공인중개사 민법, 세법 암기팁

 

< 민법 >

 

※ 물권적 청구권

이 지역 저당은 유치해서 물청소 안해

지역권과 저당권에는 반환청구권이 없고 유치권에는 물권적 청구권이 없습니다.

지역 : 지역권

저당 : 저당권

유치 : 유치권

물청 : 물권적 청구권 없다.

 

 

※ 점유권

선악소, 자타판, 선자현존

선의의 점유자라도 본권에 관한 소에서 패소하면 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 봅니다.

자주 점유자는 패소 판결 확정 후부터 타주 점유자로 봅니다.

선의의 자주 점유자는 현존이익 한도에서 배상하고 타주 점유자는 손해 전부를 배상합니다.

선악소 : 선의 → 악의 → 소제기시

자타판 : 자주 → 타주 → 판결 확정시

선자현존 : 선의 자주점유자 → 현존이익 한도에서 배상

 

 

※ 점유취득시효

시채는 구하면 안돼

소유자는 시효완성자에 대하여 그 동안의 점유를 불법잠유라고 주장하여 손해배상 할 수 없습니다. 즉 채무불이행 책임이 없습니다.

시효완성자는 저당권의 피담보채무를 변제하더라도 이는 자신의 이익을 위한 행위라 할 것이어서 소유자에게 대위변제를 이유로 구상권을 행사 할 수 없습니다.

시 : 시효완성

채 : 채무불이행책임 없다

구 : 구상권없다

 

 

※ 관습법상 법정지상권 : 지안분생

토지공유자 중 1인이 토지 위에 건물을 소유하고 있다가 토지 지분만 전매한 경우에는 관습법상 법정 지상권이 성립하지 않습니다.

공유지의 분할로 지상건물의 소유자가 달라진 경우에는 관습법상 법정 지상권이 성립합니다.

지 : 지분만 전매할 시

안 : 관습법상 법정지상권 안생긴다.

분 : 공유지 분할시

생 : 관습법상 법정지상권 생긴다.

 

 

※ 전세권 : 지상이는 전세 필요없다.

 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 스스로 해야합니다. 따라서 전세권자와 지상권자는 전세권설정자에 대하여 필요비의 상환을 청구할 수 없습니다.

지상이 : 지상권자

전세 : 전세권자

필요없다 : 필요비 청구 할 수없다.

 

※ 유치권 : 우물없어서 물청소 못해

 유치권에는 우선변제적 효력이 없으므로 물상대위성도 없습니다.

유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸하므로 유치권자가 점유를 잃은 경우에 유치권 자체에 기한 반한 청구권은 인정되지 않습니다. 다만 유치권자가 점유의 침탈을 당한 경우라면 점유권에 기한 반환청구권을 행사할 수 있습니다.

우 : 우선변제권 없다

물 : 물상대위성 없다

물청 : 물권적 청구권없다. 반환청구권 없다.

 

※ 유치권이 부정되는 채권 : 유부남 증권매매 안돼

 건물임대차에서 보증금반환채권이나 권리금반환채권은 임차 건물에 관하여 생긴 채권이라고 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 임차 건물에 관한 유치권을 행사 할 수 없습니다.

매도인이 부동산을 점유하고 있고 매수인에게서 매매대금의 일부를 지급받지 못하고 있다 하더라고 매매대금채권을 피담보채권으로 매수인이나 그에게서 부동산을 취득한 제3자를 상대로 유치권을 주장할 수 없습니다.

유부남 : 유치권이 부정되는 채권

증 : 보증금 반환청구권

권 : 권리금 반환청구권

매매 : 매매대금 채권

 

※ 유치권 : 공사장에서 수유 안돼

 건축도급에서 수급인의 재료와 노력으로 건축한 건물은 특약이 없는 한 수급인 자신의 소유이므로 수급인은 공사대급채권을 변제받기 위하여 그 건물을 유지 할 수 없습니다.

공사장 : 공사대금채권

수 : 수급인 소유

유 : 유치권 없다.

 

※ 물상대위성 : 유매차 없다

 유치권에는 우선변제적 효력이 없으므로 물상대위성도 없습니다. 매매대금과 차임에는 물상대위성을 행사할 수 없습니다.

유 : 유치권 없다

매 : 매매대금에 물상대위성 없다

차 : 차임에 물상대위성 없다

 

※ 동시이행항변권 : 이동책

이행제공 X → 동시이행항변권 O → 지체책임 X

이행제공 O → 동시이행항변권 X → 지체책임 O

 

※ 매수인이 악의일 때에도 담보책임이 인정되는 경우

전해 일대 저해손

권리의 전부가 타인에게 속한 경우 악의의 매수인은 매매계약을 해제할 수 있습니다.

 권리의 일부가 타인에게 속한 경우 악의의 매수인은 대금감액청구권을 행사할 수 있습니다.

 저당권이 행사된 경우 매매계약을 해제하고 손해배상청구를 할 수 있습니다.

전해 : 전부타인의 권리에서 해제권

일대 : 일부 타인의 권리에서 대금감액청구권

저해손 : 저당권 행사에서 해제권과 손해배상청구권

 

※ 상가임대차보호법

초과하는 경우에도 적용되는 규정 : 대갱권3

 보증금의 규모에 관계없이 환산보증금을 초과하는 경우에도 상가건물 임대차 보호법이 적용되는 경우는 다음과 같다.

대 : 임차권의 대항력에 관한 규정

갱 : 임차인의 계약갱신요구에 관한 규정

권 : 임차인의 권리금 회수 기회 보호에 관한 규정

3 : 3기 차임 연체시 계약 해지에 관한 규정

 

 

 

< 세법 - 취득세 >

 

 

 

※ 우선순위 : 파체소 재법

0순위 : 파산절차진행비용

1순위 : 체납처분비

2순위 : 소액임차보증금, 소액임금채권

3순위 : 그 재산에 부과된 세금

4순위 : 법정기일 이전 설정/ 이후 설정

 

※ 표준세율 - 중과기준세율(2%)

환상적으로 살뺀 공유는 건물이전하고 재산, 입목 있다.

 

- 환 : 환매등기를 병행하는 부동산의 매매로서 환매기간 내에 매도자가 환매한 경우 그 매도자와 매수자의 취득

- 상 : 상속으로 인한 취득 중 다음의 어느 하나에 해당하는 취득 

- 뺀 : 표준세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 세액으로 합니다. 

- 공유 : 공유물의 분할 또는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분 이전으로 인한 취득

- 건축물의 이전으로  인한 취득

- 재산 : 재산분할로 인한 취득  

- 입목 : 벌채하여 원목을 생산하기 위한 입목의 취득