지도를 그리듯 넓게 퍼져나간다. 페인트 칠한 벽면에 누수가 생기면 자글자글하지 않고 한 번에 많은 부위가 부풀어 오르게된다. 

 

 

누수는 건물 외부에서 콘크리트를 통과해 내부로 들어오기 때문에 반드시 시멘트와 물이 반응한 백화(수산화 칼슘) 현상이 있다.

 

백화현상이란 콘크리트 내에 존재하는 수산화칼슘물, 알카리 금속화합물이 물에 반응하여 탄산칼슘 형태로 남는 현상으로 우유를 뿌려놓은 것처럼 흰색을 띈다. 또한 누수된 주변의 페인트 표면이 기저귀에 오줌을 싼 것 같이 얼룩이 생긴다. 

 

4. 벽지를 뜯어보자

벽지에 곰팡이가 폈다면 원인은 누수나 결로 둘중의 하나다. 곰팡이가 발생된 부분의 벽지를 시멘트가 들어날 정도로 뜯어보자. 

 

벽지 내부에 물기와 곰팡이가 없고 단지 벽지 외부에만 곰팡이가 있다면 결로일 가능성이 크다. 하지만 물기와 곰팡이가 시멘트 부분부터 벽지 내부까지 스며들어있으면 누수일 가능성이 크다. 

 

 

 

※ 누수의 원인 

 

1. 외벽 콘크리트의 균열 

콘크리트는 수백만개의 작은 구멍과 미세한 균열 등이 있는 다공질 구조이다. 물이 콘크리트의 공극 사이로 침투되고 동결되면 부피가 약 % 팽창하여 공극과 모세관을 확장시킨다. 이렇게 발생한 균열이 점점 깊어져 철근까지 닿게되면 철근 부식이 가속화되어 녹슬게된다. 철근이 녹슬게되면 체적이 팽창하게 되고 팽창력에 의해 균열의 폭이 넓어진다. 

 

 

부식 정도가 심한 콘크리트는 기온변화에 따른 열팽창 계수가 높아져 같은 환경에 있는 건물에서도 균열의 폭이 크게 나타나고 수분을 많이 흡수한다. 그래서 건물이 노후될수록 균열이 증가하게된다. 

 

외벽 누수 현상은 강수량이 작은 비에는 외벽이 젖어 있는 정도로 진행되다가 다시 건조되면서 누수 현상이 발생하지 않고 강수량이 많은 장마기에 발생한다. 비가 그치면 단기간 내에 누수 현상이 사라진다. 많은 비가 온 다음 누수가 발생하게되면 외벽이나 옥상에서 샐 확률이 90%이다. 

 

2. 옥상 방수층 하자 

옥상 바닥의 경우 노출 우레탄으로 시공을 많이 하는데 우레탄은 태양빛에 바로 노출되므로 시간이 지날수록 우레탄이 들뜨거나 파손되는 하자가 빈번하게 발생한다. 옥상 누수 현상은 물이 고여 강수량과 상관없이 지속적으로 누수가 되는 경우가 많다. 

 

 

옥상 방수 공사의 하자담보 책임기간은 '주택법 시행령' 별표 6에 따라 사용검사일로부터 3년이므로 건살사를 통해 보수공사를 받으면 된다. 아파트가 준공된 지 10년 이상이 되었다면 더이상 건설사로부터 보수를 받을 수 없다. 이 때 관리책임은 입주자 대표회의에 있으므로 입주자 대표회의를 통해 옥상 방수 하자에 대한 보수를 청구해야한다. 

장마철에는 누수가 없었는데 겨울과 봄에만 천장에서 물이 새는 경우는 옥상 단열의 문제이다. 단열층에 결로가 생겨 천장으로 물이 떨어지는 누수 현상이 발생한다. 

 

3. 화장실 방수층 손상  

화장실 바닥은 타일과 색시멘트(메지)로 시공되어 있다. 바닥타일에는 방수층을  형성하여 물이 스며들지 않도록 방수공사를 한다. 타일 바닥의 방수층이 손상되어 누수가 발생할 경우 물을 많이 사용할 때만 누수가 되는 경우가 많다. 

 

 

4. 배관의 파손 

집 안에서 쓰는 물은 크게 온수, 냉수, 난방 배관으로 구분되어 있다. 냉수는 외부 수도 시설과 내부 바닥 아랫면에 깔려있는 수도 배관과 직결로 연결되어있다. 온수는 냉수가 보일러와 직수로 연결되어 있고 보일러 내부의 히터관을 통해 물이 따뜻해진다. 

 

 

상수도 배관은 일정 압력이 계속 유지되기 때문에 누수가 생기면 물이 줄줄 샌다. 

 

보일러 배관이 파손된 경우 보일러가 가동될 때만 온수배관에 압력에 생겨 누수가 된다. 보일러를 많이 사용할 때에만 물이 새고 보일러를 많이 사용하지 않을 때에는 비가 와서 새는지 배관에서 새는지 알기 어렵다. 보일러 물공급을 차단한 후 난방을 돌려 물부족 체크불이 뜨는지 확인하여 누수 점검을 할 수 있다. 

 

 

 

※ 매매 후 누수 

 

1. 민법 

 

민법 제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)

매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 

 

민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)

① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정에 준용한다. 그러나 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러지 아니하다. 

② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다. 

 

민법 581조 (종류 매매와 매도인의 담보책임)

① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다. 

② 전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다. 

 

민법 제582조 (전2조의 권리행사기간)

전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야한다. 

 

 

2. 매도인의 하자담보책임 

매도인의 하자담보책임이 성립하려면 아래의 요건을 성립해야한다. 

 

1) 매매계약이 유효하게 성립해야한다. 

쌍방간의 합의를 통해 부동산에서 계약서를 작성했다면 매매계약은 유효하다. 

 

2) 부동산 계약시점에 하자가 있어야한다.

판례에서는 계약시점을 계약 체결일부터 잔금일까지로 본다. 매수인은 계약 시점부터 하자가 발생했다는 것을 증명해야한다. 

 

3) 매수인이 선의이어야하며 과실이 없어야한다. 

계약 전 공인중개사와 함께 본 주택을 방문했을 때 누수를 발견하지 못했고 공인중개사가 작성한 계약서와 확인설명서에도 누수에 관련된 내용이 없었다면 이를 근거로 매수인은 선의 및 무과실을 주장할 수 있다. 

매수인이 악의(이미 알고있었다.)이거나 과실이 있다면 매도인이 입증해야한다. 

 

4) 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.

민법 제582조에는 하자를 안 날로부터 6개월 내에 매도인에게 손해배상 청구를 할 수 있다고 나와있다. 이는 소유권 이전 후 6개월이 지났더라도 조건을 갖추면 매도인 하자담보책임을 물을 수 있다. 하지만 판례는 계약일로부터 6개월 이내로 제한해 해석하는 경우가 많다. 

 

 

 

※ 탑층 누수 

 

아랫집에서 누수가 있으면 통상 원인은 윗집에 있다. 아랫집의 거실이나 침실 천장에서 누수가 있다면 윗집의 화장실 방수층에 균열이 생겼거나 싱크대 하부에서의 세대 난방 분배기 등에서 누수가 있을 가능성이 높다.

 

그러나 탑층은 윗집이 없기 때문에 탑층에서 생기는 누수는 거의 공용 부문에서 생기는 누수이다. 공용부문은 관리사무소 소관이라 관리실에 처리해달라고 하면 된다. 아파트의 공용부분(테라스, 지붕, 옥상 균열, 스프링쿨러 등)에서 일어난 누수는 관리사무실에서 매달 관리비에서 나가는 장기수선충당금으로 보수를 해줘야한다. 

관리사무소에서 뾰족한 해법을 제시하지 않고 누수가 아니라 결로라며 질질 끌면서 책임 회피를 할 가능성이 높다.

 

※ 내용증명서 

이럴때 마냥 기다리지 말고 관리사무실에 누수 증거 사진을 찍어서 내용증명서를 보내자. 내용증명서란 어떠한 내용을 고지하거나 통보할 때 우편을 통해 제3자인 우체국에서 공적으로 증명하는 문서이다. 내용증명서는 우체국에 직접 가서 제출해도 되고 인터넷으로도 가능하다.

 

 

인터넷우체국에서 내용증명 문서를 인터넷으로 작성하여 발송할 수 있다. (https://service.epost.go.kr/econprf.RetrieveEConprfReqSend.postal)

우편-증명서비스-내용증명

일반적으로 내용증명서는 3부를 작성하여 1부는 수취인(건설사, 관리사무실, 입주자대표회의 등)에게 발송하고 2부는 발송인과 우체국에서 각각 보관한다. 딱히 정해진 양식은 없고 문제되는 상황을 객관적이고 사실적으로 기록하고 해결방안에 대한 요구사항을 적으면 된다. 

누수된 부분에 사진촬영을 하고 누수진단 전문업체의 진단과 그에 따른 보수공사 견적서를 받아본다. 이 자료를 근거로 내용증명서를 보내어 아파트 하자보수를 요구한다. 내용증명상 정해진 기간 내에 하자보수가 이루어지지 않으면 직접 보수하고 건설사, 관리사무실에 하자보수비 반환을 청구한다. 

직접 보수할 경우 공사전, 공사중, 공사후 모든 과정에 대해 사진촬영을 해두어야한다. 

 

 

※ 국토교통부 하자심사, 분쟁조정위원회

내용증명서를 보내면 2주 내에 회신을 줘야한다. 그러나 회신도 없고 내용증명을 보내고 해결되지 않으면 

국토교통부 하자심사, 분쟁조정위원회(http://www.adc.go.kr/)에서 하자심사 신청을 하면 된다. 하자 증거사진과 동영상을 첨부하고 소송 내용을 작성하여 수수로 10,000원을 결제하면 된다.