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미 육군 소령 로이 맥브라이드(브래드 피트)는 전류 이상 현상으로 우주 안테나가 폭발하여 지구로 추락하는 사고를 당한다. 무사히 살아난 로이는 1급 기밀 회의에 참석한다. 

맥의 아버지인 클리포드 맥브라이드(토미 리 존스)는 우주의 지적 생명체를 찾는 '리마 프로젝트'를 진행하다가 실종되었다. 그의 아버지가 해왕성 부근에서 살아있다는 충격적인 사실을 전해듣는다. 전세계에 대규모 정전 사태와 통신 장애 현상인 이 '써지' 사태가 그의 아버지가 벌인 위험한 실험에서 시작되었다는 이야기도 듣는다.

리마 프로젝트에 메세지를 보내기 위해 그는 화성으로 가야한다. 화성이 마지막으로 남은 안전한 통신 허브이다. 화성 지하 기지만 써지에 영향을 받지 않았다. 

화성에 가기 위해 우선 달에 먼저 가야한다. 로이는 그의 심리 상담을 맞고있는 프루이트 대령과 함께 떠난다. 비행기를 타고 다른 나라에 가듯이 우주선을 타고 달에 간다. 우주선에는 우주복을 입은 승무원도 있다. 

달에는 국경이 없고 주요 채굴 지역은 교전이 일어나고 있다. 

달의 뒤편에 있는 로켓을 타고 화성으로 간다. 발사대로 가는 도중에 해적의 공격을 받는다. 안내하던 중위가 총에 맞아 사망하고 로이의 우주복에 구멍이 난다. 해적차량 4대를 따돌리고 겨우 발사대에 도착한다. 

프루이트 대령은 리마 프로젝트 때 마지막으로 우주사령부와 나눈 대화를 녹음한 파일을 건네준다. 화성까진 그 혼자 가야한다. 장거리 비행을 하는 과학자와 연구원의 우주선 세피우스에 혼자 동승한다. 

로이는 프루이트가 건내준 파일을 들어본다. 리마 대원들이 보낸 SOS 신호를 우주 사령부에서 받았다. 그의 아버지가 일부러 통신 수단을 고장낸 걸로 추측된다. 클리포드가 정신질환을 앓고있다면 그를 제거해서 써지를 없애야한다는 내용이다. 

그의 아버지는 프로그램 역사상 가장 많은 훈장을 받은 우주의 영웅이었다. 

화성 에르사 기지로 가는 도중 우주선 베스타의 조난 신호를 받고 세피우스의 캡틴 태너와 로이는 구조하러 간다. 베스타 안에서 실험용 원숭이들에게 공격을 받고 태너가 사망한다. 

드디어 화성에 도착했다. 

화성에서도 전력 써지 현상으로 우주 폭풍이 나타나지만 지하 기지는 정상이다. 

화성에 도착한 그는 해왕성에 있는 아버지에게 레이저 메세지를 보낸다. 처음엔 아주 딱딱하고 형식적으로 보내다가 두번째엔 진심을 담아 보고싶다고 전한다. 개인적인 감정을 노출했다며 이 프로젝트에서 손을 때고 지구로 귀환하라고 한다.

그는 맥박이 빨라졌다며 심리 진단을 받는다. 승인에 실패하고 안정실에서 쉬고 있는데 기지의 관리소장 헬렌 란토스가 찾아온다. 그녀는 자신의 부모님도 리마 프로젝트에 참가했다며 모든 걸 말해달라고 한다. 

그녀는 그에게 아버지에게 무슨 일이 있었는지 알려준다. 지구 귀환을 원하는 대원들이 반란을 일으켜 우주선을 탈취하려고 하고 그의 아버지는 반란군에 대응하다가 기지의 생명 유지 시스템 일부를 꺼버린다. 그 와중에 죄없는 사람들도 다쳤다. 클리포드는 지구로 돌아가지 않고 우주 더 깊숙히 들어가서 프로젝트를 완수하려고 한다. 클리포드가 헬렌의 부모님을 죽였다. 로이는 아버지를 만나 설득하기로 한다. 

수색, 토벌 미션용 우주선인 세피우스를 핵무기를 탑재한 태양계 외곽 탐사용으로 개조해서 해왕성으로 떠난다. 

그는 몰래 해왕성으로 가는 세피우스에 탑승한다. 우주사령부는 그를 제압하라고 명령한다. 몸싸움을 하다가 우주선에 외부 공기가 유입되고 우주복을 입지않은 대원들이 산소 부족으로 모두 죽는다. 그는 추적을 피하기 위해 모든 통신 장비를 끄고 79일동안 비행해서 해왕성으로 간다. 혼자 남은 그는 아버지와 전부인 생각에 힘든 나날을 보낸다. 

그는 핵무기를 탑재한 이동 캡슐을 타고 해왕성에 있는 우주선 리마로 간다. 우주선 안에 있는 대원들은 모두 사망했다. 

그는 드디어 아버지를 만난다. 모든 데이터를 검토 후 생명체가 없음을 깨달은 대원들은 리마 프로젝트를 포기했다. 이 우주선에 클리포드 혼자 남았다. 클리포드는 백내장에 걸려서 앞이 잘 보이지 않는다. 그는 여전히 지구로 돌아갈 생각이 없다.

그는 아버지를 설득해서 우주복을 입히고 리마 우주선에서 빠져나온다. 리마 우주선에는 핵폭탄을 설치한다. 아버지는 끝까지 지구로 돌아가는 걸 거부하고 우주로 보내달라고 한다. 그는 아버지와 연결되어 있는 줄을 풀고 아버지를 우주로 보내준다.   

그는 아버지가 연구했던 연구 데이터를 모두 다운로드한다. 그는 세피우스에 탑승하여 핵폭탄의 폭발을 추진력으로 삼아 지구로 무사히 귀환한다. 

이제 소중한 사람과 행복을 느끼고 살겠다는 그는 카페에서 전부인을 다시 만난다. 

2007년

스트립클럽에서 일하는 스트립퍼 데스티니(콘스탄스 우)는 클럽의 인기스타 라모나(제니퍼 로페즈)에게 봉춤과 남자 꼬시는 법, 팁 잘받는 법 등을 배운다. 둘은 듀엣으로 일하면서 돈을 쓸어담는다. 

데스티니는 할머니 빚도 다 갚고 새 집도 샀다. 그녀는 의사 연봉보다 더 벌고있다. 가게에 어셔가 오고 스트립퍼들이 모두 무대 위로 올라가 어셔를 위해 춤을 춘다. 

2008년 9월 29일

금융 위기때문에 데스티니는 가게에서 짤린다. 라모나와도 연락이 끊어진다. 

금융위기 이후로 손님이 뜸해지자 라모나는 애나벨과 메르세데스와 함께 직접 손님을 낚으러 간다. 돈많은 유부남을 꼬셔서 스트립 클럽으로 데려간다. 신용카드를 한도까지 쓰게만들고 매상의 일부를 수익으로 받는다. 그러나 이마저도 쉽지않다.

그때 라모나가 새로운 수법을 찾아낸다. 마취제랑 엑스터시를 섞어서 술에 타서 먹이고 스트립클럽으로 데려간다. 카드를 최대 한도로 긁고 수익을 3등분한다.

2011년

데스티니는 딸을 낳았다. 

그녀는 판매직 등 다른 직장을 찾고있지만 쉽지않다. 결국 다시 스트리퍼로 돌아간다. 그러나 가게는 손님도 없고 팁도 없다. 그녀는 라모나를 다시 만난다. 데스티니는 라모나 팀에 합류해서 마취제와 액스터시를 섞고 수익을 4등분한다.

그녀들은 다시 돈을 긁어모은다. 그녀들은 사업체처럼 고객들을 운영하면서 신문에 광고를 내서 선수를 더 모은다. 클럽 매상을 쭉 쭉 올려주자 그녀들을 대하는 대우도 달라졌다. 이제는 스트립퍼가 아니라 클럽의 CFO가 되었다.

2013년 

그녀들의 수법을 따라하는 무리들이 많아지면서 이제 고객들은 호텔에서 만나기로 한다. 같이 움직이던 선수들이 나가면서 라모나는 신인 선수를 영입한다. 신용카드 비밀번호를 알아내서 한도액만큼 현금을 인출한다. 그 후 단골이 모두 끊어지고 무작위 고객만 상대하게된다. 

데스트니의 할머니가 돌아가신다. 

라모나는 더그를 만나 작업을 한다. 그의 법인카드를 한도까지 긁어서 그는 회사에서 짤린다. 더그는 경찰에 신고를 하고 경찰은 함정수사를 한다. 

2013년 5월 12일 

라모나, 메르세데스, 애나벨, 데스트니가 경찰에 잡힌다. 데스트니가 경찰과 형량을 거래하고 모든 걸 실토한다. 데스트니가 배신했지만 딸 때문이라는 말에 라모나는 용서해준다. 

2014년 

기자인 엘리자베스는 라모나, 데스트니, 더그, 경찰을 취재한다. 

2015년 

데스트니는 엘리자베스에게 전화해서 라모나가 자신에 대해 뭐라고 말했는지 묻는다. 라모나는 자신의 보물들을 직접 들고다닌다. 그 보물들은 할머니의 결혼반지, 15살때 자기 사진, 데스티니의 어릴때 사진이다. 

데스티니는 중절도죄와 폭행미수죄를 인정하고 무복역으로 풀려났다. 라모나는 보호관찰 5년을 선고받는다. 메르세데스와 애나벨은 4개월동안 주말 복역을 하고 보호관찰 5년을 선고받았다. 

1924년 퍼킨스 요양원 

닉 캐러웨이는 의사에게 게츠비 이야기를 꺼낸다. 의사는 글로 써보라고 조언한다. 

1922년 여름 뉴욕 롱아일랜드

월가의 증권은 최고 기록을 세우고 파티는 더욱 성대해져간다. 예일대를 졸업한 캐러웨이는 작가의 꿈을 접고 웨스트에그에 살면서 주식 채권기술을 배우며 일하고 있다. 

그는 사촌 데이지의 집에 저녁 식사를 하러 간다. 데이지는 부촌인 이스트 우드에 살고 남편 톰 뷰캐넌은 닉과 같은 예일대 출신이다.

그 곳에서 전 골프선수였던 조던 베이커를 만난다. 

저녁 식사 중 집으로 전화가 온다. 탐이 뉴욕에서 바람피는 여자에게 온 전화다. 

탐은 닉을 데리고 내연녀 머틀을 만나러 간다. 머틀은 주유소 조지 윌슨의 아내이다. 

집으로 돌아온 닉은 옆집에 사는 개츠비가 창문으로 자신을 보고 있는 걸 느낀다.  

웨스트에그에 있는 닉의 옆집에는 제이 개츠비가 산다.

개츠비는 대저택에서 매일 밤 호화파티를 여는 엄청난 부자이다. 주말마다 뉴욕의 모든 사람들이 초대장도 없이 개츠비의 파티에 몰려온다. 닉만 유일하게 그의 초대장을 받는다.

영화배우, 감독, 갱, 장관, 고등학생 등 뉴욕 시민들이 모두 모였다. 그러나 이 집의 주인인 개츠비는 보이지 않는다. 그러던 중 닉은 개츠비를 만난다. 개츠비는 베이커를 따로 단둘이 보자고 부르고 그를 만나고 온 베이커는 닉에게 엄청난 이야기를 들었다고 말해준다. 

그 다음 파티에 두번 더 가지만 닉은 그에 대해선 아무것도 모른다. 

어느 날 개츠비가 노란색 스포츠카를 끌고 닉을 데리러온다. 게츠비는 자신은 중서부의 부자집에서 태어나 옥스퍼드를 다녔다고 말해준다. 그는 가족들이 죽고 엄청난 유산을 받았다. 그 후 유럽 일주를 하고 전쟁 영웅이 되어 독일 군대를 혼자 물리친 믿기 힘든 이야기를 한다. 그는 훈장과 옥스포드 시절 찍은 사진을 보여준다. 닉은 그의 이야기가 신뢰가 가지 않는다. 

점심식사를 하러 이발소에 있는 비밀 통로로 가니 지하에 정계 주요인사들이 오는 비밀 술집이 나온다. 그 자리에서 갱 두목인 마야 울프샴을 만난다. 개츠비는 닉에게 베이커를 만나 자신의 부탁을 들어달라고 한다. 

닉은 베이커를 만난다. 베이커는 파티에서 개츠비에게 들은 이야기를 해준다. 5년 전 루이빌에서 테일러 캠프 장교였던 게츠비는 데이지를 만나 사랑에 빠진다. 그 후 개츠비는 전쟁에 나가고 그녀는 전쟁이 끝날때까지 기다렸지만 그는 돌아오지 않는다. 1년 뒤 데이지는 탐 뷰캐넌과 결혼하게된다. 결혼식 날 아침 데이지는 그의 편지를 받았지만 너무 늦었다. 결혼식 일주일 뒤 탐은 바람을 핀다. 그는 데이지를 보기 위해 바다 건너편에 집을 사고 그녀가 언젠간 오길 바라며 매일 파티를 연다. 그러나 5년동안 데이지를 만나지 못했다. 그래서 그는 닉이 데이지를 초대하길 바란다. 

닉은 자신의 집으로 데이지를 초대하고 개츠비는 그날 우연히 들리는 걸로 한다. 데이지를 초대하기 위해 개츠비는 닉의 정원을 꾸미고 집을 꽃으로 가득 채운다. 드디어 개츠비와 데이지는 5년만에 재회하고 닉은 자리를 비켜준다. 

개츠비는 닉과 데이지를 자신의 집에 데려가 구경시켜준다. 그는 데이지에 관한 사진과 편지를 모은 스크랩북을 보여주며 둘이 아직 사랑하고 있음을 확인한다. 

개츠비의 파티에 데이지 부부가 온다.

데이지는 개츠비에게 둘이 도망치자고 하지만 그는 도망치는건 고상하지 못하다며 이 집에서 결혼해서 둘이 살자고 한다. 탐은 데이지와 개츠비의 관계를 눈치채고 개츠비에 관해 뒷조사를 시작한다. 

그 후 더이상 게츠비는 파티를 열지 않고 데이지와 비밀 연애를 계속한다. 소문나지 않기 위해 그의 집 하인들까지 모두 해고한다. 

개츠비의 진짜 이름은 제임스 가츠이다.  

부모님은 가난한 농부였다. 16살때 가출해서 백만장자 선장 댄 코디를 만난다. 자신의 이름을 제이 개츠비로 바꾼다. 코디 가족들을 속여 댄 선장의 유산을 상속받는다. 

데이지 부부의 집에 베이커, 닉, 개츠비가 초대된다. 그들은 타운으로 서로의 차를 바꿔타고 간다. 파란색 스포츠카엔 개츠비와 데이지, 노란색 스포츠카엔 탐, 베이커, 닉이 타고 간다. 가는 길에 탐은 그의 내연녀 머틀이 있는 주유소에서 기름을 넣는다. 머틀의 남편 조지 윌슨은 자신의 부인이 바람피는 걸 눈치챈다. 

맨하탄의 호텔에 도착한 그들.

탐은 개츠비에게 진짜 옥스포드대 출신이 맞는지 묻는다. 그가 장교였을 때 옥스포드에 5개월동안 다녔다고 말한다. 

탐은 개츠비가 울프샴과 손잡고 불법으로 주류 밀수를 해서 부를 축적했다고 폭로한다. 

개츠비는 탐에게 데이지는 당신을 사랑한 적 없고 자신을 사랑한다고 말한다. 게츠비는 데이지에게 탐에게 한번도 당신을 사랑한 적 없다고 말하라고 한다. 데이지는 과거엔 탐도 사랑했고 지금은 게츠비도 사랑한다며 그거면 충분하지 않냐고 한다. 개츠비는 탐과 싸우다가 폭발하고 그 모습을 본 데이지는 점점 멀어져간다. 

개츠비와 데이지는 노란색 스포츠카를 몰고 집으로 향한다. 그 때 머틀이 부부싸움을 하다가 거리로 뛰쳐나온다. 탐의 차인줄 알고 노란색 스포츠카로 뛰어들다가 차에 치여 죽는다. 차는 멈추지 않고 그대로 달아난다. 

탐은 주유소를 지나가다가 머틀이 죽은 걸 목격한다. 목격자들은 모두 노란색 차를 지목한다. 탐은 윌슨에게 노란색 차 주인이 개츠비라고 알려준다. 윌슨은 아내가 개츠비와 바람피고 들키자 죽였다고 믿는다. 

사실 운전을 한 사람은 개츠비가 아니라 데이지다. 

데이지는 이 사실을 탐에게 말하고 탐은 자신이 모두 해결할테니 믿으라고 한다. 이 사실을 모르는 개츠비는 다음날 아침이면 데이지가 자신과 도망가기 위해 전화할 거라고 믿고있다.

닉에게 그때까지 같이 기다려달라고 한다. 그날 밤 개츠비는 닉에게 그의 가난한 과거를 모두 말한다. 그의 인생은 모두 데이지뿐이다. 

다음날 아침 

윌슨이 게츠비의 집에 침입해 그를 총으로 쏴 죽이고 바로 자살한다. 기자들은 머틀의 불륜과 뺑소니 사건 등 모두 개츠비에게 덮어 씌웠다. 

데이지는 개츠비의 장례식에 오지않고 탐과 떠난다. 그의 파티에 온 수많은 사람들은 아무도 장례식에 오지 않았다. 장례식에 온 사람은 닉 뿐이다. 

닉은 이 모든 이야기를 글로 쓴다. 제목은 '위대한 개츠비'이다. 

예전 드라마 배우였던 챔버스 대통령은 재선을 포기하고 영화계로 진출하려고 한다. 그는 국무장관인 샬롯 필드(샤를리즈 테론)를 차기 2020년 대통령으로 지지한다. 

그녀를 위한 대선 출마팀이 꾸려진다. 그녀의 설문조사로 나온 점수는 92점이다. 그 중에서 유머 점수가 82점으로 낮다. 팀은 연설문을 재미있게 쓸 사람을 찾겠다고 한다. 

기자인 프레드 플라스키(세스 로건)는 신문사가 언론재벌 파커 웸블던에게 매각되었다는 걸 알고 회사를 때려친다. 

프레드는 친구 랜스와 함께 보이즈투맨이 오는 세계자연기금 파티에 간다.

프레드와 샬롯은 파티에서 우연히 만나게 된다.

이 둘은 25년 전인 1991년에 한 동네에 살던 이웃으로 샬롯이 16살 때 프레드(13살)의 보모였다. 고등학생인 샬롯은 학생회장 선거에 나가면서 환경에 관한 공약을 내세웠지만 2회 연속 졸업무도회 공약을 낸 상대방에게 진다. 

그녀는 프레드가 쓴 기사를 읽어보고 연설문을 쓸 작가로 낙점한다. 그녀는 스웨덴 국왕이 주최하는 환경회의에서 최대 오염 유발국 3개국이 협정에 서명하는 걸 발표할 것이다. '지구 재활 계획' 이라는 프로젝트로 '바다, 벌, 나무'를 지키자는 내용이다. 이 프로젝트를 발판으로 2020년 대선에 출마 선언을 하려고 한다.

그녀는 이 연설문을 써달라고 하지만 그는 거절한다. 그는 말만 하고 흐지부지할거면 싫다며 진심으로 실천할 생각이 있다면 하겠다고 한다. 

스톡홀름 

인도가 협정에 빠지기로 했다고 연설문에서 '바다'를 뺘라고 하자 그는 말뿐인 정치인이었다며 연설문 수정을 못하겠다고 한다. 그때 하늘에 오로라가 나타난다. 오로라를 보고 마음이 풀린 그는 연설문을 다시 수정한다. 

그가 적은 유머러스한 연설문은 화제가 되면서 제대로 먹혔다. 

그녀는 20개국을 순회하면서 환경 계획 참여를 독려하고 있다. 그는 그녀에게 맞는 연설문을 쓰기 위해 개인적인 질문을 계속하면서 가까워진다.  

마닐라 

마닐라에서 내전이 발생하면서 총격전이 발생한다. 둘은 호텔 지하로 대피한다. 둘은 키스하고 헬기를 타고 다른 호텔로 대피해서 둘은 하룻밤을 같이 보낸다. 

부에노스 아일레스

75개국 대표들이 참여하는 파티가 열린다. 샬롯은 캐나다 총리와 우아하게 왈츠를 춘다. 

샬롯과 프레드는 단 둘이 있는 공간에서 영화 귀여운 여인 OST를 틀어놓고 춤을 춘다. 

샬롯 필드 장관의 환경 계획에 100개국이 참여하게 된다. 그러나 대통령이 벌목량을 줄일 순 없다고 해서 '바다, 나무, 벌' 중에서 이제 벌만 남았다.  

둘은 클럽에 가서 마약을 하고 신나게 춤을 추면서 스트레스를 푼다. 그때 카슈타르 상공을 지나던 정찰기가 추락하면서 비상상황이 발생한다. 파일럿은 탈출했지만 카슈타르 군에 잡혔다. 그녀는 아직도 약에 취한 상태다. 

카슈타르측은 인스타그램으로 대통령이 직접 사과하길 바란다. 그녀는 담배를 피면서 구석에서 조용히 통화를 하고 인질을 구해낸다. 

마약에 취한채 뉴스 인터뷰도 한다. 인터뷰에서 대통령이 자신의 환경 정책을 적극 지지해서 고맙다고 거짓말을 한다. 

인질이 석방되자 샬롯의 인기가 더욱 치솟고있다. 매기는 프레드와 연애하면 대선은 힘들다고 조언한다. 

파커 웸블리는 알래스카에 지으려는 사업이 그녀의 정책으로 못하고 있다며 정책에서 나무 부분을 빼지 않으면 영상을 공개하겠다고 한다. 그 영상은 프레드가 그녀의 연설문을 보면서 자위하는 영상이다. 그래서 그녀는 나무를 포기하기로 한다. 

그녀는 그의 과거 행적과 기사를 지우고 새로운 이미지를 만들어서 대중에게 커플로 공개하자고 제안한다. 프레드는 거절한다. 

며칠 뒤 그는 곁에 있을 수 있다면 당신 말대로 다 하겠다고 음성을 남긴다.

그는 그녀와 캐나다 총리의 심야 데이트 기사를 본다. 

프레드는 술집에서 티비로 그녀의 대선 출마 연설을 생방송으로 보고 있다. 그녀는 연설문대로 읽지 않고 사실대로 말한다.

파커 웸블리와 대통령이 결탁해서 동영상으로 협박했다고 말한다. 동영상은 인터넷에 모두 퍼지고 뉴스에 자위맨으로 나온다. 그녀는 내가 좋아하는 사람이라며 고백한다. 그녀는 프레드의 집으로 달려가 사랑한다고 고백한다. 

그의 집 앞에는 기자들이 몰려온다. 그녀는 기자들 앞에서 프레드를 남자친구로 소개한다. 

그녀는 미국 최초의 여성 대통령이 된다. 그는 영부군으로 성도 샬롯의 성으로 바꾼다. 

1926년 코펜하겐 

아이나 베게너(에디 레드메인)와 게르다 베게너 화가 부부이다. 아이나는 풍경 화가로 전시회를 열었다.

게르다는 인물화가로 초상화를 들고 작품을 전시하기 위해 찾아가지만 퇴짜맞는다. 

여자 모델이 오지 않자 게르다는 남편에게 스타킹과 구두를 대신 신고 모델을 해달라고 부탁한다. 드레스를 입는 대신 걸치고 있기만한다. 아이나는 드레스의 촉감을 만지며 야릇한 기분에 사로잡힌다.

그때 친구 울라가 와서 이 모습을 보고 아이나에게 이제 당신의 이름은 '릴리'라며 놀린다. 

어느 날 밤, 남편이 새로 산 자신의 잠옷을 입고있다. 게르다는 잠 못 이루며 자고 있는 남편을 그린다. 

게르다는 남편에게 여장을 하고 예술인 무도회에 가자고 한다. 그들은 울라가 있는 공연장으로 가서 가발과 드레스, 구두를 가져온다. 그는 여성적인 몸짓과 워킹 연습을 하고 완벽하게 여장을 한 다음 아내와 함께 예술인 무도회에 간다. 친구 울라는 바로 그녀가 '릴리' 라는걸 눈치챈다.

혼자있는 릴리에게 헨릭 산달이 접근한다. 릴리는 자신이 아이나 베게너의 사촌이라고 소개한다. 릴리는 여장한게 들킬까봐 계속 피하지만 헨릭은 계속 다가간다. 둘은 무도회에서 빠져나와 둘만의 시간을 갖고 키스를 한다. 이 모습을 아내 게르다가 목격하고만다. 그때 아이나는 갑자기 코피가 나고 아내와 함께 나온다. 

다음날 아침 

아이나는 릴리를 완전히 다른 인격체로 대한다. 아내에게 릴리와 무도회 잘 다녀왔냐고 묻는다. 게르다는 더이상 릴리를 연기하지 말자고 하지만 그는 이미 마음의 변화를 느꼈다. 

그는 공연장으로 가서 나체로 자신의 몸을 찬찬히 보면서 드레스를 몸에 댄다. 다시 여장을 하고 헨릭을 만난다. 

게르다는 완벽한 여자의 몸을 한 릴리를 그려서 가져간다. 작품이 매우 독특하다며 호평을 받는다. 여장을 하고 헨릭과 데이트를 하는데 헨릭이 '아이나'라고 부른다. 릴리가 아이나인 걸 알고있었던 것이다. 아이나는 충격을 받고 뛰쳐나와 게르다에게 그동안 헨릭 산달을 만나왔다고 고백한다. 

아이나는 게르다를 사랑하지만 릴리는 헨릭을 만나 키스를 했고 그 이전에 한스와도 키스했다고 한다. 

그러다가 그가 갑자기 쓰러져서 병원으로 온다. 코피를 자주 흘리고 그때마다 배가 아프다. 이 모든 것은 여장을 하고 호르몬 불균형 때문이라며 의사는 성기에 방사선 치료를 한다. 

의사는 그를 성도착증으로 비정상이라고 말한다. 

게르다는 릴리의 초상화로 파리에 있는 갤러리에서 전시회를 열 기회가 생긴다. 두 사람은 파리에서 성공적으로 전시회를 연다. 6개월째 파리에서 살고있다. 

그는 더이상 그림을 그리지도 않고 아내의 모델도 해주지 않고 여장을 하지도 않는다. 아내 몰래 사창가를 찾아가 창녀의 손짓과 몸짓을 흉내낸다. 

게르다는 한스 엑스길을 만나러 간다. 그녀는 그에게 아이나와 키스했냐고 묻고 한스는 어릴때 장난이었다고 말한다. 남편에게 그를 잘 아는 딜러와 친구가 필요하다고 한스에게 부탁한다. 

한스가 집으로 아이나를 만나러오고 집에는 릴리가 기다리고 있다. 게르다는 아이나의 그림을 보여주려고 하지만 릴리는 한스와 더 이야기하고 싶어한다. 한스가 아직 결혼을 안했다는 말에 릴리는 결혼은 꼭 해야한다고 말하다가 북받쳐 뛰쳐나간다. 

다음날부터 아이나는 새드레스를 입고 계속 릴리로 있는다. 릴리는 다시 모델을 하고 게르다가 그린 릴리의 그림은 큰 인기를 얻는다. 전시회에서 다시 만난 한스는 릴리가 아닌 게르나에게 관심을 보인다. 

집으로 돌아온 게르나는 릴리에게 남편 아이나를 데려오라고 하지만 릴리는 그럴 수 없다고 한다. 그날 밤 게르나는 한스를 찾아간다. 그와 키스를 하다가 뛰쳐나온다. 

아이나는 도서관에 가서 정체성에 관한 책을 읽고 돌아오는 길에 폭행을 당한다. 그는 한스를 찾아간다. 한스는 의사를 만나보라고 조언한다. 아이나는 여러 의사를 만나보지만 동성애자, 정신분열증으로 취급하며 정신 병원에 가두려고 한다. 

부부는 울라가 소개해준 산부인과 의사를 만난다. 의사는 여태껏 한번도 해본 적이 없지만 성전환 수술을 하자고 제안한다. 두번의 수술을 해야한다. 첫번째는 남성의 성기를 제거하고 두번째는 여성의 질을 만들어야한다. 그는 수술을 하러 혼자 독일로 떠난다. 성기를 제거하는 첫번째 수술이 끝나고 게르다는 릴리를 보러 독일로 온다. 

첫번째 수술이 성공적으로 끝나고 릴리는 덴마크 코펜하겐으로 돌아와 백화점 향수 점원으로 취직한다. 게르다는 여전히 한 집에서 릴리와 살고 있다. 릴리는 한스를 만난다. 한스는 동성애자였다. 

릴리는 두번째 수술을 받으러 게르다와 함께 독일로 간다. 그때 게르다를 보러 한스도 온다. 수술 도중 출혈이 너무 많아서 결국 릴리는 세상을 떠난다. 

릴리의 일기는 1933년 출간된 비망록 '여자가 된 남자'의 토대가 되었다. 게르다는 여생동안 릴리의 초상화를 계속 그렸다. 

지난 주말 롯데백화점 광복점 문화센터에서 빠송 김학렬 소장님의 강의가 있었다. 유명세답게 350인 좌석이었는데 홀이 꽉 찼다. 

요즘은 강연 티켓도 콘서트 티켓처럼 나오는구나. 

전반적으로 부동산 기본 강의였고 특정 지역을 찍어주진 않았다. 부산보단 서울에 중점된 강의였다. 

서울은 투자수요보다 실수요가 많다. 그래서 집이 부족하고 부동산 가격은 계속 상승한다. 

부산은 일자리가 부족하기 때문에 인구가 계속 감소하고 있다. 

인기 많은 곳은 매물이 없고 비싸고 비인기 지역은 매물이 많고 가격도 저렴하다. 양극화가 점점 심해지고 있으니 이럴 때 아무거나 사면 안된다. 

부산시 전체 평균으로 부동산 가격이 상승했는지 하락했는지 따지는 건 아무 의미가 없다. 구별, 개별 아파트 단지별로 봐야한다. 

호갱노노 사이트 강추! 

투자하기 좋은 곳 

1. 실수요가 많은 지역, 이사오는 사람이 많은 지역

학군이 좋은 곳, 학원이 많고 혐오시설이 없는 곳 (예, 해운대신시가지)

2. 재개발, 재건축 good! 

신규택지개발은 하지마라. 

3. 신축에 투자해라. 입지가 좋아도 구축은 안오른다. 

입지가 안좋은 신축은 구축되기 전에 팔아야한다. 최대 5, 6년차에 팔아야한다. 

4. 싸고 좋은건 없다. 싼건 싼 이유가 있다. 실거주가 수용할 수 있는 가격이면 된다. 

5. 미분양을 공략하라. 미분양관리지역에 투자하자. 

입지좋은 신축인데 미분양이거나 미분양관리지역에 있으면 사라. 

6. 랜드마크를 사라. (예, 압구정 현대, 엘시티, 창원 용지아이파크, 울산 문수로 아이파크 등) 

엘시티는 평당 3천만원 이상 갈거다. 

하지마! 

1. 2년 미만의 단기 갭투자는 선수들의 영역이다. 공부를 엄청해야하니 전문가가 아닌 이상 하지마라. 

2. 2020년 금리는 더 내려간다. 월세 수익이 5%가 넘지 않으면 수익형 부동산 하지마라. 노후 대비용으로 현금이 꼭 필요한 사람만 해라. 

부산의 평단가는 1,014만원이다. 부산도 드디어 천만원이 넘었다. 부산시 평단가보다 비싼 지역을 우선 공략하자. 수영구, 해운대구, 연제구, 남구, 동래구, 금정구부터 둘러봐라. 그 외 지역은 구축이 아닌 신축을 사야한다. 

수영구는 해운대구와 공동 운명체이다. 수영구를 해운대구에 포함되어 있는 동네로 생각하면 된다. 

앞으로 평당 3천만원까지 갈 건 무엇인지 찾아야한다. 

금정구는 예전부터 부자들이 많은 동네였다. 

셰릴 스트레이드(리즈 위더스푼)는 PCT를 걷고있다. PCT는 멕시코 국경에서 캐나다 국경을 잇는 4,285km의 도보 여행 코스로 침구, 옷, 식사 등 모든 것을 본인이 매고 걸어야한다. 

1일째

"이게 무슨 짓이지?? 난 언제든지 그만둘 수 있다." 를 되네이며 걷는다. 짐은 그녀의 키를 넘고 무게는 몸무게만큼 나가보인다. 베낭을 매고 제대로 일어서지도 못한다. 

여행자 명부에 자신의 이름을 적고 5마일을 걷고 텐트를 친다. 두꺼운 노트를 꺼내 일기를 적는다. 칠흙같은 어둠에 잠을 설친다. 

2일째

가스를 잘못 가져와서 스토브를 쓸 수가 없다. 그래서 식은 죽과 땅콩으로 버틴다. 

5일째

30마일을 걸었다. 길에서 우연히 차를 발견하고 음식을 먹을 수 있는 곳까지 데려다달라고 부탁한다. 남자는 음식과 샤워를 할 수 있는 자신의 집으로 가자고 한다. 위기감을 느낀 그녀는 남편이 자신보다 먼저 걷고있다고 만나기로 했다고 거짓말을 한다. 

다행히 남자의 집에는 부인이 있었고 셰릴은 허겁지겁 저녁을 먹고 샤워를 한다. 어깨와 등에는 배낭때문에 상처가 생겼다. 

셰릴은 걸으면서 과거를 회상한다. 

엄마 바비는 폭력적이고 술주정쟁이 남편과 결혼했다. 딸 셰릴과 아들을 지키기 위해 이혼하고 웨이트리스로 일하면서 뒤늦게 공부를 시작해서 그녀와 같은 학교에 다니고 있다. 그러다가 엄마는 척추의 종양을 발견하고 투병 생활 끝에 죽는다.

엄마가 갑자기 세상을 떠나자 그녀는 마약을 하고 웨이트리스로 일하며 아무 남자나 자면서 문란한 생활을 즐긴다. 그녀는 점점 마약에 중독되어간다. 그리고 7년간의 결혼 생활을 정리하고 이혼한다. 

9일째 

드디어 불을 킬 수 있게되었다.  

10일째 

걷다가 뱀을 만난다. 뱀과 벌레가 텐트 안까지 들어온다. 

12일째

80마일

계곡에서 목욕하고 있는 그렉을 만난다. 그녀는 하루에 12마일을 걷지만 그는 하루에 22마일을 걷는다. 시에라는 폭설로 뒤덮혀서 갈 수 없다. 그녀는 keneddy meadows에서 만나 그와 함께 여행 계획을 짜기로 한다 .

14일째

keneddy meadows에서 그렉과 다른 순례자들을 만난다. 캠핑장에서 만난 에드는 그녀의 신발이 너무 작다며 큰 신발로 교환할 수 있는 방법을 알려준다. 새로 살 필요없이 신발 회사 REI에 연락하면 다음 목적지에 새 신발이 도착해있다. 또 필요없는 짐을 모두 빼고 배낭을 가볍게 해준다. 콘돔도 12개나 가져온 그녀. 에드가 이것도 필요없다고 하자 몰래 콘돔 1개를 챙긴다. 

25일째 

히치하이킹을 시도한다. 그런데 짐이 많아서 태워줄 수가 없단다. 지미 카터는 여행객들을 인터뷰한다며 그녀를 인터뷰한다. 여자 방랑객은 아주 드물기때문에 뉴욕 잡지의 가을 특종이 될거라며 여행자 패키지(팝콘과 콜라)를 선물로 주고 떠난다. 

30일째 

눈덮힌 길을 걷고있다.

32일째

눈으로 뒤덮힌 곳에서 죽을 끓여먹다가 야생 여우를 만난다. 

36일째 

신발을 벗으니 양발이 모두 피범벅으로 발톱이 빠진다. 그때 신발 한짝이 절벽 아래로 굴러 떨어진다. 그녀는 욕을 하며 나머지 신발 한짝도 절벽으로 던져버린다. 

양말을 신고 샌들을 테이프로 감아 신발 대신 신고 걷는다. 계곡을 걷다가 빠지기도 하고 개고생을 한다. 이 신발로 50마일을 걸었다. 

40일째 

600마일

REI에서 온 새 신발을 받는다. 그 곳에서 처음으로 여자 순례자를 만난다. 그렉은 눈때문에 그만뒀다고 알려준다. 

56일째 

37도가 넘는 폭염이 지속되고 있다. 20마일만 걸으면 있다는 물탱크를 발견했지만 물이 한방울도 없다.

58일째

그녀는 텐트를 치고 텐트에 묻은 물기를 핥아먹는다. 물없이 쓰러질 듯 걷고있다가 흙탕물을 발견한다. 물을 담고 요오드 알약을 넣고 30분이 지나면 정수된 물을 마실 수 있다. 

그 때 사냥꾼으로 보이는 남자 2명이 다가와 물을 달라고 한다. 남자들이 몸매가 좋다고 농담을 하자 그녀는 서둘러 짐을 꾸린다. 남자들이 멀어지는 걸 확인하자 그녀는 옷을 갈아입고 짐을 푼다. 그 때 남자가 다시 다가와 몸매가 좋다며 성희롱을 하고 그녀는 서둘러 짐을 꾸려 도망치듯 떠난다. 

62일째 

가는 곳마다 여행자 명부에 그녀의 이름을 적는다. 사람들이 붐비는 시내로 왔다. 그녀는 길에서 클럽 전단지를 받는다. 그녀는 오랜만에 샤워를 하고 이쁜 옷도 입고 화장을 하고 클럽으로 간다. 

클럽에서 만난 남자랑 하룻밤을 보낸다. 

완주까지 300마일이 남았다. keneddy meadows에서 만났던 남자 3명과 재회한다. 

80일째 

숲에서 말한마리를 발견한다. 그때 말 주인인 할머니와 손자가 나타난다. 손자와 대화하다가 아이가 노래를 불러주고 그녀는 노래에 위로를 받는다. 그녀는 울면서 엄마를 그리워한다. 

94일째 

드디어 마지막 종착지에 도착한다. 그리고 그녀는 여태까지 살아온 자신의 삶을 받아들이며 자기 자신을 용서한다. 엄마의 죽음도 마약 중독에 빠진 것도 이혼도 과거로 돌아간다고 해도 똑같이 하지 않았을까. 그 모든 것들이 지금의 나를 만든 것이다. 

니콜(스칼렛 요한슨)과 찰리(애덤 드라이버)는 결혼해서 8살 아들 헨리를 키우고 있다. 1년 전부터 각방을 쓰고 있는 두사람은 부부 상담을 받는다. 상담사가 시키는대로 상대방의 장점에 대해 써왔지만 니콜은 읽기를 거부하며 나가버린다. 

니콜은 LA에서 태어나 영화 '올 오버 더 걸' 한편을 찍고 뉴욕에서 남편 찰리가 연출하는 연극에 배우로 출연하고 있다. 찰리는 유명한 연극 기획자이며 이 연극은 브로드웨이에 진출하게 된다. 니콜은 더이상 이 연극에 출연하지 않고 LA에서 TV 드라마를 찍는다. 니콜은 드라마 촬영을 위해 LA에 있는 엄마 집에서 찰리랑 당분간 지내기로 한다.

찰리는 아들을 자주 보기위해 뉴욕에서 서로 가까운 곳에서 살길 원한다. 그러나 니콜은 LA에서 살고싶다. 

촬영장에서 유명한 이혼변호사 노라를 소개받고 그녀를 만나러 간다. 노라는 자신도 이혼했다며 니콜을 위로해준다. 

노라에게 찰리와 처음만난 이야기를 들려준다. 

니콜이 LA에서 살며 영화를 찍었을 때 약혼자 벤이 있었다. 촬영장에서 찰리를 만나게 되고 둘은 사랑에 빠지게 된다. LA에서 결혼해서 찰리를 따라 뉴욕으로 와서 10년을 살았다. 니콜은 슈퍼스타였으나 반짝 스타로 점점 사라져갔고 찰리가 감독으로 유명해지게 된다. 점점 니콜은 찰리의 취향대로 맞춰 살고있었다. 그녀는 LA로 돌아가서 살고 싶었지만 씨알도 안먹혔다.

니콜에게 LA에서 촬영하는 드라마 제의가 들어왔지만 찰리는 달가워하지 않는다. 그런데 두둑한 출연료를 듣자 그 돈을 극단 예산으로 쓰자고 한다. 그 때 니콜은 이혼을 결심한다. 그리고 남편이 무대 감독인 매리 앤과 바람피는 걸 알고있다. 

찰리가 LA에 있는 장모님 집으로 찾아오고 맥아더 상을 받았다고 알려준다. 처음엔 변호사없이 이혼소송없이 둘이서 순탄하게 합의 이혼을 하려고 했지만 니콜은 변호사 노라를 고용했다며 이혼 소송 서류를 건낸다. 

찰리도 유명한 이혼전문 변호사 제이를 찾아간다. 변호사는 LA에서 결혼하고 아들도 LA에서 낳았고 이제 학교도 LA에서 다니고 있는데 뉴욕에서 아들을 키우고 싶으면 당장 헨리를 뉴욕으로 데려가서 뉴욕 법정에서 싸워야한다고 조언한다. 그렇지 않으면 헨리는 LA에서만 볼 수 있다. 

변호사는 노라가 당신을 일에 치여서 무심한 아빠로 몰아갈 거라고 사립탐정까지 고용해서 양육권을 뜯어내자고 한다. 찰리는 비싼 소송비도 부담스럽고 니콜이 그렇게 나올리가 없다며 그냥 나온다. 

이혼 소송 서류를 받은지 한달째 

찰리는 뉴욕에서 브로드웨이에 올릴 연극에만 집중하고 있다. 변호사 노라는 찰리에게 전화를 해서 당장 변호사를 구해서 답변서를 내놓지 않으면 완전한 양육권을 주장할 거라고 한다. 아들 헨리를 못 보게 한다는 말이다. LA에서 소송이 시작되었으니 변호사도 뉴욕이 아닌 LA에 있는 변호사를 구해야한다. 

찰리는 LA로 날아와 아들을 만난다. 아들을 데리고 이혼 변호사를 만나러 왔지만 이미 니콜이 전에 상담을 받은 적이 있어서 찰리를 법적으로 변호할 수 없다. 그래서 보통 이혼하려고 하면 상대방이 변호사를 못구하게 최대한 많은 변호사를 만나서 상담을 받는다고 한다. 찰리는 니콜이 설마 그랬을까 싶지만 그녀는 이미 11군데를 돌아다녔다. 

찰리는 장모님에게 도와달라고 전화를 하고 변호사 버트를 소개해준다. 버트는 4번 결혼하고 3번 이혼했으며 수임료도 제이에 비해선 저렴하다. LA 법에 의해 부인의 변호사 수임료 30%도 남편 찰리가 내야한다. 

할로윈 데이 

헨리는 낮엔 엄마와 밤엔 아빠와 할로윈을 2번 보낸다. 헨리는 낮에 너무 돌아다녀서 거리를 돌아다니기 싫지만 찰리는 아들과 할로윈을 즐기기 위해 거리로 나간다. 그러나 거리는 썰렁하고 사탕을 받으러 돌아다니지만 늦은 시간이라 문도 안 열어준다. 

헨리는 뉴욕보다 LA가 더 좋다며 아빠와 점점 서먹해진다.  

각자의 변호사와 함께 모인 자리 

서로 LA와 뉴욕에서 사는 문제로 논쟁이 오간다. 논쟁하는 중에 점심시간이 다가오고 샌드위치를 주문하는데 찰리가 좀처럼 주문하지 못하자 니콜이 대신 그의 식상에 맞게 주문해준다. 변호사 버트는 찰리에게 법정까지 가기 전에 헨리가 LA에 사는 걸로 합의를 보라고 한다. 변호사가 시키는 대로 호텔 대신 LA에 집을 얻어서 아들을 만났는데 이게 오히려 역효과가 됐다. 버트는 도대체 누구 편인지 법정에서 아이를 LA에서 뉴욕으로 보낼리가 없다며 포기하라고 한다. 

법정

이제 법정에서 이혼이 확정되나 싶었는데 찰리는 버트 대신 변호사 제이를 고용한다. 법정 싸움에서 변호사는 상대방을 모욕하고 헐뜯으며 점점 막장으로 향하고 있다. 사소한 말한마디, 행동 하나도 걸고 넘어지며 파국으로 치닫는다. 처음엔 서로 돈은 필요없이 아이만 있으면 된다고 했지만 이제 양육비를 뜯어내기 위해 싸운다. 노라는 맥아더 상금의 반을 원하고 제이는 앞으로 출연료의 반을 양육비로 원한다. 

법원은 양육권 문제로 싸움이 치열하니 아동 담당 감정인이 이 사건을 맡고 다시 판결을 내리기로 한다. 

생각보다 점점 일이 커지자 니콜과 찰리는 따로 만나서 얘기를 한다. 니콜은 변호사 수임료를 내느라 친정집 담보로 대출을 받고 찰리는 파산 직전이다. 이혼 소송하느라 브로드웨이 연극도 폐막됐다. 

니콜은 둘이 합의하자고 제안한다. 대화로 풀어보려고 하지만 서로 전혀 이해하지 못한채 서로 막말을 퍼부으며 치열하게 싸운다. 감정의 밑바닥까지 다 쏟아부으며 찰리는 매일 아침 일어날 때마다 당신이 죽었으면 좋겠다고 소리친다. 찰리는 자신이 퍼부은 말에 놀라 울음을 터트리고 서로 미안하다고 부둥켜 안으며 사과한다.  

감정인은 각자의 집에 찾아가 면담을 하고 부모 노릇을 잘 하는지 하루종일 지켜본다. 

니콜은 감정인과의 면담을 대비해 노라와 연습한다. 니콜은 너무나 솔직하게 대마초와 코카인을 해봤다고 고백하고 술도 자주 마시고 아들에게 욕도 한다고 말한다. 변호사 노라는 절대로 그렇게 말하면 안된다고 완벽한 엄마여야한다고 조언한다. 

감정인 낸시가 찰리의 집을 방문한다. 찰리는 완벽한 아빠의 모습을 보여주고 싶지만 다 서투르다. 칼묘기를 보여준다고 하다가 실수로 칼로 자신의 팔을 베고 피가 철철 흐른다. 

찰리가 헨리를 LA에 살기로 하고 그녀의 출연료도 받지 않기로 한다. 니콜도 맥아더의 상금은 탐내지 않기로 하고 드디어 이혼 서류에 사인을 한다. 니콜은 양육권을 50대 50으로 원했지만 노라가 55대 45로 조정을 해서 니콜이 아이를 더 만날 수 있게 한다. 니콜을 위해서가 아니라 상대방 변호사 제이를 이기기 위해서였다. 

다시 돌아온 할로윈 데이 

찰리는 LA의 니콜의 집에 들린다. 니콜은 에미상 감독상 후보에 오르면서 찰리에게 당신이 왜그렇게 집착했는지 알것 같다고 말한다. 찰리는 UCLA에서 전임직을 맡기로 하고 당분간 LA에서 지내기로 한다. 

그 때 방에서 아들 헨리가 편지를 읽고 있다. 첫 화면에서 니콜이 찰리의 장점에 대해서 쓴 편지이다. 찰리가 아들과 함께 편지를 읽어보다가 아래 구절을 읽고 눈물을 흘린다. 

"난 그를 본지 2초만에 사랑에 빠졌고 

난 평생 그를 사랑할 것이다." 

이 모습을 본 니콜도 눈물을 흘린다. 

오늘은 헨리가 니콜과 함께 있는 날이지만 니콜은 헨리를 찰리에게 보낸다. 니콜은 찰리의 풀어진 운동화 끈을 묶어준다. 

2019년 12월 16일 18번째 주택시장 안정화 방안이 발표되었다. 

복잡한 규제가 많지만 대부분 투기지역, 투기과열지구, 조정지역 내 주택에 해당되는 규제가 많다. 부산은 해수동(해운대구, 수영구, 동래구)도 조정지역이 해제되어 이번 대출 규제에 큰 영향을 받지 않는다. 

또한 이번 규제는 시가 9억원 초과 아파트 LTV 강화와 초고가 아파트(시가 15억 초과) 대출 금지가 가장 크다. 그러나 시가 9억원이 넘는 아파트라... 평범한 서민에겐 해당되지 않는다. 

종합부동산세는 부자세라서 나도 좀 내봤으면 좋겠네. 

이렇게 저렇게 나한테 해당안되는 거 다 빼고 나니 규제가 별로 없다. 

1. 6억원 이상 구입시 자금조달계획서 제출 

자금조달계획서 제출 대상은 투기과열지구 내 3억원 이상 주택 취득시로 제한되어 있었다. 그러나 부산, 울산, 경남 등 부동산 비규제지역에서 6억원(실거래가격) 이상 주택을 취득할 때 자금조달계획서를 제출해야한다. 

① 증여·상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계

② 현금 등 기타 항목 자산 종류 
③ 계좌이체·현금지급 등 자금 지급수단 

④ 주담대와 신용대출 구분 등

위 4가지가 포함된 지금수단을 추가로 기재해야한다. 추후 위반가능성이 있어 실거래 조사를 할 때는 자금조달확인서도 징구한다. 

2020년 3월 부동산거래신고법 시행령 등 개정 후 즉시 시행된다. 

2. 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한 

기존에는 전세대출 받은 후 2주택 이상 보유한 경우 전세대출 보증의 만기연장이 제한되었다. 앞으로는 전세자금 대출을 이용한 갭투자를 막기위해 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 적발 즉시 전세대출을 회수한다. 

9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게된다.  

다만, 불가피한 전세 수요로 전세대출 필요시에는 보증을 유지할 수 있다. 전세 대출이 필요한 경우가 어떤 경우인지 구체적인 예외 조항이 정해지지 않아 혼란이 가중될 수 있다.  

3. 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 

1세대 1주택자는 거주기관과 상관없이 보유기간만을 기준으로 했으나 거주 기간도 추가한다. 그러나 이는 실거래가 9억원 초과하는 주택에 관한 규제이고 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간, 거주기간 등 요건 충족 시 비과세된다. 

4. 분양권도 세제상 주택수에 포함

대출, 청약 시에는 분양권과 조합원 입주권을 모두 주택수에 포함하나 다주택자를 따질 때 주택수에는 입주권만 포함되고 분양권은 포함되지 않았다. 대책안 발표 후 다주택자가 조정대상지역 내 주택 양도시 양도소득세 중과를 위한 주택수 계산에 분양권이 포함된다. 

조합원 입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택수에 포함된다. 

2021년 1월 1일 양도분부터 시행된다. 

5. 2년 미만 보유주택에 대한 양도소득세 인상 

주택수 및 지역과 무관하게

1년 미만 보유 후 분양권, 조합원 입주권 양도 시 양도소득세율 50%

2년 미만 보유 후 양도시 양도소득세율 40% 적용된다.  

세금폭탄을 맞지 않으려면 2년 이상 보유해야 기본 세율을 적용받을 수 있다.

2021년 1월 1일 양도분부터 적용된다. 

6. 청약 제한 강화 

2019년 12월 16일 발표된 주택시장 안정화 방안 파일 다운로드 

조던 벨포드(레오나르도 디카프리오)는 22살 때 미용사 테라사와 결혼해서 뉴욕 월 스트리트의 주식 거래소에 취직한다. 

회사 상사인 마크 해너(매튜 매커너히)는 면접 때 주식 동향을 예측하던 조던을 눈여겨 보고 단둘이 점심식사 자리를 가진다. 해나는 대낮부터 낮술과 마약을 한다. 

해나는 월 스트리트의 규칙과 성공비결을 알려준다. 주식이 오를지 내릴지 아무도 모른다. 고객이 돈을 벌게 놔두지 말고 수익이 나면 바로 재투자할 종목을 추천해야한다. 계속 그렇게 뺑뺑이를 돌려야 수수료를 많이 받을 수 있다. 

월 스트리트에서 성공하는 비결 2가지는 바로 자위와 마약이다. 하루 종일 숫자들과 씨름하는 상황에서 미치지 않으려면 자위와 마약으로 스트레스를 풀어야한다는 것이다. 

조던은 6개월 동안 근무하면서 주식 브로커 자격증을 땄다. 정식 브로커로서 로스차일드에 취직한 첫 날, 1987년 10월 19일 '블랙 먼데이'가 터졌다. 1929년 증시 대 폭락 이후 최대 낙폭이었다. 1899년 출범한 로스 차일드가 문을 닫았고 조던은 직장을 잃었다. 

새로운 직장을 찾아 그는 롱아일랜드에 있는 소액 증권 거래소인 인베스터 센터에 온다. 여긴 컴퓨터도 없이 전표를 수기로 작성하는 열악한 환경이다. 이 곳에선 나스닥에 등록하지 못하는 기업들의 페니 주식을 거래한다. 

뉴욕에선 블루칩 수수료를 1% 받았지만 여기선 수수료가 50%나 된다는 말에 그는 바로 입사한다. 

조던이 현란한 말솜씨로 고객을 현혹시키자 직원들이 넋을 놓고 구경하고 있다. 전화 한통에 바로 4천주, 4만 달러 투자를 받고 수수료 2천 달러를 번다. 

청소부에게 쓰레기 주식을 팔고 수수료를 쓸어 담는다. 

어느 날 한 식당에서 같은 아파트에 산다는 도니 아조프(조나 힐)를 만난다. 도니는 재규어 스포츠카를 몰고다니는 조던에게 한 달에 얼마를 벌길래 저런 차를 몰고다니냐고 묻는다. 그는 지난 달에 7만 2천 달러를 벌었다고 말해준다. 도니는 진짜 7만 2천 달러가 찍힌 급여명세서를 보여주면 당장 직장을 때려치고 당신 밑으로 들어가겠다고 한다. 조던은 바로 급여명세서를 보여준다. 

도니는 바로 어린이용 가구점 일을 그만 둔다. 

도니와 조던은 회사를 나와 독립한다. 문닫은 정비소를 임대해서 사무실을 차리고 마약 판매상을 직원으로 고용한다. 직원들은 하나 같이 어딘가 모자란 사람들이다. 도니는 이 일을 하게 해줘서 고맙다며 조던에게 마약을 준다. 

조던은 가난한 사람들이 아닌 미국 상위 1% 부자들에게 페니 주식을 팔기로 한다. 회사명도 '스트래튼 오크몬트' 로 지었다. 

조던은 직원들에게 부자들과 통화할 대본까지 모두 적어 주면서 교육시킨다. 디즈니, IBM과 같은 대형 주식을 먼저 팔고 그 사이에 페니 주식을 끼워서 판다. 고객의 예상 질문을 모두 파악해서 철저한 대본을 작성한다. 이 대본으로 교육시키자 어리숙하던 직원들이 모두 화려한 언변으로 회사는 점점 커지게 된다.

회사는 급성장하여 창업동료들은 이사급에 오르고 도니는 부사장이 된다. 

페니 주식으로 벌어들인 총 수수료가 2,870만 달러이다. 회사 사무실로 스트리퍼를 불러 파티를 열고 여직원에게 1만 달러 상금을 걸고 삭발을 시킨다. 과녁판에 난장이를 던지며 사무실에서 파티를 연다. 

소문은 월 스트리트 전역에 퍼지고 유명 잡지사 '포브스'에 인터뷰까지 한다. 그러나 포브지에는 그를 월 스트리트의 늑대라고 표현하며 난도질해놓았다. 그러나 포브스 덕분에 조던을 슈퍼스타가 된다. 이 회사에 취직하려는 사람들이 줄을 섰고 몇 달 사이 회사는 2배로 커졌다. 

회사는 아수라장이다. 근무시간에 사무실에서 매춘부와 섹스를 너무 해서 아침 9시부터 저녁 7시까지 사내 섹스를 금지한다는 표지판까지 붙어져있다. 

그는 사내 질서 유지를 위해 아버지를 고용하고 변호사인 매니 리스킨에게 법적인 조언을 받기도 한다. 

조던의 집에서 연 파티장에서 나오미(마고 로비)를 만난다. 그는 유부남이지만 나오미 연락처를 알아내 데이트를 한다. 그렇게 바람을 피다가 부인한테 걸린다. 3일 뒤 바로 이혼하고 나오미를 집에 앉힌다. 나오미는 게이 집사를 고용하고 집사는 빈집에서 게이 파티를 연다. 그러다 나오미가 발견한다. 그 날 밤 서랍에 있던 5만 달러와 보석이 모두 사라진다. 

주말동안 총각파티로 200만 달러를 쓰고 나오미와 바하마에서 결혼한다. 결혼식에서 나오미의 이모인 엠마 숙모(조애너 럼리)를 만나게 된다. 그녀에게 결혼 선물로 나오미 이름이 세겨진 호화 요트를 선물한다. 3주간 카리브해를 항해하고 롱 아일랜드에 8천평이 넘는 집을 산다. 가정부, 요리사, 정원사, 경호원까지 모두 갖췄다. 

그는 차명 거래 등 각종 불법적인 방법으로 돈을 긁어모은다. 

18개월 후 

조던은 애 아빠가 되었지만 여전히 마약과 매춘을 하며 난잡한 생활을 즐기고 있다.

오늘은 '스티브 매든'의 신규 상장일이다. 스티브 매든은 최초로 하이힐을 만든 회사이다. 도니와 조던은 차명 계좌로 스티브 매든의 주식을 85% 사들인다. 주가 조작으로 스티브 매든의 주식은 폭발적으로 급등한다. 

FBI가 주가 조작을 의심하면서 조던을 수사하고 있다는 정보를 듣게된다. 그는 사설 탐정인 보에게 자신을 수사하고 있는 FBI 수사관 패트릭 던햄(카일 챈들러)에 대해서 정보를 받는다.

조던은 보의 만류에도 불구하고 던햄 요원을 요트로 초대한다. 그는 요원에게 주식 브로커로 오면 때돈을 벌게 해준다고 매수하려고 하지만 전혀 먹히질 않는다. 

그는 FBI를 피해 돈을 스위스 은행으로 옮기기로 한다. 스위스에서 은행장인 장 자크 소렐을 만난다. 미국 법무부나 FBI가 수사 협조 요청을 해도 친척이나 지인인 차명인 계좌로 해두면 안전하다. 그러나 그 많은 돈을 들고 스위스로 올 수가 없다. 유럽 여권 소지자가 필요하다. 

그는 런던에 사는 나오미의 엠마 이모를 설득한다. 엠마 이모는 캐리어에 200만 달러를 넣고 스위스 제네바로 간다. 엄청난 돈을 엠마 이모 혼자선 감당하지 못한다. 조던 뿐만 아니라 도니 돈까지 옮겨야한다. 

마약상 브래드의 스위스 출신 여자친구의 가족들을 동원한다. 가족들 모두 캐리어에 2천만 이상을 넣고 6번의 여행을 통해 조던의 돈을 모두 스위스 은행으로 옮긴다. 

이제 도니의 돈을 브래드에게 건네주고 스위스로 옮겨야한다. 도니가 약에 취해서 브래드와 길에서 실갱이를 하자 경찰이 오고 브래드가 잡힌다.

도니는 브래드가 체포된 걸 조던에게 알리지 않고 조던에게 일반 마약보다 3배 강한 마약인 레먼을 가져간다. 그러나 약국에서 15년간 보관된 약을 아무리 먹어도 아무 느낌이 없다. 유통기한도 1981년으로 훨씬 지났다. 

조던은 보에게 긴급 전화를 받고 컨트리 클럽 공중전화로 보에게 전화를 건다. FBI 요원 덴햄이 조던의 집과 전화를 도청하고 있었다. 이 중요한 순간에 드디어 약발이 나타나게 된다. 15년간 보관된 레먼은 약발을 받는데 오래 걸렸지만 엄청 강력해서 바로 뇌성 마비에 걸린 것 처럼 사지가 뒤틀린다. 그는 기어서 차까지 간다. 그 상태로 여러 차를 들이박으며 집까지 운전을 한다. 

그 시각 도니는 집 전화로 스위스 은행에 전화를 걸고 있었다. 조던은 도니에게 당장 전화를 끊으라고 실갱이를 한다.  

그 때 도니가 목에 햄이 걸려 질식하게되고 조던은 마약을 더 흡입해서 몸을 가눌 수 있게 한 다음 도니를 살려낸다. 브래드는 법정 모독죄로 3개월 형을 받는다. 도니에 대해선 말하지 않았다. 브래드는 출소했지만 심장마비로 죽는다. 

교통 사고로 경찰이 왔지만 감옥에 가진 않았다. 대신 온갖 감시를 받게 되었다. 

변호사 매니와 아버지는 주가 조작, 강압 판매 등을 인정하고 벌금을 내면 증건거래위원회도 더이상 조사를 하지 않을 거라고 조언한다. FBI 감시를 피하려면 대표직에서 자발적으로 물러나 도니를 대표로 선임하라고 조언하지만 그는 증건거래위원회와 협상을 하지도 않고 대표직에서 물러나지 않는다. 

며칠 뒤 소환장이 날라오고 직원들 모두 조사를 받게된다. 기억이 나지 않는다며 잡아땐다.

조던과 도니는 부인과 함께 요트를 타고 이탈리아로 가서 일을 계속 한다. 

그때 스티브 매든이 지분을 팔기 시작했다. 이 주식의 83%를 조던이 가지고 있지만 모두 스티브 매든의 명의로 되어있다. 스티브가 배신을 때리고 주식을 모두 팔기 시작한 것이다. 조던은 고객들에게 주식을 모두 팔아서 똥값이 되게 만들라고 한다. 

그 때 엠마 이모가 죽었다. 스위스 은행에 2천만 달러가 묶여져 있다. 이모가 돌아가기 전에 상속자로 조던을 지정했지만 스위스 은행에선 엠마 이모의 서명을 위조할 사람을 불렀다. 내일까지 당장 스위스로 가지 않으면 2천만 달러는 은행 차지가 된다. 

요트를 타고 스위스로 가는데 풍랑 주의보가 내려 배가 전복될 위기다. 이 상황에서도 조던은 멀쩡한 정신으로 죽을 수 없다며 마약을 찾는다. 결국 배가 전복되었지만 이탈리아 경찰들에게 무사히 구조된다. 

죽을 뻔한 위기를 넘긴 그는 이 일을 계기로 개과천선해서 2년동안 술과 약을 끊고 투자 교육자로 이름을 날리며 방송인으로 거듭난다. 

그러나 어이없는 계기로 FBI에게 체포된다.

스위스 은행장 장자크 소렐이 다른 사람의 마약 자금을 세탁하려고 미국에 들어왔다가 베니하나 라는 일식집에서 친구 러그랫과 체포된다. 이 때 조던의 돈세탁, 주식 사기 혐의가 들어난다. 그는 보석금 천만달러를 내고 풀려난다. 그의 발목에는 전자발찌가 달려있고 집 밖을 벗어나지 못한다. 

FBI는 조던에게 수사에 협조하고 공모했던 사람들을 모두 밝히면 20년에서 4년으로 감형해주겠다고 제안한다.

나오미는 이혼하자고 아이들은 자기가 키우겠다고 한다. 그는 소파에 숨겨둔 마약을 꺼낸다. 아이를 빼앗길 수 없다며 딸을 데리고 차를 몰다가 사고가 난다. 

그는 몸에 도청장치를 달고 수사에 협조한다. 그는 친구, 적, 동료를 모두 적은 리스트를 만든다. 리스트의 첫 이름은 도니였다. 그는 도니와 이야기하면서 도청기를 찼다는 글을 포스트잇에 적어 보여준다. 

조던의 집으로 FBI 요원이 도청기를 찼다는 포스트잇을 들고 들이닥친다. 

조던의 회사로 FBI가 들이닥친다. 그는 24명을 밀고했고 네바다 교도소에서 3년을 살았다. 그는 출소한 뒤 세일즈 트레이너로 세미나를 연다. 그는 수강생들에게 '나에게 볼펜을 팔아 보라'며 강연을 시작하고 수강생들은 그의 모습에 집중한다. 

마진콜은 2008년 일어난 '리먼 브라더스 사태'를 실화한 영화이다. 리먼 브라더스 사태가 일어나기 직전에 위험을 먼저 발견하고 빠져나간 골드만 삭스를 모델로 영화화했다. 

2008년 9월 15일 뉴욕 새벽 2시 리먼 브라더스는 미국 연방 법원에 파산 신청을 한다. 리먼 브라더스가 파산되면서 미국의 금융위기가 시작된다. 영화 마진 콜은 서브프라임 사태가 발생하기 24시간 전 미리 위험을 알아채고 주식을 모두 팔아넘겨 살아남은 금융 회사를 보여준다.  

윌 스트리트의 한 거대한 금융 회사.

19년 이상 근무한 위험 관리 팀장 에릭 데일이 하루 아침에 잘리게 된다. 해고 후 6개월 동안 월급의 절반을 지급하고 의료 보험도 연장된다. 회사 이메일, 서버 접근 권한, 회사 출입, 모바일 데이터 사용은 당장 중단된다. 현재 진행하고 있는 업무도 회사에서 조치를 다 취했으니 이대로 당장 소지품을 정리해서 나가란다. 

에릭은 위험관리팀 부하직원 피터 설리반에게 자신이 검토하던 자료라며 USB를 건네주며 '조심하게' 라는 말을 남기고 회사를 떠난다. 잔인한 회사는 에릭의 업무용 전화까지 바로 끊어버렸다. 

이 날 팀의 80%가 해고되고 33명이 남았다. 샘 로저스는 직원들을 모아놓고 살아남은 자들에게 격려의 박수를 보낸다. 그는 직원이 해고된 것 보다 자신의 개가 간암이 걸려 죽는다는 사실에 슬퍼하고 있다. 

그날 밤 피터는 사무실에 혼자 남아 에릭에게 받은 USB에 담긴 자료를 분석한다. 피터는 자신들이 관리하고 있는 모기지 상품의 심각한 문제를 발견하고 윌 에머슨 팀장과 동료 세스 브렉맨을 사무실로 부른다. 

당장 에릭이 필요하지만 업무용 전화는 끊어지고 개인 휴대폰은 꺼져있다. 에릭의 집으로 연락했지만 집에 들어오지 않았다고 한다. 윌은 에릭이 어디있는지 알 것 같다며 피터와 세스에게 당장 데려오라고 하지만 결국 에릭을 못 찾고 다시 사무실로 돌아온다.

밤11시. 윌은 상사 샘 로저스에게 당장 사무실로 오라고 연락한다. 샘은 말단 사원 피터가 누군지도 모른다. 

샘은 이 사실을 자신의 상사 자레드 코엔에게 알린다.

그날 새벽 2시 위험 관리 최고 책임자인 사라 로버트슨과 사내변호사가 모였다. 이 사실을 알아낸 에릭은 해고되고 위험관리팀 직원은 피터와 세스 뿐이다. 

한참 논쟁을 벌이다가 자레드는 회장에게 보고를 하고 이 소식을 들은 회장 존 털드가 헬기를 타고 도착한다. 새벽 4에 긴급 이사회가 소집된다. 

회사는 지난 40개월 동안 여러 대출 채권들과 MBS(주택저당증권)를 결합한 모기지 상품을 팔아 큰 수익을 얻었다. 이 상품들은 부실한 증권 여러 개를 묶어서 안전한 증권으로 속인 금융 상품들이다. 이 모기지 상품들이 2주 전부터 가치가 폭락해서 손실이 커지고 있는 상태다. 

2008년 일어난 서브 프라임 모기지 사태를 누구보다 먼저 눈치챈 것이다. 이 자산들이 25% 하락하고 매각하지 못하면 손해액이 회사의 시가 총액을 초과할 것이다. 

회장은 모두 매각하라고 한다. 다음 날 점심때 쯤이면 이미 소문이 다 퍼질테니 오전 11시 전에 모두 팔아야한다. 종이 조각이나 마찬가지인 이 상품을 누구에게 팔아야할까? 회장은 이게 종이 조각인걸 아직 모르는 사람들에게 팔라고 한다. 샘은 그렇게되면 시장을 모두 죽이는 짓이고 그 사람들은 영원히 우리와 거래를 하지 않을 거라고 경고한다. 그러나 회장은 지금 당장 우리가 살아남기 위해선 어쩔 수 없다고 말한다. 

심각한 부실 자산을 한꺼번에 시장에 팔아버리면 금융 회사의 연쇄 부도로 이어져 금융 시장이 순식간에 파탄 날 수 있다. 그러나 회장은 우리 회사만 살아남으면 된다는 주의다. 누구보다 먼저 이 폭탄을 팔아버리고 현금화하면 살아남을 수 있다. 이 폭탄을 떠앉은 사람들은 모두 죽겠지만... 

회장은 샘을 따로 불러 자신의 편에 서달라고 하지만 그는 정의롭지 않은 방법이라며 거절한다. 회장이 거액의 연봉을 제시하자 결국 그도 돈에 넘어간다. 

회장은 직원들과 이사회를 달랠 희생양이 필요하다며 사라 로버트슨(데미 무어)을 해고한다. 시장이 마무리될 때까지만 자리를 지켜달라고 한다. 

회장은 맨 처음 이 사실을 발견한 에릭을 당장 데려오라고 한다. 

윌과 세스는 에릭의 집을 찾아간다. 윌은 에릭에게 사무실로 와서 돈이나 더 챙겨가라고 설득하지만 에릭은 거절한다. 에릭은 피터의 계산이 정확하다는 말만 남긴다. 그러나 에릭을 설득하기 위해 회사 변호사가 도착한다. 

날이 밝았다. 

위험관리 최고관리자인 사라가 해고되고 그 자리에 에릭이 돌아온다. 

샘과 피터는 과연 이게 옳은 일일까 끝까지 고민한다. 

아침 직원 회의

샘은 회사의 MBS를 모두 팔기위해 직원들에게 할당량을 준다. 할당량의 93%를 채운 사람에게는 보너스 140만 달러를 일시불로 지급한다. 플로어 전체가 93%를 달성할 경우 각각 추가로 130만 달러를 지급한다. 스와프는 하면 안되고 오늘 오전 모두 매각해야한다. 이 폭탄 세일이 성공하면 오늘 직원 대부분이 해고된다. 

아침 9시 34분 

윌은 자신의 거래처와 고객들에게 좋은 물건이 있다며 팔아넘긴다. 

오후 1시가 넘어가자 이미 소문이 쫙 퍼졌다. 더이상 사려고 하지 않거나 아주 헐값에 사려고 한다. 달러당 65센트에 넘겨버린다. 그들은 손해를 봐도 어떻게든 팔아버린다. 

오후 3시 49분 

자레드는 직원들을 계속 해고하고 샘에게 해고가 취소됐다고 전해준다. 샘은 회장을 찾아가 그만두겠다고 하지만 회장은 2년만 더 있어달라고 한다. 회장은 남들보다 먼저 선수친게 잘못이냐며 결국 샘은 돈이 필요하다며 회사에 남기로 한다. 샘과 자레드, 윌 그리고 피터는 살아남았다.  

샘은 전부인의 집을 찾아가 마당을 삽으로 파기 시작한다. 반려견 엘라가 죽었다. 엘라의 고향이 여기라서 여기에 묻어주고 싶단다. 전부인은 집에는 들어오지 말라며 자러 들어간다. 

< 현재 부동산 시장 >

전세가는 그대로인데 매매가만 올라가서 갭이 커지고 있다.

2006년 8.31 대책으로 다주택자 규제가 나왔을 때와 지금 상황이 비슷하다.

2006년부터 2007년까지 똘똘한 한채를 잡기 위해 대형 아파트 가격이 상승했다. 

2007년엔 해운대 아이파크와 제니스 등 대형 아파트가 분양했다. 

2008년 해운대 신시가지 가격이 상승했고 서브프라임 모지기 사태가 터지고 해운대 거래가 일어나지 않는다. 

2009년 ~ 2011년 다주택자 규제 풀리고 공급 물량이 없어서 소형 아파트가 상승했다. 해운대 빼고 나머지 동네가 상승했다.  

< 2020년, 2021년, 2022년 전망 >

2021년 입주 물량이 없다. 특히 동부산권(기장군, 해운대구, 남구, 수영구) 해운대에 대형 아파트 입주 물량이 없다. 이 때 반짝 상승한다. 명지도 상승한다. 

지하철 1호선 라인은 계속 분양 물량이 있다. 

2022년부터 다시 하락한다. 역전세가 나온다. 

< 서울 >

2022년에는 역전세로 인해 전세 대란이 일어난다. 수도권은 2022년 전에 내집 마련을 해야한다. 

< 실거주와 투자 > 

신축 + 분양 + 메이져 1군 건설사 + 대단지를 골라라. 애매한 건 패스!

초기 프리미엄이 3천만원 이하 분양권이 좋다. 

입지좋은 + 구축 + 50평대 이상 대형 평수 + 싼 가격에 사는 것도 좋다. (동래 럭키, 수영 현대, LG 메트로시티, 대연혁신, 거제홈타운, 거제 월드메르시앙 등)

① 역세권 

② 상업시설, 편의시설이 갖추어진 곳 

③ 대단지가 모여있는 곳 

< 기본 >

입주물량이 많으면 구축 소형 아파트 전세가 안나간다. 신혼부부가 모두 신축 소형아파트로 가기 때문이다. 

구축 아파트 주위에 신축 아파트가 지어져야 새로운 인구가 유입되고 젊은 층이 많아지면서 동네가 살아난다. 신축 아파트 입주시에 구축 아파트 가격이 위협을 받지만 모두 입주된 후에는 동네의 가치가 올라간다. 

예) 동래 럭키 + 동래 래미안 

신축 아파트 입주 시에는 잔금을 쳐야하므로 급매가 나온다. 이 때가 가장 싸다. 

입주 2년차 : 매물이 넘친다. 

아파트 보유 시 2년차에 전세 만기가 돌아오기 때문에 한꺼번에 매물이 쏟아진다. 입주 2년 6개월에는 매물이 없을 시기이다. 

< 청약 >

온천4구역, 2구역, 거제 2구역 청약을 하자. 초기 프리미엄을 저렴하게 잡는 것도 좋다. P 1억 이상은 사지마라. 

< 뭉쳐야 산다 >

나홀로 아파트는 안된다. (서면 센트럴 스타, 화명동 카이져, 오륙도 SK뷰 등)

사직동처럼 대단지 아파트가 뭉쳐있어야 학생이 많고 학군이 좋아지고 주거 인프라가 발달한다. 애키우기 좋은 동네가 된다. 

고립된 아파트는 피하라 (오륙도 SK뷰, 이편한 세상 사하 등 )

< 명지 >

저밀개발이다. 법원 근처에 상가가 너무 많고 도로가 너무 넓어서 아파트끼리 단절이 된다. 뭘하려면 차타고 이동해야한다.  

신평역부터 다대포해수욕장역까지의 다대포 일대는 별로. 

하단부터 서대신역 구간이 명지와 북항으로 출근하기 좋다. 특히 괴정

< 일광신도시, 해운대 신시가지 >

2020년 일광 신도시 입주 시 해운대 신시가지 구축 소형 아파트 급매물이 많이 나온다. 이때 사라. 신시가지는 동부산권의 일자리로 인해 급부상은 아니지만 살아남는다. 

일광신도시는 저밀개발로 세대수가 부족하다. 장기적으로 보면 일광, 정관보다 부산 도심으로 들어와야한다. 

< 명륜동 >

학군이 좋아질 것이다. 

< 화명동 >

롯데 캐슬 카이저는 슈퍼 나홀로 아파트

카이저보다 롯데 낙천대나 코오롱 하늘채 화명 2차가 좋다. 

< 북항 재개발>

북항으로 출퇴근이 가능한 부산 남구, 수영구 남천동은 계속 상승한다. 영도는 지금은 나홀로 아파트가 많아서 별로고 신축 대단지가 뭉쳐지면 잠재적인 실수요자가 많다. 대신동은 대학 병원이 3개가 있고 대학교 캠퍼스까지 있어서 고소득자가 많다. 대신동도 앞으로 미래가 밝다. 

광안대교처럼 새로운 랜드마크로 급부상할 것이다. 북항과 얼마나 가까우냐에 따라 집값이 결정된다. 

< 만덕 >

만덕은 오르막이 많아서 3호선 역세권 라인의 평지가 좋다. 만덕 3터널이 개통되면 숙등 재건축 단지도 좋다. 금정산 이편한 세상은 별로. 

< 센텀 > 

장기적으로 계속 상승할 지역이다. 

< 부산 진구 >

연산 자이보다 양정 1, 2, 3 재개발이 좋다. 촉진지구가 개발되고 부전역에 역사가 지어지면 동네가 부촌이 된다. 

< 매도 타이밍 >

현재는 가지고 있고 2021년 말부터 2022년 초에 매도해라

이머징 마켓

한 때 사람들은 이머징 마켓을 위험 부담이 큰 시장으로 인식했다. 이머징 마켓이란 급성장하는 아시아 국가들을 중심으로 형성된 신흥 시장을 말한다. 최근에는 위기를 딪고 다시 떠오른 다는 의미로 리이머징 마켓이 주목받는다. 

가장 주목받는 리이머징 마켓은 중국이다. 

금융세계화

1832년 영국 선장인 윌리엄 자딘과 제임스 매디슨은 중국 남부 광저우항에 무역 회사를 세우고 아편과 마약을 팔았다. 중국에서는 아편이 금지되어 있었다. 1839년 중국 관료가 아편 무역을 원천 봉쇄하고 아편을 모두 바다에 버린다. 막대한 피해를 본 선장은 영국에 파병을 요청한다.

1840년 홍콩에 영국 군함이 온다. 영국 해군은 쉽게 중국의 해군을 무너뜨린다. 

중국 남서부는 아편 시장이 개방되고 중독자가 늘어나고 폭동이 일어난다. 중국은 무정부 상태에 빠졌다. 자딘매디슨 사는 사업을 확장한다. 

최초의 금융세계화는 세계 1차 대전때문에 막을 내렸다. 

세계 경제의 주축이 무역에서 금융으로 넘어간다. 

1914년 오스트리아 제국의 후계자가 암살된다. 이 사건은 세계 금융 시장에 엄청난 파국 효과를 가져온다. 금융 위기와 함게 금융 세계화도 사라지게 된다. 그러나 전쟁 직전까지 투자자들은 금융 시장의 붕괴를 몰랐다. 전쟁 직전까지 금융 시장은 청신호였기 때문이다. 

한 세대에 걸쳐 구축된 안정된 체계라고 해도 단 몇일 만에 붕괴될 수 있다. 

IMF, 세계은행

1944년 승전을 앞둔 연합국은 새로운 금융 제도를 만든다. 무역은 자유화하고 국가간 자금 이동은 반드시 정부를 통하도록 했다. 이 때 IMF 국제통화기금과 국제부흥개발은행(세계은행)이 탄생한다. 이로써 금융 세계화가 다시 시작된다. 

1970년대 중동 산유국들이 엄청난 돈을 벌어들인다. 서부은행들은 이 돈을 유치해서 대출에 재투자하자 국제기구들은 규제를 완화했다. 이로써 금융세계화가 다시 열렸다. 

1982년 멕시코 정부는 대외채무를 갚을 수 없다고 선언했다. 남미 지역은 막대한 돈을 빌리고 얼마 후 남미 대륙 전체가 파산 위기에 몰린다. IMF와 세계은행이 이런 문제를 맡는다. 대출을 해주는 대신 구조조정 정책으로 긴축 재정을 구축하라고 압박했다. 

재귀성 이론 

퀀텀 펀드의 조지 소르스 사장은 인간의 불완전성과 금융시장의 불완전성에 대한 이론으로 유명하다. 소르스는 재귀성 이론에 따르면 금융시장은 완벽하게 효율적이거나 이성적일 수 없다. 시장에서 형성되는 가격은 비이성적인 투자자들의 무지와 편견을 반영한 것이기 때문이다. 사람의 기분이 들떴다가 가라앉는 것처럼 금융 시장은 호황과 불황을 반복한다. 

퀀텀 펀드는 공매도로 막대한 수익을 올렸다. 공매도란 가격 하락을 예측하고 주식을 고가로 매도한 후 가격이 떨어지면 낮은 가격에 재매수해 되갚는 방식이다. 1992년 영국의 파운드화는 유럽환율제도를 통해 독일 마르크화와 연동되어 있었다. 독일이 통일비용 지출로 금리를 인상하자 영국도 금리를 인상해 대출금 이자부담이 가중되었다. 소로스는 영국이 유럽환율제도에서 탈퇴해 파운드를 평가절하할 것을 예측했다. 결국 영국이 유럽환율제도에서 탈퇴하고 파운드화는 폭락했다. 소르스는 이때 엄청난 돈을 벌었다. 

투자법의 공식 

1993년 미국 그린위치의 한 사무실에서 수학 천재 두명이 만났다. 노벨 경제학상을 수상한 마이런 숄스와 로버트 머턴이다. 두 사람은 퀀츠, 즉 수리모델의 기초로 한 투자프로그램으로 돈을 버는 투자자들의 원조다. 그들이 고안안 수익모델은 옵션 계약을 기반으로 한다. 

공식의 관건은 옵션 가격을 결정하는 방식이다. 주식을 일정 시점에 매입한다고 할 때 일정 기간의 가격 변동을 감안해서 옵션 가격을 산출하는 것이다. 한치의 오차도 허용되지 않게 정확히 계산해야한다. 그들은 옵션 가격을 산출하는 공식을 완성했다. 

롱텀 캐피탈 매니지먼트 

머턴과 숄스는 롱텀 캐피탈 매니지먼트를 설립했다. 롱텀 캐피탈은 저평가된 주식을 대량 매수하여 수익률을 올렸다. 1997년 롱텀 캐피탈의 부채는 산더미처럼 늘어난다. 그들의 계산에 따르면 위험은 제로였다. 

옵션이 높은 가격에 거래되자 투자자들의 불안 심리도 높아졌다. 그러나 롱텀 캐피탈은 주식 시장 변동성이 감소할 것이라고 예측했다. 그래서 옵션가를 낮추고 대량 매도했다. 

그 이후 두사람은 노벨 경제학상을 받으며 승승장구했다. 

1998년 8월 17일 정치불안, 석유수출대금 감소, 사유화 정책의 실패로 러시아 금융이 붕괴되었다. 러시아 정부는 채무불이행을 선언했고 주가는 폭락했다.

롱텀 캐피탈의 계산이 틀린 것이다. 주식 변동성이 커지자 옵션 거래가 늘고 10일만에 회사의 자산가치는 45%까지 추락했다. 이후 파산신청을 하고 구제 금융으로 회생했다.

그들이 금융 시장의 불완전성과 투자자들의 불안한 군중심리를 간과한 것이 문제였다. 또한 1987년 주식 대폭락 사태를 고려하지 않았다.

차이메리카 

차이메리카는 니알 퍼거슨 교수가 최초로 사용한 용어로 미국과 중국의 경제적 공생 관계를 말한다.

중국의 금융시장은 오랜 역사를 자랑한다. 무역 불균형과 정치 변동이 심화되었는데도 주가는 급등했다. 중국 충칭은 가장 빠른 경제 성장을 이루었다. 중국은 충칭을 금융의 중심으로 건설하려고 한다. 

최근의 중국은 이머징 마켓에 불어닥친 금융위기를 피해갔다. 중국이 금융위기가 없었던 이유는 투자 자금을 해외에서 지원받는 것이 아니라 자국 내 저축에서 조달하고 직접 투자를 했기 때문이다. 

2007년 미국은 극심한 무역 적자를 기록했다. 8,000억 달러를 세계 각국에서 빌려야 했다. 반면 중국은 미국의 적자보다 25% 이상 많은 무역 흑자를 기록했다. 이렇게 중국이 축적한 자금 대부분을 미국에 빌려주었다. 

중국은 값싼 노동력을 바탕으로 제품을 대량 생산해 미국에 수출했다. 위완화의 환율 강세를 막고자 외환시장에서 수십억 달러를 사들였다. 미국은 중국에 수십억달러의 채권을 판매하여 자금을 확보했고 미국 내 금리를 낮추었다. 미국과 중국은 서로 윈윈하는 경제적 공생관계였다. 

2007년 서브프라임 모기지 사태가 일어나자 미국 재무부는 7,000억 달러의 규모에 이르는 금융구제 법안을 내놓았다. 2008년 6월 미국 경제는 침체기에 접어들었다. 중국은 미국의 금융위기로 중국의 대미수출에 차질이 생겼지만 내수가 급증했고 중국은 8% 이상 성장했다. 

하지만 미국과 중국의 관계는 공생과 경쟁을 반복하다 대립의 구조로 갈 수 있다. 

사람들은 안전적인 자산으로 집을 꼽는다. 은행도 집을 담보로 돈을 빌려주는 걸 가장 좋아한다. 대출금을 갚지않으면 집을 가져오면 되니까.

너도나도 사람들이 집을 소유하자 금융시장도 변화하게 된다. 서브 프라임 대출도 많아진다. 서브 프라임 대출금은 신용 등급이 낮은 사람이 집을 담보로 받는 대출금이다. 

영국 

과거에는 상류층만 부동산을 소유했다. 

1830년대까지 영국은 대주주 귀족이 큰 돈을 벌었다. 귀족들은 토지를 맹신하고 토지를 담보로 큰 돈을 빌린다. 1840년대 중반부터 빌린 돈을 갚기가 힘들어진다. 곡물 가격이 하락하고 땅값이 하락했기 때문이다. 이렇게 귀족들은 몰락해갔다. 

미국 디트로이트 - 뉴딜 정책 

1920년대 미국의 자가 거주자 비율은 40%에 불과했다. 1929년 대공항이 일어나고 대불항에 시달린다. 미국 디트로이트는 실업자들이 넘쳐난다. 

1932년 포드사의 실업자 5천여명은 실업 수당 지급을 촉구하며 공장으로 향했다. 비무장 시위를 하는 노동자들에게 경찰들이 총을 쏴 5명이 죽었다. 

미국은 대공항을 극복하기 위해 뉴딜 정책을 시행한다. 재산 소유 민주주의를 도입하고 연방주택청에선 장기간 저금리로 주택담보 대출(모기지 대출)을 해준다. 미국 정부는 1938년 주택 산업을 부양하고자 금융기관 '패니 메이'를 만든다. 매월 갚아야할 융자가 줄어들자 많은 사람들이 집을 장만하게 된다. 뉴딜 정책으로 교외에 많은 주택이 지어진다. 

신용등급 - 프라임, 서브 프라임 

어느 지역에 사느냐에 따라 대출이 달랐다. 백인이 사는 구역에만 대출이 허용됐다. 흑인들이 사는 지역에는 신용불량을 이유로 대출을 해주지 않았다. 주택 정책으로 도시가 양분되었고 인종차별이었다. 흑인이 집을 살 수가 없었다. 

1980년대에 이는 프라임과 서브 프라임으로 나타난다. 프라임은 신용도가 높은 우량 등급이고 서브 프라임은 신용도가 낮은 비우량 등급이다. 

1967년 디트로이트에서는 인종차별로 격렬한 시위가 일어난다. 이 사건으로 흑인들에게 주택을 보급하기로 한다. 

영국과 미국은 주택 소유를 장려하고 나서 물가 안정을 위해 금리를 인상했다. 이로 인해 영국과 미국의 부동산 시장이 폭락하고 서브 프라임 사태를 일으킨다. 이는 전세계 금융위기를 초래한다.

희대의 금융 사기 - 저축 대부 조합 

저축대부조합은 구조조정 전문기관으로 금융기관의 부실 자산이나 채권을 취급한다. 

레이건 대통령은 금융 규제를 완화한다. 이로 인해 저축대부조합은 수익을 위해 다양한 대출 상품을 개발한다. 금리를 인상해서 예금자로부터 돈을 모은 뒤 그 돈으로 대출을 해줬다. 예금자의 돈은 정부가 보장해줬다. 

엠파이어 저축대부조합은 미국 텍사스의 미개발 지역을 두고 부동산 사기를 친다. 이 회사는 고금리 예금으로 고객을 유인하고 이 돈으로 집을 지었다. 헐값에 땅을 사서 땅값을 부풀려 비싸게 팔고 자신의 회사에서 대출을 받게 했다. 

1991년 사기죄로 수감되었다. 이 사건으로 저축대부조합 200여곳이 내부 부정행위로 파산한다. 피해규모가 1530억 달러(160조)에 이른다. 

서브 프라임 사태

2002년 조지 워커 부시 대통령은 모든 시민들에게 내 집 마련의 꿈을 이뤄주겠다고 했다. 금융 규제를 완화하자 신용 등급이 낮은 사람(서브 프라임 등급)도 대출을 받게 해줬다. 소득에 관계없는 닌자 대출(NINJA)을 해줬다. 

NO 

INCOME  소득없음

NO

JOB, NO 직업없음

ASSETS 재산없음

1980년대부터 대출 기간이 짧아지고 만기 전까지 금리만 갚는 방식을 선호하게 된다. 이는 금리 상승에 취약한 구조이다. 은행은 서브 프라임 등급이 대출을 갚지 못할 경우를 대비해 증권화를 한다. 증권화는 금융시장에서 증권을 통해 자금 조달 및 운용이 확대되는 것이다. 은행은 여러 서브프라임 대출을 묶어서 등급이 낮은 걸 최고 등급으로 속여 다시 팔았다. 

금리가 오르고 모기지 대출을 받은 사람들이 이자 조차 제대로 내지 못하게 된다. 

2007년 일어난 서브 프라임 사태는 해지 펀드가 무너지고 은행이 파산하고 기업들은 빚더미에 오르게 한다. 이 사태는 전세계로 확산된다. 노르웨이 시민들이 낸 세금으로 서브프라임 증권에 투자해 투자 원금의 85%를 잃었다. 일본은 부동산 가격이 75% 하락했다. 

집값은 언제든지 오르고 내릴 수 있고 부동산은 안정적인 자산이 아니다. 

개발도상국의 재산 소유 민주주의 

에르난도 데 소토 경제학자는 빈민가에 부가 잠재되어 있다고 주장한다. 극빈층이 모여사는 판자촌인 아르헨티나의 길메스의 주민들은 무허가로 집을 지었다. 그들은 정부에 집의 소유권을 요구했고 정부는 임대료를 잘 내면 20년 후 소유권을 줬다. 

가장 확실한 담보는 소득이다. 

볼리비아에서는 소액 금융이 활발히 일어난다. 소액 금융이란 저소득 및 소외계층을 대상으로 소액 대출, 예금, 보험 등의 금융 서비스를 하는 것이다. 볼리비아 금융가는 무담보로 대출을 해준다. 담보가 없어도 남성보다 여성이 신용등급이 높다. 볼리비아 대출 기관은 여성들에게 대출 제도를 이해시키고 교육을 시킨다. 

민간보험의 구조적인 모순 

2005년 허리케인이 미국 뉴올리언스를 강타했다. 세인트버나드 지역은 15분만에 물에 잠겼다. 그러나 시민들이 가입한 민간 보험은 보장을 해주지 않았다. 

담배회사가 폐암경고를 알리지 않았다며 담배소송에서 이긴 스크러그스 변호사는 14억 달러를 벌었다. 세인트버나드의 피해 주민들은 그에게 집단 소송을 의뢰했다. 그는 보험 약관이 너무 어렵고 복잡하니 쉽게 수정해야한다고 주장했다.

그러나 그는 판사에게 뇌물을 준 혐의로 5년 형을 받는다. 이를 틈타 보험회사들은 뉴올리언스 일부 지역에 보험이 적용되지 않는다고 선언했다.

주민들은 새 집을 짓거나 떠나야했다. 세인트버나드의 인구는 1/3로 줄어들고 경제도 악화되었다. 

보험의 창시자 

1744년 영국 스코틀랜드의 성직자 로버트 월리스와 알렉산더 웹스터는 동료 성직자가 죽고 유가족이 생활고에 시달리자 이를 구제할 방법을 생각했다. 그들은 성직자에게 거둔 보험료를 유가족에게 전달한게 아니라 보험료로 기금을 만든 후 수익사업에 투자하고 수익금을 유가족에게 지급했다. 이를 발판으로 보험이 등장했다. 

이후 보험 가입자가 많을 수록 관리가 쉽다는 걸 알게된다. 개인의 수명을 파악할 순 없지만 집단의 평균 수명을 계산하기는 쉽다. 

복지국가 

1880년에는 보험료를 낼 수 없는 가난한 사람들까지 도와주자는 여론에 따라 국가가 국민을 요람에서 무담까지 보장해주는 복지국가가 등장한다. 강력한 복지국가로는 일본이 있다. 일본의 복지국가는 전쟁에 필요한 군인들과 노동자들을 만들기 위해 시작되었다. 

일본은 미국과의 전쟁에 패하면서 나라는 황폐해졌다. 이를 복구하기 위해 복지정책을 펼친다. 이 후 경제대국이 된다. 

그러나 연금 기금은 바닥나고 노령화로 인해 2025년에는 근로자 2명이 퇴직자 1명을 부양해야한다. 복지 제도가 국가 경제를 침체시키고 있다. 

복지국가의 실패 

1970년, 영국을 비롯한 유럽에서는 복지 정책과 자본주의 경제가 맞지 않았다. 자본주의 경제는 열심히 일한 사람이 많은 돈을 벌고 일하지 않는 사람은 돈을 못 버는 것이다.

그래서 스테그 플레이션이 나타났다. 스테그 플레이션은 경제 불황과 물가 상승이 동시에 발생하는 상태이다. 밀턴 프리드먼은 통화량이 증가하면 물가가 오른다는 화폐수량설을 내세운다.

MV = PQ (통화량*화폐의 유통속도 = 물가 *총거래량)

그러나 복지 국가의 실패 원인은 파악하지 못한다. 

1973년 칠레에는 군사쿠테타가 일어나 공산주의 정권이 무너지고 군사정권이 들어온다. 칠레의 경제학자 호세 피네라는 복지 국가의 해체를 주장한다. 그는 공적 연금을 민간 연금으로 전환하는 새로운 연금 제도를 도입한다. 더이상 월급에서 연금을 원천징수 하지 않는다. 이 제도의 핵심은 시민의 노후를 국가가 아닌 시민 스스로 책임지는 것이다.

연금 개혁으로 칠레 경제는 활성화된다. 비정규직이나 빈곤층은 개인 연금에 가입할 수 없지만 경제가 성장하면서 빈민층이 50%에서 15%로 감소했다. 

해치펀드 

미래를 대비하는 수단으로 보험과 복지국가가 전부는 아니다. 요즘은 해치펀드를 이용한다. 해치펀드란 국제 증권 및 외환시장에 투자해 단기이익을 올리는 민간 투자기금이다. 

위험관리를 뜨하는 해치는 농업분야에서 유래했다. 농부들은 파종기에 미리 판매가격을 확정하고 그 가격에 상인들이 사는 일종의 선물 계약을 했다.

선물 계약이란 미래의 일정 시점에 일정량의 특정 상품을 미리 정한 가격에 매매하기로 맺은 계약이다. 상인은 가격이 오르지 않게 농부는 가격이 떨어지지 않게 미리 가격을 정해놓은 것이다. 

해치펀드로 선물 시장이 등장한다. 1874년에 설립된 선물거래는 상품의 거래가 일반적이었으나 새로운 개념의 선물, 옵션이 등장한다. 선물 계약은 기존 자산에서 나온 것으로 파생상품이다. 이 파생상품 중에 '옵션'이 있다. 파생상품은 이익과 함께 엄청난 손실도 가져온다. 워렌 버핏은 파생상품은 금융상품의 대량 살상 무기라고 했다. 

주식 시장의 탄생 

채권시장 다음엔 주식회사와 유한책임회사가 나타난다. 이 회사는 주식 시장을 기반으로 한다. 

주식회사란 주식을 방행해 여러 사람들에게 자본을 조달받는 회사로 자본과 경영이 분리되는 회사의 대표적인 형태이다. 

유한책임회사란 주주가 채권자에 대하여 출자한 지분만큼만 책임을 지는 회사이다. 

엔론 사태 

엔론사는 중남미에 거대한 송유관을 건설하여 '미국에서 가장 혁신적인 회사'로 1996년부터 2001년까지 6년 연속 선정되었다.

그러나 2001년 회계부정 사건으로 파산신청을 한다. 이를 엔론 사태라고 부른다. 엔론사는 장부를 조작하고 유령회사를 만들어 돈을 빼돌리고 주가가 상승할 것이라 소문을 내며 주식을 팔기 시작한다. 결국 엔론사는 파산되고 부채금액은 380억 달러에 이른다. 직원 4,500명이 해고되었지만 그 전 날 임원들에게는 마지막 보너스가 지급된다. 임원들은 구속되어 징역형을 선고받는다. 

이러한 엔론사의 분식회계 방식은 여러 회사에 퍼지고 금융시장이 부패하게 된다. 

동인도 주식회사 

전세계에서 활동하는 네델란드 상인들은 공동으로 출자해서 동인도에 회사를 6개나 세운다. 동인도는 향신료가 가득해 아주 인기있는 곳이었다. 시민들에게 회사에 투자하라고 권유하고 이사진이 만들어진다. 이사진에게는 미래에 발생할 권리인 주식을 나눠줬다. 이 주식을 투자자에게 되팔 수 있었다.

이것이 세계 최초의 주식회사이다. 동인도 회사는 향신료 무역을 독점하고 주주들은 동인도 회사의 주식 매매를 통해 엄청난 부를 축척한다. 

존 로 

1716년 영국 출신의 존 로는 프랑스 파리로 간다. 당시 프랑스는 잦은 전쟁으로 나라는 빚더미에 오르고 3번이나 국가 부도가 났다. 존로는 정부와 은행을 통합하여 정부의 빚을 은행 주식으로 전환하고 군주는 화폐를 찍어낼 수 있는 방법을 제시한다. 이로 인해 프랑스 왕은 절대권력을 갖게된다. 

그는 아메리카 신대륙과의 독점구매권을 따내고 독점 무역 회사인 미시시피 회사를 설립한다.  시민들은 주식 투기에 빠지고 미시시피의 주가는 10배 이상 상승한다. 전국민이 이 회사의 주주가 되고 존로가 이 회사의 대표이사이다.

이는 통화 팽창 정책이다. 통화 수축에 따른 불황상태에서 경제 성장을 위하여 통화를 조금씩 늘려 구매력을 높이고 물가를 올리는 정책이다. 시민들은 주식 매매에 빠지고 회사의 주가는 상승한다. 이 때부터 백만장자라는 말이 나온다. 

존로는 프랑스의 재무장관의 자리에 오른다. 그는 독점 무역회사와 은행을 가지고 있었다. 회사의 주가를 더욱 끌어올리기 위해 자신의 은행과 회사가 내부거래를 한다.

이를 폰지 사기라고 한다. 고수익률을 제시하며 투자자를 끌어들여 뒤에 들어오는 투자자의 원금으로 앞사람의 이익을 챙겨주다 끝내는 수법이다. 이로 인해 1720년대 초 프랑스는 투자 광풍에 휩싸이고 거품이 만들어진다. 

존로의 사업에 문제가 있다는 소문이 퍼지자 주가가 하락한다. 그는 프랑스 국민에 쫓겨 베네치아로 떠나고 프랑스 왕가의 재정은 파탄난다. 이 재정 파탄이 프랑스 혁명을 일으켰다. 

채권시장의 탄생 

채권은 정부, 공공기관 등이 일반인으로부터 돈을 빌리고 발행하는 차용증서이다. 

채권시장이 포화상태가 되면 자산가치가 높은 집값은 하락한다. 서브프라임 사태 이후 자산은 안정적인 국공채에 몰렸다. 

이탈리아 중세시대는 채권 시장을 통해 전쟁 자금을 지원한다. 르네상스 시절 주변국의 재산을 몰수하기 위해 용병징집인을 고용한다. 용병징집인은 돈을 받고 전쟁에 나가 싸운다.

이 때 피렌체는 전쟁으로 부채가 산더미처럼 쌓이게 된다. 정부는 시민들에게 세금을 부과하는 대신 의무적으로 시민들에게 돈을 빌린다. 시민들은 그 대가로 이자를 받는다. 이것이 채권이다. 이 채권으로 도시 붕괴를 막았다. 

로스차일드 가문

1815년 나폴레옹 1세가 이끈 프랑스군이 영국, 네델란드, 독일과 벨기에 남동부 워털루에서 워털루 전투를 벌이게 된다. 전쟁자금을 약탈에 의존했던 프랑스와 채권에 의존했던 영국의 금융싸움이었다.

이 전투에서 로스차일드가문의 셋째아들 네이선 로스차일드는 가문을 국제 금융계의 거물로 성장시킨다. 네이선 로스차일드는 런던 채권시장의 황제, 전쟁의 조정자가 된다. 

영국은 전쟁을 위해 엄청난 채권을 발행한다. 영국군이 우세라는 걸 안 네이선은 영국이 질 거라는 거짓 소문을 퍼트린다. 소문을 들은 영국시민들은 채권을 헐값에 모두 팔았고 이 채권을 네이선은 모두 사들인다. 이렇게 막대한 부를 축척했다. 

영국은 채권대신 군인에게 지급할 급료가 필요했다. 그래서 네이선은 채권을 금으로 바꿔 웰링턴 공작에게 가져간다. 영국 정부는 네이슨을 영국 정부의 대리인으로 임명한다. 네이선은 유럽의 금과 은을 최대한 많이 모아 전쟁터로 보내는 임무를 맡는다. 유럽 전역에 뻗어있는 로스차일드의 은행을 이용해 전쟁 자금으로 금을 조달한다. 

전쟁이 장기전이 될 줄 알고 로스차일드가는 금괴와 은괴를 끌어모은다. 그러나 워털루 전투는 영국이 쉽게 승리한다. 전쟁이 끝나면 금값은 폭락하게 된다. 

엄청난 손실을 코앞에 두고 네이선은 채권시장을 통해 도박을 하기로 한다. 네이선은 영국 채권을 1년동안 계속 대량 매입한다. 채권가격이 40%까지 상승하자 채권을 팔기 시작했다. 시세 차익으로 6억 파운드를 벌었다. 

로스차일드가는 유대인이기 때문에 반유대주의가 일어난다. 

미국 남북전쟁 

워털루 전투가 끝나고 50년 후 미국 남북전쟁이 일어난다. 남북전쟁은 1861년에서 1865년까지 미합중국의 붑부와 남부가 4년에 걸쳐 벌인 내전이다. 

이 전쟁의 배후에도 채권시장이 있었다. 남부가 전쟁에 패한 진짜 이유는 재정 문제 때문이었다.

이 당시 남부는 목화가 주수출품이었다. 남부연합은 시민들에게 채권을 팔아 전쟁 비용을 충당했다. 남부연합은 부족한 전쟁자금을 위해 로스차일드가에 손을 내민다. 그러나 로스차일드가는 이미 가치가 하락한 채권을 사지 않았다.

남부연합은 목화를 채권 지급 담보물로 내놓았다. 이자를 지급하지 못할 경우 목화로 대신 주는 것이다. 남부연합에서 목화의 생산을 관리하기 때문에 목화 가격을 조절할 수 있었다. 

남부는 목화로 영국을 위협한다. 영국의 리버풀항으로 향하는 목화의 출항을 중단하고 이로 인해 영국의 모든 방직공장들이 문을 닫게 된다. 영국 경제는 침체에 빠지고 목화 담보 채권의 가격은 상승하고 있었다. 

영국은 중국, 이집트, 인도에서 새로운 목화 공급책을 찾았고 남부의 목화 담보 채권은 하락하게 된다. 

남부는 전쟁자금을 감당하기 위해 돈을 찍어내고 극심한 인플레이션을 가져온다. 물가가 90배나 상승한다. 북부가 남부의 주요 항구를 장악하자 남부가 전쟁에 패한다. 

아르헨티나

물가가 상승하면 (인플레이션) 채권 가격이 하락한다. 아르헨티나를 예로 들어보자. 

아르헨티나는 1946년부터 금융위기를 여러번 겪으면서 악화되기 시작했다. 

아르헨티나는 1970년대 내전과 1982년 영국과의 전쟁으로 인해 위기가 찾아온다. 한달 만에 물가가 10% 상승한다. 한달 만에 달러에 비해 아르헨티나의 화폐 가치는 140% 하락한다.

세계 은행은 아르헨티나의 대출을 동결한다. 정부는 국공채를 발행하지만 아무도 사지 않는다.

돈을 빌릴수도 없고 채권도 팔리지 않자 중앙은행은 화폐를 더 많이 발행하고 화폐를 찍어낼 수록 화폐 가치는 하락했다. 하루에도 수십번 물가가 상승한다.

물가는 1년에 12,000% 상승하고(하이퍼 인플레이션) 중앙은행은 더욱 고액권을 찍어낸다. 그러나 마침내 아르헨티나의 국고가 바닥난다. 종이가 떨어져서 더이상 돈을 찍어낼 수 없는 것이다. 

돈은 곧 믿음이다. 흙이 가치가 있다고 믿으면 흙도 돈이 될 수 있다. 돈을 맡기면 나중에 다시 돌려받을 수 있다는 믿음, 즉 신용이다. 

대부업

초기 대부업자는 천대를 받았다. 

이탈리아 피사에서는 피보나치 수열로 유명한 수학자 레오나드 피보나치에 의해 로마자가 아닌 아라비아 숫자(1, 2, 3,,,)를 쓰게된다.

베네치아는 대부업의 실험장이 된다. 베네치아에 사는 유대인은 천대를 받으며 게토 누오보 지역에 모여살았다. 당시 기독교에서는 대출 이자를 받으면 지옥에 간다고 믿었다. 그래서 유대인들이 천대받는 대부업을 하게된다.

은행을 뜻하는 뱅크는 이 곳의 의자를 뜻하는 방코가 어원이다. 이런 내용은 셰익스피어의 '베네치아의 상인'에 잘 나와있다. 

메디치가 

고리대금업자들은 고객들이 돈을 잘 갚게 하기 위해 덩치를 키운다. 합법적으로 게토 지역에 은행을 만든다. 이 때 메디치가문이 금융업으로 명성을 떨치게 된다. 대부업은 새로운 권력의 수단이 되었다. 메디치가는 아들 3명이 교황의 자리에 오르며 르네상스 시대에 막대한 영향력을 끼친다. 

1390년대 이전에 메디치가는 조폭에 가까웠다. 그 이후 메디치가는 대출 이자가 아닌 환전의 수수료, 가불의 수수료를 받고 이자를 드러나지 않는 형태로 고리대금업이 은행 업무로 진화하게 된다. 

150년만에 메디치가는 조폭에서 금융업의 큰손으로 탈바꿈하게 된다. 그 이후 메디치가는 왕처럼 군림하게 된다. 

미국 테네시주 멤피스 

이탈리아에서 시작된 금융은 미국으로 오면서 달라진다. 이탈리아는 부유층을 상대로 했지만 미국은 누구에게나 돈을 빌려준다. 빚을 갚지 못하는 사람들이 넘쳐나지만 각종 대부업이 성행하고 있다. 자동차 담보, 월급 담보, 주택 담보까지 모자라 담보할게 없으면 피를 판다. (헌혈)

파산 신청을 하면 변호사와 채무이행 계획을 세운다. 대부분 돈을 갚는 대신 파산을 선택한다. 빚을 져도 중세 유럽과 다르게 감옥에 가지 않고 파산신청과 개인회생에 의해 새로 시작을 할 수 있다. 

미국 자본주의의 특징은 파산해도 다시 시작할 수 있다는 것이다. 미국의 법은 기업가를 위해 존재하며 오늘의 파산자가 내일의 억만장자가 될 수 있다. 

Part 1. 가난한 공주, 체질 개선이 필요하다. 

Part 2. 요요 걱정없는 재테크 근육을 길러라 

Part 1, 2에서는 제발 그만 쓰고 돈 좀 모으라고 설득하고 있다.

'이래도 돈 안 모을래? 종자돈이 있어야 투자를 할거 아니냐 제발 돈 좀 모으자~!!" 라는게 핵심이다. 

Part 3. 공부는 내 돈 키우는 필수 영양소 

재테크를 하기 전에 미국의 기준 금리, 한국 경제, 중국과 일본 유럽이 우리에게 미치는 영향, 트럼프의 발언 등등 세계 경제를 알아야한다. 

Part 4. 오늘부터 취미는 재테크 

여기서 부터가 핵심이다. 그래서 부자가 되려면 어떻게 해야되는지에 대해서 나온다. 

1. 경제 기사 읽기 

인터넷에서 더이상 연애기사만 읽지말고 매일 매일 인터넷에서 경제 기사를 읽는다. 따로 신문을 구독할 필요는 없다. 요즘 인터넷에 정보가 넘쳐난다. 

2. 꼭 봐야할 다큐멘터리 

EBS 다큐프라임 '자본주의'

KBS2 '돈의 힘'

유튜브에 검색하면 다 나온다. 자본주의는 5부작, 돈의 힘은 6부작이다. 

3. 꼭 봐야할 영화 

더 울프 오브 윌스트리트

국가 부도의 날 

인사이드 잡 

빅쇼트

마진 콜

겜블 

4. 꼭 읽어야 할 책

환율전쟁

화폐전쟁 4권

하워드 막스의 투자에 대한 생각

나심 니콜라스 탈레브의 행운에 속지마라

임동근, 김종배의 메트로폴리스 서울의 탄생 

5. 모델하우스 투어하기 

1. 모델하우스 가기 전 손품팔기 

뉴스기사, 부동산 카페 글 검색하기 

분양단지 기준 주변 아파트의 시세 검색

거래량이 많은 아파트 검색 (아파트 실거래가 어플 활용)

2. 방문 

사람이 가장 많이 몰리는 날은 오픈 첫 주말이다. 평일이 가장 좋다. 

사람들이 얼마나 왔나, 어떤 사람들(나이대, 지역)이 왔는지 파악

3. 모델하우스의 위치 

공사현장 근처 : 동네 사람들이 엄청 온다. 

공사현장과 떨어진 곳 : 작정하고 온 사람 

모델하우스 위치가 안좋은데 사람이 엄청 많다. : 정말 인기 있는 단지 

4. 줄서기 

1시간 이상 줄을 설 수도 있으니 모자, 손풍기, 낚시 의자, 휴대폰 충전기 등을 준비한다. 

5. 입장

팜플렛 5부 정도 넉넉하게 챙기기 

상담번호표 시차를 두고 3장 뽑기 (연속 3장 뽑으면 안됌)

6. 유닛에 입장 

신발장 종류 확인 : 창고형(팬트리), 일반형

모델하우스의 인테리어가 최신 유행템이다. 전월세 세팅시 모델하우스의 내부 인테리어를 따라한다.  

모델하우스가 넓어보이는 이유는 내부에 짐이 없기 때문이다. 침대와 가구도 특수제작해서 작게 만든다. 밝게 보이기 위해 할로겐 조명을 많이 쓴다.  

붙박이장 체크, 가구배치 고민 

주방 : 수납공간, 펜트리, 세탁기+건조기, 냉장고 2개+김치냉장고 공간, 환기, 맞통풍  

안방 : 드레스룸 체크

7. 옵션 

투자 목적시 옵션 선택하지 말 것 

발코니 확장과 시스템 에어컨은 필수 

에어컨은 주거용은 4개, 임대용은 2개 

단기 투자시 에어컨 선택 안함, 입주박람회에서 에어컨을 공동구매할 수 있다.  

8. 상담

절대 아는 척 하지말고 모르는 척하면서 자세히 알려달라고 한다.

초등학교 위치, 큰도로를 건너는지, 

입지설명 

방문카드는 꼭 작성한다. - 나중에 미계약분 연락이 온다. 

9. 모형도 보기 

팜플렛의 단지배치도와 모형도를 같이 볼 것 

동간 거리 파악, 조망권, 향, 로얄층, 로얄동 파악  

10. 오후 2시 이벤트 참여 

황금열쇠, 다이슨 청소기 등 경품 이벤트 참여 

11. 떳다방 

떳다방이 있으면 프리미엄, 로얄층, 로얄동 문의 

12. 건설현장 방문 

오르막이나 경사가 있는지 교통이 편리한지 등 파악 

건설현장 인근 부동산 방문

모델하우스 카달로그를 2개 정도 주면서 문의

13. 후기 남기기 

14. 미계약, 미분양 줍줍 

크리스마스 전날 

벤과 아이비의 엄마 홀리 번스(줄리아 로버츠)는 닐과 재혼해서 2명의 아이를 더 낳는다.

크리스마스를 앞두고 약물중독으로 재활치료를 받고 있던 아들 벤이 갑자기 방문한다. 혹시나 하는 마음에 그녀는 집에 있는 모든 약들과 귀금속을 숨긴다. 

홀리의 남편 닐은 크리스마스 때마다 와서 소란을 피웠다며 다시 재활원으로 돌아가길 바란다. 그러나 아들과 함께 있고 싶은 홀리는 24시간동안 같이 있는다는 조건으로 하루밤만 같이 지내기로 한다. 소변 검사로 약물 테스트도 통과한다. 

홀리와 벤은 동생들의 선물을 사러 쇼핑을 하러 나온다. 벤은 14살때 보드를 타다 다쳐서 진통제를 처방받는다. 그러나 그 진통제에는 마약 성분이 들어있었고 이걸 시작으로 약에 중독되기 시작한다. 

쇼핑몰에 있던 벤은 갑자기 불안감을 느끼고 후견인에게 전화해 상담을 한다. 후견인은 중독자 모임에 나가라고 조언하고 그는 엄마와 함께 모임에 참석한다. 모임에서 벤은 자신이 약을 팔았던 여자를 만나게 되고 재활원에 들어가기 전에 약을 한번만 하자고 유혹한다. 벤은 그 여자에게 약을 받지만 엄마에게 들키게 되고 약을 뺏긴다. 

홀리의 가족들은 성탄절 예배에 참석한다. 예배에서 돌아오니 집안에 도둑이 들었고 애완견 폰스가 없어졌다. 닐은 모든게 벤 탓이라며 몰아붙인다.

벤은 엄마와 함께 의심가는 사람들을 한명씩 찾아다니기로 한다. 역사 교사, 메기의 아빠를 만나면서 벤이 과거에 했던 일들을 하나 둘씩 알게된다. 

벤은 친구 메기를 마약에 끌어들였다. 결국 메기는 약물 중독으로 죽고만다. 

벤은 클레이튼이 폰스를 데려갔다는 걸 알게된다. 클레이튼은 조직의 보스가 되었고 벤이 조직에서 나가자 그를 벼르고 있다. 벤은 혼자 클레이튼에게 가기로 한다. 엄마가 혼자 보낼 수 없다고 하자 벤은 솔직하게 고백한다. 그 약은 중독자 모임 여자에게 받은 게 아니라 집 다락방에 숨겨둔 것이었다. 집에 오자마자 그는 약부터 챙겼다. 그러나 홀리는 절대로 널 포기할 수 없다고 말한다. 

벤은 주유소 편의점에 엄마를 두고 몰래 도망쳐서 클레이튼에게 간다. 홀리는 남편에게 말하면 경찰을 부를게 뻔하기 때문에 메기의 집으로 간다. 메기의 엄마는 자신의 차와 비상 구급약을 준다. 

벤은 클레이튼을 찾아가 돈을 주고 폰스를 달라고 한다. 그러나 그는 돈은 필요없다며 마약 배달책을 시킨다. 

홀리는 벤의 친구 스펜서를 만난다. 스펜서는 약 기운이 떨어져서 아파한다. 홀리는 그에게 마약을 주고 벤이 어디있는지 알려달라고 한다. 

홀리는 집에 전화를 걸어 벤과 폭스를 찾고 있다고 거짓말을 한다. 딸 아이비는 벤의 폰에 위치 추적 설정을 해놓았다며 엄마가 거짓말한다는 걸 눈치챈다. 아이비는 핸드폰 위치추적으로 엄마에게 오빠의 위치를 알려준다. 그러나 벤의 폰은 쓰레기통에 있었다. 

성탄절 당일 

벤은 무사히 애완견 폰스를 찾았지만 수고비로 마약을 받았다. 벤은 차에 개를 남겨두고 엄마 전화번호로 전화를 하라는 메세지를 차에 붙이고는 떠난다. 

홀리는 다시 주위를 수소문해서 아들을 찾지만 동이 틀때까지 찾지 못한다. 결국 남편 닐에게 전화해서 사실대로 고백을 한다. 그녀는 경찰서로 달려가 아들을 체포해달라고 한다. 

그 때 메세지를 보고 지나가는 행인이 홀리에게 전화를 한다. 전화를 받고 달려와보니 벤이 마약을 하고 쓰러져있다. 홀리는 비상 구급약을 꺼내어 응급조치를 하고 인공호흡을 한다. 다행히 벤의 의식이 돌아온다. 

목포테마파크 건설로 인해 철거 용역반과 재건설을 반대하는 시위대가 대립하고 있다. 철거 용역으로 나간 조직의 보스 김래원(장세출)과 시위대의 변호사 원진아(강소현)가 대표로 싸우고 있다.

둘은 싸우다가 변호사가 김래원의 뺨을 때린다. 그는 '날 이렇게 막대하는 여자는 니가 처음이야' 하는 표정으로 한 눈에 반하게 된다. 

그는 변호사때문에 강제 철거를 하지않고 3달동안 시간만 때우고 있다. 고백을 하자 깡패 생활을 청산하고 좋은 사람이 되어서 오라며 거절한다. 

그는 유흥업소를 정리하고 목포복지재단을 운영하는 최무성(황보윤) 이사장을 찾아간다. 황보윤도 예전엔 조폭이었으나 지금은 과거를 청산하고 청와대에서도 있었다. 

장세출은 당신처럼 되게 해달라고 부탁하지만 거절당한다. 

황보윤은 철거 반대 시위대를 찾아가 격려하고 사람들은 국회의원에 출마해서 우리를 도와달라고 부탁한다. 가장 인기있는 라디오 DJ인 장철민이 진행하는 프로에 황보윤이 나와 무소속으로 출마 선언을 한다.

그가 출마하면서 우리민주당의 최만수가 위태하다.

최만수는 조폭 보스인 조광춘에게 테마파크 스카이라운지를 주는 조건으로 황보윤을 처리하라고 한다. 

장세출은 조폭 생활을 청산하고 황보윤과 함께 밑바닥부터 다시 시작하기로 한다. 황보윤이 국회의원에 출마하니 그가 운영하던 백반집 식당은 장세출이 맡는다. 황보윤은 내일부턴 선거 사무실로 버스를 타고 출근하라고 한다. 

그가 탄 버스가 교통사고가 나서 버스가 목표대교 아래로 추락할 위험에 처했다. 장세출(김래원)은 버스가 바다에 추락하는 상황에서 목숨을 걸고 운전기사를 구한다. 이 CCTV 영상이 뉴스에 나오면서 그는 목포 영웅으로 떠오르게 된다. 

조광춘 일당은 황보윤과 변호사를 급습하고 황보윤은 칼에 찔린다. 그래서 황보윤 대신 장세출이 출마하기로 한다. 그러나 여론조사 1위를 달리던 황보윤이 사태하자 장세출은 고작 3%로 최만수가 1위를 달리고 있다.  

그 때 국민사회당 노갑순 후보가 단일화를 하면서 김래원에게 힘을 보태준다. 

김래원은 광주 불곰(마동석)을 시켜 황보윤을 찌른 패거리를 찾아내 경찰에 넘기려고 한다. 조광춘은 변호사를 납치해서 자기 패거리를 경찰에 넘기기 전에 풀어달라고 협박한다.

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12년 전 팔룡파의 두목이었던 장세출은 조직과의 싸움에서 그의 오른팔이었던 친구가 칼에 찔려 사망한다. 최만수는 이 사건을 알리고 장세출이 살인사건에 연류되어 있다고 공격한다. 오른팔을 죽인건 조광춘이었다. 당시 이 사건의 검사였던 최만수는 이 사실을 알고 계속 조광춘을 이용하고 있다. 

김래원은 변호사를 구출하고 조광춘을 경찰에게 넘긴다. 조광춘이 검거되자 김래원의 무죄가 밝혀지면서 최만수의 조폭 유착설이 퍼지게 된다. 다시 장세출의 인기가 급상승한다. 

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드디어 투표가 시작되고 장세출이 당선된다. 

최만수는 음주 운전으로 조광춘과 같은 유치장에 갇히게된다. 

스텔라는 '낭포성 섬유증' 이라는 병에 걸려있다. 스텔라는 오늘도 병원에서 유튜브 방송을 하며 시간을 보낸다. 병원에 얼마나 오래있었는지 병실을 자기 집처럼 꾸며놨다.

폐의 50%만 기능을 하고 있어서 폐이식이 필요하다. 이식된 폐의 수명은 5년 정도다. 새로운 치료법을 찾을 때까지 계속 생명 연장을 해야한다. 

스텔라는 새 아기가 왔다는 소식에 신생아 집중 치료실에 구경하러 간다. 그 곳에서 윌 뉴먼을 만난다. 간호사는 둘이 같이 있는 걸 보고 기겁하며 6피트 거리를 유지하고 떨어지라고 한다. 윌도 같은 병에 걸려있다. 같은 병을 가진 사람끼리는 6피트 이하 접근 금지에 스킨쉽도 금지다. 서로의 바이러스에 감염되면 영원히 폐이식을 할 수 없다. 

윌은 유튜브에서 스텔라의 영상을 찾아본다. 윌은 B 세파시아에 감염되어 약물 임상실험 참가 중이지만 치료에 회의적으로 약도 제때 먹지않는다.

둘은 신생아실에서 다시 만난다. 윌은 스텔라에게 널 그리고 싶다고 하고 그 조건으로 스텔라는 그에게 치료를 제대로 받으라고 한다. 그녀는 그에게 직접 만든 환자용 앱을 알려주고 약 키트를 정리해준다. 매일 실시간 영상 통화를 하면서 같이 약을 먹고 치료를 한다. 같이 운동을 하고 헬스장에서 윌은 스텔라를 그리기 시작한다. 

스텔라는 하나뿐인 언니가 절벽에서 다이빙을 하다가 죽고 부모님이 이혼하시자 언니 대신 자기가 죽었어야한다고 죄책감에 시달린다. 부모님에겐 이제 자기밖에 없으니 꼭 살아야한다고 더욱 더 치료에 집중한다. 

그녀는 G튜브 감염으로 폐혈증 위험이 있어서 교체 수술을 해야한다. 수술할 때마다 언니가 옆에서 노래를 불러주고 힘이 되어줬는데 이번엔 언니없이 수술을 해야한다.  이 때 윌이 찾아와 언니가 불러주던 노래를 불러주고 수술실 천장에 언니가 그려준 폐그림을 붙여준다. 

이 모습을 본 간호사는 같은 병을 가진 사람들끼리 만나면 결국 둘 다 죽게된다고 경고한다. 수술이 무사히 끝났지만 윌은 그녀를 피하고 있다. 그녀는 유튜브로 윌에게 메세지를 보낸다.

5피트 당구채로 거리를 유지하면서 만나자고 한다. 원래 6피트 거리 유지지만 1피트 정도는 뺏어와도 되지 않을까? 둘은 병원 내 중앙공원에서 제대로 첫 데이트를 한다. 

당구채로 거리를 유지한채 둘은 옷을 벗어 서로의 흉터를 보여주고 수영을 한다. 

오늘은 윌의 생일이다. 

생일이지만 가족도 친구들도 아무도 오지 않는다. 스텔라는 그를 위해 이벤트를 준비한다. 못 온다던 가족과 친구들이 모두 모여서 서프라이즈 파티를 연다. 같은 병을 가지고 있는 병원 친구인 포가 요리를 한다. 

그러나 간호사 파브에게 또 걸리고 만다. 파브는 모두의 안전을 위해 윌을 다른 병원으로 보내기로 한다. 

그날 밤 포가 죽는다. 

스텔라는 불빛이 보고 싶다며 눈오는 밤거리를 걷고 윌도 따라나선다. 둘 사이의 거리는 점점 5피트보다 가까워진다. 장갑을 꼈으니 괜찮을거라며 둘이 처음으로 손도 잡아본다. 둘은 서로 사랑 고백을 하고 키스를 하려다가 멈칫한다. 

둘은 꽁꽁 언 강에서 놀다가 얼음이 깨져 스텔라가 물에 빠지고 만다. 윌은 그녀를 살리기위해 어쩔 수 없이 인공호흡을 한다. 

그때 병원에서는 스텔라에게 이식할 폐가 이송되고있다. 다행히 그녀는 의식을 되찾고 폐이식 수술을 받는다. 수술은 성공적으로 끝이났고 다행히 감염되지 않았다. 그러나 윌은 치료에 전혀 차도가 없다. 

그는 그녀를 위해 이벤트를 준비한다. 불빛을 보고 싶어하는 그녀를 위해 병원 밖에 거대한 전구를 설치한다. 그리고 마지막 선물로 그림을 전해주고 그녀를 위해 떠난다. 

비비안은 성공한 호텔 CEO이다. 호텔에서 그녀의 첫사랑이었던 아서를 만난다.

아서는 그녀에게 청혼했지만 거절당하고 떠났었다. 세월이 흘러 그녀는 아직도 미혼이고 아서는 이혼남이다. 

섀론은 연방법원의 판사이다. 아들은 자신과 상의없이 약혼을 하고 전남편 톰은 어린 여자와 연애를 하고 있다. 

캐롤은 자신의 레스토랑을 가지고 있는 쉐프로 브루스와 결혼해서 3명의 아이를 두고 있다. 캐롤은 결혼기념일 선물로 남편에게 댄스 레슨권을 주고 남편은 귀마개를 선물로 준다. 캐롤이 매년 하는 기아 모금 행사에 댄스 공연을 하자며 같이 춤을 배우고 있다.  

다이앤은 작년에 남편과 사별하고 두 딸이 있다. 딸들은 모두 결혼해서 가정을 이루고 혼자 남은 엄마를 노친네 취급하며 아주 걱정하고 있다. 두 딸은 아리조나에서 엄마와 같이 살길 바란다.

이렇게 절친 4명은 40년동안 북클럽을 하며 매달 모인다. 이번 달에는 비비안이 추천한 '그레이의 50가지 그림자'를 읽기로 한다. 

다이앤은 딸들을 만나러 아리조나로 가는 비행기에서 옆자리에 앉은 미첼을 만난다. 

다시 집으로 돌아가는 비행기 안. 

승무원이 다이앤을 불러서 핸드폰 번호, 집 전화번호, 집 주소, 이메일, 저녁 식사 가능한 요일까지 적으라고 한다. 이걸 왜 적어야하냐고 하자 조정석에서 미첼이 나타난다. 그는 조종사였다. 

'그레이의 50가지 그림자'에 나오는 변태적이고 야한 책의 내용에 긴급 독서 토론이 열린다. 이 나이에도 이런 섹스가 가능한가에 대한 열띤 토론이 열린다. 다이앤은 이 책은 3부작이라며 두번째 책을 나눠준다. 

다이앤과 미첼은 석양이 지는 분위기 좋은 곳에서 데이트를 하면서 첫키스에 관한 이야기를 한다. 첫 데이트가 끝나고 주말에 다이앤은 다시 딸들을 만나러 아리조나로 간다. 미첼이 만나자고 하자 그녀는 딸들에게 거짓말을 하고 바로 떠난다.

두번째 데이트는 세도나에 있는 그의 별장에서 경비행기를 탄다. 한창 즐거운 데이트를 하고 있는데 딸들은 엄마가 전화를 하루종일 받지 않자 경찰에 연락한다. 경찰은 핸드폰을 위치 추적해서 딸들과 함께 엄마가 있는 별장으로 들이닥친다. 

당황한 다이앤은 짐을 싸서 당장 떠난다. 결국 아리조나로 가서 딸들과 같이 살기로 한다. 

섀론은 톰이 애인을 만난 인터넷 소개팅 사이트에 프로필 등록을 한다. 세무사 조지에게 바로 메세지가 오고 격렬한 카섹스를 한다. 집에 돌아오니 소개팅 사이트에서 의사 데릭에게 쪽지가 와있다.

섀론이 바에서 데릭을 기다리고 있는데 전남편 톰과 어리고 이쁜 새 애인을 마주친다. 그 때 데릭이 나타나는데 대머리에 키작은 할아버지다. 망했다. 톰은 새 애인과 약혼한다며 아들과 함께 하는 공동 약혼 파티에 초대한다. 

캐롤은 남편의 은퇴파티 이후로 6개월 동안 남편과 잠자리를 한적이 없다. 캐롤은 비비안에게 받은 비아그라를 몰래 술에 넣고 남편에게 준다. 남편은 발기가 됐지만 항상 자기 의견은 묻지도 않는다며 화만 낸다. 결국 관계도 못하고 새벽에 잠에서 깬 그녀는 남편에게 진심으로 사과한다. 남편은 은퇴한 뒤로 나를 찾을 시간이 필요하다고 말한다. 그 뒤로 그녀는 남편없이 혼자 공연준비를 한다. 

비비안도 아서랑 계속 데이트를 한다. 팔쓰다듬는 걸 가장 좋아한다는 비비안의 말에 호텔 옥상에 놓여있는 소파에서 그녀는 아서의 무릎에 누워 잠을 자고 그는 계속 팔을 쓰다듬어 준다. 남자 옆에선 잠을 못자고 침대가 아니면 잠을 못 자는 그녀지만 소파에서 숙면을 취한다. 

다시 모인 4명

다이앤이 아리조나로 가게되어 마지막 독서 모임이다. 3부작의 마지막 책을 나눠준다. 

다이앤은 아리조나로 이사왔지만 딸들은 엄마를 과보호하며 뭐든지 위험하다고 한다. 다이앤은 내 인생은 아직 끝난게 아니라며 이사짐차를 그대로 끌고 미첼을 만나러 별장으로 떠난다. 

비비안은 사랑이 두렵다. 그녀는 아서를 피하지만 그는 사랑한다고 고백한다. 당신을 뉴욕에 데려가서 같이 살고싶지만 있는 그대로의 당신을 사랑한다고 고백한다. 그러나 그녀는 또 다시 거절한다. 

다음날 친구들이 비비안을 찾아오고 어젯밤 이야기를 들은 친구들은 당장 아서를 만나러 가라고 부추긴다. 뉴욕으로 떠나는 아서를 붙잡기위해 공항으로 떠난다. 결국 아서를 놓치고 허탈하게 호텔 옥상으로 돌아오는데 아서가 기다리고 있다. 비비안은 아서를 믿기로 한다. 

전남편과 아들의 약혼 파티장에서 섀론은 진심으로 축하해준다. 다시 소개팅 사이트에 접속하니 세무사 조지에게 메세지가 와있다. 

기아모금공연 파티에서 캐롤은 솔로 댄스를 추기로 한다. 그런데 노래가 잘못나오고 그녀는 예정에 없던 젊었을 때 췄던 탭댄스를 춘다. 그 때 남편이 나타나 같이 춤을 춘다. 공연은 성공적으로 끝난다.  

남자 주인공 이름은 아자타샤트루 라바쉬 파텔이다. 아자는 소년원 4년형을 선고받은 아이들에게 슬픈 이야기를 들려주겠다며 자신의 이야기를 시작한다. 

그는 인도 뭄바이에서 태어났다. 엄마와 단 둘이 살던 그는 항상 아빠가 누군지 궁금해하지만 엄마는 가르쳐주지 않는다. 티비도 없고 인터넷도 없는 동네에서 학교를 다니며 그는 우리 집은 가난하다는 걸 깨닫는다. 

어느 날 한 병원에서 가구 잡지를 보고 흠뻑 빠져든다. 

부자가 되고싶은 그는 친구들과 공중부양 마술쇼와 핸드폰 소매치기를 하면서 돈을 번다.

성인이 되어서도 그의 직업은 거리의 마술사이다. 점점 마술쇼의 수입은 줄어들고 동네 건달에게 수수료도 40%나 뜯긴다. 

어느 날 엄마가 돌아가시고 유품을 정리하던 그는 아빠의 존재에 대해 알게된다. 아빠는 프랑스 인으로 자신과 같은 거리의 예술가였다. 일요일마다 파리 에펠탑에서 엄마를 기다리겠다는 편지가 적혀있다.  

그는 엄마의 유골과 여권, 위조지폐 100달러를 들고 파리로 간다. 파리 공항에서 택시를 타려고 줄을 서고 있자 택시기사가 다가와 택시를 탈거냐며 따라 오라며 가방을 뺏어든다. 택시기사는 계속 같은 곳을 돌면서 바가지 요금을 씌우고 있다. 그는 택시기사에게 위조지례 100달러를 주고 소매치기로 다시 돈을 뺏는다. 

그는 제일 먼저 가구 매장으로 간다. 베르그만 보가트

그는 모든 컬렉션을 꾀고있다. 그는 가구 매장에서 마리를 보고 첫 눈에 반하게 된다. 그는 아주 독특하게 접근한다.

식탁 테이블을 보고 있는 마리에게 마치 연인인 것 처럼 "자기야~" 라고 부르며 저녁 식사 얘길 건넨다. 가구 살 때는 느낌이 중요하니 테스트를 해봤다며 둘러댄다. 그 뒤로 계속 마리를 따라 다니며 가구마다 연인처럼 상황극을 한다. 처음엔 왠 미친놈이냐는 반응이던 그녀도 그에게 맞장구쳐주며 상황극에 빠져든다. 

그를 떨궈내기 위해 그녀는 레즈비언이라는 늬앙스를 풍기지만 그는 아랑곳않고 내일 저녁에 에펠탑에서 만나자고 한다. 그는 그녀에게 다시 만나겠다는 약속의 징표로 아빠가 나온 신문지 조각을 건네주고 마리의 펜을 가져간다. 

무일푼이었던 그는 가구 매장에 숨어서 옷장에서 자기로 한다. 엄마의 유골을 꽃병에 숨겨두고 피곤했던 그는 금새 잠에 빠져든다.

그러나 그 옷장은 파리에서 영국 런던으로 배달된다. 잠에서 깨 옷장 문을 열자 이 곳은 트럭 안이다. 트럭 안에는 가구들과 함께 불법 이민자들이 있다. 그 중 한명인 위라지는 소말리아 난민이다. 

국경 순찰대 검문으로 차가 멈추자 불법 이민자들과 함께 도망친다. 그는 불법 이민자가 아니라 여행객일 뿐이라고 말하지만 불법 이민자들은 믿지 않고 빨리 도망치자고 한다.

결국 경찰에게 붙잡힌다. 그는 파리로 보내달라고 하지만 경찰은 믿지않고 불법이민자 취급을 한다. 경찰은 그와 불법이민자를 모두 스페인 바르셀로나로 보내려고 한다. 그러나 스페인에서 거부하고 공항에서 노숙을 하게 된다. 

한편 이 상황을 모르는 마리는 에펠탑에서 그를 기다리고 있다. 그에게 퇴짜맞고 집으로 가려는데 에펠탑 앞에서 미국에서 온 피터와 눈이 맞는다.

마리는 회사 마케팅 부사장으로 승진하고 남자친구가 된 피터는 미국에서 파리로 이사오기로 한다. 모든게 완벽하지만 그녀는 마냥 행복하지가 않다. 

아자는 불법이민자들과 공항에 갇혀 지내고 있다. 그는 계속 비상문으로 탈출을 시도하지만 항상 문이 잠겨있다. 어느 날 밤 드디어 비상문이 열리자 비행기로 화물을 실어나르는 컨베이어가 나온다. 그는 옷이 가득한 트렁크에 숨어서 비행기를 타고 이탈리아 로마로 온다. 그는 셔츠를 벗어 옷에 신에 대한 이야기를 써내려간다. 

그가 숨어있는 트렁크는 여배우 넬리 마네이의 것이다. 

트렁크에서 몰래 나오다가 넬리에게 들키고 만다. 그녀는 셔츠에 적힌 글을 읽고 감동받는다. 그 때 전남편이 찾아오고 그녀는 전남편 알프레도에게 글이 적힌 셔츠를 보여주며 이건 아트라며 지안카를로에게 5만 유로에 팔거라고 한다. 지안카를로는 그의 경쟁자이다.  

그녀는 아자에게 멋진 정장을 입혀 로마에서 데이트를 한다. 트레비 분수 앞에서 그는 부자가 되게 해달라며 동전을 던진다. 그녀는 자신이 사랑했던 남자 도마가 자신을 용서하길 바란다는 소원을 빈다. 

클럽에서 아자와 넬리는 신나게 춤을 추고 사람들은 이 영상을 핸드폰으로 찍어서 각종 SNS에 업로드한다. 클럽 앞에 기자들이 몰려오고 기자들은 그에게 넬리와 사귀냐고 묻는다. 그는 그녀는 자신이 아닌 도마를 사랑한다고 말한다. 그녀는 '사랑해요 도마'가 적힌 쪽지를 창문에 붙이고 이 모습이 방송에 모두 나가게 된다. 방송을 본 도마는 그녀에게 전화한다. 

호텔로 돌아오자 전남편 알프레도가 아자의 셔츠를 사겠다고 한다. 그녀는 지안카를로가 사기로 했다며 그를 자극한다. 결국 현금 10만 유로(1억)에 그의 셔츠가 팔린다. 둘 다 소원이 이루어졌다. 

알프레도는 우연히 지안카를로를 만나게되고 넬리에게 속았다는 걸 알게된다. 알프레도는 아자를 찾아가 돈을 내놓으라고 총으로 위협하고 아자는 돈가방을 들고 도망친다. 로마 시내에서 추격전을 하다가 아자는 열기구에 탑승한다.

열기구에서 마리가 준 펜을 유심히 보다가 펜에 적힌 회사 전화번호로 전화를 한다. 급한 일이라고 하자 마리의 핸드폰 번호를 알려준다. 마리의 친구가 대신 전화를 받고 그는 사랑 고백을 하지만 마리는 이미 남자친구가 있고 같이 살기로 했다고 전해준다. 

열기구는 리비아 트리플리로 가는 배 위에 떨어진다. 그는 돈가방도 뺏기고 리비아 항구에 내린다. 그 때 항구에서 트럭에서 만난 불법이민자 위라지를 다시 만난다. 그는 난민 캠프로 가서 돈가방을 찾게 도와달라고 한다. 

그들은 미인계를 써서 선원들이 한눈 판 사이 돈가방을 훔쳐서 달아난다. 아자는 위자르에게 가방에 2천 유로가 있다고 속인다. 아자는 그에게 보답으로 얼마를 주면 되냐고 묻자 위자르는 우리들은 모두 꿈이 있다고 대답한다. 아자는 보답으로 꿈을 가진 사람들을 도와주기로 한다.

아자에게 난민들이 줄을 서서 모두 꿈과 소원을 말하고 아자는 그에 맞는 돈을 준다. 돈가방에 있는 돈을 모두 난민들에게 나눠주고 아자는 가짜 여권을 사서 파리로 간다. 

파리 가구 매장으로 돌아가 꽃병 속에 담긴 어머니의 유골을 찾았다. 그 때 마법처럼 마리가 다시 나타난다. 마리는 피터와 가구를 보러 온 것이다. 아자는 씁쓸하게 인도 뭄바이로 돌아간다. 시간이 흐르고 그는 뭄바이에서 선생님이 되었다. 수업이 한창인데 마리가 찾아와 아버지가 나온 신문지 조각을 건낸다. 그는 마리에게 키스를 한다. 

그의 이야기는 끝이다. 그는 소년원으로 가게될 아이들에게 매일 학교에 나온다면 감옥에 가지 않아도 된다고 말한다. 그는 파리 에펠탑에서 편지를 적어 종이비행기를 날린다. 종이비행기는 바람을 타고 아버지의 무덤에 도착한다. 그의 어머니의 유골도 그곳에 두었다. 

영국 런던

판사 피오나 메이는 오늘도 집에서 샴쌍둥이 건으로 밤늦게까지 일을 하고 있다. 남편은 오늘도 홀로 잠자리에 든다. 

둘 중 한명이라도 살리자는 의사와 둘 다 포기할 수 없다는 부모.

피오나는 결국 의사 편에 손을 들어줬다. 

남편은 주말에 데이트를 하자고 하지만 그녀는 주말마다 당직이다.

남편은 그녀에게 "나 바람 피울 것 같다" 라고 말한다. 이미 바람피우고 있는거 아니냐고 묻자 남편은 솔직하게 멜라니를 만나고 있다고 한다. 그렇지만 이혼하지도 않을거고 피오나를 속이지도 않을 거라고 한다. 같이 잠자리를 안한지 11개월째라며 남편은 더이상 이렇게 살 수 없다고 선언한다. 남편은 대화를 원하지만 그녀의 휴대폰이 계속 울린다. 

17세 백혈병 환자인 소년 아담 헨리가 여호화의 증인이라서 수혈을 거부하고 있다는 내용이다. 그날 밤 남편 잭은 짐을 싸서 집을 나가버렸다. 홀로 잠자리에 드니 남편이 사준 피아노를 그리며 행복했던 추억이 생각난다.

다음 날 피오나는 집 열쇠를 바꿔버린다. 

법원 앞에는 기자들이 모여있다. 

재판이 시작된다. 병원측에서는 수혈을 하지 않으면 죽을 수 있다고 주장한다. 

아담의 부모는 신의 선물인 피를 다른 사람과 섞이는 건 타락행위라며 용납할 수 없다고 한다. 수혈을 못해서 아들이 죽으면 지상 낙원으로 갈 거라고 믿고 있다. 

아담측 변호인은 3개월만 지나면 18세 성인이 된다며 환자 스스로 수혈을 거부하고 있으며 치료를 거부하는 것은 환자의 기본권이라고 주장한다. 

피오나는 이례적으로 직접 아담을 만나보기로 한다. 아담은 신의 뜻대로 하겠다며 강력하게 수혈을 거부하고 있다. 죽음까지 받아들일 준비가 되어있단다. 

수혈을 받지않으면 죽는게 아니라 눈이 멀거나 신장이 망가지거나 평생 장애를 안고 살수도 있다. 그래도 괜찮냐고 물어보자 아담은 눈물을 흘리며 그건 싫다고 한다. 그럼에도 아담은 끝까지 수혈을 거부한다. 

판사가 가려고 하자 아담은 좀 더 있다가 가라고 붙잡는다. 침대 위에 놓여진 기타로 아담이 연주를 하자 피오나가 그 연주에 맞춰 노래를 부른다. 

다시 법정으로 돌아왔다.

메이 판사는 영국 아동법(칠드런 액트)을 최우선시 하는 판결을 내린다. 칠드런 액트는 '아동의 양육과 관련한 사안을 판결할 때 법정은 아동의 복지를 최우선으로 고려해야한다' 고 명시되어 있다.

그의 존엄성보다 생명이 더 중요하다며 수혈을 하라는 판결을 내린다. 아담이 수혈을 받게되고 부모님은 부둥켜앉고 운다. 

집으로 돌아오니 문 앞에 남편이 기다리고 있다. 하지만 그녀는 남편에게 입을 다문채 이혼 전문 변호사에게 연락한다. 

아담은 퇴원해서 피오나 핸드폰 번호를 알아내어 감사하다는 음성 메세지를 계속 남긴다. 답장을 안해주자 출근길에 아담이 기다리고 있다. 아담은 피오나에게 자기가 쓴 시와 편지를 전해준다. 그녀는 아담에게 다신 전화하지도 따라오지 말라고 한다. 

아담은 부모님과 싸우고 다른 사람의 피가 흐른다는 건 역겹긴 하지만 잘 살고 있다고 전한다. 그는 신이 진짜 있는 걸까 이젠 잘 모르겠단다. 

그녀는 북부 순회 재판을 위해 뉴캐슬로 간다. 뉴캐슬로 가는 기차안에서 아담이 준 편지를 조금 읽다가 만다.

그런데 아담이 그녀를 만나러 뉴캐슬까지 쫓아온다. 스토커가 따로없다. 그녀는 방문을 열어두고 그와 대화를 한다. 아담은 어젯밤에 아빠랑 심하게 싸우고 집을 나왔단다. 피오나는 엄마에게 뉴캐슬에 있다고 문자를 보내라고 한다. 그녀가 하는 말이면 순순히 잘 듣는다. 

피오나 덕분에 종교에서 자신을 구했다며 여호와의 증인을 더이상 믿지 않을 거라고 한다. 자신이 수혈을 받을 때 부모님이 울었는데 나중에 알고보니 기쁨의 눈물이었다. 부모님들도 아담이 살기를 바랬던 것이다. 이 사실을 알고 신은 중요하지 않았다며 자신이 여태껏 산 인생이 사기같다고 한다. 그는 아주 혼란스러워한다. 자신은 외아들인데 부모님은 자신이 죽기를 바랬던 것인가?! 신앙심이 없어지고 나니 그의 머리속이 폭발한다. 

그녀는 왜 찾아왔냐고 거듭묻는다. 아담은 판사님과 남편분과 함께 같이 살고싶다고 한다. 하숙생처럼 집세도 낼테니 같이 살게해달라고 한다. 머리속이 복잡하고 혼란스러운 상황에서 그는 메이 판사가 자신의 인생을 계속 이끌어주길 바란다. 

알아보니 법원은 미성년자에게는 종교에 상관없이 항상 수혈을 하라고 하는데 왜 병원에 찾아왔냐고 묻는다. 그냥 판결만 하지 와서 노래도 불러주고 왜 자신의 인생에 끼어드냐고 오히려 그녀에게 왜 그랬냐고 묻는다. 

그녀는 대답하지 않고 택시를 불러 아담을 런던으로 보낸다. 택시를 타기 전 아담이 기습 키스를 한다. 

피오나는 남편과 파티에 온다. 한참 파티를 즐기고 있는데 피오나에게 쪽지가 전달된다. 아담이 병이 재발해서 위중한데 수혈도 거부하고 부모도 안만나고 있다. 오늘 밤을 넘기기 어려울 거라고 한다. 

오늘 파티에서 피오나는 가수 마크와 함께 피아노 연주 공연을 한다. 오래전부터 이 공연을 위해 연습해왔다. 피아노 앞에 앉아 연주를 하지만 그녀는 전혀 즐겁지 않다. 남편은 아내가 이상하다는 걸 눈치챈다.

이제 앙코르 곡만 남았다. 예정된 곡은 "마이 퍼니 발렌타인"이었지만 그녀는 아담에게 불러준 노래를 피아노를 치며 부른다. 노래를 다 부르지도 못하고 그녀는 뛰쳐나가 아담에게 간다. 

백지장처럼 창백한 아담은 "제 선택이에요" 라는 말을 남긴다. 

집으로 돌아와서 피오나는 아담이 준 편지를 다시 읽어본다.

"언젠가 병이 재발하면 자유로워지겠죠" 

"자유"

집에 온 남편은 피오나에게 무슨 일인지 말해보라고 하자 처음부터 애덤에 대해 말해준다. 남편이 그 아이를 사랑했냐고 하자 너무 어린애라며 사랑스러운 소년이었다며 운다. 

다음 날 남편이 잠든 아내를 바라보고 있다. 피오나는 남편에게 계속 날 사랑해줄거냐고 묻는다. 그는 고개를 끄덕인다. 

결국 아담은 죽는다. 피오나는 남편과 나란히 장례식에서 걸어가고 있다. 

월요일

6시 10분 기상 

패터슨은 미국 뉴저지 주의 소도시 '패터슨'에 사는 버스 운전사이다. 그는 자명종없이도 항상 비슷한 시간에 일어난다. 

오늘은 아내와 마주보며 잠에서 깬다. 그는 잠에서 먼저 깨 잠든 아내를 바라보다가 그녀에게 키스를 해준다. 잠에서 깬 아내는 만약 아이가 생긴다면 쌍둥이가 좋겠다는 말을 한다. 

 그는 일상의 기록들을 틈틈이 비밀 노트에 시로 써내려간다.

아침 식사로 콘프레이크를 먹으며 테이블 위에 놓인 성냥을 보고 성냥에 관한 시를 쓴다.

매일 아침 걸어서 출근하면 버스 운전을 하기 전에 잠깐 시를 쓰고 점심엔 폭포수 아래에서 아내가 싸준 샌드위치를 먹으며 쓴다. 

퇴근을 하면 우편함에 편지가 왔는지 확인한다. 그런데 항상 우편함이 기울어져있다. 그는 우체통을 바로 세우며 우편함을 확인한다.

아내와 저녁을 먹은 후엔 애완견 마빈의 산책 겸 동네 바에 들린다.

바 앞에 애완견을 묶어두고 바에서 맥주 한잔으로 하루를 마무리한다. 바에서 우연히 친구를 만난다. 이 친구는 쌍둥이이다. 이후에도 쌍둥이가 계속 나온다. 

아내는 가정주부로 매일 집을 꾸민다. 동그라미를 그린 커튼과 집안의 모든 물건에 동그라미와 물결 무늬를 기하학적으로 넣는다. 

매일 비슷한 일상이다. 

화요일 

6시 15분 기상 

오늘은 등을 맞대고 일어난다. 

오늘도 성냥에 관한 시를 쓰며 하루를 시작한다. 버스 운전을 하며 그는 손님들의 이야기에 귀를 기울이며 즐거워한다. 오늘도 똑같이 흘러가는 일상이다. 집으로 돌아와 지하 서재에서 계속 시를 쓴다. 아내는 시를 출간하자고 권유하면서 주말에 꼭 복사본을 만들어놓으라고 당부한다.

아내는 컨트리 가수가 되는게 꿈이라며 기타를 사고싶어한다. 그는 오늘도 애완견을 이끌고 동네 술집으로 산책을 간다. 

수요일

6시 10분 기상 

오늘은 팔배게를 하고 아내를 안으며 잠에서 깬다. 

그는 '또 다른 공간'에 관한 시를 쓴다. 그는 운전을 하며 지나가는 쌍둥이 아이들이 눈에 들어온다. 아내는 오늘도 집을 꾸미고 있다. 페인트칠을 하고 거실 커튼과 샤워 커튼에 그림을 그린다. 아내는 남편이 주는 선물이라며 기타를 주문했다고 한다. 오늘도 애완견을 데리고 동네 바에 가서 맥주 한잔을 한다. 그는 맥주를 마시며 바에 있는 사람들은 찬찬히 둘러본다. 

목요일 

6시 30분 기상 

오늘은 백허그를 하며 잠에서 깬다. 버스에 탄 여자 쌍둥이 아기들이 눈에 들어온다. 그는 아내에 관한 시를 쓴다. 퇴근하고 오는 길에 여자 아이가 혼자 있는 걸 발견한 그는 아이의 엄마와 동생이 올 때까지 같이 기다려주기로 한다. 여자 아이는 자기가 쓴 시 '물이 떨어진다'를 들려준다. 아이의 엄마가 데릴러왔다. 그런데 이 여자아이도 쌍둥이다.  

아내는 집에 이어 자신의 옷에도 동그라미와 줄무늬 패턴을 넣어 옷을 만든다. 그는 아내가 만든 파이가 맛없지만 내색하지 않고 저녁 식사를 마친다. 오늘도 애완견을 데리고 바에 간다. 

아내는 휴대폰, 아이패드, 노트북까지 있지만 그는 휴대폰이 없다. 

금요일 

아침 6시 30분

항상 그가 먼저 일어났는데 오늘은 왠일로 아내가 먼저 일어났다. 아내는 아침부터 토요일 장터에서 팔 컵케이크를 만들고있다. 그는 버스 운전에 관한 시를 쓴다.

버스 운행 중에 갑자기 버스가 고장이 난다. 그는 승객의 휴대폰을 빌려 회사로 전화를 한다. 

매일 우편함은 기울어져있다. 범인은 바로 애완견 마빈이었다. 그는 우편함을 기울어진채 내버려두고 집으로 들어간다. 집에 도착하니 아내가 새로 산 기타로 노래를 들려준다. 오늘도 그는 동네 바로 향한다.

술집에서 헤어지자는 여자에 격분에서 남자가 총을 겨눈다. 패터슨이 총을 뺏들었고 다행히 장남감 총이었다. 

토요일 

아내가 먼저 깨서 남편을 깨운다. 토요일엔 항상 밤에만 하는 산책을 낮에 한다.

신난 마빈은 마구 달린다. 아내는 컵케이크로 286달러를 벌었다. 이 돈으로 외식도 하고 영화도 보기로 한다.

영화를 보고 집으로 돌아오자 집이 난장판이다. 마빈이 그가 쓴 비밀노트를 모두 물어뜯었다. 마치 파쇄기로 간 듯이 산산조각났다.  

일요일 

일찍 잠에서 깬 그

아내는 마빈을 밖으로 쫓아낸다. 그녀는 그에게 위로의 말을 건낸다. 상심한 그는 혼자 산책을 나간다.

폭포수 아래에 앉아있던 그에게 낯선 일본인 남자가 다가온다. 낯선 남자는 일어로 된 '패터슨'을 읽고 있다. 둘은 시에 관한 얘기를 한다. 그는 패터슨에게 빈노트를 선물로 주면서 때로는 텅빈 페이지가 가장 많은 가능성을 선사한다는 말을 남기고 떠난다. 그는 빈노트에 다시 시를 쓴다. 

월요일 

마주보며 잠을 자다가 언제나 그랬듯이 그가 먼저 깬다. 시계를 차고 아내에게 키스를 하고는 자리에서 일어난다. 

이 영화는 실화를 바탕으로 한다. 

1892년 생 소뵈르

 프랑스의 작은 마을 생 소뵈르에 사는 소녀 가브리엘 시도니 콜레트(키이라 나이틀리)는 소설 편집자 윌리와 결혼해서 파리로 온다. 콜레트는 파리의 사교계에 적응을 못하고 집에서 글을 쓰며 지낸다.

그러던 어느 날 윌리가 바람핀 걸 알게되고 콜레트는 친정으로 온다. 윌리가 그녀를 데리러 생 소뵈르로 온다. 그녀는 앞으로 다신 거짓말을 하지 않겠노라 다짐을 받아내고 다시 파리로 돌아간다. 

1985년 파리 

윌리의 사업이 경제적으로 어려움에 처한다. 작가를 더 뽑아야하지만 줄 임금이 없다. 그는 아내에게 생 소뵈르에서 학교 다니던 이야기를 써보라고 한다. 그녀는 '학교에서의 클로딘' 이라는 소설을 쓴다. 그러나 윌리는 형용사가 너무 많아 여성적이라며 소설을 출간할 수 없다고 한다. 

1989년 파리 

윌리는 서랍에 묵혀두었던 아내가 쓴 소설을 발견한다. 아내와 함께 소설을 수정해서 다시 쓰기로 한다. 드디어 책이 출간된다. 그러나 저자명은 콜레트가 아닌 윌리로 되어있다. 

이 책은 베스트셀러에 오르고 연극 판권 문의도 오고있다.

윌리는 아내에게 숲 속에 있는 집을  선물해준다. 이 집은 다음 작품의 선금으로 산 집이다. 윌리는 아내에게 '파리에서의 클로딘'을 쓰라고 한다. 

그녀는 클로딘 속편도 쓰기 싫고 글도 잘 써지지 않는다. 윌리는 글을 쓰라며 아내를 방에 가둬버린다. 그렇게 '파리의 클로딘'이라는 책이 남편의 이름으로 출간된다. 

1900년 파리 볼로뉴 숲 

부부는 사교계의 거물 '조지 라울 듀발'의 파티에 초대된다. 조지는 콜레트와 은밀한 눈빛을 주고 받고 부부를 자신의 집으로 초대한다. 이를 눈치챈 윌리는 아내에게 혼자 가라고 한다. 콜레트는 조지의 집으로 찾아가 키스를 하고 하룻밤을 보낸다. 

콜레트는 숨기는 게 없다. 조지와의 바람도 윌리에게 모두 말한다. 그러나 조지는 윌리와 콜레트 둘 다와 바람을 피고 있었다. 콜레트는 이를 눈치 채고 이 내용을 소설로 쓴다. 

조지의 남편은 이런 내용의 책이 출간된다는 소식에 출판사에 인쇄본을 파기하는 조건으로 거액을 주기로 한다. 그러나 저작권은 윌리가 가지고 있기에 윌리는 다른 출판사와 계약을 하고 출간한다. 

1903년 

'학교에서의 클로딘'이 연극으로 만들어진다. 주인공 클로딘 역으로 짧은 단발 머리의 폴레르가 낙점된다. 콜레트는 쌍둥이 클로딘처럼 똑같이 짧은 단발 머리로 자른다. 연극도 히트를 친다. 클로딘의 이름을 딴 브랜드까지 런칭하고 모든 상품들을 완판시키며 신드롬을 일으킨다. 클로딘의 패션과 짧은 헤어스타일까지 유행이 된다. 

윌리의 팬이라며 사인을 받기 위해 메그가 찾아온다. 콜레트는 여자지만 남장을 하고 다니는 미시와 만나고 있다.

윌리와 콜레트는 각자의 애인인 메그와 미시를 데리고 함께 숲속에 있는 집으로 여행을 떠난다. 결혼 생활은 유지한 채 각자의 애인을 존중해준다.

콜레트는 남자 정장을 입고 윌리의 사무실을 찾아간다. 콜레트는 남편에게 신작으로 자신의 이름을 공동 저자로 올려달라고 말한다. 그러나 윌리는 반대한다. 

1904년 파리 몽마르뜨 

콜레트는 미시와 판토마임을 배운다. 윌리는 물랑루즈 무대에 두 여자를 올려 돈을 벌려고 한다. 그러나 레즈비언을 용납할 수 없는 사람들은 야유를 보내며 물건을 집어던진다. 

1905년 생 소뵈르

물랑루즈의 공연이 망해서 숲속에 있는 집을 팔기로 한다. 콜레트의 아버지가 돌아가시고 엄마는 윌리와 이혼하고 자신의 이름으로 새로운 책을 쓰라고 한다. 그러나 그녀는 더이상 글쓰는게 지긋지긋하다며 지방을 돌며 공연을 한다. 

윌리는 클로딘의 영구적인 독점 판권을 5천 프랑을 받고 출판사에게 팔아버린다. 뒤늦게 이 사실을 안 콜레트는 윌리와 이혼한다. 윌리는 비서에게 자필로 쓴 클로딘의 원고를 불태워버리라고 한다. 

실화 그 이후의 이야기 

콜레트는 다시 글을 쓴다. 뮤직홀 공연 경험을 그린 콜레트의 소설 '방랑자'는 그녀의 이름으로 출간되어 큰 호평을 받았다. 미시는 콜레트의 투어에 종종 따라갔으나 항상 무대에 같이 선 것은 아니다. 이혼 후 콜레트와 윌리는 한번도 만나지 않았다. 

비서는 원고를 콜레트에게 가져다 주었고 그녀는 이 작품의 저작권 소송을 벌여 결국 승소했다. 그후 그녀는 30여권의 소설을 썼고 프랑스 최고의 문학 작가로 등극했다. 

이 영화는 실화를 바탕으로 하고 있다. 

아버지는 온 몸이 마비되어 휠체어를 타는 아들 세하(신하균)를 보육원인 책임의 집에 버리고 떠난다.

보육원에서 소풍을 간 날

세하는 휠체어가 밀려 절벽 아래 강에 떨어지게 된다. 이 때같은 보육원에 사는 동구(이광수)는 뛰어난 수영 실력으로 물에 빠져 죽을뻔한 세하를 구해준다. 그때부터 동구는 형 세하의 손과 발이 되어 보살펴준다.

이 둘은 피 한방울 섞이지 않았지만 20년 동안 한 몸처럼 살아온 특별한 형제다. 

어느 날 '책임의 집'을 운영하던 신부님이 돌아가시자 모든 지원금이 끊기게 된다.

세하는 장애를 가진 보육원생 중에서 유일하게 비상한 두뇌를 가졌다. 학생들에게 보육원에서 봉사시간 서류와 사진을 찍어주는 댓가로 생계를 이어가고 있다. 

지원금이 끊기자 보육원이 패쇄되고 지체장애자인 세하와 지적 장애자인 동구는 각각 다른 시설로 갈 위기에 처한다. 

수영을 좋아하는 동구는 오늘도 형이랑 수영장에 간다. 수영장에선 사회인 수영대회가 있는 날이라 일반인은 자유 수영을 할 수가 없다. 수영이 너무 하고 싶은 동구는 무시하고 수영장에 뛰어들어 대회는 난장판이 된다. 

세하는 '책임의 집'을 지키고 동구와 떨어지지 않기 위해 구청 수영장 알바생이자 취준생 '미현'을 수영코치로 영입한다. 다음 달 사회인 체육대회를 목표로 1등 우승 상금 100만원은 6대 4로 나누기로 한다. 

그러나 대회는 이미 마감되어 접수할 수가 없다. 내 사전에 규정 위반은 없다는 담당자. 

세하는 휠체어를 엎고 바닥에 누워서 장애인을 이렇게 대하면 되냐고 시위한다.

결국 수영대회에 참가하게 되고 방송에 출연하게 되면서 사람들의 이목을 집중시킨다. 이 때 방송을 동구의 엄마가 보게된다. 

1등으로 수영을 하던 동구는 수영을 하다가 갑자기 멈춰서 일어선다. 엄마가 생각나서 무서워서 일어섰다는 동구. 결국 수영대회는 망치고 만다. 

그러던 어느 날 자립 신청을 한 세하와 동구 외에 나머지 장애인들을 다른 시설로 강제로 데려간다. 더이상 '책임의 집'에 살 수 없는 둘은 구청의 담당 공무원인 송주사의 집에 얹혀살게된다. 장애인 특별분양으로 아파트를 받으려면 직업과 보증금 천만원이 있어야한다. 

세하와 동구, 미현은 셋이서 영화를 보러간다.

영화를 재미있게 보고 오자 송주사의 집으로 동구의 엄마가 수영대회 방송을 보고 찾아온다. 친엄마는 동구를 평생 세하의 수발만 들면서 살게 할 수 없다며 데려가겠다고 한다. 그러나 세하는 용납할 수 없다. 

동구는 성인이니 누구와 살고싶어하는지 동구의 의견이 가장 중요하다. 세하는 동구에게 누구랑 같이 살고싶은지 물으면 꼭 형 이름을 말해야한다고 계속 연습시킨다. 

법정에서는 동구의 법정 후견인에 관한 재판이 벌어진다. 재판 과정에서 봉사 인증서를 써주고 돈을 받은 사실이 드러난다. 

다음 재판일 

동구의 엄마는 남편이 갑자기 죽고 살길이 막막해서 동대문 수영장에 동구를 버렸다. 마지막으로 판사는 동구에게 누구랑 같이 살고 싶은지 묻는다. 동구는 손가락으로 엄마를 가르킨다. 

엄마가 동구를 데리러온다. 동구는 미현에게 알람시계를 주고 간다. 알람 시계는 새벽 3시에 맞춰져있다. 매일 새벽 3시가 되면 욕창을 방지하기 위해 세하의 몸을 옆으로 눕혀준다. 

엄마 집에서 살게 된 동구. 

엄마는 재혼을 해서 남편과 함께 식당을 운영한다. 동구를 돌 볼 사람이 없어 동구는 하루 종일 식당에 수경을 끼고 멍하니 앉아있다. 

세하는 다른 장애인 시설에 살고있다. 임대 아파트 특별 분양에 당첨됐다는 문자가 온다. 

미현은 면접을 보러간다. 봉사 시간이 200시간이 넘는 완벽한 봉사 서류에 취직하게 된다. 

미현은 식당으로 동구를 보러간다. 세하가 혼자 있다는 말에 동구는 형은 혼자두면 안된다며 머리를 때리며 발작을 한다. 

식당에서 손님이 가스버너 불 좀 켜달라고 하자 동구가 나서서 불을 켠다. 그러다가 불이 나고 식당은 난장판이 된다. 난장판이 된 틈을 타 동구는 택시를 타고 형을 만나기 위해 '책임의 집'으로 가달라고 한다. 그러나 책임의 집은 이미 없어졌다. 택시 운전사는 금천구 체육센터 티를 입고 있는 동구를 보고 금천구 체육센터로 데려다준다. 

동구는 또 다시 수영장에 혼자있다. 수영장 앞에 버려진 마트 카트기를 끌고 다니며 동구는 형을 찾아 나선다. '책임의 집'까지 찾아왔지만 재건축 예정이라 난장판이다. 동구는 난장판이 된 방에 들어가 청소를 하고 형의 침대에 누워본다. 침대 천장에 있는 사진을 보고 형이 보고 싶어 운다. 

세하는 밤에도 봉사자의 도움을 받고 있다. 새벽 3시. 세하는 옆으로 누워있다. 갑자기 동구가 어디있는지 알 것 같은 세하는 전화를 하려고 시리를 찾지만 아무런 반응이 없다. 입으로 핸드폰 전원을 키려고 하다가 몸이 엎드려진다. 몸을 움직일 수 없는 세하는 이대로 질식사할 위험에 처한다. 

세하는 눈을 떠보니 병원이다. 세하는 동구가 책임의 집에 있을거라고 말을 한다. 엄마는 세하 덕분에 동구를 찾는다. 

오늘은 사회인 체육대회가 있는 날이다. 

주민센터에서 신청한 입으로 조정이 가능한 전동 휠체어가 도착했다. 세하는 전동 휠체어를 타고 혼자 수영대회장으로 간다. 대회장으로 가다가 세하는 휠체어가 넘어지면서 쓰러진다. 그는 시리로 미현에게 전화를 걸지만 받지 않는다. 

그는 동구 엄마에게 꼭 수영장 골인 지점에 서있어야한다고 시리로 문자를 보낸다. 동구는 수영장에서 계속 엄마를 찾고 있기 때문이다. 

동구는 버려졌던 기억이 되살아난다. 25미터 수영을 하고 나서 돌아오는 다시 멈춰서 일어나서 엄마를 찾는다. 엄마가 골인 지점에 서있지만 동구는 꿈적도 하지 않는다. 그 때 세하가 들어오는 걸 보자 동구는 다시 수영을 한다. 

동구는 다시 형의 휠체어를 잡는다. 

다시 첫화면

세하가 바다에 빠진 날. 모두들 엄마가 찾아와 다정한 한때를 보내고 있는 아이들을 보고 세하는 휠체어를 일부러 밀어 자살을 택한다. 그 때 동구가 뛰어들어 살려준 것이다. 

세하는 책 넘겨주는 기계로 책을 보고 입으로 스스로 휠체어를 민다. 사회복지사와 봉사자의 도움으로 동구없이 살아가고 있다. 동구는 세하가 분양받은 아파트에 놀러온다. 취직한 미연도 먹을 걸 사들고 놀러온다. 

이 영화는 실화를 바탕으로 한다. 

1976년 2월 3일 화요일 파리 지부티 

프랑스의 마지막 식민지이다. 

아침 등교길에 프랑스 군인의 자녀들이 탄 초등학교 스쿨버스가 소말리아 무장 세력에 의해 납치된다. 스쿨버스에는 21명의 아이들이 타고 있다.

그들은 운전기사에게 당장 소말리아 국경으로 가라고 외친다. 

경찰은 소말리아 국경을 막고 버스 타이어에 구멍을 내서 국경 앞에 세우게 된다. 

소말리아 무장 세력 4명은 지부티의 즉각적인 독립과 정치범 석방을 원한다. 그러나 프랑스는 절대 요구를 들어줄 수 없다. 아이들 중 3명은 미국 국적이라 미국도 프랑스를 압박하고 있다. 

프랑스는 제르발 대위가 이끄는 최정예 특수부대와 미국인 협상가 셰이퍼를 투입해 아이들의 구출 작전을 펼치게 된다. 

담당 교사 제인은 소식을 듣고 아이들이 납치된 버스로 달려간다. 제인은 납치범들에게 자신이 도움이 될 거라며 아이들을 돌보기위해 버스로 들어간다. 아이들 중 한명은 납치범에게 맞아 얼굴을 다친다. 

특수 부대라기엔 뭔가 어설퍼보인다. 하루가 지나고 아침 5시 

버스는 소말리아 국경과 프랑스 국경 가운데에 서있다. 대원들은 사격 지점에서 납치범들을 저격하려고 한다. 그러나 파리에서는 외교적인 문제로 해결할테니 버스에 납치범 4명 중 한명만 남아있을 때만 저격하라는 명령이 떨어졌다. 

납치범 3명이나 버스 밖으로 나올 일은 잘 없기에 대원들은 땡볕에서 무한정 기다리기만 한다. 그동안 무수히 많은 저격 기회를 놓치게 된다.  

배고픈 아이들을 위해 군인들이 버스에 식량을 전달한다. 식량을 전달하는 동안 여자아이가 나가려고 군인 뒤에 숨는다. 군인은 여자 아이 한명만 내보내달라고 하고 납치범과 실갱이를 벌이다가 결국 군인이 죽는다. 

제르발 대위는 납치범을 저격하고 아이들을 구하려고 하지만 명령이 떨어지지 않는다. 저격수가 1명 부족해서 미국인 협상가 셰이퍼가 총을 잡는다.  

제인은 다친 아이를 치료받게 해달라고 하고 결국 납치범이 허락한다. 제인은 특수 부대원들에게 버스 안의 상황을 알린다. 아이들이 사정권에 들어오지 않기 위해 수면제가 든 물병을 들고 다시 버스로 돌아간다. 물을 마신 아이들이 모두 잠든다. 

소말리아 쪽에서 무장한 군인들이 새 버스를 이끌고온다. 밤이 되면 아이들을 새 버스에 싣고 소말리아로 데려갈 것이다. 그럼 아이들의 행방은 전혀 알 수 없다.

제르발 대위는 대원들과 상의해서 명령을 무시하고 사격을 하기로 한다. 사격은 성공하고 버스 안에 있던 납치범들이 모두 죽었다. 소말리아 국경에 있는 군인들과 특수 부대의 총격전이 시작된다. 

대원들은 아이들을 지키기위해 버스로 달려간다. 버스를 두고 또 다시 총격전이 시작된다. 대원들은 원샷 원킬의 실력으로 소말리아 군인들을 죽인다. 대원들은 다친 사람이 없다. 

그 때 프랑스 군인들이 트럭을 몰고와서 아이들을 모두 탈출시킨다. 다 탈출시킨 줄 알았는데 여자 아이 한명이 죽어있다. 

제르발 대위는 우리가 살인마냐며 무수히 많은 소말리아 군인들을 죽인 것과 끝내 여자 아이 한 명이 죽었다는 사실에 괴로워한다. 

실화 그 후의 이야기

인질과 희생자, 그 가족들은 끝내 프랑스 정부로부터 테러피해자로 인정받지 못했고 지금도 사건의 트라우마로 고통받고 있다. 

3개월 후 이 특수 부대는 대테러부대 GIGN으로 정식 명명된다. 그들은 지난 40년 동안 600명의 인질을 구출했고 11명의 대원이 임무 중 목숨을 잃었다. 

1년 후 지부티는 독립국가가 되었다.