공시가격이란
공시가격, 공시지가, 공시가 라고 하며 정부에서 매년 4월 30일 1회 공시하는 기준시가이다.
한국부동산원 부동산 공시가격 알리미 (https://www.realtyprice.kr:447/)에 접속하면 공동주택, 표준단독주택, 개별단독주택의 공시가격을 조회할 수 있습니다.
취득세 - 주택수 제외, 1.1%
2020.07.10 부동산 대책으로 인해 2주택 취득세가 1~3%에서 8%나 상승했다.
이 때 공시가격 1억원 이하 주택은 취득세 중과대상에서 제외된다고 해서 전국적으로 공시지가 1억 이하 주택 싹쓸이 현상이 일어났다.
취득세 중과에서 제외되면 기존 주택 보유수에 상관없이 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)만 적용된다. 그래서 취득세 폭탄에서 피할 수 있는 안전한 투자처로 인식되면서 1억원 이하 매물이 동났다.
기준시가 1억 이하 주택은 취득세 주택수에서 제외된다.
다주택자가 1억 이하 아파트를 추가로 취득해도 취득세는 1.1%만 내면 된다. 매매금액도 작고 취득세도 낮으니 초기 투자금이 적게 들어가는 장점이 있다.
단, 1억 이하 주택이 있는 지역이 재개발, 재건축, 소규모주택정비사업 등 정비구역으로 지정된 곳은 주택수에 포함된다.
취득세 주택수에서 제외되므로 다른 주택 매수시 1억 이하 주택은 빼고 카운트한다.
보유세 - 주택수 포함
취득세는 주택수에서 제외되지만 종합부동산세와 양도세는 주택수에 포함된다.
종합부동산세는 공시가격 9억원을 초과하는 1주택자나 보유 주택의 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 다주택자가 그 대상이다.
종부세는 세금 구간에 따라 누진 세율이 적용되기 때문에 공기가격 오름폭보다 세금부담 상승폭이 더 크다.
올해 공동주택 공시가격이 지난해보다 19% 넘게 올랐다. 정부는 공기가격 현실화를 목표로 주택공시가격을 시세의 90% 수준으로 상향 조정하는 계획을 발표했다.
이 때문에 주택수가 늘어서 종부세 중과세율이 적용될 수 있다.
조정지역 2주택 또는 지역불문 3주택 이상은 중과세율이 적용된다.
양도세 - 주택수 포함
금액이 작더라도 (1억 이하) 주거용으로 쓰이는 주택이라면 양도세 주택수에는 포함된다.
전체 주택수에 포함되므로 이 때문에 다른 주택의 비과세를 못 받거나 2주택 중과가 3주택 중과로 될 수 있다.
1주택자가 1억 이하 주택을 취득한다면 1세대 2주택자가 되어 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없다.
양도세 중과세율 : 주택수 제외
소득세법에는 조정대상지역 내 주택과 비조정지역 공시가격 3억 초과 주택은 중과세를 판단할 때 주택수에 포함하여 계산한다. 2주택자 이상이면 양도세를 중과세율을 가산하여 세금을 부과한다.
그러나 공시지가 1억 이하 주택은 조정대상지역 내에 있더라도 중과세율을 적용받지 않고 일반 과세를 적용받는다. 저가주택을 투기목적이 있는 투기성 자산으로 보지 않기 때문이다.
예를 들어 조정지역 1주택자가 저가주택 1채를 포함하여 2주택자가 된 경우 조정지역 내 다주택자이므로 중과가 되어야하지만 공시가격 1억 이하 주택을 먼저 팔면 양도소득세 중과는 되지 않는다. 먼저 양도하는 저가주택이 중과배제 적용을 받기 때문에 양도 차익에 따른 기본 세율만 납부한다.
반대로 1억 이하 주택보다 다른 주택을 먼저 팔면 조정지역 2주택자로 보아 양도세는 중과된다.
단 재개발, 재건축과 같은 정비구역 내의 저가주택은 투기목적으로 보아 세제 혜택이 적용되지 않으므로 중과대상이다.
위의 공시지가 1억 이하 주택의 중과 배제 규정은 1세대 2주택에게만 적용되는 규정이다. 1세대 3주택 이상은 공시지가 1억 이하 주택이더라도 양도세 중과 주택수에 포함하여 계산한다.
수도권 외 지역 또는 수도권 중 읍, 면 지역에서 공시가격 3억원 이하 주택은 양도소득세 중과 대상에서 배제되고 주택수에도 포함되지 않는다.
그리고 3억 이하 주택보다 다른 주택을 먼저 팔아도 양도세가 중과되지 않는다.
서울에 아파트 1채 + 경기도 읍, 면 지역 3억원 이하를 보유한 경우 두 집 중 하나를 팔더라도 양도세 중과 세율이 붙지 않는다. 다만 중과 세율이 붙지 않는 것이지 비과세 된다는 말은 아니다. 어느 한 쪽을 매도하면 2주택자 기준에 맞춰 양도세 기본세율이 적용된다.
중과 세율을 적용받지 않으려면 (중과 배제) 양도할 때에도 1억 (읍,면 지역 3억) 이하여야 한다. 취득할 때는 1억 (읍,면 지역 3억) 이하였으나 양도 당시에 1억이 넘었다면 중과된다.
결론
1. 취득세 아끼려다 종부세 폭탄 맞을 수 있다.
2. 최종 1주택 비과세 시점이 늦춰질 수 있다.
다주택자가 최종 1주택이 남았을 때 2년 보유, 2년 실거주만 하면 비과세를 받을 수 있었다. 그러나 2021년 1월부터 다주택자 비과세 규정이 바뀌었다. 최종 1주택이 남은 시점부터 다시 2년을 보유해야 비과세가 된다.
기존에는 고가 주택 + 1억 주택을 보유하고 있으면 1억 주택을 팔고 바로 고가 주택을 팔아도 비과세였다.
2021년부터는 1억 주택을 팔고 다시 2년이 지나야 고가주택을 비과세 받을 수 있다.
기존 1주택을 양도세 비과세를 받고 갈아타기를 할 계획이었다면 신규 매입한 주택을 매도한 이후부터 다시 보유기간, 거주기간을 산정해야한다.
1주택자라면 기존 주택을 비과세를 받고 갈아타기 하는게 나을지 1억 이하 주택을 매입해서 단기간 시세차익을 노리는게 나을지 잘 살펴봐야한다.
hongya