공모주를 청약하기 위해서는 투자금인 증거금이 필요하다. 증거금이란 내가 최종적으로 배당받는 주식수와는 상관없이 공모주를 주관하는 증권사에 내는 일종의 보증금이다. 청약 증거금을 많이 낼수록 공모주를 많이 배정받는다.
인터넷으로 온라인 청약을 할 경우 공모주의 증거금은 50%이다. 내가 1000만원이 있다면 2000만원 어치만큼 청약할 수 있다는 뜻이다. 카카오게임즈의 공모가는 1주당 24,000원으로 1,000주를 공모하려면 청약 금액은 2,400만원이 필요하다. 청약 증거금률이 50%이므로 2,400만원으로 2,000주를 살 수 있다.
그러나 현실적으로 2,400만원으로 1,000주는 커녕 1주도 살 수 없다. 엄청난 공모주 경쟁률 때문이다.
NH투자증권에서 한 빅히트엔터테인먼트의 청약 신청 수량과 증거금 단위이다. 내가 1억이 있다고 1억을 넣는 것이 아니라 증거금과 단위에 나와있는 표 대로 9,450만원을 넣고 1,200주를 신청하던지 1억 800만원을 넣고 1,600주를 신청하던지 선택해서 넣어야한다. 내가 임의로 1500주나 1333주 이렇게 신청할 수 없다.
공모주도 주식거래이므로 증권회사의 계좌가 있어야한다. 요즘은 스마트폰으로 증권사의 어플을 다운받아서 쉽게 비대면계좌를 개설할 수 있다.
모든 증권회사에서 거래할 수 있는 게 아니라 공모주 주관사가 있으니 각 공모주마다 주관사가 어디인지 확인해서 계좌를 개설한다. 공모일 당일에 계좌를 개설할 경우 공모주에 청약을 할 수 없을 수도 있으니 가급적 공모일 전날까지 계좌개설을 해두는 것이 좋다.
2. 투자금을 미리 확보해둔다.
예를 들어 1주에 만원인 공모주에 증거금 1억을 넣고 10주만 배정받았다면 주식 10주 가격을 제외한 9990만원은 다시 돌려받는다. 보통 증거금을 내고 2~3일 후에 청약수수료를 차감하고 돈을 환불받는다.
공모주 청약은 거액의 목돈이 3~4일 정도의 초단기간만 필요한 투자방식이다. 그래서 대출이자를 일일정산하는 마이너스 통장이나 신용대출, 중도상환수수료가 없는 주식담보대출 등으로 투자금을 받아서 공모주 청약에 참여한 뒤 환불받으면 바로 대출을 갚는 사람들도 많다.
공모주는 억대 이상의 투자금으로 투자하는 사람들이 많다. 그래서 미리 계좌의 일일 이체한도를 상향신청 해놓아야한다.
3. 청약 신청은 둘째날에 하자.
청약은 이틀에 걸쳐서 한다. 대부분의 투자자들이 첫째날 경쟁률을 보고 결정하기 때문에 대게 두번째 날에 증권사별 청약경쟁률을 확인하고 청약을 한다. 공모주의 청약 경쟁률은 증권사마다 다르기 때문에 경쟁률이 낮은 곳으로 먼저 청약을 하는 것이 유리하다. 눈치싸움이 치열하기 때문에 첫째날에는 경쟁률이 낮아도 둘째날 마감시간이 다가올 수록 경쟁률이 치솟는다.
전체메뉴 - 계좌 - 청약 - 공모주 청약에서 청약할 수 있다.
4. 환급
예를 들어 투자금 1억으로 카카오게임즈에 청약을 했다고 가정하자. 청약 경쟁률은 1000:1이라고 가정한다.
청약 증거금률은 50%이므로 실제 투자금 1억원으로 총 2억원 어치의 청약이 가능하다.
1,000단위 수량으로 청약이 진행되며 최대 16,000주 (청약증거금 192,000,000원)까지 청약할 수 있다.
청약경쟁률이 1000:1이므로 실제 받은 주식은 16주이다. 16주에 해당하는 금액 384,000원과 청약 수수료를 제외한 나머지 금액은 2~3일 뒤 계좌로 환급된다. 청약 수수료는 청약 1건당 2~3천원 수준이다.
SK바이오팜의 청약 경쟁률이 3000대 1에 육박하자 실제 개인투자자가 받은 공모주는 얼마되지 않았다. 1억원의 증거금을 내면 약 13주를 받았다. 공모가 49,000원을 기준으로 13주는 637,000원이다. 주가가 4배오른 시점에 매도한다면 수익률은 300%로 수익금은 1,911,000원이다.
카카오게임즈의 공모가는 24,000원으로 코스닥시장 입성 첫날 개장과 동시에 따상을 기록했다. 이날 카카오게임즈는 48,000원에 시가가 형성하면서 상한가를 치고 주당 38,000원의 시세차익을 냈다. 1억을 투자해서 5주를 받은 개인은 192,000원의 수익을 가져간다.
물론 1억으로 5주를 받고 나머지 금액은 환급을 받지만 1억원을 투자해서 수익률 200%를 달성했는데 수익금 192,000원은 다소 아쉽게 느껴진다.
역대 청약 최고 경쟁률인 3039.55 : 1을 기록한 이루다의 공모가는 9,000원으로 증거금 1억원을 내면 약 8주를 받았다. 8주의 공모가는 72,000원으로 따상(시초가가 상장 첫날 공모가의 2배 형성 후 상한가)에 팔아 수익률 160%를 기록해도 수익금은 115,200원이다. 1억원 투자해서 몇십만원이 남으니 과연 로또인가 잘 따져봐야한다.
주식은 채권이나 예금과 달리 미리 확정된 가격이 존재하지 않는다. 상한가를 갈 거라 예상했지만 실제 거래가 되면 공모가보다 낮을 수도 있다. 그러므로 공모주에 청약하기 전에 투자할 기업을 꼼꼼히 분석해야한다.
'평당 얼마에요?' 라고 묻지말자. 질문 자체가 틀렸다. 현장을 보지도 않고 나온 평당 견적은 상한가 견적일 확률이 높다.평당 얼마냐고 묻는 것은자동차 매장에 가서 '자동차 얼마에요?' 라고 묻는 것과 같다. 인건비는 평수에 따라 어느 정도 정해질 수 있지만 자재비는 자재를 어떤 것을 쓰느냐에 따라 가격이 천차만별로 달라진다.
인테리어 공사를 진행하면 예상치 못한 부분으로 인한 추가 비용이 발생하기 마련이다. 이를 위해 나의 예산에서 예비비로 10% 정도를 빼놔야한다. 인테리어 업체에게 나의 예산을 90%만 말한다.
3. 공사범위를 정한다.
전체수리를 할 것인지 부분수리를 할 것인지 공사 범위를 정한다. 인테리어 업자들이 움직일 수 있는 날짜는 정해져있다. 부분 공사보다 전체 공사를 할 때 시간 대비 더 많은 이익을 보기 때문에 부분공사보다 올수리를 하는 고객에게 조금 더 질높은 상담을 해준다.
그렇기 때문에 처음부터 부분 공사만 할거다 라고 못박지 않는 것이 좋다. 올수리와 부분수리 둘 다 상담받아보고 결정한다고 해야 자세한 견적을 받을 수 있다. 부분 수리만 한다고 하면 인테리어 업자들도 돈이 되지 않다보니까 일을 잘 맡으려고 하지 않는 경우가 많다.
4. 원하는 인테리어 사진을 보여준다.
인테리어 컨셉은 아주 다양하고 개인의 취향또한 천차만별이다. 내가 원하는 디자인을 설명하지 말고 원하는 컨셉의 분위기나 디자인의 사진을 보여주는 것이 가장 정확하다. 네이버 리빙, 오늘의 집, 핀터레스트 등 인터넷에서 마음에 드는 사진을 찾아서 저장해두자.
특별히 원하는 디자인이 없다면 모델하우스를 벤치마킹하자. 모델하우스는 다수의 사람들이 만족할만한 콘셉트와 좁은 공간을 넓게 보일 수 있도록 구성이 되어 있다. 모델하우스가 가장 좋은 샘플이다.
5. 견적서의 세부사항을 꼼꼼히 살펴본다.
견적서 첫번째 장에 나와있는 전체금액보다 뒷장에 있는 상세 견적서가 가장 중요하다. 인건비와 자재 비용이 기재되어 있는 업체들이 일처리도 꼼꼼하게 하고 공사도 잘 하는 업체일 가능성이 높다. 각각의 공사별로 큰틀로만 나누어서 금액을 책정해준다면 고객입장에서는 모를 수 밖에 없다. 세부항목이 디테일하게 나와있는 견적서를 주지 않는 업체는 피하자.
인건비는 인테리어 업체에서 장난치기 가장 좋은 요소이다. 현장에 자주 방문해서 견적서에 나와있는 인력수와 현장에서 실제로 일하고 있는 인력수가 맞는지 확인해야한다.
견적서에 빠지기 쉬운 엘리베이터 보양료가 포함되어 있는지 체크하자.
6. 계약서를 꼭 작성한다.
올수리가 아닌 부분 수리일 경우 구두 계약으로 진행하는 경우가 많다. 작은 비용이 들더라도 무조건 계약서를 써야한다.
계약서에는 사업자 등록번호, 공사기간, AS 기간 및 방식, 공사 지연 배상, 공사비 지급 방식이 필수적으로 들어가야한다.
※ 인테리어 계약시 체크리스트
7. 계약금, 중도금, 잔금 지급 방식과 지급 시점
처음부터 공사대금을 완납하면 안된다. 계약금, 중도금, 잔금의 지급 비율은 업체마다 다르다. 보통 계약금 30%, 중도금 40%, 잔금 30%로 지정한다. 중도금은 목공 후 1차, 도배 후 2차 이렇게 2번 지급하는 곳도 있고 공사시작일 이후 2~3일에 착수금을 요구하는 곳도 있다.
공사가 모두 끝나고 난 뒤 하자 보수를 확인하고 잔금을 지급한다. 잔금 비율이 낮은 곳보다 높은 업체에게 맡기는 것이 좋다.
8. 3군데 이상의 업체에서 견적을 받고 비교해본다.
1) 인테리어 카페
레몬테라스, 박목수의 열린 견적서, 인기통 등의 네이버 카페에서 견적서를 요청해서 받아볼 수 있다. 카페에서 소비자 후기를 찾아볼 수 있지만 광고도 섞여있어서 정보를 잘 가려야한다. 개별 업자를 섭외할 때 카페 내에서 유명한 업자는 스케쥴이 이미 다 차있어서 입주 몇달 전에 예약을 해야한다. 그 외 업자는 복불복일 확률이 높다.
2) 인테리어 어플
숨고, 집닥 등의 어플에서 견적을 쉽게 받을 수 있다. 공사할 내용을 올리면 하루에 5군데 이상 업체에서 견적이 오니 쉽게 비교 할 수 있다.
3) 동네 인테리어
집과 가까운 곳에 있는 동네 인테리어 업체는 해당 아파트를 수리한 경험이 많기 때문에 그 집의 문제점과 골격 및 구조를 잘 파악하고 있다. 하자 발생 시 가까워서 빠른 AS 처리가 가능하고 비용도 저렴하다. 그러나 최신 유행하는 디자인보다 기본적인 디자인을 선호하는 경향이 많다. 감각적인 디자인보다는 무난하고 깔끔한 인테리어에 적합하다.
인테리어 견적이 싸다고 다 좋은 것은 아니다. 싸면 싼만큼 비싸면 비싼만큼 다 이유가 있다. 무엇보다 내 예산 안에서 최대한의 퀄리티를 뽑아내는 것이 중요하다. 첫번째 업체에 견적을 받고나서 두번째 업체에 견적을 받을 때 첫번째 업체의 견적을 노출시키지 않는 것이 좋다.
가격보다 중요한 것은 인테리어 시공업체와 의사소통이다. 공사가 진행되면서 문제가 발생할 때마다 고객의 요구사항을 잘 들어주고 의사소통이 잘 되는 업체가 가장 좋다.
누수는 물이 흥건하게 맺혀있는 모양 그대로 지도를 그리듯 넓게 퍼져나간다. 페인트 칠한 벽면에 누수가 생기면 자글자글하지 않고 한 번에 많은 부위가 부풀어 오르게된다.
누수는 건물 외부에서 콘크리트를 통과해 내부로 들어오기 때문에 반드시 시멘트와 물이 반응한 백화(수산화 칼슘) 현상이 있다.
백화현상이란 콘크리트 내에 존재하는 수산화칼슘물, 알카리 금속화합물이 물에 반응하여 탄산칼슘 형태로 남는 현상으로 우유를 뿌려놓은 것처럼 흰색을 띈다. 또한 누수된 주변의 페인트 표면이 기저귀에 오줌을 싼 것 같이 얼룩이 생긴다.
4. 벽지를 뜯어보자
벽지에 곰팡이가 폈다면 원인은 누수나 결로 둘중의 하나다. 곰팡이가 발생된 부분의 벽지를 시멘트가 들어날 정도로 뜯어보자.
벽지 내부에 물기와 곰팡이가 없고 단지 벽지 외부에만 곰팡이가 있다면 결로일 가능성이 크다. 하지만 물기와 곰팡이가 시멘트 부분부터 벽지 내부까지 스며들어있으면 누수일 가능성이 크다.
※ 누수의 원인
1. 외벽 콘크리트의 균열
콘크리트는 수백만개의 작은 구멍과 미세한 균열 등이 있는 다공질 구조이다. 물이 콘크리트의 공극 사이로 침투되고 동결되면 부피가 약 % 팽창하여 공극과 모세관을 확장시킨다. 이렇게 발생한 균열이 점점 깊어져 철근까지 닿게되면 철근 부식이 가속화되어 녹슬게된다. 철근이 녹슬게되면 체적이 팽창하게 되고 팽창력에 의해 균열의 폭이 넓어진다.
부식 정도가 심한 콘크리트는 기온변화에 따른 열팽창 계수가 높아져 같은 환경에 있는 건물에서도 균열의 폭이 크게 나타나고 수분을 많이 흡수한다. 그래서 건물이 노후될수록 균열이 증가하게된다.
외벽 누수 현상은 강수량이 작은 비에는 외벽이 젖어 있는 정도로 진행되다가 다시 건조되면서 누수 현상이 발생하지 않고 강수량이 많은 장마기에 발생한다. 비가 그치면 단기간 내에 누수 현상이 사라진다. 많은 비가 온 다음 누수가 발생하게되면 외벽이나 옥상에서 샐 확률이 90%이다.
2. 옥상 방수층 하자
옥상 바닥의 경우 노출 우레탄으로 시공을 많이 하는데 우레탄은 태양빛에 바로 노출되므로 시간이 지날수록 우레탄이 들뜨거나 파손되는 하자가 빈번하게 발생한다. 옥상 누수 현상은 물이 고여 강수량과 상관없이 지속적으로 누수가 되는 경우가 많다.
옥상 방수 공사의 하자담보 책임기간은 '주택법 시행령' 별표 6에 따라 사용검사일로부터 3년이므로 건살사를 통해 보수공사를 받으면 된다. 아파트가 준공된 지 10년 이상이 되었다면 더이상 건설사로부터 보수를 받을 수 없다. 이 때 관리책임은 입주자 대표회의에 있으므로 입주자 대표회의를 통해 옥상 방수 하자에 대한 보수를 청구해야한다.
장마철에는 누수가 없었는데 겨울과 봄에만 천장에서 물이 새는 경우는 옥상 단열의 문제이다. 단열층에 결로가 생겨 천장으로 물이 떨어지는 누수 현상이 발생한다.
3. 화장실 방수층 손상
화장실 바닥은 타일과 색시멘트(메지)로 시공되어 있다. 바닥타일에는 방수층을 형성하여 물이 스며들지 않도록 방수공사를 한다. 타일 바닥의 방수층이 손상되어 누수가 발생할 경우 물을 많이 사용할 때만 누수가 되는 경우가 많다.
4. 배관의 파손
집 안에서 쓰는 물은 크게 온수, 냉수, 난방 배관으로 구분되어 있다. 냉수는 외부 수도 시설과 내부 바닥 아랫면에 깔려있는 수도 배관과 직결로 연결되어있다. 온수는 냉수가 보일러와 직수로 연결되어 있고 보일러 내부의 히터관을 통해 물이 따뜻해진다.
상수도 배관은 일정 압력이 계속 유지되기 때문에 누수가 생기면 물이 줄줄 샌다.
보일러 배관이 파손된 경우 보일러가 가동될 때만 온수배관에 압력에 생겨 누수가 된다. 보일러를 많이 사용할 때에만 물이 새고 보일러를 많이 사용하지 않을 때에는 비가 와서 새는지 배관에서 새는지 알기 어렵다. 보일러 물공급을 차단한 후 난방을 돌려 물부족 체크불이 뜨는지 확인하여 누수 점검을 할 수 있다.
※ 매매 후 누수
1. 민법
민법 제575조 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
민법 제580조 (매도인의 하자담보책임)
① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정에 준용한다. 그러나 매수인이 하자가 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러지 아니하다.
② 전항의 규정은 경매의 경우에 적용하지 아니한다.
민법 581조 (종류 매매와 매도인의 담보책임)
① 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에는 전조의 규정을 준용한다.
② 전항의 경우에 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상의 청구를 하지 아니하고 하자없는 물건을 청구할 수 있다.
민법 제582조 (전2조의 권리행사기간)
전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야한다.
2. 매도인의 하자담보책임
매도인의 하자담보책임이 성립하려면 아래의 요건을 성립해야한다.
1) 매매계약이 유효하게 성립해야한다.
쌍방간의 합의를 통해 부동산에서 계약서를 작성했다면 매매계약은 유효하다.
2) 부동산 계약시점에 하자가 있어야한다.
판례에서는 계약시점을 계약 체결일부터 잔금일까지로 본다. 매수인은 계약 시점부터 하자가 발생했다는 것을 증명해야한다.
3) 매수인이 선의이어야하며 과실이 없어야한다.
계약 전 공인중개사와 함께 본 주택을 방문했을 때 누수를 발견하지 못했고 공인중개사가 작성한 계약서와 확인설명서에도 누수에 관련된 내용이 없었다면 이를 근거로 매수인은 선의 및 무과실을 주장할 수 있다.
매수인이 악의(이미 알고있었다.)이거나 과실이 있다면 매도인이 입증해야한다.
4) 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다.
민법 제582조에는 하자를 안 날로부터 6개월 내에 매도인에게 손해배상 청구를 할 수 있다고 나와있다. 이는 소유권 이전 후 6개월이 지났더라도 조건을 갖추면 매도인 하자담보책임을 물을 수 있다. 하지만 판례는 계약일로부터 6개월 이내로 제한해 해석하는 경우가 많다.
※ 탑층 누수
아랫집에서 누수가 있으면 통상 원인은 윗집에 있다. 아랫집의 거실이나 침실 천장에서 누수가 있다면 윗집의 화장실 방수층에 균열이 생겼거나 싱크대 하부에서의 세대 난방 분배기 등에서 누수가 있을 가능성이 높다.
그러나 탑층은 윗집이 없기 때문에 탑층에서 생기는 누수는 거의 공용 부문에서 생기는 누수이다. 공용부문은 관리사무소 소관이라 관리실에 처리해달라고 하면 된다. 아파트의 공용부분(테라스, 지붕, 옥상 균열, 스프링쿨러 등)에서 일어난 누수는 관리사무실에서 매달 관리비에서 나가는 장기수선충당금으로 보수를 해줘야한다.
관리사무소에서 뾰족한 해법을 제시하지 않고 누수가 아니라 결로라며 질질 끌면서 책임 회피를 할 가능성이 높다.
※ 내용증명서
이럴때 마냥 기다리지 말고 관리사무실에 누수 증거 사진을 찍어서 내용증명서를 보내자. 내용증명서란 어떠한 내용을 고지하거나 통보할 때 우편을 통해 제3자인 우체국에서 공적으로 증명하는 문서이다. 내용증명서는 우체국에 직접 가서 제출해도 되고 인터넷으로도 가능하다.
일반적으로 내용증명서는 3부를 작성하여 1부는 수취인(건설사, 관리사무실, 입주자대표회의 등)에게 발송하고 2부는 발송인과 우체국에서 각각 보관한다. 딱히 정해진 양식은 없고 문제되는 상황을 객관적이고 사실적으로 기록하고 해결방안에 대한 요구사항을 적으면 된다.
누수된 부분에 사진촬영을 하고 누수진단 전문업체의 진단과 그에 따른 보수공사 견적서를 받아본다. 이 자료를 근거로 내용증명서를 보내어 아파트 하자보수를 요구한다. 내용증명상 정해진 기간 내에 하자보수가 이루어지지 않으면 직접 보수하고 건설사, 관리사무실에 하자보수비 반환을 청구한다.
직접 보수할 경우 공사전, 공사중, 공사후 모든 과정에 대해 사진촬영을 해두어야한다.
※ 국토교통부 하자심사, 분쟁조정위원회
내용증명서를 보내면 2주 내에 회신을 줘야한다. 그러나 회신도 없고 내용증명을 보내고 해결되지 않으면
국토교통부 하자심사, 분쟁조정위원회(http://www.adc.go.kr/)에서 하자심사 신청을 하면 된다. 하자 증거사진과 동영상을 첨부하고 소송 내용을 작성하여 수수로 10,000원을 결제하면 된다.
공사할 곳과 하지않을 곳의 범위를 결정하고 전반적인 인테리어 계획을 세운다. 인테리어의 종류에는 크게 3가지가 있다.
※ 인테리어의 종류
① 턴키(Turnkey)
턴키는 열쇠(key)를 돌리면(turn) 모든 설비가 가동된다는 뜻으로 인테리어 업체가 공사를 처음부터 끝까지 모두 책임지는 방식이다.
- 장점 : 하자 발생 시 한 업체에만 말하면 되니 A/S(하자보수) 처리가 수월하다. 빠른 시간안에 공사가 가능하다.
- 단점 : 비싸다. 대부분 올수리 위주로 하고 부분수리는 안하는 업체도 있다.
② 반셀프 (직영공사)
본인이 각 공정별로 기술자들을 섭외하는 방식이다.
- 장점 : 턴키보다 싸거나 비슷한 가격에 더 좋은 자재를 쓸 수 있다.
- 단점 : 감리를 본인 스스로 해야한다. 공사가 잘 되고있는지 체크하려면 인테리어의 각 공정에 대해서 빠삭하게 알고있어야한다. 각 공정별로 스케줄이 겹치지 않게 일정 조율을 잘 해야한다. 예상치 못하게 앞 공정에서 마감을 못 지킬경우 일정이 꼬이기 시작한다.
③ 셀프
모든 공정을 직접 계획하고 작업도 직접하는 방식이다.
- 장점 : 나의 노동력으로 인건비가 안들어서 가장 저렴하다. 원하는 디자인을 마음껏 할 수 있다.
- 단점 : 엄~~청 힘들다. 전문가 수준의 공부와 기술이 필요하다. 시간적 여유가 아주 많이 필요하다.
2. 예산설정
공사를 하다보면 예상치 못한 곳에서 추가금이 들게되어있다. 공정에 필요한 기본 예산에서 예비비를 확보해야한다.
3. 실측
인테리어 업체에 상세한 견적서를 받으려면 이사갈 집의 방문 실측이 필수다. 세입자에게 양해를 구하고 인테리어 사장님과 함께 실측한다.
매도자가 직접 거주하는 집이면 보통 실측한다고 했을 때 집을 쉽게 보여준다. 그러나 세입자가 살고있다면 끝까지 안보여주는 사람도 많다. 이럴 경우 잔금치고 이사가는 날 실측하는 방법 밖에 없다.
미리 실측할 수 없을 때는 아파트 관리사무소에서 설계도면을 받으면 된다. 네이버 부동산에 아파트 평면도가 나오지만 이는 벽의 두께가 고려되지 않은 치수라 정확하지 않다. 모든 집의 치수가 조금씩 다르기 때문에 설계도면도 정확하다고 볼 순 없다. 그나마 평면도보다는 설계도면이 더 자세하니 이 걸로 인테리어 업체와 상의해서 가견적을 받는다.
가장 정확한 건 빈집인 상태에서 여러 인테리어 업체의 실측을 받아 정확한 견적서를 받는 것이다. 이는 시간적인 여유가 많을 때 가능하다.
4. 공사동의서 서명을 위한 세대 방문 및 공사 안내문 게시
공사 시작 전에 아파트 관리사무실에서 공사동의서를 받아 주민들에게 사인을 받아야한다. 그리고 승강기 사용료도 따로 내야한다. 아파트마다 기간에 따른 사용료가 다르다. 소음문제로 공휴일, 토요일, 일요일은 공사를 하지 않는다.
턴키로 진행할 경우 업체에서 서명을 받아주고 안내문도 붙여준다. 그러나 반셀프나 셀프 인테리어로 할 경우 본인이 직접 세대를 방문해서 서명을 받아야한다. 아파트마다 다르지만 대게 해당 동의 전체 세대 50%나 2/3의 서명을 받으면 된다. 직접 세대를 방문하기 어렵거나 세대수가 많을 경우 입주민 동의서를 대행해주는 전문 업체도 있다.
공사안내문은 1층 출입구, 엘리베이터 안, 전체 아파트 게시판에 부착한다.
요즘 코로나로 인하여 원격수업과 재택근무가 많아지면서 공사 중 소음에 대한 민원이 많이 발생한다. 민원이 들어오면 공사를 중단해야하는 경우가 생길수도 있다. 이를 미연에 방지하고자 미리 공사에 대한 안내문과 함께 선물을 돌리는 경우도 많다.
선물로 가장 인기있는 것은 20리터 쓰레기 봉투와 마스크다. 그외 고무장갑, 각티슈 등이 있다. 특히 소음때문에 많이 괴로울 같은 층, 윗층, 아래층에는 롤케이크나 과일 등을 따로 챙겨주기도 한다.
선물 멘트
이제 진짜 공사로 들어간다.
1. 철거
철거 공사의 경우 전체 리모델링과 부분리모델링에 따라서 철거 일정과 양이 결정된다. 전체 철거의 경우 이틀 안에 철거작업이 마무리된다. 첫째날에는 샤시, 목공, 욕실, 싱크대, 조명 등의 철거가 진행되고 둘째날에는 마루 철거를 한다.
바닥재가 장판이나 강화마루인 경우 철거가 쉽다. 강마루, 데코타일인 경우 바닥에 본드를 부착해서 시공이 되기 때문에 전문 기계가 필요하다. 강마루를 철거해도 바닥에 본드가 울퉁불퉁하게 남아서 샌딩 작업까지 해야한다. 강마루 철거의 경우 소음이 심하고 폐기물도 많이 나온다.
부분 철거를 할 경우 전문 철거 업체에 의뢰하는 방법이 있고 각 공정 별로 철거를 하는 방법이 있다. 각 개별 공정에 철거를 맡길 경우 공정마다 철거 비용이 추가된다.
그 외 공사 중에 생기는 폐기물은 폐기물 마대에 담아서 버린다. 철거를 하기 전에 미리 건축부자재 파는 곳, 관할 주민센터에서 폐기물을 담을 마대를 사와야한다. 반셀프 인테리어로 진행 시 각 부분별 공정마다 나오는 폐기물 처리 방법을 협의해야한다. 각 공정마다 폐기물 처리 비용을 지불하고 처리할 것인지 철거업체에 의뢰해서 한꺼번에 처리할 것인지 비교해보고 선택하면 된다.
폐기물이 많이 나오는 공정은 처음 철거할 때, 목공 작업 후 수많은 나무들 그리고 화장실 철거 후 도기와 타일이다.
- 철거 : 철거비와 폐기물비를 포함해서 견적을 받는다.
- 목공 : 목공작업과 폐기물비를 포함해서 견적을 받거나 폐기물을 따로 처리한다.
- 화장실, 타일 : 폐기물비를 포함해서 견적을 받거나 목공 폐기물과 합쳐서 따로 처리한다.
- 도배, 장판 : 지자체마다 쓰레기 종량제 봉투에 버리거나 폐기물 마대에 버려야하는 경우도 있다. 관할 주민센터나 아파트 관리실에 확인해야한다.
그 외 공정에는 대부분 작업이 끝나면 모두 수거해간다.
※ 베란다 확장 시 내력별 철거
거실 베란다 확장을 하기 위해서는 사전에 관리사무소에 가서 내력벽 여부를 확인해야한다. 내력벽이면 철거를 할 수 없다. 힘을 받지 않는 조적벽이면 구청에 확장 허가를 받으면 철거가 가능하다. 철근 콘크리트 벽인 내력벽인 경우 철거는 불법이다.
2. 설비
설비 시공은 소방, 수도, 가스 등의 매설이나 매립 등의 작업을 말한다.
설비공정이 가능한 철거 업체에 의뢰하거나 설비팀을 따로 불러야한다.
※ 설비공사 목록
이 외에 베란다 및 욕실 방수 공사와 미장(베란다 확장부, 문턱, 몰딩, 욕실 등) 작업도 포함된다.
3. 샷시(창호)
확장 작업이 끝나면 새로운 샤시를 시공하고 샤시틀의 빈곳에는 우레탄폼을 쏘아준다.
문틀까지 전체교체를 한다면 샷시를 시공할 때 문틀도 세운다.
※ 3대 창호 스펙 비교
※ 새시 시공 마무리 체크리스트
4. 목공과 전기
흔히 인테리어의 꽃은 목공 작업이라고 말한다. 뼈대를 잘 잡아야 인목공과 전기 공사는 같은날 작업을 한다.
철거작업 전에 콘센트 위치를 확인해서 목공 작업을 할 때 미리 조명 선과 전기 선을 빼놓아야한다. 먼저 전기가 배선작업을 하고 목공은 전기선을 유념하며 작업을 한다.
목공을 하면서 어느쪽으로 어떻게 전선을 뽑을지 미리 상의하고 목공 작업을 할 때 타공을 미리 해놔야하기 때문이다.
전기공사가 가능한 목수에게 의뢰하는 것이 가장 좋다.
5. 타일작업
욕실, 싱크대 벽, 현관입구 바닥, 거실 베란다 바닥과 벽, 주방 베란다 바닥과 벽타일 작업 등
▲ 비앙코 타일
▲ 테라조 타일
※ 타일 덧방
덧방이란 타일 철거없이 기존 타일 위에 새 타일을 붙이는 시공이다. 베란다는 타일 철거하다가 누수가 생길 위험이 높아서 덧방을 하는 경우가 많다.
욕실은 부분수리만 할 경우 타일을 철거하지 않고 덧방 시공을 할 수 있다. 덧방은 보통 2회까지만 가능하므로 이미 덧방이 된 욕실이라면 전체 철거도 고려해야한다. 덧방을 하면 타일과 본드의 두께만큼 욕실이 아주 살짝 좁아지고 바닥 높이가 높아져서 문을 닫을 때 슬리퍼가 걸리는 것은 감수해야한다.
6. 욕실
※ 욕실 공사 순서
보양 → 기본 철거(타일 제외) → 방수(욕조 부분) → 타일시공, 메지 시공 → 천정시공(환풍기, 조명 등) → 위생도기 설치 → 악세서리 설치 → 실리콘 마감 및 현장정리
현관문 후면 필름작업 때 도어락을 교체하거나 부속품을 교체할 수 있다. 도어클로저 등 현관 부속품을 미리 구입해두면 필름 작업할 때 교체해준다.
※ 도장 VS 필름
도장 장점 : 비용이 저렴하다. 원하는 색상을 섞어서 만들어낼 수 있다.
도장 단점 : 내구성이 약해서 작은 찍힘과 기스가 많이 생기고 오염이 잘 묻고 잘 지워지지도 않아 관리가 어렵다.
손이 많이 가는 샷시나 싱크대는 오염이 크다.
필름 장점 : 내구성이 강해서 스크래치와 충격에 강한 편이며 오염관리 및 유지가 쉽다.
필름 단점 : 시공시 전문적인 기술을 요해서 도장보다 인건비가 비싸다. 페인트에 비해 색상 선택이 좁다.
※ 몰딩에는 페인트를 칠할까? 필름을 붙일까?
몰딩에는 굴곡없는 평몰딩과 굴곡진 갈매기 몰딩이 있다.
평몰딩에는 페인트와 필름 모두 가능하다.
갈매기 몰딩에는 셀프 인테리어시 페인트를 추천한다. 갈매기 몰딩에 필름을 붙이는 건 전문가들에게도 고난이도 작업이다. 그래서 인건비가 많이 들어간다. 갈매기 몰딩에 필름을 붙이는 비용이나 철거하고 새로 설치하는 비용이나 비슷하기 때문에 교체하는게 낫다.
※ 문과 문틀에는 페인트를 칠할까? 필름을 붙일까?
문도 몰딩과 마찬가지로 형태에 따라 다르다.
문짝과 문틀이 모두 무늬가 없이 평평하고 매끈하다면 페인트와 필름 모두 가능하다.
갈매기 몰딩처럼 문에 굴곡이 많은 문은 전문가들도 작업하기 힘든 고난이도 작업이다. 이런 문은 필름보다는 페인트를 추천한다.
※ 걸레받이는 페인트를 칠할까? 필름을 붙일까?
걸레받이는 말 그대로 걸레질을 할 때 부딪혀서 벽이 상하는 걸 막기 위한 자재이다. 몰딩과는 다르게 마찰이 잦은 부위이기 때문에 페인트보다는 필름을 추천한다. 페인트나 필름보다 새로 교체하는 것이 가장 좋다.
9. 바닥, 마루
※ 바닥재의 종류 및 장단점
※ 바닥재의 종류별 비교
시중에서 가장 많이 사용하는 것은 강마루와 장판이다.
※ 강마루
- 장점 : 고급지다. 구정마루, 동화마루 좋다.
-단점 : 물건 떨어뜨리면 잘 찍힌다. 걸어다닐 때 뒷꿈치가 아프다. 아래층에 층간소음으로 항의가 많이 온다. 물흘리면 바로 닦아야 틈새가 안 벌어진다.
오래된 아파트는 바닥 상태가 평평하지 않아 마루 들뜸 현상이 자주 나타난다.
※ 장판
비닐소재에 나무 무늬나 대리석 무늬를 인쇄를 한 것이다.
- 장점 : 교체가 쉽고 저렴하다. 물청소, 스팀청소가 가능하고 관리가 쉽다.
- 단점 : 무거운 가구때문에 장판에 눌린 자국이 생기고 변색된다. 바닥 크랙때문에 장판이 쭈글쭈글하게 울 수 있다.
※ 장판의 두께
장판은 두께(t)에 따라 나뉘어지고 4.5t 이상은 마루 가격과 비슷하다.
① 1.8t : 가장 얇은 장판으로 전세집에 많이 시공한다.
② 2.2t : 가장 많이 쓰는 두께이다.
③ 3.2t : 두께가 애매해서 주로 2.2t와 4.5t 를 더 많이 사용한다.
④ 4.5t : 엑스컴포트 나 소리잠이 가장 유명한 브랜드이고 걸을 때 푹신하다. 충간소음 방지를 위해 많이 깐다.
※ 도배와 마루의 순서
도배와 마루의 순서가 바뀌기도 한다. 새로한 도배가 지저분해지는게 싫은 사람은 마루를 먼저한다. 이 경우 걸레받이 위로 도배가 마무리되면 실리콘 작업을 생략할 수 있어 깔끔한 마무리가 된다. 그러나 마루 보양을 소홀히 한다면 도배 작업 중 찍힘과 도배풀로 지저분해질 수 있다.
도배를 먼저 하고 마루를 할 경우 걸레받이 위로 실리콘을 쏴야해서 시간이 지나면서 실리콘 마감이 변색될 수 있다.
10. 도배
도배하기 전에 벽면 퍼티 작업을 할 경우 인건비(품)가 추가로 들어간다.
※ 벽지의 종류 및 장단점
11. 싱크대 및 가구 설치
싱크대, 붙박이장, 신발장, 주방장, 화장대, 드레스장 등을 설치한다. 보통 싱크대 업체에서 붙박이장과 신발장도 같이 진행한다.
※ 싱크대의 종류
12. 조명설치
조명은 고가인 경우가 많아 먼저 달아놓으면 다른 공정 중에 훼손될 수 있다.
※ 색온도(K)
거실등을 LED등으로 변경할 때 주로 6500K 주광색을 사용한다. 색온도는 K값으로 나타내며 색온도가 낮을수록 노란색에 가까운 빛을 내고 색온도가 높을수록 청색(쿨화이트)에 가까운 빛을 낸다.
6500K가 너무 눈부시다면 5700K 주백색으로 바꾸면 눈이 편안해진다.
주로 거실이나 방은 주광색이나 주백색을 사용하고 간접조명은 전구색을 많이 사용한다.
13. 입주청소
인테리어가 모두 끝난 뒤에는 눈에 안보이는 먼지들이 엄청 많다. 공사 후 입주청소는 분양아파트 입주청소와 차원이 다르다. 셀프로 하기보다는 전문적인 업체에 의뢰하는게 훨씬 낫다. 가구 들이기 전에 입주청소를 하고 베이크아웃을 한 뒤 이사를 한다.
일반적으로 잔금일은 매매계약일로부터 3개월 이내로 한다. 중도금을 지불했다면 계약금 10%와 중도금 40%를 제외한 나머지 40%를 입금하고 중도금없이 계약금만 10% 넣었다면 나머지 90%를 계좌이체한다.
잔금 전 체크사항
1. 잔금일은 평일로 한다.
주택담보대출을 받았다면 근저당설정과 소유권이전등기를 위해 주말이 아닌 평일에 잔금처리를 해야한다. 공인중개사를 통해서 계약을 했다면 계약서 쓸 때부터 잔금일은 평일로 잡으니 크게 신경안써도 된다.
2. 은행 이체한도 상향, OTP카드 준비
잔금은 현금이나 수표를 끊어서 현금거래를 하는 것보다 거래내역이 남는 계좌이체를 하는 것이 가장 안전하다. 잔금 계좌이체를 위해 주거래은행이나 주택담보대출을 받은 은행의 1일, 1회 이체한도를 상향신청한다. 이체한도 하향신청은 인터넷이나 스마트폰 어플로 가능하지만 이체한도 상향은 신분증을 지참하고 해당 은행 지점을 방문해야한다.
잔금일에는 잔금외에 나가는 돈이 많다. 복비, 선수관리비, 취득세 및 등록세가 포함된 법무사비 등이 있다. 그래서 이체한도 상향신청 금액을 잔금 금액보다 넉넉하게 신청을 한다.
OTP카드의 배터리가 충분한지 체크한다. 잔금일 당일에 배터리가 다되어 OTP카드 전원이 꺼지는 일도 발생한다. 미리 체크해서 배터리가 없으면 은행을 방문해서 새걸로 교체하자.
3. 법무사와 잔금일 약속잡기
잔금날짜와 시간이 정해졌다면 법무사에게 날짜, 시간, 장소를 알려준다. 주택담보대출을 받는다면 근저당설정을 위해 은행 법무사를 써야한다. 은행에서는 대출받으면 셀프등기는 할 수 없고 꼭 은행 법무사를 이용해야한다.
은행 법무사에게 근저당설정과 소유권이전등기까지 모두 맡겨도 되고 소유권이전등기는 다른 법무사를 구해도 된다. 대게 은행 법무사는 수수료가 비싸서 법무통(http://www.bmtong.co.kr) 어플로 법무사를 구해서 소유권이전등기는 따로 하는 사람들도 많다. 이 경우에 잔금일에 부동산사무실로 법무사가 2명이 와야하는 번거로움이 있다.
미리 법무사에게 상세내역 견적서를 받아서 비용을 깍고 근저당권설정과 소유권이전등기에 필요한 서류를 잔금일에 가져온다.
매매 잔금일 진행순서
1. 잔금 치르기 30분~1시간 전 매수할 집 확인
잔금날 약속한 시간보다 조금 일찍가서 짐이 모두 빠진 매입할 집을 확인한다.
가구가 모두 빠진 집에 장롱 뒤나 냉장고 뒤에 누수, 곰팡이, 결로가 있는지 확인하고 깨진 창문 등 하자 체크를 한다. 이사짐을 옮기면서 장판이 찢어지거나 벽지가 벌어지거나 창문틀이 틀어지는게 있는지도 체크한다. 간혹 임차인이 천장 LED 등, 도어락, 장판 등을 때어가는 경우도 있다.
하자가 발견되었다고 해서 계약을 파기할 수 있는 건 아니지만 중대한 하자(누수, 벽에 금이 갔다거나)의 경우엔 집주인과 협의가 필요할 수도 있다. 수리가 필요한 경우 매매잔금에서 수리비를 빼고 준다.
2. 등기필증, 등기부등본 확인
부동산 사무실에 매도자, 매수자, 법무사가 모두 도착했다. 잔금을 보내기 전 잔금일 당일에 출력한 등기부등본을 다시 확인해서 근저당설정, 가압류, 가등기 등 권리관계가 추가된 것이 있는지 확인한다.
매도인의 국세완납증명서는 세무서에서 지방세 완납증명서는 시, 군, 구청 또는 주민센터에서 발급이 가능하다. 인터넷으로 정부24와 국세청 홈택스 사이트에서 매도인 본인이 공인인증서로 열람 및 출력할 수 있다.
그러나 매매 계약시 등기부등본이 깨끗하고 압류되어있지 않다면 관행상 따로 확인하지 않고 진행한다. 전세의 경우에는 임대차 기간 중에 집주인이 세금을 미납하면 집에 세금 압류를 할 수 있지만 매매의 경우 부동산 등기가 넘어간 이후로는 매수인 부동산에 압류가 들어올 수 없기 때문이다.
4. 잔금입금, 선수관리비 입금
스마트 뱅킹으로 잔금과 선수관리비를 매도자에게 입금한다.
선수관리비는 아파트가 준공된 후 첫 입주할 때 한 달치를 선불로 납입하여 예치해놓은 관리비이다. 선수관리비는 집을 살 때 매도자에게 주고 집을 다시 팔 때 매수자에게 받으면 된다.
5. 복비 입금, 현금영수증 받기
복비를 입금하고 소득공제용 현금영수증을 받는다.
복비에 부가세가 붙었다면 공인중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지 확인해야한다. 국세청 홈택스(http://www.hometax.go.kr)에서 공인중개사 사업자등록번호를 입력하면 알 수 있다. 지난해 총 매출이 4,800만원 이상이면 일반 과세자로 분류되어 부가세 10%를 따로 받을 수 있다. 하지만 4800만원 미만이면 간이 과세자여서 부가세가 붙지 않는다.
부동산 중개업은 현금영수증 의무 발급업종이다. 복비가 건당 10만원 이상이면 고객이 요구하지 않아도 영수증을 끊어줘야한다. 현금영수증을 받으면 30%를 연말정산 때 소득공제 받을 수 있다. 현금영수증을 거부하면 복비의 50%를 과태료로 내야한다.
6. 법무사비 입금(근저당권 설정, 소유권 이전등기), 소유권 이전 서류 주기
미리 견적서를 받은 근저당권 설정과 소유권 이전등기 비용을 법무사에게 지불하고 필요한 서류를 준다.
집이 마음에 드니 실제 계약서 쓰기 전까지 다른 사람들에게 보여주지 말라는 의미로 가계약금을 보낸다. 아파트 매물이 넘쳐나서 이것 저것 고를 수 있는 매수자 우위 시장에서는 가계약금 없이 진행하는 것도 가능하다. 그러나 매물이 귀한 매도자 우위 시장에서는 가계약금을 보내 집을 빨리 잡아야한다.
가계약금은 입금하는 순간 법적으로 받을 수 없다. 매도자에게 사정하고 빌면 착한 매도자는 반정도는 주기도 한다. 이건 정말 흔치 않은 경우다.
계약서를 처음부터 끝까지 꼼꼼히 확인하고 오타가 있다면 꼭 수정하여 계약서를 작성한다. 이후에는 계약서 수정이나 재작성이 불가능하다. 잔금일은 유동적으로 설정할 수 있다.
3) 이체한도 미리 상향 신청해놓기, OTP카드 챙기기
보통 매매대금의 10%를 계약금으로 입금한다. 가계약금으로 1%를 보냈으니 매매대금의 9%를 계약금으로 집주인에게 입금한다. 매수인과 매도인이 부동산 사무실에 모여서 서류 확인을 하고 계약서를 작성하고 마지막으로 계약금을 입금한다. 폰뱅킹으로 계좌이체하는게 편하니 미리 은행에 가서 한도 상향 신청을 해놓는게 좋다.
4) 특약사항
6개월 이내 중대한 하자(누수)가 있을 시 매도자는 손해배상을 한다.
잔금일 전까지 대출받거나 압류, 가압류 등 권리 변동시 계약은 취소되고 매도자는 매수인에게 배액손해배상을 한다.
처음엔 부동산 코너 베스트셀러에 있던 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?" 부터 먼저 접했다. 이 책이 너무 좋아서 렘군이 그 전에 쓴 "당신에겐 집이 필요하다"까지 찾아서 읽게되었다.
당신에겐 집이 필요하다는 부동산 입문서로 적당하다. 저자인 렘군이 전세로 살면서 겪은 설움과 부동산에 대해 아무것도 몰랐을 때의 경험담이 잘 담겨있어 초보자로서 너무 공감이 갔다.
대신 방법론 적인 부분은 "10년 동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?"가 훨씬 상세하게 나와있다.
'당신에겐 집이 필요하다'에서 나온 부동산 공부하는 방법
1. 부동산 뉴스보기
네이버 부동산 또는 각종 신문사의 부동산 코너 글을 매일 살펴본다. 현장보다 신문은 1년 정도 느리다. 어느 지역이 많이 올랐다는 기사를 접하고 투자하면 무조건 실패한다.
2. 부동산 투자 카페에서 매일 게시물 읽기
네이버, 다음 등에서 부동산 재테크 카페에 가입을 50개에서 100개 정도 닥치는대로 가입을 한다. 투자 사례, 성공담, 실패담, 발품 후기 등 카페의 특정 게시판을 지정해놓고 매일 읽어본다. 게시글을 읽을 때 과거 2~3년 전의 글부터 최신순으로 읽어본다. 과거의 평가와 현재 부동산 시세를 보고 체크해본다.
3. 호가, 실거래가 확인하기
관심있는 아파트의 호가와 실거래가를 확인해본다.
4. 부동산 관련 책읽기
렘군은 매주 도서관에서 부동산 책을 10권씩 빌려서 읽었다고 한다. 이렇게 3개월만 하면 도서관이 비치된 웬만한 부동산 책은 다 읽게 된다.
5. 부동산 관련 세금 공부하기
부동산 세금에 관한 책을 10권 정도만 읽으면 기본적인 지식을 알 수 있다. 부동산 살때 내는 취득세, 보유할때 내는 재산세, 팔때 내는 양도 소득세가 가장 기본이다.
6. 오프라인 정기모임과 강의 활용하기
요즘 유튜브에도 좋은 정보가 많지만 오프라인 정기모임에 참석하면 현장의 가장 발빠른 정보를 알 수 있다.
7. 손품과 발품 팔기
1) 국토종합계획
구글에서 '국토종합계획'을 검색하면 상단에 '제5차 국토종합계획 2020-2040' 파일이 뜬다. 광대한 분량을 모두 읽을 순 없으니 여기 나오는 사진만이라도 숙지를 하자.
2) 교통관련 개발계획
한국도로공사에서는 고속도로 개발계획, 한국철도시설공단에서는 전국 철도 개발계획.
3) 발품 - 임장가기
10년동안 적금밖에 모르던 39세 김 과장은 어떻게 1년 만에 부동산 천재가 됐을까?
부동산 관련 책을 닥치는대로 읽다보면 패턴이 똑같다.
서론은 왜 부동산에 투자해야하는지에 대해 말한다. 많은 재테크 중에서 왜 부동산이어야만 하는가. 그리고 책 제목에 따라 경매, 상가, 토지, 아파트 중에서 왜 이 종목을 해야하는지 이유를 서술해놓는다.
그리고 자신이 무주택자였고 부동산에 대해서 아무것도 몰랐던 과거 자신의 경험담을 말해준다. 이 부분이 가장 공감이 간다.
그리고 어떻게 아파트를 사야하는지에 대해 나오는데 수요, 공급, 미분양, 입주물량 등이 중요하다고 하지만 정작 세세한 방법론은 가르쳐주지 않는다. 공급물량을 보려면 어디서 확인해야하고 막상 공급물량 그래프를 봐도 이걸 어떻게 해석해야하는지는 알려주지 않는다.
마지막으로 자신의 투자 성공담을 늘어놓으며 끝이난다.
그래서 도서관에서 책을 빌려다가 '아~ 이것도 별 내용없구나'하고 던져버린게 수없이 많다.
계속 방법론을 찾던 나에게 이 책이 답을 주었다. 손품파는 법, 그래프 보는 법까지 상세하게 나와있다. 2017년도에 출간된 책인데 왜 이제서야 봤을까 ㅠ.ㅠ 아쉽다.
주인공 고렝이 눈을 뜬다. 이 곳은 48층이다. '구덩이'로 불리는 수직 수감시설에는 각 층당 2명씩 배정되며 원하는 개인 물품을 하나씩 소지할 수 있다. 이 곳에 자원 지원한 주인공 고렝은 돈키호테 책을 한권 가져왔다. 그는 학위를 받기 위해 6개월 동안 들어왔다.
그의 룸메이트인 할아버지 트리마가시는 벌써 여기에 갇힌지 1년이 되었다. 그는 TV 홈쇼핑에서 사무라이 칼갈이와 사무라이 칼을 구매하고 홧김에 창문 밖으로 TV를 던져버린다. 그 티비에 지나가던 행인이 맞아 죽자 이 곳에 수감되었다. 그는 사무라이 칼을 가지고 들어왔다.
각 층의 천장과 바닥 중앙은 직사각형 모양으로 뻥 뚫려있다. 빨간불에서 초록불로 바뀌면 하루에 한번 플랫폼이 내려온다. 맨 윗층은 0층으로 아래로 내려갈 수록 숫자가 커진다. 거대한 식탁인 플랫폼은 위에서 아래로 이동하면서 위에 사람들이 먹고 남긴 음식만을 먹는다.
트리마가시는 48층은 아주 좋은 층이라며 플랫폼이 내려오자 허겁지겁 음식을 먹는다. 고렝은 남이 먹다 남은 더러운 음식을 처음엔 먹지않다가 배고픔에 사과를 하나 집어 주머니에 넣는다. 플랫폼은 아래층으로 내려가고 갑자기 방이 뜨거워지기 시작한다. 음식을 먹지 않고 보관하면 방이 아주 뜨거워지거나 차가워진다. 결국 고렝은 사과를 아래로 떨어뜨린다.
어느날 식탁 위로 한여자(미히루)가 내려온다. 할아버지는 신경쓰지않고 허겁지겁 먹기 바쁘다. 그녀는 아들을 찾기위해 매달 플랫폼을 타고 내려온다. 아들을 만날 확률을 높이기 위해 룸메이트부터 죽인다고 할아버지는 알려준다. 고렝은 그녀를 걱정하며 따뜻하게 대해준다.
한달째가 되면 수면가스가 나오고 층이 랜덤으로 바뀐다. 다음날 아침 눈을 떠보니 고렝은 침대에 온 몸이 묶여있다. 171층이다. 171층은 위에서 음식을 다 먹고 빈접시만 내려온다. 트리마가시는 고렝을 달팽이라고 부른다. 달팽이 요리를 하려면 일주일동안 굶겨서 불순물을 다 빼야 맛있다며 당장 죽이진 않겠다고 한다. 일주일이 지났다. 할아버지는 고렝에게 살을 조금만 때서 먹겠다고 협조를 잘하면 너에게도 한점 주겠다고 선심쓰듯 말한다. 바로 죽여버리면 빨리 부패를 하니까 한달동안 싱싱하게 먹을 셈인 것이다.
고렝은 트리마가시에게 이건 운영진의 탓도 환경적인 탓도 아니라 오로지 너의 잘못이라며 소리친다. 트리마가시가 사무라이칼로 그의 허벅지를 찌르고 그 때 플랫폼으로 미히루가 내려와 고렝을 도와준다. 고렝은 칼로 할아버지를 죽인다. 그녀는 할아버지 살을 잘라 고렝에게 먹여준다. 고렝이 헛구역질을 하자 그녀는 인육을 씹어서 다시 그에게 먹여준다.
다음날 그녀는 다시 플랫폼을 타고 아래층으로 내려갔다. 고렝은 부패된 시체속의 구더기를 먹으며 버틴다.
다시 시간이 지나고 세달째 되는 날. 그는 33층에서 깨어난다. 룸메이트는 '이모구리'라는 여자이다. 그녀는 고렝을 이 감옥으로 보낼 때 인터뷰한 면접관이다. 그녀는 20년 넘게 이 곳에서 일했지만 이런 끔찍한 상황을 몰랐다고 고백한다. 그녀는 암에 걸려 시한부 선고를 받고 이 곳 사람들을 도와주기 위해서 왔다고 말한다. 그녀는 자신의 애완견을 데리고 왔다. 고렝은 그 개는 여기서 핫도그가 될 거라며 그 개가 사람 한명 분을 먹는다고 질책한다. 그녀는 반려동물과 격일제로 밥을 먹는다. 하루는 개가 먹고 자신은 굶고 자신이 먹는 날은 개가 굶고 이런 식이다.
그녀는 이 감옥이 200층까지 있다고 알려준다.
그녀는 접시 2개에 음식을 담아 아랫층 사람들에게 접시에 배분한 것만 먹고 아랫사람들을 위해 음식을 남겨두라고 하지만 통하지 않는다. 플랫폼에 쓰러져있는 미히루를 발견하고 고렝은 그녀를 간호해준다. 이모구리는 이 시설에는 16세 이하 아이들은 들어올 수 없고 미히루는 결혼하지도 않았고 혼자라며 미친여자 취급을 한다. 미히루는 이모구리의 개를 먹어버린다.
4달째. 그는 202층에서 깨어난다. 이모구리는 자살을 했다. 그는 트리마가시와 이모구리의 환각에 시달린다. 그들은 그에게 살아남기위해 인육을 먹으라고한다. 그는 책을 뜯어먹으며 버티다가 결국 이모구리의 살을 먹는다. 그는 플랫폼이 정차하는 소리의 시간을 계산해서 몇층까지 있는지 계산한다.
5개월째, 그는 6층에서 깨어난다. 그의 룸메이트는 바하랏이다. 바하랏은 밧줄을 들고 0층으로 올라가려고 하지만 실패한다. 고렝의 계산으로 이 감옥은 250층까지 있다. 고렝은 바하랏에게 플랫폼을 타고 내려가서 음식을 똑같이 배급해주자고 한다. 플랫폼이 바닥을 찍으면 다시 0층으로 올라갈테니 이곳을 탈출하기 위해 내려가자고 설득한다. 그들은 침대 프레임을 부숴 무기를 만든다.
그들은 플랫폼을 타고 7층부터 50층에 있는 사람들에게는 매일 풍족하게 음식을 먹었으니 음식을 나눠주지 않는다. 반항하면 쇠파이프로 공격한다. 51층부터 음식을 소량씩 나눠주고 계속 내려가다가 바하랏의 선생님을 만난다. 그는 운영진에게 메세지를 주려면 손하나 까딱 안한 아주 고급진 음식을 그대로 0층으로 올려보내야한다고 말한다. 그래서 그들은 디저트를 보물처럼 사수한다.
계속 내려가던 중 미히루가 남자 2명과 싸우고 있어 그녀를 구하려고 하지만 그녀는 죽고 그들은 심하게 다친다. 250층이 되었지만 플랫폼은 서지 않는다. 200층이 넘어가자 각 층에는 시체만 가득하다. 생존자가 없는 층에는 플랫폼이 서지 않는 것이다. 플랫폼은 333층에서 멈춘다. 그 층에서 침대 밑에 숨어있는 미히루의 딸을 발견한다. 배고파하는 아이에게 그들은 보물처럼 여겼던 디저트를 건네준다. 고렝은 그 소녀가 메세지라고 말하는 꿈을 꾼다. 깨어보니 바하랏은 과다출혈로 죽었다. 고렝은 여자아이를 이끌고 플랫폼으로 오른다. 드디어 구덩이 바닥에 도착했다. 그는 트리마가시의 환영을 다시 본다. 트리마가시는 메세지의 전달자는 필요없다고 말한다. 고렝은 플랫폼에서 내려와 트리마가시와 걸어간다. 소녀를 태운 플랫폼은 다시 올라간다.
단지 앞에는 왕복 2차선 도로로 마을 버스만 온다. 양정 1, 2, 3구역 모두 입주하면 교통난이 엄청날 텐데 도로 확장이 필수다. 주변 환경은 낙후되어있다.
KT는 5층 건물이라 저층만 아니면 일조에 영향을 주지 않는다. 임장을 가보니 물만골역과 이마트가 가장 가까워 롯데캐슬 골드포레가 더 좋아보인다. 그러나 골드포레 바로 옆에 있는 스위첸이 가격이 착해서 메리트가 있다.
펜스를 앞쪽에만 쳐놓아서 옆으로 가면 현장을 모두 훤~ 히 다 볼 수 있게 해놓았다.
입구부터 59 타입이 있는 동까지는 거의 평지라고 볼 수 있다.
뒷동부터는 오르막이다. 근데 부산에 워낙 고바위가 많아서 이정도쯤이야 가뿐한 정도.
양정 포레힐즈 스위첸은 3개의 데크로 단차가 있다.
양정2구역 분양가
발코니 확장비
전체 평균 분양가 : 평당 1,440만원 (1,305 ~ 1,470만원)
발코니 확장 포함 분양가 : 평당 1,480만원 (1,350 ~ 1,516만원)
바로 옆에 있는 롯데캐슬 골드포레가 84타입이 6억 초반에 거래되고 있다. 중도금 무이자에 가격이 잘 나왔다.
조합원들이 59A 중층, 고층을 다 가져가서 청약 당첨이 된다고 해도 9층 이하 저층이 당첨될 확률이 높다. 그래서 그런지 모델하우스에서 59타입은 B타입만 만들어놓았다.
59B는 조합원들이 8개 밖에 가져가지 않아서 청약을 한다면 고층이 당첨될 확률이 높다.
59 타입은 KT 건물 옆 도로변에 위치한 101, 102, 103, 106동에 있다. 젊은 층을 겨냥한 소형 평수라 지하철 역이랑 가깝고 단지 중에서 평지다.
거실과 주방 창문이 마주보고 있지 않아 맞통풍은 힘들 듯. 59A가 가장 선호되는 구조지만 저층이 걸릴 확률이 높으니 59B를 노리는 것도 방법일 듯하다.
가장 인기있는 84A 구조
4베이 구조에 방이 4개나 된다. 부산에서 84타입에 방 4개는 보기 힘들다. 드레스룸도 일자로 쭉 뻗어서 크다.
침실 4가 나오면서 펜트리가 빠진 구조다. 구조 잘 빠졌다고 소문이 자자하더니 진짜 잘 나왔네.
방이 4개 까지 필요없다면 84A에서 방 하나를 터서 거실로 만든 84B도 괜찮다.
그만큼 광활한 거실을 자랑한다. 침실 3은 특이하게 창문이 2개가 나있다.
거실은 원하는 데로 선택할 수 있다. 거실을 넓게 쓰던지 수납장을 넣던지 침실 2의 방을 넓힐 수 있다.
수납장을 넣는 것보다 광폭 거실을 쓰거나 방을 크게 쓰는 게 좋을 것 같다.
조합원들이 102타입 중층, 고층을 다 가져가서 당첨이 되어도 저층이 걸릴 확률이 높다. 보통 큰평수가 가장 좋은 자리에 있는데 스위첸은 큰평수가 110동 한동으로 가장 오르막에 위치해있다. 덕분에 숲세권 조망이 가능하다.
물만골역까지는 총 930m로 걸어서 14분걸린다.
양정역에서는 총 734m로 걸어서 12분 걸린다.
배정 학교는 양동초등학교, 양동여중, 동의중학교이다.
엘리베이터는 2라인에 1대.
5월 11일 부동산 대책으로 8월 이후 분양권이 소유권 등기 이전시까지 전매제한이 된다. 청약이 되어도 무조건 잔금까지 다 내고 등기를 쳐야한다. 511 부동산 대책 이후 전매가 가능한 마지막 투자처가 될 수도 있는 곳이라 실수요자에 투자자까지 몰려서 청약 경쟁률은 아주 높을 듯하다. 양정2구역은 6개월 후 전매가 가능하다.
5월 15일(금) 오늘 모델하우스가 오픈했다. 홈페이지에 사이버 모델하우스도 오픈했고 따로 신청하지 않고 직접 모델하우스에 가서 줄서서 기다리면 된다. 이렇게 비가 오는 중에도 모델하우스에 줄이 100미터나 된다. 장소가 협소해서 주차장도 없고 단속도 심한 곳이다. 코로나때문에 100명의 관람객만 입장이 가능하기 때문에 대기 시간이 엄청나다.
감독, 주연 배우들과 함께하는 술자리에서 지 감독이 갑자기 심장을 움켜지더니 죽는다. 그로 인해 영화는 엎어지고 실직한 찬실은 이태원 달동네로 이사를 간다.
집주인 할머니 윤여정은 가운데 방에는 절대 들어가지 말라고 한다. 이사를 도와준 영화 후배 남자 3명과 짜장면을 먹는 중에 친한 여배우 소피(윤승아)가 찬실이를 찾아와 위로해준다.
하루 아침에 백수가 된 찬실은 생계를 위해 소피 집에 가사도우미를 한다.
소피가 기타를 치러 간 사이 소피의 불어 선생님인 김영이 찾아온다. 김영도 독립 영화 감독이지만 지금은 시나리오를 쓰면서 아르바이트로 불어를 가르치고 있다. 찬실은 첫눈에 김영에게 호감을 느낀다.
그 날 밤, 찬실이는 김영과 포옹하는 꿈을 꾼다.
다음날, 영화사 대표를 만나러 간 카페에 김영과 우연히 마주친다. 찬실이는 생각을 너무 많이 해서 헛것이 보이는지 자신의 뺨을 때려 확인해본다.
영화사 대표(최화정)는 지 감독의 영화는 오로지 지 감독에 의한, 지 감독을 위한 영화였다며 그가 죽었으니 더이상 이 PD는 필요없다고 한다. 찬실이는 "대표님은 제가 어떻게 일했는지 못 보셨잖아요~!!"라고 항변해보지만 대표는 "그러게 누가 주구장창 지 감독하고만 일하라고 했냐" 며 반문한다.
소피의 집에서 다시 김영을 만난 그녀는 그에게 술 한잔 하자고 한다. 선술집에서 찬실이는 오즈 야스지로의 동경 이야기를 좋아한다고 말한다. 그는 그 영화는 재미가 없다며 자신은 크리스토퍼 놀란이나 어벤져스가 좋다고 말한다. 찬실이는 어떻게 동경 이야기가 재미가 없냐며 혼자 흥분해서 열변을 토한다. 그는 그냥 내 취향이라며 시큰둥한 반응이다.
집 마당에서 이불 빨래를 하던 찬실은 가운데 방에서 런닝에 흰 트렁크만 입은 남자(김영민)를 만난다. 그는 자신을 '장국영'이라고 소개한다. 그는 자신을 알아보던 또 다른 사람을 만나러 가야한다고 나간다. 그 때 바로 할머니(윤여정이)가 들어오고 찬실이는 방금 나간 남자 못 봤냐고 물어본다. 할머니는 아무도 못 봤다고 무슨 소리냐고 되묻는다.
그렇다. 장국영은 귀신이었다.
찬실은 주인집 할머니의 한글 공부를 도와주며 친해진다. 할머니는 자기는 이제 더이상 꿈이 없단다.
"나는 오늘 하고 싶은 일만 하면서 살아. 대신, 애써서 해"
할머니는 가운데 방은 죽은 딸의 방이라며 필요한 게 있으면 가져다 쓰라고 한다. 가운데 방에 들어가니 옛날 비디오 테잎과 노래 테이프, 카세트가 있다. 그 방에서 장국영을 다시 만난다. 그는 찬실이의 고민 상담을 해주면서 자신이 가장 하고 싶은게 무엇인지 생각해보라고 한다.
소피의 집에서 다시 만난 찬실이와 김영
둘은 공원에서 산책을 하고 자판기 커피를 마시며 대화를 한다. 집으로 돌아온 찬실이는 장국영을 찾아다닌다. 그녀는 장국영에게 그와 잘 되냐고 물어보고 장국영은 "잘지낸다"고 대답한다. 그럴 줄 알았다며 찬실이는 이제 적극적으로 나가기로 결심한다.
소피에게 김영의 전화번호를 물어보고 연락을 한다. 그가 있는 곳까지 찾아간 찬실이는 직접 도시락까지 보자기에 싸들고 왔다. 맨날 티에 청바지만 입던 그녀가 오늘은 치마에 구두를 신었다. 밥을 먹고 돌아가는 길에 찬실이는 갑자기 김영에게 백허그를 하고 고백을 한다. 그는 나는 PD님을 좋은 누나로 생각한다며 오해하게 만들었다면 미안하다고 한다. 당황한 찬실이는 미안하다며 급하게 도망을 가고 뛰다가 도시락까지 놓쳐서 도시락통이 바닥에 놔뒹군다.
그녀는 장국영에게 잘된다고 했으면서 이게 뭐냐고 따진다. 장국영은 잘 지낸다고 했지 내가 언제 잘된다고 했냐며 왜 꼭 사겨야만 하냐고 그냥 친구로 지내라고 한다. 그 남자랑은 앞으로도 잘 지내게 될 거란다. 그리고 명언을 남긴다.
"외로운 건 그냥 외로운 거지.. 사랑이 아니에요.."
찬실이는 소피에게 이번 주만 쉬겠다고 연락을 한다. 김영은 자기때문에 피하는 거면 그러지 말라며 전화를 한다. 계속 "PD님~!" 이라고 부르는 그에게 찬실이는 이제부터 "누나" 라고 부르라고 한다.
할머니가 글공부 좀 도와달라며 그녀를 찾는다. 숙제가 시를 쓰는 거란다. 할머니는 얼어죽어가던 화분이 다시 살아나 꽃이 핀 것을 보고 시를 쓴다. 할머니가 쓴 시를 보고 찬실이는 울음을 터트린다.
" 사람도 꽃처럼 돌아오면 얼마나 좋겠습니까"
장국영이 멀끔하게 옷을 입고 그녀를 찾아온다. 찬실이는 장국영에게 내가 하고싶은게 뭔지 찾았다고 말한다.
"목이 말라서 꾸는 꿈은 행복이 아니에요. 저요 사는게 뭔지 진짜 궁금해졌어요. 그 안에 영화도 있어요."
그는 멀리 우주에서도 응원하겠다며 그녀의 이마에 키스를 해주고 떠난다.
그녀는 영화 시나리오를 쓰다가 잠이 들었다. 이제 가사도우미는 일주일에 2번만 하기로 했다. 그날 밤, 소피와 김영 그리고 영화 남자 후배 3명이 찾아온다. 그런데 방에 전구가 나갔다. 다 같이 전구를 사러 가기로 한다. 찬실이는 어두운 밤길에 후레시로 다른 사람들의 길을 비춰준다. 그녀는 하늘에 떠있는 보름달을 보고 기도를 한다.
"우리가 믿고 싶은 것, 보고 싶은 것, 하고 싶은 것"
마치 설국열차 배경같은 눈 덮힌 산길을 쭉 뻗어나가는 기차길이 영화관에 상영되고 있다. 관객은 장국영 한명이다. 그는 기립박수를 치며 나간다.
1950년대 남녀 차별이 당연시되던 시대에 태어난 루스 베이더 긴즈버그는 하버드 로스쿨에서 전체 학생의 단 2%에 해당하는 9명의 여학생 중 한명이다.
그녀는 두 아이를 키우며 로스쿨 2학년인 남편 마티와 함께 로스쿨에 다니고 있다. 어느 날 갑자기 남편이 고환암에 걸려 입원한다. 마티는 다행히 완치되었다.
1959년
남편 마티는 변호사로 잘나가지만 그녀는 하버드 로스쿨을 수석 졸업했어도 변호사로 취직하기가 쉽지 않다. 그래서 로펌대신 럿스거대 교수로 취직한다.
1970년
루스는 대학에서 성차별과 법을 가르치고있다. 현재 성별에 의한 차별은 합법이다.
남편 마티는 한 사건을 루스에게 건내준다. 찰스 모리츠는 미혼 남성으로 홀로 어머니를 돌보고있다. 그는 간병인의 보수 296달러를 세금 공제 신청했지만 남자란 이유로 거부당했다. 법원은 보육비 공제 신청은 여성만 가능하고 남자는 아내가 중증 장애인이거나 사별 또는 이혼해야 한다고 거부했다. 조세법에는 가족 보육자의 자격을 여성으로 지정하고있다. 이건 남성의 역차별 사건이다.
이 법 조항을 위헌으로 판결하면 수많은 재판의 판례로 인용되어 성차별 조항을 없앨 수 있다.
그녀는 모리츠를 만나 무료변호를 해주기로 한다.
그녀는 딸 제인과 함께 여성 인권을 위해 싸운 변호사 도로시 케년을 만난다. 도로시는 이길 수 없는 싸움이라며 도와주지 않는다.
나중에 루스가 작성한 변론 취지서를 읽어보고는 시민자유연맹의 멜 울프에게 그녀를 도와주라고 한다. 그래서 변론 취지서에 시민 자유연맹도 명단을 올린다.
루스의 변론 취지서를 받은 법무부 세무과는 남녀 차별이 담긴 연방법 178개를 나열한 답변서를 보낸다.
루스의 집에서 재판을 대비해 모의 재판을 연다. 그녀가 제대로 변론하지 못하자 남편 마티가 먼저 세금에 관한 변론을 하고 루스가 성차별에 관한 변론을 하기로 한다.
멜 울프는 패소할 게 뻔하다며 합의금을 받고 끝내게 모리츠를 설득하라고 한다. 그러나 루스는 끝까지 항소하기로 한다.
찰스 모리츠 대 국세청장의 항소재판이 시작된다. 남자는 밖에 나가서 돈을 벌고 여자는 집에 있는게 자연의 섭리라는 주장이 팽배하다. 거의 망한 분위기. 이제 변론할 수 있는 기회는 4분 뿐이다. 루스의 변론이 시작된다.
100년 전에는 여자는 변호사가 될 수 없었고 자신이 이 자리에 있지도 못했을 것이다.
"조세법 214조의 목적은 여성 보호나 남성 차별이 아니라 보육자의 사회 활동을 지원하는 것이다. 입법 취지에 부합하도록 법을 수정해야한다. 우리의 자녀들이 법에 가로막혀 편견에 기회를 박탈당하고 있다. 판사님들은 그 출발점을 세울 힘이 있다. 이 잘못을 바로 잡아야한다. "
제10 항소법원은 조세법원의 판결을 파기하고 모리츠의 보육자 공제 자격을 인정했다. 모리츠 대 국세청장, 리드 대 리드 사건은 성별에 의한 차별이 위헌임을 최초로 공표한 재판이 되었다.
루스는 시민자유연맹의 여성권 프로젝트를 공동 설립했으며 그의 세대에서 선구적인 젠더인권 변호사가 되어 연방대법원에서 역사에 남을 여러 재판에서 승소했다.
마티는 미국에서 손꼽히는 세금 변호사가 되었고 조지타운대학 법학센터의 인기 교수가 되었다. 그는 2010년 결혼 56주년을 보내고 며칠 후 암으로 사망했다.
루스의 딸 제인은 1980년 하버드 로스쿨을 졸업하고 현재 컬럼비아대에서 법학 교수로 재직 중이다. 아들 제임스는 클래식 음악을 제작하고 있으며 세디유 레코드를 설립했다.
뉴욕대 학생인 스펜서는 주말에 고향으로 내려간다. 그 곳엔 할아버지 에디와 엄마가 살고있다. 그는 여자친구 마사와 헤어지고 여전히 천식이 있다. 그날 밤 스펜서는 지하실에서 망가진 쥬만지 게임을 꺼내 게임 속으로 들어간다.
다음날 브런치 모임에 스펜서가 나타나지 않자 프리지, 베서니, 마사는 스펜서의 집으로 찾아간다. 그들은 북소리를 듣고 지하실에 있는 망가진 쥬만지 게임기를 발견한다.
게임기를 살짝 터치했을 뿐인데 그들은 바로 게임속으로 빨려 들어간다. 이번엔 베서니 대신 스펜서의 할아버지 에디와 에디의 친구 마일로가 게임 속으로 들어간다.
마사는 1편과 똑같은 킬러 루비 라운드하우스 (카렌 길런)이고 할아버지 에디가 브레이브 스톤 박사(드웨인 존슨)이다. 에디의 친구 마일로는 동물학자 케빈 하트로 변하고 프리지는 지도 담당 잭 블랙으로 변했다.
잭 블랙은 뱀에게 잡아먹혀 생명 3개 중에서 2개만 남게된다.
이제 나이젤이 나타나 게임 설명을 한다.
쥬만지는 포악한 정복자 유르겐이 야만족 전사들을 몰고와 위험에 빠졌다. 그들은 팔콘 보석을 지키는 에이비언 부락을 공격했다. 팔콘은 쥬만지에 있는 풍요의 보석이다. 보석이 햇빛에 닿으면 냇물이 흐르고 땅이 비옥해진다.
유르겐은 보석을 훔쳐 캄캄한 상자에 집어넣었다. 그 후 곡식을 말라죽고 가뭄이 시작되었다. 폭군 유르겐은 브레이브 스톤 박사의 부모님까지 죽였다. 유르겐에게 팔콘을 되찾아 햇빛을 비춰야한다.
그리고 나이젤이 지령을 내려준다.
"오아시스에서 불꽃을 따라 사막 과일로 가라."
그들은 사막 한복판에 떨어진다. 타조의 공격으로 에디가 잡아먹혀 생명 3개 중에서 2개만 남게된다. 타조떼의 공격을 버기카를 타고 무사히 피한다. 그 후 오아시스를 발견하고 어느 술집으로 들어간다.
술집에서 밍 플릿풋(아콰피나)으로 변한 스펜서를 발견한다. 스펜서도 유르겐의 보석이 숨겨진 열쇠를 훔치다가 걸려서 생명이 2개뿐이다. 그는 다시 브레이브 스톤이 된 기분을 느끼고 싶어서 일부러 게임 속으로 들어왔다고 한다.
그때 브레이브 스톤의 옛애인이 다가와 단서를 준다. 유르겐이 카바비크 형제에게 팔콘 보석을 주고 동맹을 맺으려고 하니 그 전에 보석을 찾아야한다.
"오아시스에서 불꽃을 따라 사막 과일로 가라." 여기서 불꽃은 옛애인을 가리키는 것이었다. 옛애인을 따라가니 쥬만지 과일이 이상한 전류가 흐르는 물 위에 있다. 과일은 무사히 땄지만 킬러 루비와 잭 블랙이 물에 닿으면서 서로 몸이 바뀐다. 그러나 다시 물이 닿으면서 원상태로 돌아온다.
옛애인의 남편인 스위치 블레이드가 브레이브 하트를 쫓아 폭탄을 터트리고 모두 생명 하나가 날아간다. 동물학자 케빈 하트는 동물과 대화가 가능하다. 케빈의 도움으로 그들은 낙타를 타고 유르겐의 요새 입구에 도착한다.
입구에서 원숭이들의 공격을 받고 위험에 처해있는데 알렉스가 검은 말을 타고 나타나 구해준다. 검은 말이 베서니다.
에디와 마일로는 15년 전 함께 식당을 운영하다가 마일로가 식당을 팔면서 사이가 틀어졌다. 살 날이 얼마 남지않은 마일로는 에디와 화해를 한다.
그들은 쥬만지 과일 밑에 있던 몸이 바뀌던 물이 흐르는 폭포를 발견한다. 마사를 제외한 나머지는 폭포에 들어가 서로 몸을 바꾼다.
이제 1탄과 똑같이 돌아간다. 잭블랙은 베서니, 브레이브스톤은 스펜서, 동물학자는 프리지이다. 그리고 밍은 에디 할아버지, 검은 말은 마일로로 바뀐다.
에디와 마일로가 유르겐의 요새에 잡혀간다. 잭 블랙과 마일로는 카바비크 형제로 오해받아 유르겐을 만난다.
유르겐은 자신의 신부가 될 카바비크 형제의 여동생을 찾고있다. 그때 마사가 나타나 여동생 행세를 한다.
그러나 모두 가짜라는게 들킨다. 브레이브스톤 박사는 유르겐의 약점인 쥬만지 과일을 던지고 팔콘 보석을 차지한다.
날개달린 검은 말을 타고 에디는 하늘로 올라가 햇빛에 보석을 비춘다. 쥬만지를 외치자 나이젤이 나타나 보석을 가져간다. 그 때 마일로는 게임 속에서 검은 말로 남고싶다고 한다.
마일로를 제외한 나머지는 현실로 돌아온다. 스펜서와 마사는 다시 연인 사이가 되었다. 에디 할아버지는 예전 가게에서 다시 점장 자리를 맡는다.
이 시체는 죽었지만 신경정보는 살아있다. 생명 공학자 윌 포스터(키아누 리브스)는 사람의 두뇌를 로봇뇌에 이식해서 인간의 의식을 로봇에 복제하려고 한다. 이식하는데는 성공했지만 로봇으로 변한 자신을 받아들이지 못하면서 자해를 하고 실험은 실패한다.
어느 날 윌은 교통사고로 아내 모나와 세 아이를 모두 잃게된다. 윌은 동료 에드 휘틀에게 가족을 살리기 위해 도와달라고 한다.
그들은 회사에서 몰래 장비를 챙겨 윌의 집으로 간다. 그러나 배양실이 3개뿐이다. 가족 중의 한명은 살릴 수 없다. 그는 제비뽑기로 아이들 중 막내 조이를 제외시킨다.
배양실은 7초 이상 정전되면 안된다. 발전기가 없어서 그는 동네에 있는 차량 배터리를 훔쳐서 임시 발전기를 만든다.
인간 복제에는 17일이나 걸린다. 17일동안 배양실에서 한시도 눈을 땔 수 없다. 복제를 하고나서 가족들의 기억 속에서 조이를 지울 계획이다.
겨우 13% 진행되었을 때 경찰이 배터리 절도 사건을 수사하러 윌을 찾아온다. 경찰은 별다른 수색없이 간다.
에드는 사장에게 윌이 폐렴에 걸려서 출근을 못한다고 둘러대고 사장은 실험에 성공하지 못하면 모든 시설을 폐쇄할 거라고 한다. 연구소가 폐쇄되면 배양실을 훔쳐간게 들키게된다. 어쩔 수 없이 윌은 에드에게 대신 배양실을 부탁하고 출근한다.
매트의 학교 선생님이 윌의 집으로 찾아온다. 에드는 매트가 수두에 걸려 할머니 댁에 있다고 둘러댄다. 그러나 할머니, 할아버지는 이미 돌아가셨다.
윌은 아내 모나의 폰으로 첫째 소피와 둘째 매트의 교장 선생님에게 홈스쿨링을 하기로 했다고 메일을 보낸다. 소피와 매트의 폰과 노트북을 켜자 친구들로 부터 메세지가 쏟아진다. 윌은 소피의 남자친구 후안에게 외출금지라고 둘러대고 매트의 친구들에게도 대신 답장을 한다.
17일이 지났지만 아직도 윌은 신경 이식 실험이 실패한 원인을 찾지못했다. 배양실에서 가족들을 꺼낸다. 몸은 완벽하게 복제했지만 신경 이식은 못했다. 일단 진정제를 투여해서 혼수상태로 만든 다음 계속 원인을 찾고있다. 드디어 윌은 해답을 찾는다.
제대로 된 의식을 찾으려면 강철과 티타늄으로 만든 몸이 아니라 살과 피가 있는 몸이 필요하다. 로봇에게 인간의 피부처럼 살을 덮어 인공 의식을 속이면 되는 것이다. 이를 토대로 가족들에게 신경 이식을 하고 성공한다.
윌은 모든 장비들을 치우고 집안에 조이의 사진과 흔적들도 치운다. 가족들은 모두 깨어나고 다시 평범한 일상으로 돌아온다.
그날 밤 소피는 사고로 모두 죽던 날을 악몽으로 꾼다. 윌은 소피의 의식에서 사고현장을 지우고 이 모습을 아내에게 들키게된다. 결국 윌은 모든 걸 사실대로 말한다.
이미 모든 걸 눈치챈 사장은 윌을 찾아와 저 실험체들을 없애라고 한다. 바이오나인은 생명공학회사가 아니라 전쟁무기를 개발하는 기업이었다. 윌이 발견한 이 알고리즘으로 인간의 의식을 탑재한 로봇을 만들어 전쟁에 투입하려고 한다. 윌은 사장에게 진정제를 투여해 기절시키고 그가 완성한 알고리즘을 없애버린다.
한편 가족들은 조이를 기억해낸다. 윌은 아내에게 사실대로 말하고 가족들과 도망간다. 바이오나인은 모든 실험체에 추적기를 심는다. 그들은 병원으로 가서 몸에 있는 추적기를 심장충격기로 태워 없앤다.
그러나 아내와 아이들이 바이오나인에 잡혀간다. 윌은 바이오나인으로 찾아와 사장에게 내 머릿속에 있는 알고리즘과 가족들을 교환하자고 협상한다. 그러나 사장은 아내에게 총을 겨누고 대신 에드를 죽인다. 윌은 사장이 원하는대로 알고리즘을 새로 만들어준다. 그리고 자신의 의식을 로봇에 이식해 실험에 성공한다. 로봇은 윌의 가족을 구하러 오고 사장을 반쯤 죽여놓는다. 사장은 자신이 죽더라도 그들이 또 다른 사람을 보내서 가족들을 죽일거라고 말한다. 윌은 자신과 손잡으면 아주 부자로 다시 살게 해주겠다고 제안한다.
윌은 조이를 복제해서 완전한 가족을 이룬다.
존스 사장은 두바이의 아랍에미레이트에서 로봇 빌과 함께 부자들을 대상으로 복제 사업을 하고 있다.
마트 계약직 직원인 잭 말릭은 무명 뮤지션이다. 래티튜드 페스티벌에서 노래를 하지만 관객은 썰렁하기만 하다.
어느 날 전세계에 갑자기 12초 동안 정전이 일어나고 자전거를 타고 가던 잭은 버스에 부딪혀 교통사고를 당한다. 잭은 앞니 2개가 부러지고 그의 친구 엘리 애플턴이 그를 간호해준다.
앨리는 퇴원 선물로 기타를 선물해준다. 친구들이 모인 자리에서 그는 비틀즈의 '예스터데이'를 부른다. 그런데 친구들이 이 노래를 전혀 모르고 비틀즈도 전혀 모른다. 잭은 친구들이 농담하는거라고 생각한다.
집으로 돌아가 잭은 구글에 비틀즈를 검색해보지만 아무것도 나오지 않는다. 가지고 있던 비틀즈 음반도 사라졌다. 비틀즈의 후계자인 오아시스도 사라졌다. 심지어 코카콜라도 사라졌다.
사람들의 기억속에서 비틀즈는 사라진다. 비틀즈는 오직 잭만 기억하고 있다. 한밤 중에 앨리를 찾아가 잭은 정말 비틀즈를 모르냐고 물어본다.
그는 비틀즈의 노래 가사들을 기억해내려고 애쓴다.
공연장에 가기 전 부모님 앞에서 'Let it be'를 피아노 연주하면서 부른다. 그런데 부모님은 전혀 집중을 못한다. 라이브 카페 곳곳에서 비틀즈 노래를 부르지만 사람들은 반응이 없다.
그때 그의 노래를 듣고 음반회사 관계자 케빈에게 제의가 들어와 비틀즈의 유명 노래를 담은 앨범을 만든다. 잭은 마트에서 고객들에게 앨범을 무료로 나눠준다.
잭은 드디어 방송 출연을 하게 되고 'In my life'를 부른다.
방송이 끝나고 노래 잘 들었다며 가수 애드 쉬런에게 전화가 온다. 에드 쉬런은 그를 만나러 잭의 집까지 찾아온다. 에드 쉬런의 유럽 투어 공연에 오프닝 공연으로 잭을 섭외한다.
잭은 로드매니저로 로키를 데려간다. 에드 쉬런의 전용 비행기를 타고 모스크바 공연장으로 간다. 잭은 'back in the USSR'을 부르고 관객들은 열광한다. 에드쉬런은 잭에게 10분만에 곡을 만들어 대결을 하자고 제안한다. 잭이 비틀즈의 노래를 부르자 에드는 바로 패배를 인정한다.
에드의 매니저 데브라 해머는 잭에게 LA에서 앨범을 만들자고 제안한다. 잭은 비틀즈 노래를 부르다가 살짝 자기가 작곡한 'the summer song'을 부르지만 바로 퇴짜맞는다. 잭이 담배 한대 피고싶다고 하자 사람들이 담배가 뭔지 모른다. 이 세상에서 담배도 없어진 것이다.
인터넷으로 그의 노래 5곡을 먼저 올리고 전세계적으로 대히트를 친다.
리버풀
비틀즈의 더 많은 노래를 떠올리기 위해 잭은 비틀즈의 고향인 리버풀로 간다. 앨리가 그를 보러 리버풀로 찾아오고 잭은 그녀와 하룻밤을 보내려고 하지만 엘리는 어차피 넌 내일 떠날테니 하룻밤 상대는 싫다고 거절한다. 다음날 아침 그는 엘리를 찾아 기차역으로 온다. 엘리는 반평생동안 그를 사랑했다고 고백한다. 그러나 이미 그는 슈퍼스타가 되어버렸고 그녀는 로스토프트에 사는 학교 선생님이다.
그녀는 자신을 잡고 싶으면 지금 여기에 남으라고 하지만 그는 오늘 음반사장과 저녁식사가 있고 내일 티비쇼에 출연해야한다.
LA로 돌아온 그는 앨범 준비가 한창이다. 엘리는 잭에게 전화해서 음반회사 관계자였던 케빈을 만나고 있다고 말한다.
잭은 엘리를 만나기 위해 자신의 고향인 골스톤 pier 호텔에서 수많은 관객들 앞에서 공연을 한다. 예전에 자신이 퇴짜맞은 곳이다. 그러나 엘리 옆에는 남자친구 케빈이 있다.
공연하기 전 기자들 앞에서 앨범 발표를 한다. 그 자리에 혹시 존 레논이나 폴 매카트니에게 영감을 받은 건 아니냐고 묻는다. 잭은 당황해하며 기자회견을 서둘러 끝낸다.
공연이 끝나고 대기실로 비틀즈를 알고있다는 2명이 찾아온다. 이 세상에서 우리 셋만 비틀즈를 알고있다며 그들은 비틀즈의 노래를 듣게 해줘서 고맙다고 말한다. 그들은 쪽지하나를 건네준다.
잭이 쪽지에 적혀있는 주소로 가니 78살의 존 레논이 살고있다. 비틀즈의 존레논이 아닌 한 남자로서 존은 사랑하는 연인과 아주 행복하게 살고있다. 존은 잭에게 항상 진실되게 살라고 조언한다.
잭은 공연장에서 사람들에게 자신이 사실은 비틀즈가 만든 곡을 배낀 거라고 고백한다. 그는 모든 사람들이 이 노래를 들어야한다며 인터넷에 모든 곡들을 무료로 올린다.
그리고 엘리에게 사랑한다고 고백한다. 관객석에선 남자친구 케빈이 지켜보고 있다. 케빈은 엘리가 행복하길 원한다며 떠난다.
잭은 엘리와 결혼해서 두 아이를 낳고 행복하게 산다. 잭이 볼드모트를 물리친 헤리포터가 된 기분이라고 하자 엘리는 헤리포터가 누구냐고 묻는다. 이 세상에서 헤리포터도 사라졌다.
왕비는 오로라를 자신의 딸로 삼겠다고 하자 말레피센트는 분노한다. 그 때 왕이 쓰러진다. 왕비는 말레피센트가 저주를 내렸다고 소리친다.
말레피센트는 자신은 저주를 내린적이 없다며 날아가고 도망치는 말레피센트에게 쇠공을 쏴 바다속으로 추락시킨다. 그 때 그녀와 똑같은 거대한 날개를 가진 코널이 바다속에서 그녀를 구한다.
왕자는 왕비에게 진정한 사랑을 담아 왕에게 키스를 하면 깨어날 것이라고 하지만 전혀 효과가 없다.
오로라는 말레피센트를 찾아 무어숲으로 왔지만 그녀는 보이지 않는다.
말레피센트가 깨어나자 그곳엔 자신과 똑같은 큰 뿔과 거대한 날개를 가진 종족이 모여있다. 그들은 다크 페이 라고 부른다. 그들은 인간의 눈을 피해 동굴에 숨어살고 있다. 코널은 말레피센트에게 니가 피닉스의 마지막 후손이라고 알려준다.
왕비는 쇠공을 대량 생산하여 전쟁을 준비한다.
왕비는 3일 후 오로라와 필립의 결혼식에 모든 무어인을 초대한다. 다크 페이 족들도 이 결혼식 날 전쟁을 준비한다.
난장이는 요정의 무덤 위에 피는 꽃인 톰블룸과 철가루를 섞어서 요정을 죽이는 강력한 살인 무기를 개발해냈다. 좀 더 많은 양의 무기를 생산하기 위해 군대를 끌고 톰 블룸을 모두 꺽어간다.
말레피센트가 눈치채고 날아왔지만 꽃은 없고 무덤을 모두 파괴해놓았다. 그 때 숨어있던 군인들이 쇠공을 쏘고 코널이 그녀 대신 쇠공을 막아 죽게된다.
결혼식 날
무어스 숲의 모든 무어인들이 오로라의 결혼식에 참석하기 위해 숲에서 나온다. 군인들은 결혼식에 인간은 못 들어오게하고 무어인만 들어오게한다.
오로라는 왕비의 비밀 지하공간으로 들어간다. 오로라는 홀린듯이 물레의 바늘에 손을 뻗는다. 손가락 끝이 닿으려는 순간 왕비가 이 바늘로 왕을 찌르는 환영을 보게된다. 정신을 차린 오로라는 납치된 요정들과 톰 블룸 꽃을 발견한다. 그 때 왕비가 나타나 오로라를 가둬버린다.
결혼식 장에 인간은 하나도 없고 요정들만 가득하다. 결혼식 문을 잠구고 꽃가루로 만든 살상무기를 터트린다. 하늘에서는 다크 페이가 때거지로 몰려오고 전쟁이 시작된다. 새로운 살상 무기에 다크 페이 족들이 속수무책으로 당한다.
오로라는 탈출해서 왕자에게 모든걸 말한다. 왕자가 왕비에게 달려가 전쟁을 막으려고 하자 왕비는 왕자를 가두려고 한다.
그 때 말레피센트가 나타나 디아블을 곰으로 변신시킨다. 곰은 결혼식장 문을 부숴 요정들을 탈출시킨다. 말레피센트는 왕비를 죽이려고 하고 그 앞을 오로라가 막는다. 왕비는 꽃가루 총을 쏘고 오로라를 대신해 말레피센트가 맞으며 검은재로 사라진다. 오로라는 검은 재가 되어버린 말레피센트의 시신에 눈물을 흘린다.
