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1. 가계약금 입금하기 (찜하기)

집이 마음에 드니 실제 계약서 쓰기 전까지 다른 사람들에게 보여주지 말라는 의미로 가계약금을 보낸다. 아파트 매물이 넘쳐나서 이것 저것 고를 수 있는 매수자 우위 시장에서는 가계약금 없이 진행하는 것도 가능하다. 그러나 매물이 귀한 매도자 우위 시장에서는 가계약금을 보내 집을 빨리 잡아야한다.

가계약금은 입금하는 순간 법적으로 받을 수 없다. 매도자에게 사정하고 빌면 착한 매도자는 반정도는 주기도 한다. 이건 정말 흔치 않은 경우다.

예약금, 가계약금 돌려받을 수 있을까?

가계약금을 보내고 매수인의 변심으로 계약 해지를 하면 가계약금은 돌려받을 수 없고 매도인이 계약 해지를 하면 가계약금의 2배를 물어줘야한다. (배액배상)

가계약금은 통상 매매대금의 1%이다. 그러나 부동산 상승장에서는 하루가 다르게 집값이 올라가니 매도자가 배액배상을 못하게 가계약금을 많이 보내는 것이 좋다.

가계약금은 꼭  등기부등본 상의 집주인 계좌로 입금해야한다.

가계약금 보내기 전 확인사항

1) 등기부등본 확인

등기부상의 주소와 실제 소유자 확인, 대출있는지 확인

등기부등본 보는 방법

2) 주민등록증 확인

등기부상의 소유자와 매도인 신분증과 일치 확인

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

3) 계약서 쓰는 날 정하기, 중도금 여부, 잔금일 협의, 부동산 중개 수수료 협의  

계약 해지 방지를 위해 가계약금을 보내기 전에 미리 협의를 한다. 가계약금을 보내면 끝이다. 미리 부동산 중개보수료도 협의를 해놓자.

임차인이 있는 경우 세끼고 나온 물건

확인사항 : 임대차계약서 사본, 임차인 계약만기날짜, 임차인 미수금, 임차인 변동여부, 장기수선충당금, 임차인 월세 선불인지 후불인지, 마지막달 월세는 누가 받을것인가

임차인이 있는 집을 매매해서 실입주시

매수인 실입주시 임차인의 명도확인서 받기

구두로만 약속받은 경우 이사비용을 요구하는 경우가 있다.  

2. 계약서 쓰기

1) 매수인 필요 서류 : 신분증, 도장

2) 등기부등본과 매도인의 신분증을 확인한다.

등기부등본 상 출력일자가 오늘 날짜인지 주소, 소유자, 융자 등을 확인한다.

대상물건 소재지 : 등기부등본상 주소 쓰기

매수인, 매도인 주소 : 주민등록등본상 주소 쓰기

계약서를 처음부터 끝까지 꼼꼼히 확인하고 오타가 있다면 꼭 수정하여 계약서를 작성한다. 이후에는 계약서 수정이나 재작성이 불가능하다. 잔금일은 유동적으로 설정할 수 있다. 

3) 이체한도 미리 상향 신청해놓기, OTP카드 챙기기 

보통 매매대금의 10%를 계약금으로 입금한다. 가계약금으로 1%를 보냈으니 매매대금의 9%를 계약금으로 집주인에게 입금한다. 매수인과 매도인이 부동산 사무실에 모여서 서류 확인을 하고 계약서를 작성하고 마지막으로 계약금을 입금한다. 폰뱅킹으로 계좌이체하는게 편하니 미리 은행에 가서 한도 상향 신청을 해놓는게 좋다.

4) 특약사항

6개월 이내 중대한 하자(누수)가 있을 시 매도자는 손해배상을 한다.

잔금일 전까지 대출받거나 압류, 가압류 등 권리 변동시 계약은 취소되고 매도자는 매수인에게 배액손해배상을 한다.

근저당 설정시는 잔금 납부와 동시에 근저당 말소한다. (필요서류 : 국세완납증명서, 지방세완납증명서)

6월 1일 이후 계약시 7월, 9월 부과되는 재산세는 매도인이 부담하기로 한다.

아파트 매매시 재산세는 누가 내지?

아파트 매매 계약서 특약사항

대리인 계약

대리인이 나올 경우 위임장이 있어야한다. 집주인은 남편 명의이고 부인이 대리인으로 위임장없이 나오는 경우가 있다. 부부나 자식이라도 위임장을 꼭 확인해야한다. 인감증명서의 도장과 위임장의 도장이 일치하는지도 확인한다.   

대리인 계약시 준비서류

위임장, 인감증명서, 위임자 신분증, 위임자 서류, 대리인 신분증, 대리인 도장

위임자(집주인)에게 전화를 걸어 계약사항을 다시 한번 확인한다.

3. 대출받기

주택담보대출 신청시 필요한 서류

1) 신분증, 주민등록초본, 주민등록등본(주민센터 발급), 인감도장  

2) 매매계약서

3) 등기부등본(인터넷 등기소 발급)

4) 담보주택의 전입세대열람확인서 (주민센터 발급)

5) 인감증명서 2통 (주민센터 발급)

6) 건강보험자격득실확인서 (국민건강보험공단 발급)

7) 전년도 + 전전년도 (2개년) 소득금액 증명원 (홈텍스 발급)

8) 가족관계증명서 ( 배우자와 분리세대이거나 단독세대주(미혼차주)인 경우만 준비)

위 서류는 모두 1개월 이내 발급된 것만 유효하다.

4. 법무사 알아보기

법무사가 하는 일은 근저당설정 등기와 소유권 이전 등기이다.

주택담보대출을 받으면 근저당권 설정(담보설정)을 하기 위해 은행과 협약이 된 법무사가 온다. 내가 따로 선택할 수 없다.

소유권 이전 등기를 위한 법무사는 따로 구하거나 은행 법무사에게 근저당권 설정과 소유권 이전 등기를 모두 맡기면 된다.

법무사가 직접 오진 않고 사무장이나 사무직원이 온다.

일반적으로 은행의 법무사는 수수료가 비싸서 근저당 설정등기와 소유권이전등기를 각각 따로한다. 2명의 법무사와 일을 진행하는 것이다.

법무사 선택 방법

1) 은행 법무사에게 소유권 이전 등기까지 모두 맡기기

2) 부동산에서 법무사 소개받기

3) 직접 수수료가 싼 법무사를 찾아 의뢰하기 - 법무통

어플 법무통을 이용하면 견적을 받고 그 중 가장 저렴한 가격을 제시한 법무사를 선택할 수 있다.

4) 셀프 등기

대출을 받으면 은행에서 금융 사고에 대한 우려로 셀프 등기를 제한하는 곳도 있으니 대출받는 은행에 문의해야한다.

5. 중도금 입금하기

중도금은 꼭 지불할 필요는 없다. 매도인과 매수인의 협의로 중도금을 생략할 수도 있고 입금할 수도 있다. 중도금을 보내기 전 등기부등본 확인은 필수이다. 매도인에게 계좌이체할 때마다 등기부등본을 때서 그 사이에 대출을 받았는지 확인해야한다.

일반적으로 중도금은 매매대금의 40%이다. 중도금을 넣으면 일방적인 계약 파기를 할 수 없다. 그래서 매도자 우위 시장에서는 매수자는 중도금을 꼭 넣는게 좋다.

6. 잔금 입금하기

일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월로 한다. 중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 40%를 입금한다. 중도금없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체한다.

1) 평일

소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야한다.

2) 잔금 입금 전 매수할 집 확인

가구가 모두 빠진 집에 누수, 곰팡이, 결로, 깨진 창문 등 하자 체크를 한다.

천장 LED 등, 도어락 등을 때어가는 경우도 있다.

3) 등기필증, 등기부등본 확인

4) 관리비 및 각종 세금 영수증 확인 : 재산세, 국세완납증명서, 지방세완납증명서

잔금날 매수인 준비서류

1) 아파트 매매계약서

2) 주민등록 등본

3) 도장

4) 가족관계증명서 상세

5) 세금 및 법무사 비용 : 취득세, 등록세, 인지세 등, 소유권 이전 법무사 비용

6) 중개 보수료 : 소득공제용 현금영수증 받기

7) 선수관리비 매도자에게 주기 : 아파트 입주할 때 한 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비

일주일에서 보름이 지나면 우편으로 등기권리증(집문서)이 온다.

2017년부터 시작된 문재인 정부의 부동산 대책을 총정리했습니다. 

2020년 6월 17일자까지 총 21번째 대책이 나왔네요. 

다음 달에 곧 22번째 대책이 나온다고 합니다. 

너무 자주나와서 헷갈리네요. 아래 표를 보고 정리하시죠. 

6.17 부동산 대책 전문_21번째

5.6 부동산 대책 전문 (수도권 주택공급 기반 강화 방안)

19.12.16 부동산 대책 전문 _18번째 규제

19년 12월 16일에 발표된 18번째 부동산 대책입니다. 

글 하단에 주택시장 안정화 방안 전문을 다운받을 수 있습니다. 

20번째 부동산 대책은 규제가 아닌 공급에 관한 내용입니다. 

첨부파일을 올려드리니 다운받아서 천천히 읽어보세요. 

21번째 발표된 6. 17 주택 시장 안정화 대책의 주요 내용을 캡쳐했습니다. 

글 하단에 부동산 대책 전문 파일을 올렸으니 다운받아서 보세요. 

6.17 부동산 대책 전문 파일

6.17 부동산 대책이 반영된 부동산 세법을 1장으로 총 정리한 파일입니다. 

다운로드해서 참고하세요. 

< 부동산 중개소 사장님들 유형 >

1. 그 지역 토박이라 단독 매물이 많은 곳 

2. 단독 매물은 없고 열심히 매물을 알아봐주는 곳 

3. 본인이 해당 아파트 소유자 또는 조합원 인 곳 

해당 단지의 고급정보는 3번 부동산중개소에 가서 죽치고 앉아 잘 모르는 척 이것저것 물어봐서 알아내고 

시세는 2번에서 파악하고 계약은 1번에 가서 저렴하게 하면 완벽하다. 

가양 부동산 중개소에 가서 등촌하고 가양을 고민하고 있다고 하면 등촌동의 단점을 아주 자세히 말해준다. 반대로 등촌 부동산 중개소에 가면 가양동의 단점을 알 수 있다. 필요한 것만 취사선택 하면 된다. 

< 재개발 입주권 계산법 >

매수가격 = 권리가 + 프리미엄

초기투자금 = 권리가 + 프리미엄 - 이주비 대출 

분담금 = 조합원 분양가 - 권리가 

재개발 입주권 최종 가격 = 매수가격 + 분담금 

< 재개발의 사업단계 >

정비구역 지정 → 조합설립 → 건축심의 → 사업시행인가 → 관리처분 → 철거 → 일반분양 → 착공 → 준공 → 입주

1. 감정평가 이전의 매물 

아직 감정평가를 받지 못한 재개발 사업장이라면 내가 매수하려는 주택의 가치에 대해서 분석해야한다. 아직 주택의 가치가 확정된 것이 아니기 때문에 주택이 감정평가를 1억 정도 받을 줄 알고 샀다가 감정평가를 9천만원 받으면 바로 1천만원 손해가 나기 때문이다. 

그런데 이부분은 상당히 어렵고 고수의 영역이므로 초보자라면 사업시행인가를 획득한 재개발 사업장에 투자하는게 좋다. 

2. 감정평가 이후의 매물 

재개발 사업장의 사업성만 분석하면 된다. 대신 그만큼 프리미엄이 감정평가 받기 전보다 더 붙기때문에 초기투자금(초투)이 많이 들어간다. 

< 사업단계 선정 후 매수하기 > 

1. 입지, 재개발 투자 시점 결정 

투자금을 정하고 어떤 입지, 어떤 사업단계에 있는 사업장에 들어갈 수 있는지 3개 정도 추려낸다. 

2. 사업성 분석 

1) 비례율 

보통 비례율이 100%보다 높으면 ㄴ사업성이 좋은 것이다. 초기 비례율을 100%로 맞추려는 사업장이 많다. 지금은 비례율이 낮지만 추후에 높아져서 환급받을 수 있는 사업장을 고르는 것이 핵심이다. 

일반 분양 세대수가 늘어날 수 있는지 알반 분양가가 높아질 수 있는지 이 2가지가 가장 중요한 요소이다. 일반분양 세대수는 사업시행인가 변경을 추진하고 확인하면 된다. 

2) 용적률 

건물을 높게 지을 수 있는걸 보여주는 지표이다. 용적률이 높을수록 일반분양 물량이 많고 사업성이 좋다. 

3) 조합원 비율 

조합원 비율이 낮으면 조합원수가 적으므로 갈등이 적고 이주도 빠른편이다. 

3. 매물찾기 

네이버부동산에서 매물 유형을 재개발로 설정하고 검색하거나 네이버 블로그에 해당 재개발 사업장 매물을 검색한다. 부동산중개소 3군데 정도 전화해보면 된다. 

4. 임장 

아직 사업단계가 많이 남은 곳이라면 전세가 잘 나갈지 감정평가는 잘 받을 수 있을지 보기 위함이고 사업단계가 많이 진행된 단지라면 부동산 중개소에 가서 정보를 얻고 분위기를 파악하러 가는 목적이다. 

5. 매수 

계약서를 쓸 때 매도자가 조합원 자격 상실 등의 문제가 생길 경우 계약을 무효로 하는 특약을 추가한다. 조합사무실에 전화해서 매도자가 해당 사업장의 조합원 자격을 갖고 있는지 문의하는 것도 좋다. 

※ 특약 예시

1) 건물이 비어있는 공가라면 공가 확인됐다고 기입

2) 배정도니 평형, 감정평가액, 비례율, 권리가액, 추첨이 끝났다면 동호수까지 기입

3) 이주비 대출한 경우 해당 금액 기입 

4) 관리처분내역서, 동호수 추첨서, 등기사항전부증명서를 계약서 뒤에 첨부

6. 잔금 외 

잔금을 치르고 등기가 나오면 매수자, 매도자 간에 이주비 대출을 승계한다. 매수자는 조합사무실을 방문해 조합원 승계를 하고 은행과 법무법인을 방문해 이주비 대출 승계를 완료하면 끝난다. 

< 재개발 투자 십계명 > 

1. 입지는 사업성을 이긴다. 

상급지는 일반분양이 적어도 사업이 성공한다. 

2. 사업추진속도는 사업성보다 중요하다. 

사업성이 좋아도 사업추진 속도가 늦으면 수익이 적다. 

3. 사업추진속도나 현황은 조합원도 알기 쉽지 않다. 

4. 따라서 입지와 사업성을 고려해 투자한다. 

5. 입지가 좋으면 사업 초기부터 투자금이 많이 든다. 

6. 투자 가능한 금액에 따라 입지와 사업단계가 정해진다. 

상급지를 갖고 싶으면 초기 사업단계에 들어가는 리스크를 감수해야한다. 하급지도 괜찮다면 리스크가 적은 후기사업단계에 들어갈 수 있다. 

7. 동일한 입지인 경우 사업성이 좋다고 해서 투자금이 많이 드는 건 아니다. 

8. 입지를 정했다면 투자할 사업장별로 사업장을 분석해야한다. 

9. 사업성을 분석하는 지표를 이해한다. 

비례율, 용적률, 조합원 비율 등 

10. 재개발, 재건축은 여윳돈을 가지고 투자하는 것이다. 

다른 부동산에 비해서 환금성이 떨어지고 하락장에서 가장 빠르고 크게 조정이 온다. 

< 프리미엄 적정가 구하기 > 

재개발 사업장의 조합원 분양가 + 프리미업 + 취득세 

VS 

분양권의 분양가 + 프리미엄 

VS 

신축 아파트의 매매가 + 취득세 

3가지 가격을 비교해보면 어떤 것이 더 저렴한지 알 수 있다. 

< 돈되는 아파트 감별법 > 

1. 투자시작하기 

1) 청약 당첨되기

2) 분양권을 프리미엄주고 구매하기 

3) 재개발, 재건축 입주건을 프리미엄 주고 구매하기 

4) 신축, 준신축, 구축 아파트를 구매하기 

5) 주상복합이나 오피스텔 구매하기 

처음으로 주택을 사는 사람에게는 4번을 추천하고 싶다. 4번이 부동산의 가장 기본이기 때문이다. 

※ 집값이 상승되는 호재 

1) 지하철 : 예타를 통과하고 5년 안에 준공될 곳 

2) 일자리 : 입주 기업의 계약이 체결된 곳 

3) 신축 주변, 뉴타운 입주, 분양예정 단지 

※ 이런 호재는 패스 

1) 고속도로 개통 

2) 리모델링 

3) 재건축, 재개발 조합 설립 : 10년 뒤의 호재이다. 

4) 도로 지하화, 공원, 도서관 등 편의시설 : 이런 호재 없는 곳이 없다. 

2. 지역분석하기 

1) 일자리 

부동산 지인 앱에서 '경제지도 → 국민연금'을 눌러 해당 지역 국민연금 가입자수를 토대로 일자리의 개수를 추산한다. 일자리가 많은 지역 주변은 수요가 튼튼한 편이므로 해당 지역 주변에 투자하는 것이 좋다. 

2) 교통 

호갱노노 앱에서 '분석 →개발호재'를 눌러 추후 개통예정인 지하철로 교통호재를 파악할 수 있다.

3) 인프라 

호갱노노 지도를 확대하면 벼원, 백화점, 마트 등의 편의시설이 표시되어 있다. 

4) 학군 

호갱노노에서 '분석 → 학원가'를 누르면 학원수가 나온다. 

3. 저평가 단지 찾기 

1) 인기단지 

호갱노노에서 '분석 → 신고가'를 누르면 어떤 단지가 인기 있는지 알 수 있다. 

2) 조건 검색 

부동산 지인과 호갱노노에서 필터 기능을 이용해 내가 원하는 조건의 단지를 찾는다. 

3) 시세 증감율 

부동산 지인에서 증감 메뉴를 사용해 최근 시세 변화를 파악한다. 색깔이 검정에 가까울수록 구축이고 파랑, 초록, 노랑에 가까울수록 신축이다. 

4) 실거래가 

네이버 부동산에서 시세/실거래가를 확인한다. 전세가와 매물수를 파악해 갭투자가 가능한지 확인한다. 

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4. 부동산 매물 찾기 

부동산에 전화해서 아래와 같이 물어본다. 

1) 갭투자나 실거주하려고 하는데 추천해줄 물건이 있나요? 

2) 물건이 없다면 전세맞추면서 진행할 물건은 있나요? 

3) 시중에 나와있는 매물은 몇개 정도이고 가장 최근에 계약된 매물의 가격은 얼마인가요? 

4) 전세 매물은 몇개인가요? 

5) 전세가 잘 나가는 편인가요? 인접한 학교는 인기가 있나요?

6) 세입자들은 주로 누구인가요? 

7) 선호하는 동이 있나요? 

8) 갭투자자들이 들어왔나요? 언제들어왔나요? 요즘 분위기는 어떤가요? 

9) 주변에 개발 호재가 있나요? 

10) A랑 B 고민 중인데 어떤 곳이 나을까요? 그렇게 생각하는 이유는 무엇인가요? 

부동산 지인 앱에서 '전출입'을 보면서 인구변화를 파악하고 입주, 거래량, 초등학교도 체크해본다. 

호갱노노 앱에서 실거주자들의 이야기를 보면서 장단점을 파악한다. 

5. 임장가기 

집 내부 : 가격을 조정하기 위한 흠집 찾아내기 

6. 계약하기 

렘군 책 후기 / 당신에겐 집이 필요하다 / 10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?

양정 포레힐즈 스위첸 84A 모델하우스 후기

빠숑 김학렬소장 특강 - 2020 지금 사야할 아파트는?

처음엔 부동산 코너 베스트셀러에 있던 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?" 부터 먼저 접했다. 이 책이 너무 좋아서 렘군이 그 전에 쓴 "당신에겐 집이 필요하다"까지 찾아서 읽게되었다. 

당신에겐 집이 필요하다는 부동산 입문서로 적당하다. 저자인 렘군이 전세로 살면서 겪은 설움과 부동산에 대해 아무것도 몰랐을 때의 경험담이 잘 담겨있어 초보자로서 너무 공감이 갔다. 

대신 방법론 적인 부분은 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?"가 훨씬 상세하게 나와있다. 

'당신에겐 집이 필요하다'에서 나온 부동산 공부하는 방법 

1. 부동산 뉴스보기 

네이버 부동산 또는 각종 신문사의 부동산 코너 글을 매일 살펴본다. 현장보다 신문은 1년 정도 느리다. 어느 지역이 많이 올랐다는 기사를 접하고 투자하면 무조건 실패한다. 

2. 부동산 투자 카페에서 매일 게시물 읽기 

네이버, 다음 등에서 부동산 재테크 카페에 가입을 50개에서 100개 정도 닥치는대로 가입을 한다. 투자 사례, 성공담, 실패담, 발품 후기 등 카페의 특정 게시판을 지정해놓고 매일 읽어본다. 게시글을 읽을 때 과거 2~3년 전의 글부터 최신순으로 읽어본다. 과거의 평가와 현재 부동산 시세를 보고 체크해본다. 

3. 호가, 실거래가 확인하기 

관심있는 아파트의 호가와 실거래가를 확인해본다. 

4. 부동산 관련 책읽기 

렘군은 매주 도서관에서 부동산 책을 10권씩 빌려서 읽었다고 한다. 이렇게 3개월만 하면 도서관이 비치된 웬만한 부동산 책은 다 읽게 된다. 

5. 부동산 관련 세금 공부하기 

부동산 세금에 관한 책을 10권 정도만 읽으면 기본적인 지식을 알 수 있다. 부동산 살때 내는 취득세, 보유할때 내는 재산세, 팔때 내는 양도 소득세가 가장 기본이다. 

6. 오프라인 정기모임과 강의 활용하기 

요즘 유튜브에도 좋은 정보가 많지만 오프라인 정기모임에 참석하면 현장의 가장 발빠른 정보를 알 수 있다. 

7. 손품과 발품 팔기 

1) 국토종합계획 

구글에서 '국토종합계획'을 검색하면 상단에 '제5차 국토종합계획 2020-2040' 파일이 뜬다. 광대한 분량을 모두 읽을 순 없으니 여기 나오는 사진만이라도 숙지를 하자. 

2) 교통관련 개발계획 

한국도로공사에서는 고속도로 개발계획, 한국철도시설공단에서는 전국 철도 개발계획. 

3) 발품 - 임장가기 

10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까? 

부동산 관련 책을 닥치는대로 읽다보면 패턴이 똑같다.

서론은 왜 부동산에 투자해야하는지에 대해 말한다. 많은 재테크 중에서 왜 부동산이어야만 하는가. 그리고 책 제목에 따라 경매, 상가, 토지, 아파트 중에서 왜 이 종목을 해야하는지 이유를 서술해놓는다. 

그리고 자신이 무주택자였고 부동산에 대해서 아무것도 몰랐던 과거 자신의 경험담을 말해준다. 이 부분이 가장 공감이 간다. 

그리고 어떻게 아파트를 사야하는지에 대해 나오는데 수요, 공급, 미분양, 입주물량 등이 중요하다고 하지만 정작 세세한 방법론은 가르쳐주지 않는다. 공급물량을 보려면 어디서 확인해야하고 막상 공급물량 그래프를 봐도 이걸 어떻게 해석해야하는지는 알려주지 않는다. 

마지막으로 자신의 투자 성공담을 늘어놓으며 끝이난다. 

그래서 도서관에서 책을 빌려다가 '아~ 이것도 별 내용없구나'하고 던져버린게 수없이 많다. 

계속 방법론을 찾던 나에게 이 책이 답을 주었다. 손품파는 법, 그래프 보는 법까지 상세하게 나와있다. 2017년도에 출간된 책인데 왜 이제서야 봤을까 ㅠ.ㅠ 아쉽다. 

이 책은 요약하기에 내용이 너무 방대하니 꼭 사서 읽어보는 걸 강추한다. 

5월 17일 일요일에 양정 2구역 재개발인 양정 포레힐즈 스위첸 모델하우스가 오픈했다. 5월 15일 오픈 당일에 비가 오는데도 불구하고 줄이 어마어마하게 길어서 2시간이나 기다렸다는 말을 듣고 각오하고 갔다. 

혹시나 싶었는데 역시나 줄이 끝도 없이 이어져있다. 오전 12시에 도착! 

모델하우스 오픈 시간이 오전 10시니까 아예 아침일찍 오전 9시에 가거나 오후 늦게 가는게 좋을 것 같다. 

대기줄 위에 몇시간 기다려야하는지 친절하게 표시되어있다. 2시간 기다릴 걸 각오했는데 줄이 금방 줄어서 1시간 정도 기다렸다. 사람이 많으니 떳다방 아줌마들이 와서 폰 번호도 받아가고 다른 아파트 분양사에서 홍보도 나왔다. 덕분에 물티슈랑 행주만 수북하게 받았다. 

코로나때문에 입구에는 통과형 클린 소독기가 설치되어 있다. 들어가면 신분증을 확인하고 방문자 기록을 하고 열체크를 하고 손소독을 해야 들어갈 수 있다. 

신분증은 필수~!! 

코로나때문인지 신분증이 없으면 입장할 수 없다. 1~2시간이나 기다렸는데 신분증이 없어서 못 들어간다니 몇몇 사람들과 실갱이가 오갔다. 그래서인지 직원들이 줄 서 있는 사람들에게 신분증 가져왔는지 일일이 확인을 했다. 

동간 거리는 40 ~ 70m 이상으로 저층이 아니라면 일조는 괜찮다. 엘리베이터는 2세대 당 1대 사용이라 불편할 것 같다. 

평지가 아니라 경사지에 위치해있어 계단식 3단 데크로 만들어진다. 대략 테크마다 3층 높이이다. 

주차장은 지하 4층까지 있고 주차대수는 1.17 : 1

84A 평면도 

구조 잘 빠졌다고 소문이 자자한 84A 타입은 4베이 판상형 구조로 침실이 4개다. 

거실에 있는 공용 욕실은  특이하게 건식용 세면대와 습식용 화장실로 분리되어 있다. 호텔식 고급스러운 화장실인데 항상 쓰던 스타일이 아니라 호불호가 나뉠 듯하다. 

화장실엔 비데가 설치되어 있고 비데 위에는 거울 수납장과 비데 옆에는 청소용 수전이 있다. 

침실 3

발코니 확장시 붙박이장이 기본으로 제공된다. 

침실 2 

4bay 판상형 구조로 주방과 거실이 일자형으로 배치되어 있다. 거실창과 부엌창이 마주보고 있어 맞통풍이 되어 환기에 좋은 구조다. 

84A는 주방형 특화 구조로 'ㄷ'자 아일랜드 구조로 되어있어서 주방이 84B보다 잘 빠졌다. 

창호마다 자연형 환기장치가 설치되어 있다. 

넉넉한 수납구조 

베란다 확장시 주방 상판은 이태리산 세라믹 판넬이 적용된다고 한다. 그런데 저 낡은 듯한 스크래치는 뭐지? 저게 무늬란다. 도대체 왜 저런 무늬를 택했는지 모르겠다. 너무 이상한걸. 

주방 옆 대형 팬트리 공간은 원래 침실 4가 있는 공간이다. 대형 팬트리는 유상 옵션으로 옵션 선택을 안하면 식탁 옆 바닥에 있는 검은 점선 만큼의 공간이 방이 된다. 

안방은 유상옵션으로 벽판넬 시스템 선반과 유리 슬라이딩 도어장이 들어간다. 모델하우스에 있는 안방 침대가 퀸 사이즈보다 작은 거라 실제 퀸 이상 침대를 놓고 슬라이딩 도어장을 하면 아주 좁아보일 것 같다. 

드레스룸에는 파우더룸과 거울이 있고 일자형으로 배치되어 있다. 'ㄷ'자형 드레스룸보다 훨씬 깊고 넓어보인다. 

드레스룸이 84B보다 한칸 넓다. 

안방 화장실 세면대가 너무 낮다. 아이들을 위한 건지 168cm인 내 키엔 여기서 세수하면 허리나갈 듯. 

거실 공용 욕실엔 욕조, 안방 화장실엔 샤워 부스가 설치되어 있다. 

코로나때문에 관람 시간을 각 타입별로 5분밖에 주지 않는다. 그래서 디테일하게 볼 시간이 없었다. 대략적인건 사이버 모델하우스로 미리 숙지를 하고 가야 보기 편하다. 이동 동선도 짜여진 대로 봐야한다. 59B -> 84A -> 84B 이렇게 순차적으로 봐야한다. 

한명씩 들어가고 나가는게 아니라 한팀이 들어가고 나오면 다른 한팀이 들어가는 구조라 빨리 빨리 보고 나가라는 식이다. 

양정 1, 2, 3구역 재개발 중에서 가장 먼저 일반 분양을 하는 곳이다. 

고바위다 아니다 말이 많아서 직접 현장을 가봤다. 

단지 앞에는 왕복 2차선 도로로 마을 버스만 온다. 양정 1, 2, 3구역 모두 입주하면 교통난이 엄청날 텐데 도로 확장이 필수다. 주변 환경은 낙후되어있다. 

KT는 5층 건물이라 저층만 아니면 일조에 영향을 주지 않는다. 임장을 가보니 물만골역과 이마트가 가장 가까워 롯데캐슬 골드포레가 더 좋아보인다. 그러나 골드포레 바로 옆에 있는 스위첸이 가격이 착해서 메리트가 있다. 

펜스를 앞쪽에만 쳐놓아서 옆으로 가면 현장을 모두 훤~ 히 다 볼 수 있게 해놓았다. 

입구부터 59 타입이 있는 동까지는 거의 평지라고 볼 수 있다. 

뒷동부터는 오르막이다. 근데 부산에 워낙 고바위가 많아서 이정도쯤이야 가뿐한 정도.

양정 포레힐즈 스위첸은 3개의 데크로 단차가 있다. 

양정2구역 분양가 

발코니 확장비 

전체 평균 분양가 : 평당 1,440만원 (1,305 ~ 1,470만원)

발코니 확장 포함 분양가 : 평당 1,480만원 (1,350 ~ 1,516만원)

바로 옆에 있는 롯데캐슬 골드포레가 84타입이 6억 초반에 거래되고 있다. 중도금 무이자에 가격이 잘 나왔다. 

조합원들이 59A 중층, 고층을 다 가져가서 청약 당첨이 된다고 해도 9층 이하 저층이 당첨될 확률이 높다. 그래서 그런지 모델하우스에서 59타입은 B타입만 만들어놓았다. 

59B는 조합원들이 8개 밖에 가져가지 않아서 청약을 한다면 고층이 당첨될 확률이 높다. 

59 타입은 KT 건물 옆 도로변에 위치한 101, 102, 103, 106동에 있다. 젊은 층을 겨냥한 소형 평수라 지하철 역이랑 가깝고 단지 중에서 평지다. 

거실과 주방 창문이 마주보고 있지 않아 맞통풍은 힘들 듯. 59A가 가장 선호되는 구조지만 저층이 걸릴 확률이 높으니 59B를 노리는 것도 방법일 듯하다. 

가장 인기있는 84A 구조

4베이 구조에 방이 4개나 된다. 부산에서 84타입에 방 4개는 보기 힘들다. 드레스룸도 일자로 쭉 뻗어서 크다. 

침실 4가 나오면서 펜트리가 빠진 구조다.  구조 잘 빠졌다고 소문이 자자하더니 진짜 잘 나왔네. 

방이 4개 까지 필요없다면 84A에서 방 하나를 터서 거실로 만든 84B도 괜찮다. 

그만큼 광활한 거실을 자랑한다. 침실 3은 특이하게 창문이 2개가 나있다. 

거실은 원하는 데로 선택할 수 있다. 거실을 넓게 쓰던지 수납장을 넣던지 침실 2의 방을 넓힐 수 있다. 

수납장을 넣는 것보다 광폭 거실을 쓰거나 방을 크게 쓰는 게 좋을 것 같다. 

조합원들이 102타입 중층, 고층을 다 가져가서 당첨이 되어도 저층이 걸릴 확률이 높다. 보통 큰평수가 가장 좋은 자리에 있는데 스위첸은 큰평수가 110동 한동으로 가장 오르막에 위치해있다. 덕분에 숲세권 조망이 가능하다. 

물만골역까지는 총 930m로 걸어서 14분걸린다. 

양정역에서는 총 734m로 걸어서 12분 걸린다. 

배정 학교는 양동초등학교, 양동여중, 동의중학교이다. 

엘리베이터는 2라인에 1대. 

5월 11일 부동산 대책으로 8월 이후 분양권이 소유권 등기 이전시까지 전매제한이 된다. 청약이 되어도 무조건 잔금까지 다 내고 등기를 쳐야한다. 511 부동산 대책 이후 전매가 가능한 마지막 투자처가 될 수도 있는 곳이라 실수요자에 투자자까지 몰려서 청약 경쟁률은 아주 높을 듯하다. 양정2구역은 6개월 후 전매가 가능하다. 

5월 15일(금) 오늘 모델하우스가 오픈했다. 홈페이지에 사이버 모델하우스도 오픈했고 따로 신청하지 않고 직접 모델하우스에 가서 줄서서 기다리면 된다. 이렇게 비가 오는 중에도 모델하우스에 줄이 100미터나 된다. 장소가 협소해서 주차장도 없고 단속도 심한 곳이다. 코로나때문에 100명의 관람객만 입장이 가능하기 때문에 대기 시간이 엄청나다. 

지난 주말 롯데백화점 광복점 문화센터에서 빠송 김학렬 소장님의 강의가 있었다. 유명세답게 350인 좌석이었는데 홀이 꽉 찼다. 

요즘은 강연 티켓도 콘서트 티켓처럼 나오는구나. 

전반적으로 부동산 기본 강의였고 특정 지역을 찍어주진 않았다. 부산보단 서울에 중점된 강의였다. 

서울은 투자수요보다 실수요가 많다. 그래서 집이 부족하고 부동산 가격은 계속 상승한다. 

부산은 일자리가 부족하기 때문에 인구가 계속 감소하고 있다. 

인기 많은 곳은 매물이 없고 비싸고 비인기 지역은 매물이 많고 가격도 저렴하다. 양극화가 점점 심해지고 있으니 이럴 때 아무거나 사면 안된다. 

부산시 전체 평균으로 부동산 가격이 상승했는지 하락했는지 따지는 건 아무 의미가 없다. 구별, 개별 아파트 단지별로 봐야한다. 

호갱노노 사이트 강추! 

투자하기 좋은 곳 

1. 실수요가 많은 지역, 이사오는 사람이 많은 지역

학군이 좋은 곳, 학원이 많고 혐오시설이 없는 곳 (예, 해운대신시가지)

2. 재개발, 재건축 good! 

신규택지개발은 하지마라. 

3. 신축에 투자해라. 입지가 좋아도 구축은 안오른다. 

입지가 안좋은 신축은 구축되기 전에 팔아야한다. 최대 5, 6년차에 팔아야한다. 

4. 싸고 좋은건 없다. 싼건 싼 이유가 있다. 실거주가 수용할 수 있는 가격이면 된다. 

5. 미분양을 공략하라. 미분양관리지역에 투자하자. 

입지좋은 신축인데 미분양이거나 미분양관리지역에 있으면 사라. 

6. 랜드마크를 사라. (예, 압구정 현대, 엘시티, 창원 용지아이파크, 울산 문수로 아이파크 등) 

엘시티는 평당 3천만원 이상 갈거다. 

하지마! 

1. 2년 미만의 단기 갭투자는 선수들의 영역이다. 공부를 엄청해야하니 전문가가 아닌 이상 하지마라. 

2. 2020년 금리는 더 내려간다. 월세 수익이 5%가 넘지 않으면 수익형 부동산 하지마라. 노후 대비용으로 현금이 꼭 필요한 사람만 해라. 

부산의 평단가는 1,014만원이다. 부산도 드디어 천만원이 넘었다. 부산시 평단가보다 비싼 지역을 우선 공략하자. 수영구, 해운대구, 연제구, 남구, 동래구, 금정구부터 둘러봐라. 그 외 지역은 구축이 아닌 신축을 사야한다. 

수영구는 해운대구와 공동 운명체이다. 수영구를 해운대구에 포함되어 있는 동네로 생각하면 된다. 

앞으로 평당 3천만원까지 갈 건 무엇인지 찾아야한다. 

금정구는 예전부터 부자들이 많은 동네였다. 

2019년 12월 16일 18번째 주택시장 안정화 방안이 발표되었다. 

복잡한 규제가 많지만 대부분 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 내 주택에 해당되는 규제가 많다. 부산은 해수동(해운대구, 수영구, 동래구)도 조정지역이 해제되어 이번 대출 규제에 큰 영향을 받지 않는다. 

또한 이번 규제는 시가 9억원 초과 아파트 LTV 강화와 초고가 아파트(시가 15억 초과) 대출 금지가 가장 크다. 그러나 시가 9억원이 넘는 아파트라... 평범한 서민에겐 해당되지 않는다. 

종합부동산세는 부자세라서 나도 좀 내봤으면 좋겠네. 

이렇게 저렇게 나한테 해당안되는 거 다 빼고 나니 규제가 별로 없다. 

1. 6억원 이상 구입시 자금조달계획서 제출 

자금조달계획서 제출 대상은 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어 있었다. 그러나 부산, 울산, 경남 등 부동산 비규제지역에서 6억원(실거래가격) 이상 주택을 취득할 때 자금조달계획서를 제출해야한다. 

① 증여·상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계

② 현금 등 기타 항목 자산 종류 
③ 계좌이체·현금지급 등 자금 지급수단 

④ 주담대와 신용대출 구분 등

위 4가지가 포함된 지금수단을 추가로 기재해야한다. 추후 위반가능성이 있어 실거래 조사를 할 때는 자금조달확인서도 징구한다. 

2020년 3월 부동산거래신고법 시행령 등 개정 후 즉시 시행된다. 

2. 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 

기존에는 전세대출 받은 후 2주택 이상 보유한 경우 전세대출 보증의 만기연장이 제한되었다. 앞으로는 전세자금 대출을 이용한 갭투자를 막기위해 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 적발 즉시 전세대출을 회수한다. 

9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게된다.  

다만, 불가피한 전세 수요로 전세대출 필요시에는 보증을 유지할 수 있다. 전세 대출이 필요한 경우가 어떤 경우인지 구체적인 예외 조항이 정해지지 않아 혼란이 가중될 수 있다.  

3. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 

1세대 1주택자는 거주기관과 상관없이 보유기간만을 기준으로 했으나 거주 기간도 추가한다. 그러나 이는 실거래가 9억원 초과하는 주택에 관한 규제이고 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간, 거주기간 등 요건 충족 시 비과세된다. 

4. 분양권도 세제상 주택수에 포함

대출, 청약 시에는 분양권과 조합원 입주권을 모두 주택수에 포함하나 다주택자를 따질 때 주택수에는 입주권만 포함되고 분양권은 포함되지 않았다. 대책안 발표 후 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권이 포함된다. 

조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수에 포함된다. 

2021년 1월 1일 양도분부터 시행된다. 

5. 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세 인상 

주택수 및 지역과 무관하게

1년 미만 보유 후 분양권, 조합원 입주권 양도 시 양도소득세율 50%

2년 미만 보유 후 양도시 양도소득세율 40% 적용된다.  

세금폭탄을 맞지 않으려면 2년 이상 보유해야 기본 세율을 적용받을 수 있다.

2021년 1월 1일 양도분부터 적용된다. 

6. 청약 제한 강화 

2019년 12월 16일 발표된 주택시장 안정화 방안 파일 다운로드 

< 현재 부동산 시장 >

전세가는 그대로인데 매매가만 올라가서 갭이 커지고 있다.

2006년 8.31 대책으로 다주택자 규제가 나왔을 때와 지금 상황이 비슷하다.

2006년부터 2007년까지 똘똘한 한채를 잡기 위해 대형 아파트 가격이 상승했다. 

2007년엔 해운대 아이파크와 제니스 등 대형 아파트가 분양했다. 

2008년 해운대 신시가지 가격이 상승했고 서브프라임 모지기 사태가 터지고 해운대 거래가 일어나지 않는다. 

2009년 ~ 2011년 다주택자 규제 풀리고 공급 물량이 없어서 소형 아파트가 상승했다. 해운대 빼고 나머지 동네가 상승했다.  

< 2020년, 2021년, 2022년 전망 >

2021년 입주 물량이 없다. 특히 동부산권(기장군, 해운대구, 남구, 수영구) 해운대에 대형 아파트 입주 물량이 없다. 이 때 반짝 상승한다. 명지도 상승한다. 

지하철 1호선 라인은 계속 분양 물량이 있다. 

2022년부터 다시 하락한다. 역전세가 나온다. 

< 서울 >

2022년에는 역전세로 인해 전세 대란이 일어난다. 수도권은 2022년 전에 내집 마련을 해야한다. 

< 실거주와 투자 > 

신축 + 분양 + 메이져 1군 건설사 + 대단지를 골라라. 애매한 건 패스!

초기 프리미엄이 3천만원 이하 분양권이 좋다. 

입지좋은 + 구축 + 50평대 이상 대형 평수 + 싼 가격에 사는 것도 좋다. (동래 럭키, 수영 현대, LG 메트로시티, 대연혁신, 거제홈타운, 거제 월드메르시앙 등)

① 역세권 

② 상업시설, 편의시설이 갖추어진 곳 

③ 대단지가 모여있는 곳 

< 기본 >

입주물량이 많으면 구축 소형 아파트 전세가 안나간다. 신혼부부가 모두 신축 소형아파트로 가기 때문이다. 

구축 아파트 주위에 신축 아파트가 지어져야 새로운 인구가 유입되고 젊은 층이 많아지면서 동네가 살아난다. 신축 아파트 입주시에 구축 아파트 가격이 위협을 받지만 모두 입주된 후에는 동네의 가치가 올라간다. 

예) 동래 럭키 + 동래 래미안 

신축 아파트 입주 시에는 잔금을 쳐야하므로 급매가 나온다. 이 때가 가장 싸다. 

입주 2년차 : 매물이 넘친다. 

아파트 보유 시 2년차에 전세 만기가 돌아오기 때문에 한꺼번에 매물이 쏟아진다. 입주 2년 6개월에는 매물이 없을 시기이다. 

< 청약 >

온천4구역, 2구역, 거제 2구역 청약을 하자. 초기 프리미엄을 저렴하게 잡는 것도 좋다. P 1억 이상은 사지마라. 

< 뭉쳐야 산다 >

나홀로 아파트는 안된다. (서면 센트럴 스타, 화명동 카이져, 오륙도 SK뷰 등)

사직동처럼 대단지 아파트가 뭉쳐있어야 학생이 많고 학군이 좋아지고 주거 인프라가 발달한다. 애키우기 좋은 동네가 된다. 

고립된 아파트는 피하라 (오륙도 SK뷰, 이편한 세상 사하 등 )

< 명지 >

저밀개발이다. 법원 근처에 상가가 너무 많고 도로가 너무 넓어서 아파트끼리 단절이 된다. 뭘하려면 차타고 이동해야한다.  

신평역부터 다대포해수욕장역까지의 다대포 일대는 별로. 

하단부터 서대신역 구간이 명지와 북항으로 출근하기 좋다. 특히 괴정

< 일광신도시, 해운대 신시가지 >

2020년 일광 신도시 입주 시 해운대 신시가지 구축 소형 아파트 급매물이 많이 나온다. 이때 사라. 신시가지는 동부산권의 일자리로 인해 급부상은 아니지만 살아남는다. 

일광신도시는 저밀개발로 세대수가 부족하다. 장기적으로 보면 일광, 정관보다 부산 도심으로 들어와야한다. 

< 명륜동 >

학군이 좋아질 것이다. 

< 화명동 >

롯데 캐슬 카이저는 슈퍼 나홀로 아파트

카이저보다 롯데 낙천대나 코오롱 하늘채 화명 2차가 좋다. 

< 북항 재개발>

북항으로 출퇴근이 가능한 부산 남구, 수영구 남천동은 계속 상승한다. 영도는 지금은 나홀로 아파트가 많아서 별로고 신축 대단지가 뭉쳐지면 잠재적인 실수요자가 많다. 대신동은 대학 병원이 3개가 있고 대학교 캠퍼스까지 있어서 고소득자가 많다. 대신동도 앞으로 미래가 밝다. 

광안대교처럼 새로운 랜드마크로 급부상할 것이다. 북항과 얼마나 가까우냐에 따라 집값이 결정된다. 

< 만덕 >

만덕은 오르막이 많아서 3호선 역세권 라인의 평지가 좋다. 만덕 3터널이 개통되면 숙등 재건축 단지도 좋다. 금정산 이편한 세상은 별로. 

< 센텀 > 

장기적으로 계속 상승할 지역이다. 

< 부산 진구 >

연산 자이보다 양정 1, 2, 3 재개발이 좋다. 촉진지구가 개발되고 부전역에 역사가 지어지면 동네가 부촌이 된다. 

< 매도 타이밍 >

현재는 가지고 있고 2021년 말부터 2022년 초에 매도해라

이머징 마켓

한 때 사람들은 이머징 마켓을 위험 부담이 큰 시장으로 인식했다. 이머징 마켓이란 급성장하는 아시아 국가들을 중심으로 형성된 신흥 시장을 말한다. 최근에는 위기를 딪고 다시 떠오른 다는 의미로 리이머징 마켓이 주목받는다. 

가장 주목받는 리이머징 마켓은 중국이다. 

금융세계화

1832년 영국 선장인 윌리엄 자딘과 제임스 매디슨은 중국 남부 광저우항에 무역 회사를 세우고 아편과 마약을 팔았다. 중국에서는 아편이 금지되어 있었다. 1839년 중국 관료가 아편 무역을 원천 봉쇄하고 아편을 모두 바다에 버린다. 막대한 피해를 본 선장은 영국에 파병을 요청한다.

1840년 홍콩에 영국 군함이 온다. 영국 해군은 쉽게 중국의 해군을 무너뜨린다. 

중국 남서부는 아편 시장이 개방되고 중독자가 늘어나고 폭동이 일어난다. 중국은 무정부 상태에 빠졌다. 자딘매디슨 사는 사업을 확장한다. 

최초의 금융세계화는 세계 1차 대전때문에 막을 내렸다. 

세계 경제의 주축이 무역에서 금융으로 넘어간다. 

1914년 오스트리아 제국의 후계자가 암살된다. 이 사건은 세계 금융 시장에 엄청난 파국 효과를 가져온다. 금융 위기와 함게 금융 세계화도 사라지게 된다. 그러나 전쟁 직전까지 투자자들은 금융 시장의 붕괴를 몰랐다. 전쟁 직전까지 금융 시장은 청신호였기 때문이다. 

한 세대에 걸쳐 구축된 안정된 체계라고 해도 단 몇일 만에 붕괴될 수 있다. 

IMF, 세계은행

1944년 승전을 앞둔 연합국은 새로운 금융 제도를 만든다. 무역은 자유화하고 국가간 자금 이동은 반드시 정부를 통하도록 했다. 이 때 IMF 국제통화기금과 국제부흥개발은행(세계은행)이 탄생한다. 이로써 금융 세계화가 다시 시작된다. 

1970년대 중동 산유국들이 엄청난 돈을 벌어들인다. 서부은행들은 이 돈을 유치해서 대출에 재투자하자 국제기구들은 규제를 완화했다. 이로써 금융세계화가 다시 열렸다. 

1982년 멕시코 정부는 대외채무를 갚을 수 없다고 선언했다. 남미 지역은 막대한 돈을 빌리고 얼마 후 남미 대륙 전체가 파산 위기에 몰린다. IMF와 세계은행이 이런 문제를 맡는다. 대출을 해주는 대신 구조조정 정책으로 긴축 재정을 구축하라고 압박했다. 

재귀성 이론 

퀀텀 펀드의 조지 소르스 사장은 인간의 불완전성과 금융시장의 불완전성에 대한 이론으로 유명하다. 소르스는 재귀성 이론에 따르면 금융시장은 완벽하게 효율적이거나 이성적일 수 없다. 시장에서 형성되는 가격은 비이성적인 투자자들의 무지와 편견을 반영한 것이기 때문이다. 사람의 기분이 들떴다가 가라앉는 것처럼 금융 시장은 호황과 불황을 반복한다. 

퀀텀 펀드는 공매도로 막대한 수익을 올렸다. 공매도란 가격 하락을 예측하고 주식을 고가로 매도한 후 가격이 떨어지면 낮은 가격에 재매수해 되갚는 방식이다. 1992년 영국의 파운드화는 유럽환율제도를 통해 독일 마르크화와 연동되어 있었다. 독일이 통일비용 지출로 금리를 인상하자 영국도 금리를 인상해 대출금 이자부담이 가중되었다. 소로스는 영국이 유럽환율제도에서 탈퇴해 파운드를 평가절하할 것을 예측했다. 결국 영국이 유럽환율제도에서 탈퇴하고 파운드화는 폭락했다. 소르스는 이때 엄청난 돈을 벌었다. 

투자법의 공식 

1993년 미국 그린위치의 한 사무실에서 수학 천재 두명이 만났다. 노벨 경제학상을 수상한 마이런 숄스와 로버트 머턴이다. 두 사람은 퀀츠, 즉 수리모델의 기초로 한 투자프로그램으로 돈을 버는 투자자들의 원조다. 그들이 고안안 수익모델은 옵션 계약을 기반으로 한다. 

공식의 관건은 옵션 가격을 결정하는 방식이다. 주식을 일정 시점에 매입한다고 할 때 일정 기간의 가격 변동을 감안해서 옵션 가격을 산출하는 것이다. 한치의 오차도 허용되지 않게 정확히 계산해야한다. 그들은 옵션 가격을 산출하는 공식을 완성했다. 

롱텀 캐피탈 매니지먼트 

머턴과 숄스는 롱텀 캐피탈 매니지먼트를 설립했다. 롱텀 캐피탈은 저평가된 주식을 대량 매수하여 수익률을 올렸다. 1997년 롱텀 캐피탈의 부채는 산더미처럼 늘어난다. 그들의 계산에 따르면 위험은 제로였다. 

옵션이 높은 가격에 거래되자 투자자들의 불안 심리도 높아졌다. 그러나 롱텀 캐피탈은 주식 시장 변동성이 감소할 것이라고 예측했다. 그래서 옵션가를 낮추고 대량 매도했다. 

그 이후 두사람은 노벨 경제학상을 받으며 승승장구했다. 

1998년 8월 17일 정치불안, 석유수출대금 감소, 사유화 정책의 실패로 러시아 금융이 붕괴되었다. 러시아 정부는 채무불이행을 선언했고 주가는 폭락했다.

롱텀 캐피탈의 계산이 틀린 것이다. 주식 변동성이 커지자 옵션 거래가 늘고 10일만에 회사의 자산가치는 45%까지 추락했다. 이후 파산신청을 하고 구제 금융으로 회생했다.

그들이 금융 시장의 불완전성과 투자자들의 불안한 군중심리를 간과한 것이 문제였다. 또한 1987년 주식 대폭락 사태를 고려하지 않았다.

차이메리카 

차이메리카는 니알 퍼거슨 교수가 최초로 사용한 용어로 미국과 중국의 경제적 공생 관계를 말한다.

중국의 금융시장은 오랜 역사를 자랑한다. 무역 불균형과 정치 변동이 심화되었는데도 주가는 급등했다. 중국 충칭은 가장 빠른 경제 성장을 이루었다. 중국은 충칭을 금융의 중심으로 건설하려고 한다. 

최근의 중국은 이머징 마켓에 불어닥친 금융위기를 피해갔다. 중국이 금융위기가 없었던 이유는 투자 자금을 해외에서 지원받는 것이 아니라 자국 내 저축에서 조달하고 직접 투자를 했기 때문이다. 

2007년 미국은 극심한 무역 적자를 기록했다. 8,000억 달러를 세계 각국에서 빌려야 했다. 반면 중국은 미국의 적자보다 25% 이상 많은 무역 흑자를 기록했다. 이렇게 중국이 축적한 자금 대부분을 미국에 빌려주었다. 

중국은 값싼 노동력을 바탕으로 제품을 대량 생산해 미국에 수출했다. 위완화의 환율 강세를 막고자 외환시장에서 수십억 달러를 사들였다. 미국은 중국에 수십억달러의 채권을 판매하여 자금을 확보했고 미국 내 금리를 낮추었다. 미국과 중국은 서로 윈윈하는 경제적 공생관계였다. 

2007년 서브프라임 모기지 사태가 일어나자 미국 재무부는 7,000억 달러의 규모에 이르는 금융구제 법안을 내놓았다. 2008년 6월 미국 경제는 침체기에 접어들었다. 중국은 미국의 금융위기로 중국의 대미수출에 차질이 생겼지만 내수가 급증했고 중국은 8% 이상 성장했다. 

하지만 미국과 중국의 관계는 공생과 경쟁을 반복하다 대립의 구조로 갈 수 있다. 

사람들은 안전적인 자산으로 집을 꼽는다. 은행도 집을 담보로 돈을 빌려주는 걸 가장 좋아한다. 대출금을 갚지않으면 집을 가져오면 되니까.

너도나도 사람들이 집을 소유하자 금융시장도 변화하게 된다. 서브 프라임 대출도 많아진다. 서브 프라임 대출금은 신용 등급이 낮은 사람이 집을 담보로 받는 대출금이다. 

영국 

과거에는 상류층만 부동산을 소유했다. 

1830년대까지 영국은 대주주 귀족이 큰 돈을 벌었다. 귀족들은 토지를 맹신하고 토지를 담보로 큰 돈을 빌린다. 1840년대 중반부터 빌린 돈을 갚기가 힘들어진다. 곡물 가격이 하락하고 땅값이 하락했기 때문이다. 이렇게 귀족들은 몰락해갔다. 

미국 디트로이트 - 뉴딜 정책 

1920년대 미국의 자가 거주자 비율은 40%에 불과했다. 1929년 대공항이 일어나고 대불항에 시달린다. 미국 디트로이트는 실업자들이 넘쳐난다. 

1932년 포드사의 실업자 5천여명은 실업 수당 지급을 촉구하며 공장으로 향했다. 비무장 시위를 하는 노동자들에게 경찰들이 총을 쏴 5명이 죽었다. 

미국은 대공항을 극복하기 위해 뉴딜 정책을 시행한다. 재산 소유 민주주의를 도입하고 연방주택청에선 장기간 저금리로 주택담보 대출(모기지 대출)을 해준다. 미국 정부는 1938년 주택 산업을 부양하고자 금융기관 '패니 메이'를 만든다. 매월 갚아야할 융자가 줄어들자 많은 사람들이 집을 장만하게 된다. 뉴딜 정책으로 교외에 많은 주택이 지어진다. 

신용등급 - 프라임, 서브 프라임 

어느 지역에 사느냐에 따라 대출이 달랐다. 백인이 사는 구역에만 대출이 허용됐다. 흑인들이 사는 지역에는 신용불량을 이유로 대출을 해주지 않았다. 주택 정책으로 도시가 양분되었고 인종차별이었다. 흑인이 집을 살 수가 없었다. 

1980년대에 이는 프라임과 서브 프라임으로 나타난다. 프라임은 신용도가 높은 우량 등급이고 서브 프라임은 신용도가 낮은 비우량 등급이다. 

1967년 디트로이트에서는 인종차별로 격렬한 시위가 일어난다. 이 사건으로 흑인들에게 주택을 보급하기로 한다. 

영국과 미국은 주택 소유를 장려하고 나서 물가 안정을 위해 금리를 인상했다. 이로 인해 영국과 미국의 부동산 시장이 폭락하고 서브 프라임 사태를 일으킨다. 이는 전세계 금융위기를 초래한다.

희대의 금융 사기 - 저축 대부 조합 

저축대부조합은 구조조정 전문기관으로 금융기관의 부실 자산이나 채권을 취급한다. 

레이건 대통령은 금융 규제를 완화한다. 이로 인해 저축대부조합은 수익을 위해 다양한 대출 상품을 개발한다. 금리를 인상해서 예금자로부터 돈을 모은 뒤 그 돈으로 대출을 해줬다. 예금자의 돈은 정부가 보장해줬다. 

엠파이어 저축대부조합은 미국 텍사스의 미개발 지역을 두고 부동산 사기를 친다. 이 회사는 고금리 예금으로 고객을 유인하고 이 돈으로 집을 지었다. 헐값에 땅을 사서 땅값을 부풀려 비싸게 팔고 자신의 회사에서 대출을 받게 했다. 

1991년 사기죄로 수감되었다. 이 사건으로 저축대부조합 200여곳이 내부 부정행위로 파산한다. 피해규모가 1530억 달러(160조)에 이른다. 

서브 프라임 사태

2002년 조지 워커 부시 대통령은 모든 시민들에게 내 집 마련의 꿈을 이뤄주겠다고 했다. 금융 규제를 완화하자 신용 등급이 낮은 사람(서브 프라임 등급)도 대출을 받게 해줬다. 소득에 관계없는 닌자 대출(NINJA)을 해줬다. 

NO 

INCOME  소득없음

NO

JOB, NO 직업없음

ASSETS 재산없음

1980년대부터 대출 기간이 짧아지고 만기 전까지 금리만 갚는 방식을 선호하게 된다. 이는 금리 상승에 취약한 구조이다. 은행은 서브 프라임 등급이 대출을 갚지 못할 경우를 대비해 증권화를 한다. 증권화는 금융시장에서 증권을 통해 자금 조달 및 운용이 확대되는 것이다. 은행은 여러 서브프라임 대출을 묶어서 등급이 낮은 걸 최고 등급으로 속여 다시 팔았다. 

금리가 오르고 모기지 대출을 받은 사람들이 이자 조차 제대로 내지 못하게 된다. 

2007년 일어난 서브 프라임 사태는 해지 펀드가 무너지고 은행이 파산하고 기업들은 빚더미에 오르게 한다. 이 사태는 전세계로 확산된다. 노르웨이 시민들이 낸 세금으로 서브프라임 증권에 투자해 투자 원금의 85%를 잃었다. 일본은 부동산 가격이 75% 하락했다. 

집값은 언제든지 오르고 내릴 수 있고 부동산은 안정적인 자산이 아니다. 

개발도상국의 재산 소유 민주주의 

에르난도 데 소토 경제학자는 빈민가에 부가 잠재되어 있다고 주장한다. 극빈층이 모여사는 판자촌인 아르헨티나의 길메스의 주민들은 무허가로 집을 지었다. 그들은 정부에 집의 소유권을 요구했고 정부는 임대료를 잘 내면 20년 후 소유권을 줬다. 

가장 확실한 담보는 소득이다. 

볼리비아에서는 소액 금융이 활발히 일어난다. 소액 금융이란 저소득 및 소외계층을 대상으로 소액 대출, 예금, 보험 등의 금융 서비스를 하는 것이다. 볼리비아 금융가는 무담보로 대출을 해준다. 담보가 없어도 남성보다 여성이 신용등급이 높다. 볼리비아 대출 기관은 여성들에게 대출 제도를 이해시키고 교육을 시킨다. 

민간보험의 구조적인 모순 

2005년 허리케인이 미국 뉴올리언스를 강타했다. 세인트버나드 지역은 15분만에 물에 잠겼다. 그러나 시민들이 가입한 민간 보험은 보장을 해주지 않았다. 

담배회사가 폐암경고를 알리지 않았다며 담배소송에서 이긴 스크러그스 변호사는 14억 달러를 벌었다. 세인트버나드의 피해 주민들은 그에게 집단 소송을 의뢰했다. 그는 보험 약관이 너무 어렵고 복잡하니 쉽게 수정해야한다고 주장했다.

그러나 그는 판사에게 뇌물을 준 혐의로 5년 형을 받는다. 이를 틈타 보험회사들은 뉴올리언스 일부 지역에 보험이 적용되지 않는다고 선언했다.

주민들은 새 집을 짓거나 떠나야했다. 세인트버나드의 인구는 1/3로 줄어들고 경제도 악화되었다. 

보험의 창시자 

1744년 영국 스코틀랜드의 성직자 로버트 월리스와 알렉산더 웹스터는 동료 성직자가 죽고 유가족이 생활고에 시달리자 이를 구제할 방법을 생각했다. 그들은 성직자에게 거둔 보험료를 유가족에게 전달한게 아니라 보험료로 기금을 만든 후 수익사업에 투자하고 수익금을 유가족에게 지급했다. 이를 발판으로 보험이 등장했다. 

이후 보험 가입자가 많을 수록 관리가 쉽다는 걸 알게된다. 개인의 수명을 파악할 순 없지만 집단의 평균 수명을 계산하기는 쉽다. 

복지국가 

1880년에는 보험료를 낼 수 없는 가난한 사람들까지 도와주자는 여론에 따라 국가가 국민을 요람에서 무담까지 보장해주는 복지국가가 등장한다. 강력한 복지국가로는 일본이 있다. 일본의 복지국가는 전쟁에 필요한 군인들과 노동자들을 만들기 위해 시작되었다. 

일본은 미국과의 전쟁에 패하면서 나라는 황폐해졌다. 이를 복구하기 위해 복지정책을 펼친다. 이 후 경제대국이 된다. 

그러나 연금 기금은 바닥나고 노령화로 인해 2025년에는 근로자 2명이 퇴직자 1명을 부양해야한다. 복지 제도가 국가 경제를 침체시키고 있다. 

복지국가의 실패 

1970년, 영국을 비롯한 유럽에서는 복지 정책과 자본주의 경제가 맞지 않았다. 자본주의 경제는 열심히 일한 사람이 많은 돈을 벌고 일하지 않는 사람은 돈을 못 버는 것이다.

그래서 스테그 플레이션이 나타났다. 스테그 플레이션은 경제 불황과 물가 상승이 동시에 발생하는 상태이다. 밀턴 프리드먼은 통화량이 증가하면 물가가 오른다는 화폐수량설을 내세운다.

MV = PQ (통화량*화폐의 유통속도 = 물가 *총거래량)

그러나 복지 국가의 실패 원인은 파악하지 못한다. 

1973년 칠레에는 군사쿠테타가 일어나 공산주의 정권이 무너지고 군사정권이 들어온다. 칠레의 경제학자 호세 피네라는 복지 국가의 해체를 주장한다. 그는 공적 연금을 민간 연금으로 전환하는 새로운 연금 제도를 도입한다. 더이상 월급에서 연금을 원천징수 하지 않는다. 이 제도의 핵심은 시민의 노후를 국가가 아닌 시민 스스로 책임지는 것이다.

연금 개혁으로 칠레 경제는 활성화된다. 비정규직이나 빈곤층은 개인 연금에 가입할 수 없지만 경제가 성장하면서 빈민층이 50%에서 15%로 감소했다. 

해치펀드 

미래를 대비하는 수단으로 보험과 복지국가가 전부는 아니다. 요즘은 해치펀드를 이용한다. 해치펀드란 국제 증권 및 외환시장에 투자해 단기이익을 올리는 민간 투자기금이다. 

위험관리를 뜨하는 해치는 농업분야에서 유래했다. 농부들은 파종기에 미리 판매가격을 확정하고 그 가격에 상인들이 사는 일종의 선물 계약을 했다.

선물 계약이란 미래의 일정 시점에 일정량의 특정 상품을 미리 정한 가격에 매매하기로 맺은 계약이다. 상인은 가격이 오르지 않게 농부는 가격이 떨어지지 않게 미리 가격을 정해놓은 것이다. 

해치펀드로 선물 시장이 등장한다. 1874년에 설립된 선물거래는 상품의 거래가 일반적이었으나 새로운 개념의 선물, 옵션이 등장한다. 선물 계약은 기존 자산에서 나온 것으로 파생상품이다. 이 파생상품 중에 '옵션'이 있다. 파생상품은 이익과 함께 엄청난 손실도 가져온다. 워렌 버핏은 파생상품은 금융상품의 대량 살상 무기라고 했다. 

주식 시장의 탄생 

채권시장 다음엔 주식회사와 유한책임회사가 나타난다. 이 회사는 주식 시장을 기반으로 한다. 

주식회사란 주식을 방행해 여러 사람들에게 자본을 조달받는 회사로 자본과 경영이 분리되는 회사의 대표적인 형태이다. 

유한책임회사란 주주가 채권자에 대하여 출자한 지분만큼만 책임을 지는 회사이다. 

엔론 사태 

엔론사는 중남미에 거대한 송유관을 건설하여 '미국에서 가장 혁신적인 회사'로 1996년부터 2001년까지 6년 연속 선정되었다.

그러나 2001년 회계부정 사건으로 파산신청을 한다. 이를 엔론 사태라고 부른다. 엔론사는 장부를 조작하고 유령회사를 만들어 돈을 빼돌리고 주가가 상승할 것이라 소문을 내며 주식을 팔기 시작한다. 결국 엔론사는 파산되고 부채금액은 380억 달러에 이른다. 직원 4,500명이 해고되었지만 그 전 날 임원들에게는 마지막 보너스가 지급된다. 임원들은 구속되어 징역형을 선고받는다. 

이러한 엔론사의 분식회계 방식은 여러 회사에 퍼지고 금융시장이 부패하게 된다. 

동인도 주식회사 

전세계에서 활동하는 네델란드 상인들은 공동으로 출자해서 동인도에 회사를 6개나 세운다. 동인도는 향신료가 가득해 아주 인기있는 곳이었다. 시민들에게 회사에 투자하라고 권유하고 이사진이 만들어진다. 이사진에게는 미래에 발생할 권리인 주식을 나눠줬다. 이 주식을 투자자에게 되팔 수 있었다.

이것이 세계 최초의 주식회사이다. 동인도 회사는 향신료 무역을 독점하고 주주들은 동인도 회사의 주식 매매를 통해 엄청난 부를 축척한다. 

존 로 

1716년 영국 출신의 존 로는 프랑스 파리로 간다. 당시 프랑스는 잦은 전쟁으로 나라는 빚더미에 오르고 3번이나 국가 부도가 났다. 존로는 정부와 은행을 통합하여 정부의 빚을 은행 주식으로 전환하고 군주는 화폐를 찍어낼 수 있는 방법을 제시한다. 이로 인해 프랑스 왕은 절대권력을 갖게된다. 

그는 아메리카 신대륙과의 독점구매권을 따내고 독점 무역 회사인 미시시피 회사를 설립한다.  시민들은 주식 투기에 빠지고 미시시피의 주가는 10배 이상 상승한다. 전국민이 이 회사의 주주가 되고 존로가 이 회사의 대표이사이다.

이는 통화 팽창 정책이다. 통화 수축에 따른 불황상태에서 경제 성장을 위하여 통화를 조금씩 늘려 구매력을 높이고 물가를 올리는 정책이다. 시민들은 주식 매매에 빠지고 회사의 주가는 상승한다. 이 때부터 백만장자라는 말이 나온다. 

존로는 프랑스의 재무장관의 자리에 오른다. 그는 독점 무역회사와 은행을 가지고 있었다. 회사의 주가를 더욱 끌어올리기 위해 자신의 은행과 회사가 내부거래를 한다.

이를 폰지 사기라고 한다. 고수익률을 제시하며 투자자를 끌어들여 뒤에 들어오는 투자자의 원금으로 앞사람의 이익을 챙겨주다 끝내는 수법이다. 이로 인해 1720년대 초 프랑스는 투자 광풍에 휩싸이고 거품이 만들어진다. 

존로의 사업에 문제가 있다는 소문이 퍼지자 주가가 하락한다. 그는 프랑스 국민에 쫓겨 베네치아로 떠나고 프랑스 왕가의 재정은 파탄난다. 이 재정 파탄이 프랑스 혁명을 일으켰다. 

채권시장의 탄생 

채권은 정부, 공공기관 등이 일반인으로부터 돈을 빌리고 발행하는 차용증서이다. 

채권시장이 포화상태가 되면 자산가치가 높은 집값은 하락한다. 서브프라임 사태 이후 자산은 안정적인 국공채에 몰렸다. 

이탈리아 중세시대는 채권 시장을 통해 전쟁 자금을 지원한다. 르네상스 시절 주변국의 재산을 몰수하기 위해 용병징집인을 고용한다. 용병징집인은 돈을 받고 전쟁에 나가 싸운다.

이 때 피렌체는 전쟁으로 부채가 산더미처럼 쌓이게 된다. 정부는 시민들에게 세금을 부과하는 대신 의무적으로 시민들에게 돈을 빌린다. 시민들은 그 대가로 이자를 받는다. 이것이 채권이다. 이 채권으로 도시 붕괴를 막았다. 

로스차일드 가문

1815년 나폴레옹 1세가 이끈 프랑스군이 영국, 네델란드, 독일과 벨기에 남동부 워털루에서 워털루 전투를 벌이게 된다. 전쟁자금을 약탈에 의존했던 프랑스와 채권에 의존했던 영국의 금융싸움이었다.

이 전투에서 로스차일드가문의 셋째아들 네이선 로스차일드는 가문을 국제 금융계의 거물로 성장시킨다. 네이선 로스차일드는 런던 채권시장의 황제, 전쟁의 조정자가 된다. 

영국은 전쟁을 위해 엄청난 채권을 발행한다. 영국군이 우세라는 걸 안 네이선은 영국이 질 거라는 거짓 소문을 퍼트린다. 소문을 들은 영국시민들은 채권을 헐값에 모두 팔았고 이 채권을 네이선은 모두 사들인다. 이렇게 막대한 부를 축척했다. 

영국은 채권대신 군인에게 지급할 급료가 필요했다. 그래서 네이선은 채권을 금으로 바꿔 웰링턴 공작에게 가져간다. 영국 정부는 네이슨을 영국 정부의 대리인으로 임명한다. 네이선은 유럽의 금과 은을 최대한 많이 모아 전쟁터로 보내는 임무를 맡는다. 유럽 전역에 뻗어있는 로스차일드의 은행을 이용해 전쟁 자금으로 금을 조달한다. 

전쟁이 장기전이 될 줄 알고 로스차일드가는 금괴와 은괴를 끌어모은다. 그러나 워털루 전투는 영국이 쉽게 승리한다. 전쟁이 끝나면 금값은 폭락하게 된다. 

엄청난 손실을 코앞에 두고 네이선은 채권시장을 통해 도박을 하기로 한다. 네이선은 영국 채권을 1년동안 계속 대량 매입한다. 채권가격이 40%까지 상승하자 채권을 팔기 시작했다. 시세 차익으로 6억 파운드를 벌었다. 

로스차일드가는 유대인이기 때문에 반유대주의가 일어난다. 

미국 남북전쟁 

워털루 전투가 끝나고 50년 후 미국 남북전쟁이 일어난다. 남북전쟁은 1861년에서 1865년까지 미합중국의 붑부와 남부가 4년에 걸쳐 벌인 내전이다. 

이 전쟁의 배후에도 채권시장이 있었다. 남부가 전쟁에 패한 진짜 이유는 재정 문제 때문이었다.

이 당시 남부는 목화가 주수출품이었다. 남부연합은 시민들에게 채권을 팔아 전쟁 비용을 충당했다. 남부연합은 부족한 전쟁자금을 위해 로스차일드가에 손을 내민다. 그러나 로스차일드가는 이미 가치가 하락한 채권을 사지 않았다.

남부연합은 목화를 채권 지급 담보물로 내놓았다. 이자를 지급하지 못할 경우 목화로 대신 주는 것이다. 남부연합에서 목화의 생산을 관리하기 때문에 목화 가격을 조절할 수 있었다. 

남부는 목화로 영국을 위협한다. 영국의 리버풀항으로 향하는 목화의 출항을 중단하고 이로 인해 영국의 모든 방직공장들이 문을 닫게 된다. 영국 경제는 침체에 빠지고 목화 담보 채권의 가격은 상승하고 있었다. 

영국은 중국, 이집트, 인도에서 새로운 목화 공급책을 찾았고 남부의 목화 담보 채권은 하락하게 된다. 

남부는 전쟁자금을 감당하기 위해 돈을 찍어내고 극심한 인플레이션을 가져온다. 물가가 90배나 상승한다. 북부가 남부의 주요 항구를 장악하자 남부가 전쟁에 패한다. 

아르헨티나

물가가 상승하면 (인플레이션) 채권 가격이 하락한다. 아르헨티나를 예로 들어보자. 

아르헨티나는 1946년부터 금융위기를 여러번 겪으면서 악화되기 시작했다. 

아르헨티나는 1970년대 내전과 1982년 영국과의 전쟁으로 인해 위기가 찾아온다. 한달 만에 물가가 10% 상승한다. 한달 만에 달러에 비해 아르헨티나의 화폐 가치는 140% 하락한다.

세계 은행은 아르헨티나의 대출을 동결한다. 정부는 국공채를 발행하지만 아무도 사지 않는다.

돈을 빌릴수도 없고 채권도 팔리지 않자 중앙은행은 화폐를 더 많이 발행하고 화폐를 찍어낼 수록 화폐 가치는 하락했다. 하루에도 수십번 물가가 상승한다.

물가는 1년에 12,000% 상승하고(하이퍼 인플레이션) 중앙은행은 더욱 고액권을 찍어낸다. 그러나 마침내 아르헨티나의 국고가 바닥난다. 종이가 떨어져서 더이상 돈을 찍어낼 수 없는 것이다. 

돈은 곧 믿음이다. 흙이 가치가 있다고 믿으면 흙도 돈이 될 수 있다. 돈을 맡기면 나중에 다시 돌려받을 수 있다는 믿음, 즉 신용이다. 

대부업

초기 대부업자는 천대를 받았다. 

이탈리아 피사에서는 피보나치 수열로 유명한 수학자 레오나드 피보나치에 의해 로마자가 아닌 아라비아 숫자(1, 2, 3,,,)를 쓰게된다.

베네치아는 대부업의 실험장이 된다. 베네치아에 사는 유대인은 천대를 받으며 게토 누오보 지역에 모여살았다. 당시 기독교에서는 대출 이자를 받으면 지옥에 간다고 믿었다. 그래서 유대인들이 천대받는 대부업을 하게된다.

은행을 뜻하는 뱅크는 이 곳의 의자를 뜻하는 방코가 어원이다. 이런 내용은 셰익스피어의 '베네치아의 상인'에 잘 나와있다. 

메디치가 

고리대금업자들은 고객들이 돈을 잘 갚게 하기 위해 덩치를 키운다. 합법적으로 게토 지역에 은행을 만든다. 이 때 메디치가문이 금융업으로 명성을 떨치게 된다. 대부업은 새로운 권력의 수단이 되었다. 메디치가는 아들 3명이 교황의 자리에 오르며 르네상스 시대에 막대한 영향력을 끼친다. 

1390년대 이전에 메디치가는 조폭에 가까웠다. 그 이후 메디치가는 대출 이자가 아닌 환전의 수수료, 가불의 수수료를 받고 이자를 드러나지 않는 형태로 고리대금업이 은행 업무로 진화하게 된다. 

150년만에 메디치가는 조폭에서 금융업의 큰손으로 탈바꿈하게 된다. 그 이후 메디치가는 왕처럼 군림하게 된다. 

미국 테네시주 멤피스 

이탈리아에서 시작된 금융은 미국으로 오면서 달라진다. 이탈리아는 부유층을 상대로 했지만 미국은 누구에게나 돈을 빌려준다. 빚을 갚지 못하는 사람들이 넘쳐나지만 각종 대부업이 성행하고 있다. 자동차 담보, 월급 담보, 주택 담보까지 모자라 담보할게 없으면 피를 판다. (헌혈)

파산 신청을 하면 변호사와 채무이행 계획을 세운다. 대부분 돈을 갚는 대신 파산을 선택한다. 빚을 져도 중세 유럽과 다르게 감옥에 가지 않고 파산신청과 개인회생에 의해 새로 시작을 할 수 있다. 

미국 자본주의의 특징은 파산해도 다시 시작할 수 있다는 것이다. 미국의 법은 기업가를 위해 존재하며 오늘의 파산자가 내일의 억만장자가 될 수 있다. 

Part 1. 가난한 공주, 체질 개선이 필요하다. 

Part 2. 요요 걱정없는 재테크 근육을 길러라 

Part 1, 2에서는 제발 그만 쓰고 돈 좀 모으라고 설득하고 있다.

'이래도 돈 안 모을래? 종자돈이 있어야 투자를 할거 아니냐 제발 돈 좀 모으자~!!" 라는게 핵심이다. 

Part 3. 공부는 내 돈 키우는 필수 영양소 

재테크를 하기 전에 미국의 기준 금리, 한국 경제, 중국과 일본 유럽이 우리에게 미치는 영향, 트럼프의 발언 등등 세계 경제를 알아야한다. 

Part 4. 오늘부터 취미는 재테크 

여기서 부터가 핵심이다. 그래서 부자가 되려면 어떻게 해야되는지에 대해서 나온다. 

1. 경제 기사 읽기 

인터넷에서 더이상 연애기사만 읽지말고 매일 매일 인터넷에서 경제 기사를 읽는다. 따로 신문을 구독할 필요는 없다. 요즘 인터넷에 정보가 넘쳐난다. 

2. 꼭 봐야할 다큐멘터리 

EBS 다큐프라임 '자본주의'

KBS2 '돈의 힘'

유튜브에 검색하면 다 나온다. 자본주의는 5부작, 돈의 힘은 6부작이다. 

3. 꼭 봐야할 영화 

더 울프 오브 윌스트리트

국가 부도의 날 

인사이드 잡 

빅쇼트

마진 콜

겜블 

4. 꼭 읽어야 할 책

환율전쟁

화폐전쟁 4권

하워드 막스의 투자에 대한 생각

나심 니콜라스 탈레브의 행운에 속지마라

임동근, 김종배의 메트로폴리스 서울의 탄생 

5. 모델하우스 투어하기 

1. 모델하우스 가기 전 손품팔기 

뉴스기사, 부동산 카페 글 검색하기 

분양단지 기준 주변 아파트의 시세 검색

거래량이 많은 아파트 검색 (아파트 실거래가 어플 활용)

2. 방문 

사람이 가장 많이 몰리는 날은 오픈 첫 주말이다. 평일이 가장 좋다. 

사람들이 얼마나 왔나, 어떤 사람들(나이대, 지역)이 왔는지 파악

3. 모델하우스의 위치 

공사현장 근처 : 동네 사람들이 엄청 온다. 

공사현장과 떨어진 곳 : 작정하고 온 사람 

모델하우스 위치가 안좋은데 사람이 엄청 많다. : 정말 인기 있는 단지 

4. 줄서기 

1시간 이상 줄을 설 수도 있으니 모자, 손풍기, 낚시 의자, 휴대폰 충전기 등을 준비한다. 

5. 입장

팜플렛 5부 정도 넉넉하게 챙기기 

상담번호표 시차를 두고 3장 뽑기 (연속 3장 뽑으면 안됌)

6. 유닛에 입장 

신발장 종류 확인 : 창고형(팬트리), 일반형

모델하우스의 인테리어가 최신 유행템이다. 전월세 세팅시 모델하우스의 내부 인테리어를 따라한다.  

모델하우스가 넓어보이는 이유는 내부에 짐이 없기 때문이다. 침대와 가구도 특수제작해서 작게 만든다. 밝게 보이기 위해 할로겐 조명을 많이 쓴다.  

붙박이장 체크, 가구배치 고민 

주방 : 수납공간, 펜트리, 세탁기+건조기, 냉장고 2개+김치냉장고 공간, 환기, 맞통풍  

안방 : 드레스룸 체크

7. 옵션 

투자 목적시 옵션 선택하지 말 것 

발코니 확장과 시스템 에어컨은 필수 

에어컨은 주거용은 4개, 임대용은 2개 

단기 투자시 에어컨 선택 안함, 입주박람회에서 에어컨을 공동구매할 수 있다.  

8. 상담

절대 아는 척 하지말고 모르는 척하면서 자세히 알려달라고 한다.

초등학교 위치, 큰도로를 건너는지, 

입지설명 

방문카드는 꼭 작성한다. - 나중에 미계약분 연락이 온다. 

9. 모형도 보기 

팜플렛의 단지배치도와 모형도를 같이 볼 것 

동간 거리 파악, 조망권, 향, 로얄층, 로얄동 파악  

10. 오후 2시 이벤트 참여 

황금열쇠, 다이슨 청소기 등 경품 이벤트 참여 

11. 떳다방 

떳다방이 있으면 프리미엄, 로얄층, 로얄동 문의 

12. 건설현장 방문 

오르막이나 경사가 있는지 교통이 편리한지 등 파악 

건설현장 인근 부동산 방문

모델하우스 카달로그를 2개 정도 주면서 문의

13. 후기 남기기 

14. 미계약, 미분양 줍줍 

힐스테이트 명륜 2차 모델하우스가 5월 4일 개관했다. 

모델하우스 위치는 부전교회 바로 맞은편이다. 

모델하우스 주소는 부산시 동래구 사직동 144-27 번지라고 나와있는데 네비에 이대로 찍고 가니 엉뚱한 곳을 안내했다. 

그냥 부전교회만 찾아가면 바로 맞은편 큰 대로변에 위치해있다. 

이미 1순위, 2순위 청약이 끝나고 당첨자 발표만 기다리고 있는 상황이라 그런지 사람들은 많이 없었다. 

관람시간 : 오전 10시 ~ 오후 6시 

평당 분양가는 1,609만원

여기에 발코니 확장비와 중도금 이자를 포함하면 평당 분양가는 1,733만원이다. 

훠우~ 분양가가 엄청 비싸다. 

높은 분양가이지만 전타입 1순위 청약이 6.67 : 1로 마감되었다. 

입지하나는 대박이다.

명륜역이 코앞에 있는 초역세권으로 맞은편에 롯데백화점과 롯데마트가 있다. 

초등학교는 교동 초등학교, 중학교는 동해중학교와 부곡여자중학교로 배정된다. 

힐스테이트 명륜 2차 분양에서 무순위 사전 청약이 생겼다. 

무순위 사전 청약이 뭐지? 

정당계약 및 예비당첨 계약 후에 남은 잔여 세대를 청약통장과 예치금에 상관없이 신청할 수 있는 것이다. 

1순위 청약 전에 먼저 신청한다. 

< 분양일정 >

2019.05.03(금) 입주자모집공고

2019.05.04(토) 모델하우스 오픈

2019.05.08(수)~09(목) 무순위 사전접수

2019.05.10(금) 특별공급

2019.05.13(월) 당해지역 1순위청약

2019.05.14(화) 기타지역 1순위청약

2019.05.21(화) 당첨자 발표

2019.06.03(월)~05(수) 정당계약

2019.06.25(화) 무순위사전접수 당첨자 발표

2019.06.26(수) 무순위 사전접수 계약

2025.05월 입주예정

2층엔 84A가 있고 3층엔 109타입을 볼 수 있다. 사진은 84A 2층만 찍었다. 

84A는 4베이 구조이다. 84A는 남동향, 109타입은 남서향 위주로 배치를 했다. 

견본주택 유의사항 

이제 84A를 구경하러 가보자. 현관은 신발장이 있고 전신거울이 붙어있다. 신발장 밑에도 공간이 있어서 현관을 깔끔하게 보이게 할 수 있다. 

현관에서 들어서면 바로 작은 방이 보이고 오른쪽에 화장실이 있다. 

무난 무난한 화장실 

화장실 옆에 있는 작은 방 

모든 방은 발코니 확장 기준으로 되어있다.

발코니를 확장해도 방이 이렇게 좁은데 어쩔 수 없이 확장을 할 수 밖에 없을 것 같다. 

침대 맞은편에는 서랍장이 있다. 

복도를 지나면 바로 옆에 작은방이 하나 더 있다. 

작은방 2개는 벽을 허물어 방 하나로 틀 수 있다. 

아기방으로 꾸며진 작은 방 2

작은방 2에 있던 서랍장

대기전력 차단 스위치와 온도조절기

부엌 

주방 개수대 쪽에 창이 일반 주방 창에 비해 길게 되어 있다. 거실 창문과 주방 창문을 동시에 열면 맞통풍이 가능해 빨리 환기시킬 수 있다. 

싱크대는 아일랜드식 구조로 'ㄷ'자 이다. 

거실 

안방 

안방 화장실은 샤워부스가 설치되어 있고 바로 맞은편에 화장대가 있다. 

안방 드레스룸에도 창문이 있어 환기 시킬 수 있다. 

84A에 알파룸은 없고 거실엔 펜트리 공간이 작게 있다. 

침체되어있던 부산 부동산 시장에서 올해 분양한 단지 중 첫번째 1순위 마감되었다. 이 인기가 쭈욱 이어질 수 있을지 미분양이 될지 지켜봐야겠다. 

이전에 포스팅한 집 보러 갈 때 체크리스트를 한 장으로 정리했습니다. 

집 보러 갈 때 체크 리스트

막상 집 보고오면 깜빡하고 놓친 부분도 있어서 한 장으로 요약본이 필요하더군요. A4용지 사이즈도 들고 다니기엔 너무 커서 A4용지 두번 접은 손바닥 만한 사이즈로 만들었습니다. 아래 파일을 다운로드 받아서 두번 접으면 됩니다. 

집 체크리스트 한장정리.hwp

1. 계약 만료 3개월 전 집주인에게 통보하기 

재계약을 하고 싶다면 집주인과 협의를 하고 아니면 계약 만료로 나갈 거라고 미리 통보해줘야한다. 전세보증금 반환보증에 가입했다면 내용증명을 보내거나 문자, 카톡, 통화 녹음 등 증거를 남겨놓는다. 

전세보증금 인상시 계약서 작성방법

2. 이사갈 집 알아보기 

월세는 발에 채이게 많지만 전세가 워낙 귀하다보니 계약 만료 3개월 전부터 집을 알아보자. 부동산에 가서 이사까지 3개월 남았다고 하면 기간이 너무 많이 남았다고 두달 뒤에 다시 오라고 한다. 이사갈 동네의 요즘 전세 시세는 어떤지 매물이 많이 나와있는지 분위기를 파악해야하니 대충 한달 정도 남았다고 하고 집을 알아보자. 정말 마음에 드는 집이 나오면 그때가서 다시 일정을 조정하면 된다. 

네이버 부동산에 허위매물이 많았지만 요즘 신고가 잘되서 진짜 매물이 대부분이다. 네이버 부동산을 통해 미리 전화해서 알아보고 시간예약을 한 다음 부동산을 방문한다. 

부동산 중개사무소 고르는 방법

집 보러 갈 때 체크 리스트

※ 원룸 구할 때 꼭 따져봐야할 사항 

1. 분리수거 날짜 확인 : 분리수거를 매일 상시로 할 수 있는지 지정된 날짜와 시간에만 해야하는제 체크한다.  

2. 음식물 쓰레기 버리는 방법 

음식물 쓰레기통에 담아서 밖에 두면 되는지 칩을 따로 사거나 스티커를 붙여야하는지 체크한다. 

3. 화장실, 싱크대 배수구 냄새 확인 

대부분 환기를 시켜놓으면 냄새가 빠지니 가까이가서 냄새를 맡아본다. 

4. 보일러 연식 확인 

5. 관리비 및 주차비 확인 

관리비에 수도세, 인터넷, TV, 전기세 포함인지 확인, 도시가스 개별인지 확인, 타워주차일 경우 주차비가 있는지 확인 

6. 층간소음, 벽간소음, 냉장고 소음 확인 

벽 두드려서 비어있는 소리가 나면 벽간 소음이 심하다 

바닥을 발로 쾅쾅 내려쳤을 때 소리 확인 

냉장고 연식이 얼마나 됐는지 확인하자. 오래된 냉장고일 수록 밤에 소음도 심하다. 

7. 옵션인 에어컨의 리모콘이 제대로 있는지 확인 

8. 콘센트 위치 및 갯수

9. 이전 세입자가 남자였는지 여자였는지 확인

내가 원하는 조건

1. 부엌이 분리되어 있는 투룸 : 방1개, 거실 1개

2. 융자 없는 곳 

3. 전세보증금 반환보증 가입가능한 곳 

4. 역세권 

3. 전세 계약 

마음에 드는 집이 나왔다면 가계약금 보내기 전 중개수수료, 집주인 신분증, 등기부등본, 건축물 대장을 공인중개사에게 확인 

집주인 계좌로 입금 : 계좌이체하고 거래내역서 출력

계약서 작성시 집주인이 나오는지 대리인이 나오는지 확인

중개수수료 확인 : 중개수수료는 부가세 포함하여 지급해야한다. 

가구때문에 집 사이즈를 알아야한다면 부동산에 연락해 다시 집을 방문한다. 

줄자로 집 사이즈 쟤기 : 침대, 책상, 옷장, 냉장고 등  

4. 은행 

은행 전세대출 확인.

1일 1회 이체한도 증액

폰뱅킹 다운받기 

5. 계약서 쓰기 

전세금의 10% 입금 : 폰뱅킹으로 보내고 거래내역서 출력 

신분증, 도장, 계좌이체 시 필요한 OTP카드 준비

당일 발급된 등기부등본 확인, 주민등록증 진위확인, 특약 확인, 집주소 확인,

집주인에게 등기권리증, 인감증명서, 인감도장 확인

계약서는 부동산에서 컴퓨터로 모두 작성이 되어있고 사인과 도장만 찍으면 된다. 

집주인에게 전세권 설정이나 전세금반환보증보험 가입 알리기 

6. 이사짐 센터 예약 

콜밴 이사, 용달이사, 포장이사, 원룸이사 

7. 입주청소 예약 

청소인원, 청소시간, 청소범위(선반 분해, 냉장고, 에어컨 등), 보통 평당 만원 

8. 도시가스 전출신고, 전입신고 예약  

도시가스 전출신고를 하면 이사 당일에 기사가 와서 오늘까지 쓴 요금을 정산한다. 자동이체를 해지해야한다. 

9. 이사당일 

집주인과 부동산에서 만나 전세금 돌려받기

관리비 결산, 관리비 내역 중에서 장기수선충당금 받기 

다음 세입자에게 비밀번호 알려주기 

10. 이사갈 집 도착 

1) 입주청소 확인, 빈 집 상태 체크하기  

신축 입주일 경우 베이크아웃 

2) 잔금 이체 

부동산에서 공인중개사에게 방금 발급된 등기부등본 확인하고 잔금을 폰뱅킹으로 계좌이체, 이사당일에 대부분 집주인은 안온다.  

중개수수료 계좌이체, 현금영수증과 납부영수증 받기

전세보증금은 되돌려받는 금액이라 현금영수증 안된다. 전세금은 연말정산에서 세액공제 못 받고 월세만 받을 수 있다.   

3) 현관 비밀번호 받기, 비밀번호 변경하기  

4) 짐 들여놓기 전에 빈 집 상태 동영상과 사진찍기, 날짜 나오게 Timestamp 어플 활용

웹 드라이브로 올려두거나 메일로 사진을 보내둔다. 저장시간이 나와서 추후에 법정 증거로 사용할 수 있다.  

5) 이사짐 옮기기 

6) 동사무소 방문, 신분증, 계약서 원본 들고 전입신고, 확정일자 받기 

보증 보험 가입에 필요한 전입세대열람내역서, 주민등록등본 발급받기 

7) 경비실에 들려 입주신청하기 

8) 도시가스 전입신고를 하면 기사가 방문해서 등록을 한다. 전입신고 비용은 8,800원으로 계좌 자동이체 신청을 해두면 편하다. 

원룸에 살아보니 생각지도 못한 복병이 나타났다. 밤만 되면 울어대는 냉장고 소음~!! 방 구할 때 수압은 괜찮은지 곰팡이는 없는지 정도만 살펴봤지 누가 냉장고 소리까지 체크한단 말인가. 원룸에 옵션으로 있는 냉장고는 2011년도에 산 삼성 252L 였다. 

이사온 첫날부터 냉장고 소리때문에 잠을 못 잤다. 바로 삼성전자 AS에 전화를 했다. 상담원이 일단 컴프레셔에 먼지가 많이 껴서 그럴 수도 있으니 청소기로 먼지를 빨아내보란다. 시키는대로 했지만 소용이 없다. 

다시 전화해서 출장서비스 신청을 했다. 평일에 오면 출장비 18,000원이고 주말이나 평일 야간에 오면 22,000원을 줘야한다. 

겨울이라 보일러 기사는 바빠도 냉장고 기사는 아주 널널한가보다. 출장서비스 신청을 하니 당일 1시간 뒤부터 바로 올 수 있단다. 

망설이다가 힘들게 집주인에게 전화를 했다. 왠지 집주인에게 전화하는건 언제나 힘들다. 냉장고 소음이 너무 심해서 밤에 귀마개를 끼고 잔다고 수리를 해달라고 했다. 그 전세입자는 그런 말이 없었단다. ㅡ.ㅡ;; 일단 AS 신청을 하고 수리를 하면 청구하면 수리비를 준단다. 휴... 다행이다. 

출장기사가 오기로 한 날 먼저 핸드폰으로 전화가 와서 증상이 어떤지 물었다. 웅~윙~웽~ 거리고 드르륵~ 다다닥~ 쇠구슬 굴러가는 소리가 난다고 했다. 그 말을 듣더니 한다는 말이 "정상입니다. 제가 가도 해드릴게 없습니다."였다. 

하아.. 직접 보지도 듣지도 않고 정상이라니 일단 오라고 했다. 

기사가 왔다. 냉장고 문 한번 열어보지도 않고 무조건 정상이란다. 이 냉장고는 252리터짜리 저가형 모델이라 인버터가 없어서 소음이 클 수 밖에 없단다. 이 소리는 정상이니 이런 저가형 새 냉장고를 사도 똑같이 소음이 난단다. 

온지 1분만에 기사는 "대신 출장비는 받지 않겠다. 다음에 소음으로 또 접수하면 출장비를 받을거다." 라며 나가버렸다. 

무슨 이런 황당한 경우가 다 있나.. 어이가 없어서 다시 기사에게 전화를 걸어 출장비 줄테니 당장 튀어와서 냉장고 뜯고 멀쩡한 거 내 눈으로 확인시켜달라고 했다. 

최소한 점검이라도 해야할 거 아닌가. 냉장실은 뜯을 필요도 없단다. 안에 스티로폼 말고 아무것도 없다고. 

냉동실 음식을 치우고 드라이버로 냉동실을 뜯어 안에 부품을 봤다. 성에낀 것도 없고 얼음이 언 것도 없고 멀쩡하다. 

그럼 컴프레셔 고장이 아니냐고 하니 멀쩡하단다. 그러고 출장비 18,000원을 받아갔다. 

그 뒤로 냉장고 소음으로 폭풍 검색을 했다. 정말 내가 예민한 걸까. 모든 냉장고는 저런 소리가 나는걸까? 이사온 지 일주일밖에 안됐는데 밤마다 잠을 못 자니 이 집이 너무 너무 싫어진다. 당장 다시 이사를 가고 싶다. 꼭 주방이 분리된 곳으로 ㅠ.ㅠ 

검색을 하니 냉장고 소음때문에 고통받고 있는 사람이 아주 많았다. AS 기사를 불러봤자 모두 하나같이 약속이라도 한 듯 정상이라고 한다. 난 인버터도 없는 40만원짜리 냉장고라 시끄럽다고 치자. 근데 400만원짜리 4도어 쉐프 냉장고도 소음이 난단다. 블로그에 피터지게 싸운 흔적들이 너무 많다. 소비자보호원까지 연락하고 겨우겨우 교환을 받았다고 해도 그동안의 스트레스는 누가 보상을 하나. 교환이라도 해주면 다행이지 환불은 하늘의 별 따기다. 난 새냉장고도 아니기에 수리밖에 답이 없다. 

냉장고는 소음 기준 자체가 없다. 현재 환경부가 정한 '소음진동관리법'에는 진공청소기와 세탁기에 관한 저소음 기준만 나와있다. 

핸드폰 어플에 소음측정기 어플을 깔았다. 어플로 측정한 결과 38db에서 심할 땐 48db까지 올라갔다. 핸드폰으로 소리를 녹음까지 해놨다. 

다시 삼성전자 AS에 출장서비스 신청을 했다. 그 전에 온 기사말고 다른 기사를 보내달라. 올 때 꼭 소음측정기를 들고와라. 상담원에게 냉장고 소음의 기준이 뭐냐고 시끄러운게 몇 db부터냐고 물었지만 동문서답만 할 뿐이다. 기준자체가 없는거다. 

드르륵~ 하는건 팬 모터가 돌아가는 소리고 웅~ 거리는 건 냉장고가 돌아가는 소리. 물흐르는 소리는 냉매가 흘러가는 소리이니 모두 정상이라는거다. 

출장기사가 오기로 한 전날. 증상이 어떠냐고 전화가 왔다. 일단 와서 직접 들어보라고 했다. 소음측정기를 꼭 들고가야되냐고 하길래 소음은 아주 주관적인 거니 더이상 논쟁하기 싫으니 들고오라고 했다. 

그리고 D-Day. 만반의 싸울 태세를 갖추었다. 

그런데 오늘따라 냉장고가 너무 조용하다. 쟤 왜저래~ 하루종일 시끄럽다가 왜 갑자기 조용해져~ ㅡ.ㅡ;; 

다행히 기사가 와서 계속 문을 열고닫으며 냉장고를 가동시켰다. 냉장고 소리를 듣기위해 티비도 끄고 집을 아주 조용한 상태로 만들었다. 또 정상이란다. 아오 미치고 팔짝뛰겠네. 울컥해서 어떻게 이런 쇠소리가 정상이냐고 하자 기사가 다시 한번 컴프레셔를 요리보고 죠리보고 툭툭 건드려본다. 결국 컴프레셔 고장이란다. 컴프레셔 교체비용이 23만원 정도 든다고 했다. 허억.. 너무 비싼데... 

수리비가 생각보다 많이 나와 집주인에게 전화해서 AS기사를 바꿔줬다. 집주인이 깍아달라고 했는데 전혀 안먹힌다. 결국 집주인은 수리비가 너무 많이 나와서 냉장고 새로 사는 돈이나 비슷하겠다 냉장고를 새로 사준단다. 

오예~~~!!! 

몇시간 뒤에 집주인이 이 냉장고로 주문했다고 문자가 왔다. 지금 냉장고보다 더 작은 244리터에 대우전자 거다. 삼성에서 대우라니 더 시끄러운거 아냐? 혹시나 기대했지만 역시나 더 좋은 냉장고를 사줄리가 없다. 제발 새 냉장고는 안시끄럽길 바랄 뿐이다. 첫번째 기사가 말했던 이 정도 사이즈의 새 냉장고를 사도 똑같다는 말이 계속 귀에 맴돈다. 

드디어 새 냉장고가 도착~! 역시나 인버터가 없는 모델로 냉장고 뒷편에 컴프레셔가 그대로 노출되어있다. 일단 냉장고 안에 60%만 채워놓고 강도를 약으로 맞췄다. 양옆은 5센치씩 띄우고 뒷면은 벽과 10cm정도 띄웠다. 이렇게 가동을 하니 웅~~ 거리는 냉장고 가동 소리는 나지만 구슬굴러가는 소리나 쇠소리는 전혀 나지 않는다. 

냉장고 문도 자주 열면 더 시끄럽다고 해서 저녁을 먹고 나서는 잘때까지 냉장고 문을 열지않았다. 그러니 밤에는 냉장고가 가동을 거의 하지 않았다. 팬돌아가는 소리도 거의 나지 않는다. 

그래서 지금은 꿀잠자고 있다. 

결론

냉장고가 시끄럽다면 새 냉장고를 사자. 

내가 예민한게 아니다. 

'정상'만 외치던 AS 기사 콱~마~!! 

보증신청서, 개인정보제공동의서, 전세보증금반환보증 확약서, 채권양도동의서(통지용), 위임장은 신청하러 가서 작성하면 되니까 미리 준비할 필요는 없다. 

1. 내 신분증 

2. 전입신고 한 주소가 나오는 주민등록등본 

주민센터에서 발급하거나(수수료 : 400원) 인터넷 정부 24 사이트에서 무료로 출력이 가능하다. 전입신고를 하면 즉시 주민등록등본에 변경된 주소가 나온다. 

3. 확정일자가 찍힌 계약서 사본 

계약서에는 공인중개사 도장과 확정일자가 찍혀야한다. 

잔금을 치르고 신분증과 전세계약서를 들고 주민센터를 방문해서 전입신고와 확정일자를 받는다. 

4. 전세보증금 영수증 

폰뱅킹이나 인터넷 뱅킹을 통해 계좌이체를 했다면 계좌이체 내역서를 출력한다. 내역서에는 임대인의 계좌번호가 모두 나와야한다. 가계약금, 중도금, 잔금을 지급했다면 각각 계좌이체 내역서를 출력한다. 

전세보증금을 현금으로 준 경우 공인중개사에서 영수증을 받거나 임대인이 날인한 영수증을 받아야한다. 

5. 계약일 이후 발급받은 부동산 등기부등본 

인터넷 등기소에서 발급 가능하다. 계약일이란 잔금을 모두 지급하고 입주하는 날이다. 

6. 전입세대열람내역서 

인터넷으로 발급은 안되고 꼭 주민센터를 방문해야만 발급이 가능하다. 신분증과 전세계약서 원본을 들고 지번, 도로명 2장 모두 발급해야한다. 

같은 날 전 세입자가 나가고 내가 이사들어오는 경우 아직 전 세입자가 이사갈 곳에 전입신고를 하지 않아 이중으로 올라와있는 경우가 있다. 이 상태에서도 나의 전입신고는 가능하지만 보증 가입을 위한 전입세대열람 내역서에는 나만 나와있어야한다. 전 세입자가 전출되었는지 확인한 다음 서류 발급을 하면 된다. 

단독주택, 다가구주택의 경우 위 6개에서 몇가지 서류가 더 추가된다. 

1. 건축물 대장 

2. 타 전세계약체결내역 확인서 

준비물 : 신분증, 전세계약서 원본 

신청 : 전입신고, 확정일자

서류발급 : 주민등록등본, 전입세대열람내역서 

신청시기 : 잔금을 모두 지급하고 이사하는 날, 토요일에 이사하는 경우 하루 전날인 금요일에 전입신고가 가능하다. 

모든 서류는 보증보험 신청일로부터 1개월 이내 발급된 서류를 제출해야한다. 

임차인 본인만 신청 가능하고 대리인 신청은 불가능하다. 

가까운 신한은행, 국민은행, 우리은행, 광주은행, 하나은행, 기업은행, 농협은행 대부계에서 신청이 가능하다. 은행에서 신청이 가능하다고 했지만 은행 2군데를 방문한 결과 전세 대출은 해봤어도 전세보증금 반환 보증은 처음들어봤다며 담당자가 없었다. 나보다 더 모르면 어쩌라는거냐. 괜히 어설픈 은행에서 신청했다가 빠진 서류가 있다며 여러번 왔다갔다할 수도 있다. 주택도시보증공사 지사를 방문해서 처리하는 것이 가장 정확하다. 부산에는 딱 한 곳밖에 없다. 

부산시 동구 초량동 1193-5 현대해상 부산사옥 14층 

051-922-7772

부산시 문현동에 주택도시보증공사 본사가 있지만 본사로 가면 들어갈 수도 없다. 초량에 있는 지사에 가야한다. 14층에 가면 은행처럼 상담창구가 있다. 

임대인의 허락이 필요없는 걸로 바꼈지만 임대인이 세입자가 전세보증금 반환보증에 가입한다는 것을 알고있어야한다. 그래서 주택도시보증공사에서 임대인에게 채권양도계약서를 보낸다. 채권양도계약서는 통지용과 승낙용이 있는데 대부분 통지용을 보낸다. 임대인이 서류를 받을 수 있는 주소와 연락처를 기재해야한다. 이 때 주소만 정확하게 적으면 된다. 임대인이 일부러 채권양도계약서를 수취거절해도 가입하는 데는 문제없다. 임대인에게 이런 서류가 갈테니 별거 아니라고 말만 하면 된다. 

미혼의 연봉 4천만원 미만 근로자는 저소득가구에 해당한다. 결혼했다면 배우자 포함하여 연봉 4천만원 미만이어야한다. 나도 여기에 해당해서 40% 할인을 받았다. 할인받아서 좋긴 하지만 저소득가구라니 슬픈 현실이네. 

1. 근로소득원천징수영수증 : 회사 직인이 찍혀야한다. 

2. 가족관계증명서 : 정부24 사이트에서 발급이 가능하다. 

3. 건강보험자격득실확인서 : 건강보험관리공단 홈페이지에서 발급한다. 

주택도시보증공사 홈페이지에 접속하면 전세보증금 반환보증 가능여부 확인이 가능하다. (https://khig.khug.or.kr/index.jsp?fromLink=HOME_PAGE&MENUID=200800)

그러나 이것만으로는 뭔가 개운하지가 않다. 직접 상담원에게 가입된다는 말을 들어야 안심이 될 것만 같다. 그래서 1566-9009 으로 고객센터에 전화를 하면 대기자가 많아 기다리라는 멘트만 나온다. 상담원과 통화하기가 너무 어렵다. 겨우 상담원과 연결해서 전세집 주소를 불러주니 가입이 안된단다. 그럼 다시 부동산에 가서 전세를 알아보고 고객센터 전화해서 가입 가능한지 물어보고 무한반복을 해야한다. 

고객센터에 20번 넘게 전화한 결과 혼자서 전세보증금 반환보증에 가입이 가능한지 확인하는 방법을 터득해냈다.

• 임대인은 법인, 외국인이 아닌 개인이어야 한다. 

• 전세계약기간은 1년 이상

• 공인중개사를 통해 계약해야만 한다. 

• 건축물 대장에 위반건축물로 기재되어 있으면 안된다. 

단독주택, 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트 

주택의 분류 단독주택과 공동주택

1) 아파트, 연립주택, 다세대주택  

가입하기 가장 좋은 집은 아파트이다. 아파트는 근저당이 작고 역전세가 아니라면 대부분 가입이 가능하다. 흔히 '빌라'라고 불리는 연립주택이나 다세대주택도 가입조건이 까다롭지 않다. 

2) 다가구주택 

문제는 원룸같은 다가구주택이다. 다가구주택은 가입 조건이 상당히 까다롭다. 그냥 안된다고 보는게 속편하다. 

원룸은 전세반환보증보험 가입이 안되나?

보증 보험에 가입하려면 해당되는 주택은 아파트처럼 호수별로 소유주가 달라야한다. 집주인 1명이 건물을 올려서 원룸을 짓는 경우는 모든 방의 소유주가 같으므로 해당이 안된다. 

3) 주거용 오피스텔 

오피스텔도 마찬가지로 세대수가 작은 오피스텔의 경우 건물 한 채 모두 집주인이 한 명이 소유하고 있는 경우가 많다. 이런 오피스텔은 보증보험에 가입이 안된다. 

오피스텔을 분양해서 호수별로 소유주가 다른 경우만 가입이 가능하다. 

요즘 건물 외형만 보고는 이게 원룸(다가구주택)인지 오피스텔인지 분간하기 어렵다. 부동산에 전화해서 물어봐도 되지만 컴퓨터로 간단하게 확인하는 방법이 있다. 

일사편리(https://kras.go.kr:444) 사이트에 접속하면 부동산종합증명서를 무료로 열람할 수 있다. 해당 전세집의 주소를 넣고 아무 호수나 2~3개 열람해본다. 소유주가 각각 다르다면 보증보험에 가입이 가능하다. 일사편리에 나오는 부동산종합증명서는 근저당, 가압류 등은 나오지 않는다. 근저당 여부를 알고싶다면 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람해야한다. 

또한 오피스텔은 전입신고가 가능한 주거용 오피스텔만 가능하다. 오피스텔의 본래 용도는 업무용이다. 그래서 등기부등본을 때면 일괄적으로 업무시설(오피스텔)이라고 나온다. 그러나 전입신고를 하고 주거용으로 사용하면 주택으로 본다. 

간혹 오피스텔 중에서 전입신고가 불가능하다고 나온 것이 있다. 이는 임대사업등록자로 등록하고 임대용 오피스텔로 신고해서 세액공제를 받았기 때문이다. 임대용 오피스텔은 부가가치세도 환급받고 종합부동산세도 내지 않는다. 임대용 오피스텔로 등록해서 부가세를 돌려받았지만 주택으로 임대해서 세입자를 받고 부가가치세 환수를 피하려고 전입신고를 못하게 하는 곳이 있다. 전입신고와 확정일자는 보증 보험 가입의 필수 요건이므로 이런 곳은 가입이 안된다. 이 부분은 부동산에 전화해서 전입신고가 가능한 곳이냐고 물어보면 간단하다. 

1번 보증 대상이 통과가 됐으면 이제 이 집에 근저당, 융자가 얼마나 있는지 확인해야한다. 인터넷 등기소에 접속해서 등기부등본을 열람한다. 을구에 경매신청, 압류, 가압류, 가등기, 가처분이 있으면 안된다. 

전 세입자가 전세권 설정을 한 경우 이를 말소해야만 가입이 가능하다. 전 세입자의 전세권 설정을 말소하고 내가 다시 전세권 설정을 한 경우 보증보험 가입이 불가능하다. 권리가 충돌하기 때문에 전세권 설정을 할 것인지 보증보험에 가입할 것인지 둘 중 하나만 선택해야한다. 

주택도시보증공사가 아닌 서울보증의 경우 전세권 설정이 되어있어도 보증 보험 가입이 가능하다. 

등기부등본에 나온 근저당(선순위채권)이 주택가격의 60% 이하여만 가입이 가능하다. 또한 근저당 + 나의 전세보증금을 합한 금액이 주택 가격과 같거나 낮아야만 한다. 

등기부등본 보는 방법

그럼 주택 가격은 어떻게 측정하는 걸까? 네이버 부동산에 나오는 가격을 말하는 게 아니다. 주택 가격을 산정하는 방법은 아파트, 오피스텔과 연립 다세대, 단독 다가구주택별로 다르다. 여기에선 아파트 및 오피스텔의 주택 가격 산정 방법만 다루기로 하자. 주택 가격을 산정하는 기준은 총 5가지가 있으며 1번으로 해서 안나오면 2번으로 하고 그래도 안나오면 3번으로 쭉~ 쭉~ 밑으로 내려간다. 

1) KB 시세 

KB 시세에서 해당 주택의 공급면적 및 전용면적에 해당하는 시세가 나와야한다.

1-1) 한국감정원 부동산 테크 

KB 시세에서 안나오면 한국감정원 부동산테크에서 시세를 검색한다. 

2) 해당 세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액 

KB 시세와 부동산테크에서도 시세가 안나온다면 등기부등본을 열람해서 최근 1년 이내 매매한 가격이 있는지 본다. 최근 1년 이내 매매한 적이 없다면 3번으로 가야한다. 

3) 국토교통부장관이 공시하는 주택가격의 150%에 해당하는 금액 

말이 너무 어렵다. 간단하게 국세청 홈택스에 접속해서 시세를 확인하는 것이다. 

< 국세청 홈택스 → 조회/발급 → 기타조회 → 기준시가 조회 → 아파트/연립주택, 상업용건물/오피스텔 중 선택 → 법정동 조회 → 번지/호, 건물명 입력 후 조회 → 상세주소 입력, 가장 최근 연도 선택 후 조회 >

이렇게 조회하면 단위면적당 기준시가와 건물면적이 나온다. 

기준시가 X 건물면적 X 150% = 주택가격  

4) 분양가격의 90% 

홈택스에서도 안나온다면 분양가격의 90%를 주택가격으로 본다. 그러나 이는 준공 후 1년이 지나지 않은 신축 주택만 해당된다. 신축 주택이 아니라면 마지막 5번이 남았다. 

5) 전세목적물 소재지 주변 공인중개소 1곳으로부터 확인받은 해당 평형의 시세 

전세 계약을 하는 공인중개소로 부터 주택 시세에 대한 확인서를 받아야한다. 

이렇게 1, 2, 3번을 통과하면 기본적인 사항이 통과되어 가입이 가능하다. 하지만 서류를 넣고 신청을 하면 심사과정에서 임대인의 신용, 채무관계 등에 따라 탈락할 수도 있다. 

고객센터에 전화해서 상담원에게 확인을 하려면 몇가지 정보가 필요하다. 

1. 주택유형

아파트인지 오피스텔인지 등

2. 해당 주택의 주소(지번) : 주소만 알려주면 상담원이 시세를 검색해서 주택 가격을 알려준다. 

3. 등기부등본에 나온 근저당 금액 

4. 전세보증금액

네이버나 다음의 부동산 카페를 통해 임대인과 직거래를 할 수도 있지만 부동산 중개사무소를 통해 안전한 거래를 하는 것이 좋다. 중개업소마다 가지고 있는 물건이 다르므로 여러 곳을 방문해야 마음에 드는 집을 찾을 수 있다. 발품을 많이 팔 수록 내가 원하는 조건에 맞는 집을 찾을 수 있다. 

그 지역에서 10년, 20년 넘게 오래된 베테랑 공인중개사를 찾아야한다. 그 동네 사정을 훤하게 잘 알기 때문에 물건도 많고 집주인이 어떤 사람인지 파악하기도 쉽다. 

부동산 중개사무소 고르는 방법

1. 공인중개사 자격증, 중개업소 허가증 확인 

중개사무소 한쪽 벽에는 공인중개사 자격증과 중개업소 허가증이 걸려있다. 공인중개사 사무소는 반드시 자치단체에서 중개업 허가를 받아야 합법적으로 영업할 수 있다. 간판의 사무소 이름과 허가증에 나온 명칭이 일치하는지 확인하자. 

◆ 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr) → 정보마당 → 개업공인중개사 검색 

◆ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr) → 열람공간 → 부동산중개업 조회

여기에서 현재 영업 중인 공인중개사 사무소를 검색할 수 있다. 

2. 간판 확인 : '공인중개사 사무소' 또는 '부동산 중개' 라는 문구가 들어간다. 

3. 공제증서 확인 

자치단체에서 중개업 허가를 받아 합법적으로 영업을 하는 사무소라면 공제조합(보증보험) 가입이 의무이다. 개인인 개업공인중개사가 부동산 거래 시 문제가 생기면 1년에 1억원 한도로 보상을 해준다. 

전세계약은 기본 2년으로 한다. 2년 이상 살지도 모르니 집을 보러 갔을 때 꼼꼼하게 체크를 하자. 거실, 욕실, 주방, 베란다, 보일러를 확인하고 특히 곰팡이와 누수는 없는지 확인해야한다. 집 보러 갈 때 체크리스트는 아래 링크된 포스팅을 클릭하면 자세히 나와있다. 

집 보러 갈 때 체크 리스트

가장 중요한 것이 등기부등본이다. 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 열람이 가능하다. 인터넷 열람은 700원, 인쇄는 1,000원을 결제하면 된다. 

등기부등본 을구에 있는 근저당을 확인한다. 집을 담보로 은행에서 대출받은 금액과 보증금의 합이 건물 매매가의 60% 이상이라면 위험하다. 

아파트가 아닌 다가구주택이라면 나보다 먼저 입주한 세입자들의 보증금도 파악해야한다. 

< 등기부등본 을구에 있는 근저당 금액 + 선순위 세입자들의 보증금 + 나의 전세 보증금 > 을 모두 합한 가격이 매매가의 60%를 넘으면 안된다. 

등기부등본 보는 방법

내 전세보증금을 가장 안전하게 지키는 방법은 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세만기가 되었는데도 집주인이 보증금을 안돌려준다고 집주인과 싸울 필요가 전혀 없다. 주택도시보증공사에 필요 서류만 제출하면 바로 보증금을 받을 수 있다. 

전세금반환보증보험은 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 운영하고 있다. 가입조건과 보험료는 아래 링크된 포스팅에서 확인할 수 있다. 

전세금 반환보증보험 / 주택도시보증공사 VS 서울보증보험

아픈 사람은 보험사에서 받아주지 않듯이 보증금 때일 게 뻔히 보이는 위험한 물건도 전세금반환보증보험에 가입할 수 없다. 

1. 원룸은 안된다. 

등기부등본을 땠을 때 도시형생활주택, 오피스텔, 다가구주택 등 여러 형태가 있지만 한 건물에 집주인이 한 명인 경우라면 가입이 어렵다. 공인중개사나 집주인에게 확인서를 받으면 가입이 가능할 수도 있지만 그 확인서에 모든 세입자의 보증금과 세입자명, 계약 날짜 등을 상세히 적어야한다. 이런 확인서를 적어줄 임대인은 거의 없다. 

다행히 아주 착한 집주인을 만나 확인서를 적어주더라도 건물에 융자가 많으면 가입이 거절된다. 빚없이 건물 짓는 사람이 몇이나 될까? 대부분 은행에서 최대한의 대출을 끌어당겨 건물을 짓기 때문에 가입이 가능한 원룸을 찾기는 하늘에 별따기이다. 

원룸은 전세반환보증보험 가입이 안되나?

2. 전화로 가입 유무 확인

계약 하기 전 등기부등본을 때고 주택도시보증공사(1566-9009)에 전화를 걸면 간단하게 가입유무 확인이 가능하다. 등기부등본에 나온 주소와 근저당금액, 나의 보증금액, 주거형태 등을 말하면 가입이 가능한지 바로 알 수 있다. 

오피스텔의 경우 등기부등본을 열람하면 주용도에 업무시설이라고 나와있다. 업무용 오피스텔이라도 전입신고를 하고 살고있다면 주거용 오피스텔이라고 본다. 오피스텔의 경우 집주인이 세금 문제때문에 세입자에게 전입신고를 못하게 하는 경우도 있다. 이런 경우에는 전입신고를 못하므로 주거용 오피스텔로 볼 수 없고 전세반환보증보험 가입도 어렵다. 

대출을 해야하는 경우 한국주택보증공사의 보금자리론이나 각 은행의 전세자금대출의 금리를 비교해서 알아본다. 전세보증금은 대부분 1억 이상이기 때문에 계좌이체 한도를 보증금보다 높게 상향 조정한다. 

계약 당일, 계약서를 작성하기 직전에 다시 등기부등본을 열람해서 새로운 근저당이 있는지 확인한다. 

임대인이 진짜 집주인이 맞는지 신분증을 확인한다. 임대인 대신 대리인이 나왔다면 대리인의 신분증도 확인한다. 확인하는 방법은 아래 링크된 포스팅에 자세히 나와있다. 

주민등록증(운전면허증) 진위 확인하는 3가지 방법

모든 대금은 집주인 계좌로 입금한다. 임대인 대신 대리인이 계약하러 나온 경우라도 대리인이 아니라 임대인 계좌로 입금해야한다. 가계약금이나 보증금을 지급했다는 증거를 남겨야하므로 현금으로 찾아와서 주는 것보다 폰뱅킹, 텔레뱅킹 등을 이용하여 계좌이체를 하는 것이 좋다. 

계약은 평일 오후 4시 이후에 하는 것이 좋다. 은행이 16시에 문을 닫으니 그 이후에 계약을 하면 임대인이 대출을 받을 수가 없다. 새로운 권리관계가 생기는 것을 원천봉쇄하는 것이다. 

계약서를 작성할 때 특약사항으로는 어떤 것들이 있는지 아래 링크를 클릭해서 알아보자. 

전세, 월세 계약시 특약사항

계약서를 작성하고 잔금을 모두 지급했다면 가장 먼저 주민센터로 달려가서 전입신고를 하고 확정일자 도장을 받아야한다. 주말이나 공휴일이라 주민센터에 갈 수없다면 인터넷으로도 신청이 가능하다. 

전입신고와 확정일자 총정리

예약금은 그 아파트를 다른 사람보다 먼저 선점하기 위해 지급하는 것이다. 예약금을 보내면 더이상 다른 사람에게 이 아파트를 소개하지 않는다. 

계약금은 잔금을 치르기 전에 계약서를 작성하고 우선 지급하는 금액으로 보통 매매대금의 10%를 지급한다. 

'가계약금'이라는 용어는 민법에 없다. 정확한 용어는 '예약금'이다. 그러니 실무에서는 가계약금과 예약금을 같은 의미로 혼용해서 사용하고 있다. 

실무에서는 예약금을 보낼 때 보통 계약서를 쓰지 않고 보낸다. 구두계약도 계약으로 볼 수 있을까? 구두계약이란 서류를 작성하지 않고 오직 말로만 맺는 계약을 말한다. 계약서를 쓰지 않아도 매매목적물과 매매대금, 지급 시기 등 계약 체결에 중요한 사항이 서로 확정된 상태라면 구두 계약도 계약으로 성립된 걸로 본다. 

아무 이유없이 계좌로 돈을 보낼 사람은 없다. 예약금을 보낼 때 그 아파트의 동과 호수, 매매급액, 실제 계약서 작성할 날짜 등을 합의하고 보내기 때문에 대부분 구두계약도 계약에 해당된다. 

민법 563조에 따르면 계약은 '그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력'을 인정한다. 서면계약이든 구두계약이든 당사자 합의가 있다면 효력이 생긴다고 봐야한다. 따라서 구두계약이라도 당사자 일방에 의해 계약을 파기한다면 해약금에 대한 지급의무가 발생한다. 

1. 계약서 작성 + 특약 

예약금을 보낼 때도 계약서를 작성하는 것이 좋다. 그리고 몇일 이내 취소했을 때는 예약금을 돌려준다는 특약을 넣었다면 반환받을 수 있다. 

2. 녹취

공인중개사가 예약 취소하면 예약금을 돌려주겠다고 말로만 약속을 했다고 하더라도 녹취를 하거나 서면 계약을 받아놓아 증거가 있어야한다. 증거가 없다면 나중에 공인중개사가 못 준다고 발뺌하더라도 입증할 수가 없어 받을 수 없다. 

3. 문자메세지 + 카카오톡 

계약서를 작성하거나 녹취하기 힘든 상황이라면 구체적인 계약 내용과 특약사항을 문자나 카카오톡으로 전송해놓는다. 

소송을 하면 받을 수 있지 않을까? 소송을 할 경우 가계약금 100만원 찾으려다가 오히려 1,500만원을 내야할 수도 있다. 

판례에 따르면 예약 취소도 계약 파기로 보기 때문에 가계약금인 1,500만원을 모두 해약금으로 지급해야한다. 

법으로 해도 예약금을 돌려받을 수 있는 방법은 없다. 오히려 중개사나 매도인에게 인정에 호소하며 사정하는 것이 더 빠를 것이다. 이 때 예약금의 반만 돌려줘도 감지덕지다. 한번 지급하면 쉽게 돌려받을 수 없으니 공인중개사가 "이 물건은 어제도 누가 보고 갔다. 오늘 저녁에도 누가 보러오기로 했다. 이런 물건은 너무 좋아서 금방 나간다" 라고 꼬셔도 넘어가지 말자. 

가계약금을 보낼 때에는 100% 이 물건에 대한 확신이 들었을 때만 보내자. 

※ 이전 포스팅 보기 

원룸은 전세반환보증보험 가입이 안되나?

전입신고와 확정일자 총정리

부동산 이중계약 사기와 10가지 대처법

원룸, 투룸 전세를 구하려고 회사 근처 부동산을 돌아다녔다. 

원룸, 투룸, 쓰리룸 이렇게 있는데 지역별로 개념이 조금씩 다르다. 서울에선 방 개수로 방 2개면 투룸, 방 3개가 쓰리룸인데 부산에선 

원룸 : 방 1개, 부엌 분리 안되고 방에 같이 있음

투룸 : 방 1개, 거실 1개, 거실에 싱크대있음

쓰리룸 : 방 2개, 거실 1개 

이렇게 거실도 방 하나로 친다. 투룸에서 거실은 거실이라 부르기도 뭐할만큼 작고 원룸에서 부엌이 분리되어 있는 정도다. 

처음엔 무작정 찾아가면 되겠지하고 뚜벅이로 부동산을 들어갔다. 처음 들어간 부동산에서 투룸 전세 3개를 보여줬는데 모두 원룸 건물에 근저당이 50 ~ 60% 가까이 있었다. 근저당이 너무 많은 거 아니냐고 하자 다들 대출 최대한도로 끌어당겨서 건물 짓지 빚없는 건물이 어딨냐고 오히려 더 큰소리다. 전세금반환보증보험 얘기를 꺼내자 자기는 계약하면서 그런거 해본적 없다고 모른단다. 

여기 물건도 별로 없고 참 불친절하구나 하고 다른 곳으로 갔다. 

하루종일 10군데 이상 돌았는데 처음 간 중개사무실이 가장 전세물건이 많고 제일 친절한 곳이었다. ㅡ.ㅡ;;

"투룸 전세 있나요?" 라고 던지자 반 이상이 "원룸, 투룸은 다 월세지 요새 전세가 어딨냐" 며 손님 취급도 안하고 문전박대였다. 

참 원룸 전세 구하기 힘들구나. 전세 자체도 잘 없고 겨우 몇 개 있어도 다 융자가 최대치로 있다. 오피스텔도 마찬가지다. 수익형부동산이라 다들 월세를 원하지 전세를 놓는 바보는 없다. 있다고 해도 전세가나 매매가가 그닥 차이가 안난다. 

그들이 보기엔 하찮은 몇천만원일지 몰라도 내겐 평생 모은 돈인데 내 보증금 때이면 누가 책임지나... 

목마른 사람이 우물을 판다고 직접 전세금반환보증보험 가입조건을 알아봤다. 

전세금 반환보증보험 / 주택도시보증공사 VS 서울보증보험

깡통아파트, 깡통전세 피하는 방법

주택보증공사 상담원과 통화해서 알아보니 

요즘 원룸도 10층 건물 올려서 삐까번쩍하게 짓기때문에 겉만 보고는 이 건물이 원룸인지 오피스텔인지 도시형생활주택인지 알 수가 없단다. 

우선 그 건물의 등기부등본을 때야한다. 여러 개의 방이 있는 한 건물에 집주인이 한명일 경우 각 호수별로 구분 등기가 되어있어야한다. 501호, 203호, 701호 등 각 호실별로 등기부등본을 땔 수 있어야한다. 

그리고 등기부등본 을구에 보면 이 건물에 빚이 얼마나 있는가 알 수 있다. 만약 501호 방이 마음에 들어서 501호 등기부등본을 땠는데 을구에 00은행 근저당 28억이 있다면 이는 모든 호수에 공동 담보로 잡힌 것이다. 이 방 하나의 시세가 28억일 리는 없으니 건물 전체를 담보로 28억을 대출한 것이다. 그래서 203호, 701호 등기부등본을 때도 똑같이 을구에 28억 융자가 나온다. 

이렇게 공동담보로 잡혀있는 경우 전세금반환보증보험 가입이 안된다. 

대부분 다 원룸 건물에 융자가 있기 때문에 원룸은 가입이 안된다고 보면 된다. 

혹시나 가입이 가능하다고 하더라고 넘어야할 산은 또 있다. 

집주인이 확인서를 써줘야한다. 그런데 그 확인서라는 것이 모든 세입자의 전세, 월세 보증금과 계약일자, 세입자 이름 등을 자세히 써야한다. 이 걸 써주는 사람이 과연 있을까? 

2018년 2월부터 전세반환보증보험에 가입하면 집주인 동의를 안받아도 된다. 그러나 여기서 원룸인 다가구주택은 예외다. 가입조건에는 확인서를 받으면 가입이 된다고 나와있지만 어느 집주인이 해주겠나?

현실적으로 전세반환보증보험에 가입하려면 아파트, 빌라, 각 개인별로 분양된 주거용 오피스텔이어야한다. 

1. 공인중개사 사무실에서 원하는 방을 보고 등기부등본을 때달라고 한다. 직접 인터넷 등기소에 접속해서 700원 결제하면 등기부등본을 열람할 수 있다. 

2. 주택도시보증공사 1566-9009 에 전화해서 상담원 연결을 한다. 

3. 등기부등본에 나온 임대주택 주소, 보증금액, 주택 종류 등을 알려준다. 

4. 가입이 가능하다고 하면 전세계약을 하고 전세계약서 사본 + 전입신고 + 확정일자를 모두 마치고 전세금반환보증보험을 신청한다. 

5. 승인되기까지 2~3주 정도 소요된다. 

보증보험에 가입하면 전세 계약 만료 후 보증 사고가 났을 때 받을 수 있다. 

보증사고란 

1. 경매, 공매 

임대주택이 경매나 공매가 진행되어서 법원으로 부터 안내문을 받은 경우 

2. 집주인이 정당한 사유없이 보증금을 안 주는 경우 

여기서 정당한 사유가 안된다는 것은 

① 다음 세입자가 들어올 때 까지 못 주겠다. 

② 집값이 떨어져서 돈을 못 주겠다. 

③ 돈없어서 못 주겠다. 

등 이 모두 포함된다.

거의 왠만하면 다 받을 수 있다. 세입자가 계약 종료 의사를 확실하게 밝혔을 때 해당되니 계약 만료 1달 전에 계약 종료 의사를 밝히고 증빙 서류를 제출하면 1달 이내에 주택도시보증공사에서 전세보증금을 준다. 

※ 이전 포스팅 보기 

확정일자 VS 전세권설정등기

전입신고와 확정일자 총정리

전세보증금 돌려주지 않을 때 받는 방법